רבים מרוכשי הדירות למגורים סבורים שכל עוד אין בבעלותם דירה שלמה נוספת, הם זכאים להטבות המס בגין "דירה יחידה". בפועל הדין מורכב יותר, וגם זכויות חלקיות בדירות אחרות עלולות להשפיע באופן משמעותי על גובה מס הרכישה ועל הזכאות לפטור ממס שבח. ההשלכות המיסוייות תלויות בשלושה גורמים מרכזיים: שיעור הבעלות, מיקום הדירות וסדר הרכישות.
המחוקק קבע כלל יסוד ברור: החזקה של עד שליש בדירה אינה נחשבת, לצורכי מס, כהחזקה בדירה נוספת. לעומת זאת, בעלות העולה על שליש בדירה אחרת תסווג את הרוכש כבעל "דירה נוספת". במילים פשוטות: עד 33.33% בדירה אחרת - עדיין ניתן להיחשב כבעל דירה יחידה; מעל שליש - ההטבות נשללות.
אלא שבתי המשפט חזרו וקבעו כי אין להסתפק בבחינה טכנית של שיעור הבעלות. בפרשת לודמילה מאיר הודגש עקרון "השקילות הכלכלית": יש לבחון את התוכן הכלכלי האמיתי של ההחזקה, ולא רק את החלוקה הקניינית הפורמלית. כלומר, גם אם הבעלות מפוצלת על הנייר - ייתכן שבפועל מדובר בזכויות כלכליות שמצטברות לדירה אחת.
אם אתם מחזיקים זכויות ביותר מדירה אחת, מיקומן הוא אחד הפרמטרים המכריעים: חלקים באותו בניין נוטים להצטבר ולהיחשב כדירה אחת, בעוד שחלקים בבניינים שונים - נבחנים לרוב כל אחד בנפרד.
עו"ד יקירה טובביןניקח לדוגמה תרחיש מעשי של החזקה של שליש ועוד שליש: אם שתי הדירות באותו בניין - תיחשב החזקה של שני שלישים, ללא זכאות להטבות. לעומת זאת, אם מדובר בבניינים שונים - כל חלק ייבחן בנפרד, והרוכש עשוי להיחשב כמי שאינו בעל דירה נוספת. אותו עיקרון חל גם כאשר מדובר בשלושה חלקים קטנים יותר, למשל 20% בכל דירה - הצירוף באותו בניין עלול לשלול הטבות, בעוד שפיזור בבניינים שונים ישמור עליהן.
הסיווג כ"בעל דירה יחידה" או "דירה נוספת" משפיע ישירות על חבות המס:
במס רכישה - דירה יחידה נהנית ממדרגות מס מופחתות והטבות משמעותיות.
בדירה נוספת - המס משולם בשיעור מלא, ללא הקלות.
גם במכירה ההבדל דרמטי:
דירה יחידה - פטור מלא ממס שבח, בכפוף לתנאים.
דירה נוספת - חבות מלאה במס שבח.
נקודה חשובה נוספת היא שלצורך חישוב המס מתחשבים לא רק במה שקניתם – אלא גם מתי. בית המשפט קבע בפרשת טהרלב כי "סדר הרכישות הוא המבחן לזכאות בהטבת מס רכישה ולא התוצאה הסופית". כך למשל, רכישת חלקים בדירות קודם, ורק אחר כך רכישת דירה שלמה - עשויה לשמר את הזכאות להטבות. אולם רכישת דירה שלמה תחילה, ורכישת חלקים לאחר מכן - עלולה לשלול הטבות.
אז מה עושים לפני שקונים?
תכנון מס מוקדם - לרבות מכירה חלקית של זכויות קיימות - עשוי להפוך עסקה יקרה במיוחד לעסקה משתלמת בהרבה. לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה, מומלץ לעצור ולבחון את התמונה המלאה: למפות את כל ההחזקות הקיימות - אחוזים, מיקומים ומועדי רכישה. לבדוק האם קיימת הצטברות של חלקים באותו בניין. לשקול מכירה או שינוי סדר פעולות, במידת הצורך.
החזקת חלקים בדירות אחרות אינה עניין שולי. ברכישת דירת מגורים, השלכות המס כאשר בבעלותך חלקים מדירות אחרות הן מורכבות ותלויות בנסיבות הספציפיות. הכלל המנחה הוא שבעלות בשליש או פחות מכך בדירה נוספת לא תמנע זכאות להטבות, אך יש לבחון בקפידה את מיקום הנכסים וסדר הרכישות.
תכלית ההטבה במס רכישה לדירה יחידה היא סוציאלית - להבחין בין מי שזו דירתו היחידה לבין מי שמחזיק נכסים נוספים להשקעה. כדי ליהנות מההטבות הללו, נדרש תכנון מוקדם ובחינה מקצועית של כל רכישה.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד יקירה טובבין עוסקת במקרקעין ונדל"ן
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
