הקיפאון בשוק הנדל"ן: על פי נתוני הסקירה החודשית שמפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש מרץ האחרון נרכשו 7,395 דירות יד שנייה וחדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) - ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד ועלייה של 3% בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2026).
מהנתונים עולה כי בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (דירות שנמכרו במסגרת תוכניות דירה בהנחה – מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת) הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש מרץ ב-6,778 דירות שנמכרו - ירידה של 6% בהשוואה למרץ 2025 וגידול של 5% בהשוואה לחודש הקודם.
באוצר אומרים כי הירידה במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה היא מתונה יחסית, בהינתן מבצע "שאגת הארי" שנמשך לאורך כל ימי החודש, אם כי בהשוואה היסטורית עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות.
הקבלנים ממשיכים להחזיק במלאי גדול של דירות לא מכורות, כאשר מהנתונים עולה כי מכירת הדירות החדשות הסתכמה ב-2,789 עסקאות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי - ירידה של 11% בהשוואה לאשתקד. עם זאת, בהשוואה לחודש הקודם, בו נרשמה רמה נמוכה במיוחד של מכירות, נרשם גידול 11%. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ ב-2,172 דירות - ירידה שנתית של 8%.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה המתונה יחסית במכירות הקבלנים בשוק החופשי הושפעה במידה רבה ממימוש אופציות לרכישת דירות באחד הפרויקטים הגדולים בתל אביב, עם הגעת המועד למימוש האופציה. בכך זינק מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור זה ב-68% בהשוואה למרץ אשתקד. מנגד, ירידות חדות ברכישות אלו נרשמו באזורי נתניה, באר שבע, חדרה והמרכז.
ירידה ברכישת דירות "על הנייר" באזור נתניה
שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" עמד על 61%, גידול של 2.5 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. אזור נתניה בלט עם ירידה חדה ברכישת דירות "על הנייר", ובמקביל גידול משמעותי בשיעור הדירות עם מסירה של עד חצי שנה. ממצאים אלו, כמו גם מניתוח עסקאות יד שנייה, מצביעים על העדפה גוברת של הקונים לדירות עם ממ"ד במיוחד באזור זה.
בחודש מרץ עמד שיעור העסקאות בהן דווח כי ניתנה הטבת מימון על 25% מסך מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחמשת האזורים שנבחנו על ידי אגף הכלכלן הראשי באוצר. שיעור זה נמוך משמעותית (ב-25 נקודות אחוז) בהשוואה למרץ אשתקד, סמוך למועד כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו. בהשוואה לחודש הקודם ירד שיעור זה בשלוש נקודות אחוז. אזור המרכז הוא היחיד שבלט עם גידול בשכיחות הטבות המימון.
בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, נמצא כי תזרים זה בחודש מרץ עמד על 5.4 מיליארד שקל - גידול ריאלי של 9% בהשוואה למרץ 2025. זאת, על אף הירידה בשיעור של 14% שנרשמה בתזרים הפוטנציאלי.
באוצר אומרים כי גידול זה עשוי להיות מוסבר, בין היתר, בתשלומים שהתקבלו על עסקאות שבוצעו בשנה שעברה, ואולי אף בתקופה מוקדמת יותר, בפרט לנוכח העובדה שבשנתיים האחרונות חלק גדול מממכירות הקבלנים היה עם הטבות מימון.
בניכוי תשומות עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים בחודש מרץ השנה על סכום של 115 מיליון שקל בלבד, בדומה לחודש הקודם. במרץ אשתקד היה תזרים זה אף שלילי (400- מיליון שקל).
רכישות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1,309 דירות - עלייה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד ושל 12% בהשוואה לחודש הקודם. באוצר אומרים כי שיעורי גידול אלו הושפעו ממימוש אופציות בפרויקט בתל אביב ומרכישות של מקבצי דיור להשכרה (בעיקר באמצעות קרנות ריט).
מחצית מתושבי החוץ שקנו דירות - אמריקאים
לראשונה פרסם אגף הכלכלן הראשי באוצר ניתוח של רכישות תושבי חוץ לפי המדינה בה הונפק הדרכון. בניתוח נמצא כי כמעט מחצית (49%) מרכישות סגמנט זה ברבעון הראשון של 2026 היו של אמריקאים - 238 דירות. בהשוואה לרבעון הראשון של 2025 נרשמה ירידה ברכישות אלו, הן כמותית והן כשיעור מסך רכישות תושבי החוץ.
מנגד, גידול ברכישות תושבי החוץ באותה תקופה נרשם על ידי צרפתים ובריטים. עוד נמצא כי בעוד בקרב הרוכשים האמריקאים ניכרת ריכוזיות גיאוגרפית ברכישות, אצל הצרפתים נמצא פיזור גיאוגרפי ברכישות אלו.
בפילוח רכישות האמריקאים ברבעון הראשון של השנה נמצא כי למעלה ממחצית (52.5%) רכישות אלו התרכזו בעיר ירושלים עצמה (125 דירות). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זוהי ירידה של 5%. העיר שרשמה את הירידה החדה ביותר ברכישות האמריקאים השנה היא בית שמש.
מנגד, רכישות האמריקאים בנתניה עלו מ-12 דירות ברבעון הראשון אשתקד ל-27 דירות השנה. תל אביב מדורגת במקום החמישי בלבד ברכישות האמריקאים בישראל, עם 10 דירות שנרכשו בינואר-מרץ השנה, פחות אפילו ממספר הדירות שרכשו האמריקאים בקריית גת (11 דירות).
רכישות תושבי החוץ בירושלים מתמקדות ברמות מחירים גבוהות, כאשר המחיר החציוני ברבעון הראשון השנה עמד על 5.1 מיליון שקל. כ-60% מהדירות שרכשו האמריקאים בירושלים ברבעון הראשון היו דירות חדשות, כאשר המחיר החציוני שלהן עמד על 5.95 מיליון שקל. בפלח השוק של יד שנייה היה מחיר זה גם כן גבוה יחסית ועמד על 4.2 מיליון שקל. מנגד, בבית שמש רמות המחירים של הדירות שרכשו האמריקאים מרמזות כי הם פועלים בפלחי שוק דומים לאלו שנוטים לרכוש הישראלים בעיר זו.
בניתוח לגבי תושבי חוץ בעלי דרכון צרפתי נמצא כי התפלגות הרכישות שלהם בישראל פחות ריכוזית מזו של בעלי דרכון אמריקאי. כך, העיר שהובילה ברכישות הצרפתים ברבעון הראשון הייתה נתניה, עם 35 דירות. אחריה מדורגות ירושלים ותל אביב עם 28 דירות שנרכשו בכל אחת מהן.
בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד בולט גידול משמעותי ברכישות הצרפתים בנתניה. עם זאת, מדובר במספרים נמוכים משמעותית מאלו שנרשמו בעבר בעיר זו. בעיר נוספת שזוהתה בעבר עם רכישות משמעותיות של צרפתים, אשדוד, נרכשו 5 דירות בלבד ברבעון הראשון של השנה, כמו גם ברבעון המקביל אשתקד.
בניתוח רמות המחירים של הדירות הנרכשות על ידי צרפתים בולטת העובדה לפיה בניגוד לרכישות האמריקאים, הצרפתים מתמקדים בדירות "עממיות" יותר, עם מחיר ממוצע של 2.8 מיליון שקל בלבד. בתל אביב עומד המחיר החציוני בדירות שרכשו הצרפתים השנה על 5 מיליון שקל, נמוך גם כן משמעותית ממחירי הדירות שנרכשו על ידי אמריקאים בעיר זו.
זינוק בקניית דירות עם ממ"ד – גם ביד שנייה
סך המכירות של דירות מיד שנייה בחודש מרץ השנה עמד על 4,606 יחידות דיור - ירידה של 6% בהשוואה למרץ 2025 וללא שינוי מהותי בהשוואה לחודש הקודם. מניתוח לגבי שכיחות ממ"ד בעסקאות יד שנייה, על בסיס דיווחי העסקאות לרשות המיסים, נמצא כי בחודש מרץ נרשם גידול חד בשכיחות זו ברמה הארצית, שהגיעה ל-65% מסך דירות יד שנייה שנמכרו, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת 2024. הגידול בשכיחות עסקאות עם ממ"ד בפלח שוק זה בולט במיוחד באזורי נתניה וחיפה.
מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-890 דירות בלבד, ירידה חדה של 42% בהשוואה למרץ אשתקד. ירידה זו בולטת במיוחד באזורי תל אביב וחיפה, ערים המאופיינות בשיעור נמוך של דירות עם ממ"ד, נתון שמרמז כפי הנראה על הקושי במכירת דירות ללא ממ"ד.
רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הסתכמו בחודש מרץ ב-4,071 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, ירידה של 2% בהשוואה למרץ אשתקד וגידול של 5% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות סגמנט זה ב-3,454 דירות, גידול של 2% בהשוואה למרץ 25' וגידול של 9% בהשוואה לחודש הקודם.
רכישות משחלפי הדיור הסתכמו ב-2,015 דירות, ירידה חדה של 23% בהשוואה למרץ אשתקד, זאת בהמשך לירידה של 12% בחודש הקודם. בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 6%. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה ברכישות סגמנט זה הקיפה כמעט את כל האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזורי חיפה ונתניה.
