"בקבוצת הרכישה של יונייטד שרונה נקראתי לחלץ את הפרויקט מהבוץ. כל רוכש ששילם בתחילת הדרך 30 אלף שקל למ"ר שילם עוד 60% כדי להביא את הפרויקט לסיום", כך חשף נחשון קיוויתי , בעלים של קבוצת ב.ס.ר, בכנס של מרכז הנדל"ן וקבוצת מיטב עסק בקבוצות רכישה והתקיים אתמול במרכז רבין בתל אביב-יפו.
"זהו פרויקט ענק בממדים שלו", המשיך קיויתי וסיפר על מיזם קבוצת הרכישה ביונייטד שרונה, "עירוב שימושים, עם 420 יח"ד, 9,000 מ"ר שטחי משרדים, 4000 מ"ר שטחי מסחר, 10 כיתות גן למעונות יום עבור עיריית תל אביב ו-3 מבנים לשימור. כל זה במתחם אחד. חברים בקבוצת הרכישה מצאו את עצמם מממנים את עלויות הבניה גם על דירות שלא שווקו. זה היה אסון. אבל בעוד חודשיים הוא יגיע לטופס 4".
לדברי קוויתי, "המודל של קבוצת רכישה לא נעלם מהשוק הוא קיים חי ונושם. בעקבות אירועי השנים האחרונות, ציבור המתעניינים בקבוצות רכישה התבגר ולמד לאן ללכת ואצל מי לקנות, או למי לא להגיע. המודל הזה של קבוצת רכישה קיבל מכה חזקה אבל השיטה היא מצוינת ויכולה להביא לחיסכון משמעותי לרוכש". דבריו של קיויתי מזכירים כי לצד היתרונות של קבוצות הרכישה, יש גם לא מעט סיכונים הגלומים בשיטה.
"מנסים לזהות מתי מארגן הוא יזם בתחפושת"
אריאל רוזנברג, מנהל אגף בכיר וממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון השתתף גם הוא בכנס ואמר: "קבוצת רכישה קונה קרקע יחד ומתארגנת יחד על מנת להוזיל את מחיר הרכישה כי הרווח היזמי הוא המוקד המשמעותי של ההוזלה במחיר. התפקיד שלי הוא לקבוע את כללי "ההיגיינה" . אנחנו לא מתערבים, אבל כן מנסים לזהות מתי אותו מארגן הוא יזם בתחפושת ולא קבוצת רכישה. יש כללים ואנחנו כל הזמן בוחנים שינויים, אנחנו בסופו של דבר רוצים לעצור את אלה שהם בתחפושות. כאשר המארגן של הקבוצה הוא גם בעל הקרקע - זה למשל דגל אדום. אם חברי הקבוצה מקבלים זכויות קנייניות בקרקע , גם זה סימן מזהיר. אם אנחנו מגלים שזו קבוצה יזמית ולא קבוצת רכישה נטיל עליהם עיצומים כספיים".
את האינפורמציה על "יזמים בתחפושת" ציין רוזנברג, מקבל המשרד בעיקר דרך הלשנות, "אנחנו עושים ביקורי שטח, בודקים פרסומים חשודים ועושים מהלכים אקטיביים, הרבה בעקבות "הלשנות" שמגיעות אלינו. ברגע שעולה החשד אנחנו בודקים". רוזנברג התייחס גם להסדרה של קבוצות הרכישה בחוק, נושא שעלה בעבר אך לא התקדם ואמר: "אני מקווה שחוק החדש שיעבור בעניין קבוצות הרכישה יאפשר להן להתנהל בצורה תקינה כמו חוק המכר במקרה של רכישה מיזם רגיל. התפקיד שלנו הוא שהדברים יתנהלו בצורה תקינה, אין לנו העדפה בין עסקה יזמית רגילה לעסקה בקבוצת רכישה כל עוד זה לטובת הציבור".
צחי סופריןצילום: נווה אביאנימשתתף נוסף בכנס היה צחי סופרין, מבעלי השליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, שדיבר על המצב בשוק ואמר: "המפתח להצלחה של קבוצת הרכישה הוא איך מבטיחים את כל התשלומים. זו הנקודה הכי המרכזית בתחום הזה שיכולה להביא את הקבוצה בסוף לחוף מבטחים. בשנים האחרונות נכנסו גופים חוץ בנקאיים לשוק שהם מאוד מקצועיים והצליחו לייצר עניין ותחרות בריאה ולמצוא פיתרונות שלא היו בעבר". סופרין התייחס גם לריבית ואמר: "אנחנו מרגישים התעוררות בתקופה האחרונה בגלל ירידת הריבית. אין ספק שחלק מהחברות ממשיכות לחכות לאיתותים נוספים מהנגיד".
"המפתח להצלחת קבוצות – הסדרה חוקית"
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים מרכז הנדל"ן אמר בפתיחת הכנס: "לפני עשור ויותר, קבוצות רכישה היו הטרנד הלוהט של שוק הנדל"ן הישראלי. היום, השוק נמצא בקיפאון, יזמים לא מצליחים להוציא לפועל פרויקטים בגלל עלויות המימון הגבוהות ומחירי הדירות, גם אם ירדו מעט, נמצאים מחוץ להישג ידם של מרבית הרוכשים. הנסיבות הללו מביאות פעם נוספת לשולחן את קבוצות הרכישה ובחודשים האחרונים אנחנו עדים לתזוזה מעניינת. אחרי שנים של שקט יחסי, קבוצות רכישה חדשות צצות כמו פטריות אחרי הגשם".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלעוד אמר קצ'נובסקי: "המפתח להצלחת קבוצות הרכישה הוא הסדרה חוקית, שקיפות מלאה, ובקרה הדוקה על התהליכים. צריך לבנות מערכת שתגן על הרוכשים מבלי לחנוק את הפוטנציאל היזמי".
אבנר סטפרק, מבעלי מיטב בית השקעות התייחס בכנס לדו"חות הכספיים של חלק מחברות הבנייה ואמר: "יש פער הולך וגדל בין הרווחיות של החברות הגדולות לקטנות. עוד כמה רבעונים כאלה החברות הקטנות ייעלמו". בכל הקשור לריבית העריך סטפק כי, "בנק ישראל לא יוריד את הריבית בקצב מהיר אבל בעלויות המימון נראה ירידה של הריבית על המשכנתאות. גם אם הריבית לא תרד בקצב מהיר. הריבית על המשכנתאות תרד ב-2026-2027 באופן כמעט ודאי. אבל לא נראה יותר ריביות אפסיות".
משרד המשפטים: מעוניינים לקדם את ההסדרה
רות אפריאט מנהלת חטיבה עסקית ברשות מקרקעי ישראל התייחסה לקבוצות הרכישה ואמרה בפאנל כי: "מה שאנחנו רואים היום זה קבוצות יותר קטנות, דווקא של משקיעים. ריביות גבוהות וקשיי מימון יכולים לייצר איזה יתרון לקבוצות רכישה שיכולות להביא את כל המימון וזה דווקא יכול להצליח בעת הזאת. בשדה דב היו שני מכרזים שנלקחו על ידי קבוצות רכישה".
עו"ד נועה סרברו, ראש אשכול הנדל"ן במשרד המשפטים, התייחסה להסדרה של קבוצות הרכישה: "משרד המשפטים גיבש ב-2018 תזכיר חוק קבוצות רכישה, זה עדיין בגדר הצעת חוק. מדובר על טיוטה שהונחה על שולחן הכנסת פעמיים. היום אנחנו בעבודה ממשלתית לבחון את ההתאמה של השוק כפי שהוא יחד עם משרד הבינוי והשיכון וברגע שהאוצר יתפנה אז גם איתם נעבוד על זה. המטרה לתת יותר ודאות ולגשר על פערי המידע".
עוד ציינה סרברו, "עברו 7 שנים מאז שהופץ התזכיר אבל היום אנחנו מעוניינים לקדמו. יש המון חקיקה גם בתחום של התחדשות עירונית וגם ביתר הנושאים שעל שולחננו. מהצד המקצועי אנחנו רואים חשיבות וערך בקידום הרגולציה הזאת שהיא רגולציה רכה שרוצה שהשוק ימשיך לעבוד".
