המיליארדר היהודי סטיב ווין, אחד האנשים המרכזיים שעיצבו מחדש את פני עיר ההימורים לאס וגאס המודרנית, עומד להיפרד מאחד הנכסים הראוותניים ביותר דווקא בניו יורק. איל הקזינו בן ה-84 מצא סוף סוף קונה לפנטהאוז הדו-קומתי שלו מעל מלון ריץ-קרלטון, מול סנטרל פארק, שהוצע למכירה תמורת 70 מיליון דולר.
העסקה מגיעה בעיתוי טעון במיוחד: ווין מנהל בימים אלה מאבק משפטי נגד מדינת ניו יורק, לאחר שנדרש לשלם מס חדש של יותר מ-183 אלף דולר על הדירה, במסגרת תוכנית הדגל של ראש העיר זוהראן ממדאני להגדלת המיסוי על בעלי נכסי יוקרה שאינם מתגוררים בעיר דרך קבע.
הפנטהאוז נכנס לחוזה מכירה ב-2 בנובמבר, אחרי כמעט ארבע שנים של ניסיונות למצוא קונה. המחיר הסופי עדיין אינו ידוע, וגם זהותו של הרוכש נשמרת בסוד. מה שכן ידוע הוא שוויין לא צפוי לרשום כאן רווח נדל"ני מרשים: הוא רכש את הדירה ב-2012 תמורת 70 מיליון דולר בדיוק, ובדצמבר 2022 העמיד אותה למכירה ב-90 מיליון. בהמשך הוריד את המחיר ל-75 מיליון, אחר כך ל-65 מיליון, ולבסוף החזיר אותו ל-70 מיליון.
איש הנדל"ן כריסטופר ג'פריס, שמכר את הפנטהאוז לוויין ב-70 מיליון דולר בשנת 2012, שילם כ-22 מיליון דולר עבורו כעשור קודם לכן. ווין, לעומתו, עלול לצאת ממנו בלי רווח במחיר הנומינלי, ובוודאי בלי רווח לאחר שקלול עלויות העסקה והאחזקה, אם יימכר במחיר המבוקש הנוכחי.
אולם נשפים שהפך לסלון
ובכל זאת, לא מדובר בעוד דירת יוקרה. הנכס משתרע על פני כ-1,010 מ"ר בקומות ה-30 וה-31 של מלון ריץ-קרלטון, בבניין שתוכנן בידי האדריכל אמרי רות׳ ונפתח ב-1930 כמלון סנט מוריץ. הסלון המרכזי היה בעבר אולם הנשפים של המלון, עם תקרות בגובה כ-4.5 מטרים ועשרה חלונות קשתיים עצומים המשקיפים אל הפארק. בפנטהאוז שלושה חדרי שינה בלבד, אבל גם ספרייה, חדר קולנוע, בר, חדר אוכל רשמי, מטבח גדול, שתי מרפסות פרטיות, מעלית פרטית וחדר כושר עם חדר עיסויים צמוד לסוויטה הראשית. הדיירים נהנים משירותי המלון המדורג בחמישה כוכבים, ובהם שירות חדרים מסביב לשעון, ניקיון, קונסיירז', חדר כושר שפתוח 24 שעות ביממה, ספא יוקרתי של מותג הטיפוח השווייצרי La Prairie ומסעדה ובר.
(צילום: Sotheby's International Realty NYC)
גם מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש דירה ב-70 מיליון דולר צריך להמשיך לשלם כדי להחזיק בה. דמי האחזקה החודשיים בפנטהאוז מגיעים ל-47 אלף דולר מדי חודש, או כ-565 אלף דולר בשנה, עוד לפני חשבונות והוצאות אישיות. אם יידרש ווין לשלם גם את מלוא המס החדש שבמחלוקת, החשבון השנתי עשוי להתקרב ל-750 אלף דולר, סכום שמספיק לקניית דירה שלמה באזורים רבים בארה"ב, ואפילו בניו יורק. המשמעות היא שאפילו אם כף רגלו לא תדרוך בדירה במשך שנה שלמה, הוא יצטרך לשלם יותר מ-2,000 דולר בכל יום, בלי שנפתחה דלת הכניסה, הודלק האור או הוזמנה ארוחה משירות החדרים.
ממדאני נגד "דירות הרפאים" של ניו יורק
המס שהוביל לעימות נקרא Pied-à-Terre, מונח צרפתי המתאר דירת מגורים נוספת שמשמשת את בעליה לביקורים מזדמנים. באזורנו הן יודעות יותר כ״דירות רפאים״ של ירושלים ותל אביב, שנרכשו בידי בעלי הון ותושבי חוץ ונותרו ריקות במשך רוב ימות השנה.
גם בישראל כבר ניסו להתמודד איתה באמצעות ארנונה כפולה, במהלך שהופעל לזמן מוגבל ונכשל ברובו. כעת ניו יורק מנסה גרסה משלה, בהיקפים כספיים גדולים בהרבה. החוק כבר אושר בחקיקה מדינתית במאי, ביוזמת ממדאני ובשיתוף מושלת ניו יורק קתי הוקול. השקפת העולם היא שמי שמחזיק דירת פאר בניו יורק, אבל בפועל עושה בטן-גב בפלורידה, במדינה אחרת או בחו"ל, צריך לשלם יותר לקופת העיר. ההנחה של העירייה היא שרבים מבעלי הנכסים האלה נהנים מהתשתיות, השירותים והיוקרה של ניו יורק, בלי לשלם את מס ההכנסה העירוני שמשלמים תושביה.
המס חל על בתים פרטיים שאינם משמשים למגורי קבע וששווים לפי הערכת העירייה יותר מחמישה מיליון דולר, וגם על דירות קונדומיניום וקואופרטיבים ששוויין המוערך מיליון דולר ומעלה. הממשל העירוני מעריך שהמהלך יכניס כ-500 מיליון דולר בשנה.
ווין, שמתגורר בפאלם ביץ' שבפלורידה, לא התרשם מהטיעונים. בסוף ספטמבר הגיש תביעה נגד מדינת ניו יורק, יחד עם שר המסחר לשעבר בממשל טראמפ, המיליארדר וילבור רוס, ורעייתו הילרי. לפי מסמכי התביעה, ווין נדרש לשלם תוספת של 183,094 דולר, ואילו בני הזוג רוס קיבלו דרישה של 83,531 דולר ו-52 סנט על דירת הקואופ שלהם במנהטן.
(צילום: Sotheby's International Realty NYC)
השלושה טוענים כי מדובר באפליה בלתי חוקתית של אזרחים שאינם מתגוררים בניו יורק. לטענתם, בעלי דירות יוקרה משלמים ממילא מסי נדל"ן משמעותיים, צורכים פחות שירותים ציבוריים מתושבים קבועים ואף תורמים סכומים גדולים למוסדות תרבות וצדקה בעיר. בכתב התביעה הם מצביעים גם על העובדה שתושבי מדינות אחרות אינם יכולים להצביע בבחירות המקומיות נגד הפוליטיקאים שמטילים עליהם את המס. רוס טען כי ניו יורק למעשה מבקשת למסות הכנסה ופעילות כלכלית המתבצעת מחוץ לתחומה.
מנגד, בממשל הדמוקרטי לא מיהרו להזדהות עם מצוקתם של שני המיליארדרים. דובר מטעם המושלת הוקול מסר כי כאשר ווין ורוס מנסים להציג את עצמם כקורבנות הזקוקים לאהדה במאבק על מס לדירות יוקרה, הם למעשה מספקים את ההצדקה הטובה ביותר להטלתו.
ממדאני עצמו הציג את המס כדרך לגרום לבעלי ההון העולמיים להשתתף במימון השירותים הציבוריים בעיר, המתמודדת עם גירעון תקציבי של מיליארדי דולרים ועם משבר דיור מתמשך. באפריל פרסם ראש העיר סרטון שצולם מול מגדל היוקרה שבו מחזיק קן גריפין - אחד האנשים העשירים באמריקה - פנטהאוז שרכש ב-238 מיליון דולר, אז עסקת המגורים היקרה בתולדות בארה״ב. "יום מס שמח, ניו יורק. אנחנו ממסים את העשירים", הכריז ממדאני, והציג את דירתו של גריפין כדוגמה לנכסים שבעליהם צריכים לשלם יותר.
(צילום: Sotheby's International Realty NYC)
גריפין, המתגורר בפלורידה, זעם וטען כי ממדאני הפך אותו למטרה ואף סיכן את חייו. הוא כינה את הסרטון "מוזר ומפחיד" והאשים את ראש העיר בכך שהוא משדר מסר שלפיו ניו יורק אינה מקבלת בברכה אנשים מצליחים. הוא וקרן הגידור שבבעלותו סיטאדל איימו לשקול מחדש את מעורבותם בפרויקט מגדל משרדים חדש במנהטן, בהשקעה מתוכננת של יותר משישה מיליארד דולר, שלפי החברה אמור לייצר אלפי משרות. גריפין אף הודיע כי ירחיב את פעילות החברה במיאמי בעקבות התנהלות ממדאני. אלא שבאוקטובר התברר שהאיומים לא התממשו: גריפין ושותפיו השלימו את הסכם הפיתוח והמימון של המגדל, והעבודות כבר יצאו לדרך.
ובינתיים היישום של המס כבר הסתבך בבתי המשפט. העירייה שלחה בקיץ הודעות לכ-17 אלף בעלי נכסים, אך חלקם התלוננו שקיבלו דרישות להוכיח כי הם מתגוררים בדירתם הקבועה, אף שאינם אמורים לשלם את המס. בספטמבר פסק שופט בסטטן איילנד כי העירייה פעלה שלא כראוי והורה לה לבטל את ההודעות ולבחון מחדש את החיובים. ב-4 בנובמבר הפך בית משפט לערעורים את ההחלטה, וקבע כי התובעים לא הוכיחו שנגרם להם נזק ממשי מעצם משלוח ההודעות. מדובר בניצחון לממדאני, אך לא בהכרעה על חוקיות המס עצמו. התביעה הנפרדת שהגישו ווין ורוס עדיין מתנהלת, ודיונים נוספים צפויים בדצמבר.
למרות המס, שוק היוקרה בני יורק משגשג
ווין, שבנה את אימפריית בתי הקזינו מיראז', בלאג'יו ו-Wynn בלאס וגאס, היה גם מקורבו של טראמפ ובכיר במערך גיוס הכספים הרפובליקני, עד שנאלץ להתפטר ב-2018 בעקבות תחקיר של ה"וול סטריט ג'ורנל" על הטרדות ותקיפות מיניות לכאורה. בין היתר, מניקוריסטית שעבדה במלון שלו טענה כי אנס אותה במשרדו ב-2005, פרשה שהסתיימה בהסדר כספי של 7.5 מיליון דולר. עובדות אחרות סיפרו שנהגו להסתתר כששמעו שהוא מתקרב. ווין הכחיש את ההאשמות, אך ב-2023 הסכים לשלם קנס אישי של 10 מיליון דולר ולהתרחק מתעשיית ההימורים בנבאדה, במסגרת הסדר רגולטורי ללא הודאה באחריות. הונו מוערך כיום בכ-4.3 מיליארד דולרים, והשנה כבר מכר אחוזה מפוארת נוספת בבוורלי הילס, תמורת 47.75 מיליון דולר, לאחר שבתחילת הדרך ביקש עבורה 110 מיליון דולר.
למרות המאבק במס של ממדאני, ווין מנסה להיפטר מהפנטהאוז מאז 2022, שנים לפני שהמס כלל עלה לדיון. גם הטענה שמדיניות המיסוי החדשה מבריחה את עשירי ניו יורק אינה מתיישבת, לפחות בינתיים, עם נתוני שוק היוקרה. רק בשבוע שבין 2 ל-8 בנובמבר, למשל, נחתמו במנהטן 45 חוזים לרכישת נכסים במחירים של ארבעה מיליון דולר ומעלה, המספר השבועי הגבוה ביותר השנה, ובשווי מבוקש כולל של כ-449.5 מיליון דולר, הנתון הגבוה ביותר מאז נובמבר 2021.
הציג את המס כדרך לגרום לבעלי ההון העולמיים להשתתף במימון השירותים הציבוריים בעיר. ראש עיריית ניו יורק זוהרן ממדאני
(צילום: Angelina Katsanis/AP)
14 מהעסקאות היו בנכסים שמחירם המבוקש עשרה מיליון דולר ומעלה, ו-34 מהחוזים היו לדירות קונדומיניום. העסקה של ווין הייתה היקרה ביותר בשבוע הזה, אך גם אחריה נרשמה עסקת ענק: פנטהאוז תלת-מפלסי בבניין משוחזר ברחוב מדיסון, עם שישה חדרי שינה וכ-775 מ"ר בנויים, נכנס לחוזה במחיר מבוקש של 25.3 מיליון דולר. מדובר בבניין משנת 1912, עם מרפסות בשטח כולל של כ-288 מ"ר ושירותים הכוללים ספא, חדרי דיירים ומרפסת גג.
בינתיים, הקונה המסתורי של הפנטהאוז של ווין יוכל ליהנות מאחת התצפיות היקרות ביותר במנהטן, אלא שאם גם הוא מתכוון להשתמש בדירה רק לכמה שבועות בשנה, מחכה לו לצד הנוף לסנטרל פארק גם פגישה עם מחלקת הכספים של עיריית ניו יורק.
