למרות ההאטה בענף הנדל"ן למגורים בכלל ובשוק ההתחדשות העירונית בפרט, במיוחד באזורי הביקוש, הגופים המוסדיים ממשיכים להזרים הון לחברות העוסקות בפינוי בינוי. לאחרונה העמידה חברת הביטוח מנורה מבטחים לחברת ההתחדשות העירונית הפרטית אקו סיטי מסגרת אשראי בהיקף של 200 מיליון שקל, במסגרת הסכם שמצטרף לשורת עסקאות שביצעו גופים מוסדיים בתחום.
מבחינת אילי בר, מנכ"ל משותף בחברה, מדובר ביותר מעסקת מימון נקודתית, ובראיון ל"ממון" הוא מסביר מדוע לשיטתו נפתח פער בין החברות שמתקשות למכור לבין אלה שממשיכות לבצע עסקאות, למה הוא סבור שהירידות במחירי הדירות אינן גורפות ואף מזהיר: "פחות פרויקטים יוצאים לדרך היום, וזה עוד יחזור אלינו כבומרנג".
גלריה
פרויקט בני דן 20-22 בתל אביב. "מו"מ על פנטהאוז עם קו ראשון לים ב-100 אלף שקל למ"ר"
(הדמיה: Itstudio)
אקו סיטי, הפועלת בעיקר בתל אביב, נמצאת בשליטת קרן ריאליטי, ולצדה מחזיקים בחברה פועלים אקוויטי והשותפים המנהלים אילי בר ודודו רשף. בחודש האחרון השלימה החברה את רכישתה של חברת ביצוע בעלת סיווג קבלני בלתי מוגבל ג'5, מהלך שמבקש להרחיב את יכולות הביצוע העצמאיות שלה.
"ההחלטה של מנורה מגיעה דווקא בתקופה מורכבת לשוק", אומר בר, "היא מבוססת על הביצועים שהצגנו ועל ההבנה שיש פער בין הכותרות בעיתונים לבין מה שקורה בפועל. הכותרות מציגות לפעמים תמונה חד ממדית, אבל כשעושים זום אין רואים שהשוק הרבה יותר מורכב".
לדבריו, "חברות גדולות רוכשות פרויקטים, נכנסות לשותפויות וחברות קטנות מתמזגות או נרכשות. המוסדיים מזהים שחברות ההתחדשות הגדולות הופכות לשחקניות מרכזיות בשוק המגורים, ומחפשים חברות שיודעות לנהל את כל שרשרת הערך – מתכנון, דרך ביצוע ועד שיווק ומכירות".
ברקע לעסקה עומדים גם נתוני החברה: אקו סיטי מדווחת כי במחצית הראשונה של 2026 גדל היקף המכירות שלה ביותר מ-30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, בזמן שחלק מהחברות בענף דיווחו על האטה במכירות. כיום היא מבצעת 12 פרויקטים, ובחצי השנה הקרובה צפויה להתחיל בביצוע של חמישה נוספים.
אילי בר מנכ"ל אקו סיטי
(צילום: שניר לוי)
לדברי בר, ההסבר נעוץ בכך ששוק הדיור התל אביבי מתפצל יותר ויותר בין חברות שונות. "רוב הרוכשים במרכז תל אביב הם אנשים שקונים כדי לגור, לא משקיעים. במשך שלוש וחצי שנים הם ישבו על הגדר ודחו החלטות, אבל מגיע שלב שבו כבר אי אפשר להמשיך להמתין. אנשים חוזרים לבצע עסקאות, אבל הם הרבה יותר בררנים".
לדבריו, בניגוד לתפיסה שלפיה המחיר הוא הפרמטר המרכזי, הרוכשים נותנים כיום משקל גדול יותר לאיכות התכנון וליכולת הביצוע של היזם. "יש היום הרבה יותר היצע, ולכן אנשים בוחרים את המוצר שהם חושבים שהוא איכותי יותר. מחיר למ"ר הוא לא חזות הכול. בדיוק כמו שלא כל מכונית עם ארבעה גלגלים ומנוע היא אותה מכונית, גם לא כל דירה זהה לאחרת".
"לא כל השוק יורד"
בחודשים האחרונים מצביעים מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על ירידה במחירי הדירות, אולם בר סבור שהתמונה מורכבת יותר. "אני רואה ירידות מחירים אצל שחקנים מסוימים, אבל לא בכל מקום", הוא אומר. "יש גם פרויקטים שבהם אין ירידות בכלל, ובמיקומים מיוחדים אפילו רואים עליות".
לדבריו, "בפרויקט בקו הראשון לפארק הירקון, למשל, אנחנו מנהלים כיום משא ומתן על פנטהאוז במחיר של כ-100 אלף שקל למ"ר - מחיר שלא ראינו גם בשנים הטובות יותר. נוצרת דיפרנציאציה בין השחקנים. יש חברות שנאלצות להוריד מחירים, ויש אחרות שמצליחות להמשיך למכור גם במחירים גבוהים יותר". לאחרונה, הוא מוסיף, מכרה החברה דירת פנטהאוז בפרויקט צייטלין בעיר ללא הפסקה תמורת סכום של כ-85 אלף שקל למ"ר לזוג הייטקיסטים בני פחות מ-40.
בתקופה האחרונה החברה התרחבה מחוץ לתל אביב ומקדמת פרויקטים בקריית מוצקין, חדרה, רמת גן ובת ים. לדברי בר, החברה זיהתה רשויות מקומיות שבהן קיימת נכונות אמיתית לקדם התחדשות עירונית. עם זאת, הוא מודה כי אחד האתגרים המרכזיים כיום הוא קידום התחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש.
"כולנו מבינים שהתחדשות עירונית בפריפריה היא יעד לאומי", הוא אומר. "אבל חברות יכולות לבצע רק פרויקטים שהם כלכליים. מענקים יכולים לעזור מאוד. לעומת זאת, מודל הקרקע המשלימה הוכיח את עצמו כפחות יעיל. בסוף יותר מדי פרויקטים נתקעים בפערי תמחור בין המדינה לבין היזמים".
במקביל הוא מותח ביקורת גם על חלק מהוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, שלדבריו ממשיכות לאשר פרויקטים ברווחיות גבולית. "אין סיבה שכל פרויקט ייצא לדרך על הקצה. כשאין מספיק מרווח ביטחון, מספיק שינוי קטן בשוק כדי שהפרויקט כבר לא יהיה כלכלי. זה בדיוק מה שאנחנו רואים היום - יש לא מעט תוכניות שאושרו, אבל פשוט יושבות על המדף ומתייבשות".
לדבריו, דווקא התופעה הזו עלולה להשפיע על השוק בשנים הקרובות. "אנחנו כבר רואים פחות פרויקטים שעולים לביצוע. אם יהיו פחות התחלות בנייה ופחות דירות חדשות שיגיעו לשוק, בסופו של דבר ההיצע יקטן והלחץ על המחירים יחזור. אנשים ממשיכים לקנות דירות גם בתקופה מורכבת, ולכן עצירת הפרויקטים של היום עלולה להפוך למחסור של מחר".
