"תוכניות כוללניות שמקדמות הערים השונות הן דבר מבורך", פותח ואומר עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז. "משנת 2005 אנחנו נמצאים באי ודאות בנוגע לעתיד תמ"א 38, ומסמכי מדיניות שמשתנים חדשות לבקרים. עיר שיש בה תב"ע מאושרת והיא יודעת כמה יחידות דיור, גני ילדים, בתי ספר, מוסדות ציבור, מסחר, תעסוקה ועוד יש בה, וכמה עוד נדרשים, זאת עיר שיכולה להתפתח ולצמוח בצורה נכונה. יתר על כן, ברגע שיש ודאות ברורה לדיירים מה הם יכולים להשיג בהסכמים מול היזמים, אף אחד לא יחתום על חוזה המבוסס על הבטחות סרק, כמו שקורה כיום.
עמית גוטליב צילום: ענבל מרמריהבחירה ביזם תיעשה על־פי הניסיון בשטח, איכות הבנייה, משך זמן הבנייה, השירות שהוא מעניק ובעצם, הפרמטרים האובייקטיבים שבאמצעותם צריך לבחור יזם. יחד עם זאת, בעיון בחלק מהתכוניות שהוצגו עד היום ובשיחות עם גורמים שונים, עולה, כי חלק מהרשויות מתכננות תוכניות שלא יהיו כלכליות, בטענה שבעתיד מחירי הדירות יעלו ואז התוכנית תיהפך לכלכלית. זוהי הסתכלות מסוכנת, שכן בנדל"ן לא עובדים על־פי תחושות בטן של מה יהיה בעתיד, אלא פועלים לפי הנתונים בשטח".
רוני בריק, יזם ומנכ"ל חברת לירן ונשיא הכבוד של התאחדות בוני הארץ, מסביר מדוע מדובר בפתרון מחויב המציאות: "המלחמה הדגישה את החשיבות של התחדשות עירונית כפתרון מציל חיים ופתרון מרכזי להגדלת היצע הדיור, ולכן ראשי הערים חייבים להחליף דיסקט.
רוני בריקצילום: כפיר סיוןלא ייתכן שפרויקטים יתעכבו שנים, ותושבי העיר שכבר התקשרו עם יזם וחתמו איתו על הסכם, ימשיכו לחיות ללא ממ"ד רק משום שבוועדה המקומית חושבים שהיזם ירוויח יותר מדי או שהדיירים יקבלו תוספת של יותר מדי מטרים לדירתם הקיימת. ההתחדשות העירונית היא צו השעה והיא גם כלי יעיל עבור הרשויות וראשיהן. ראשי ערים שיידעו לשלב ידיים עם היזמים ולהוציא את המיטב מהפרויקטים, יצליחו לייצר פתרון מיטבי לכולם".
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מסביר שהכיוון חיובי, אבל היישום בעייתי: "מצד אחד טוב שהערים מקדמות תוכניות, אך מצד שני היעדר המשכיות ורציפות שלטונית גורם לכך שכל פעם נתקלים במכשול חדש של השינוי הבא. כתוצאה מכך פרויקטים רבים נכנסים ל'דור המדבר' של פרויקטים, ואינם יוצאים ממנו.
איל הנדלרצילום: תומר חומפסלפיכך ראוי לשפר ולשכלל את התוכניות הכוללניות של הערים מצד אחד, ומצד שני יש להתחשב בתוכניות שנעשו עד היום - תוכניות סיזיפיות עבור הדיירים והרשות המקומית כאחד. יש למצוא את דרך המלך למימוש רוב הפרויקטים, במקום לדחות אותם על בסיס תוכניות חדשות".
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "חשיבותן של התוכניות החדשות נעוצה ביכולתן לתת מענה מקיף ומותאם לאותם פרויקטים שלא ניתן לממש באמצעות פינוי־בינוי. הן מאפשרות התפתחות עירונית רחבה ומונעות מצב שבו בניינים 'נופלים בין הכיסאות'. בניגוד לתמ"א 38, שהתמקדה בבניין הבודד, התוכניות החדשות מתייחסות למרקם השכונתי כולו ומספקות מסגרת תכנונית כוללת. המציאות הביטחונית החדשה מדגישה את הצורך הקריטי בדירות ממוגנות. המציאות הוכיחה שהימצאות במרחב מוגן מצילה חיים, ולכן זו אין מדובר במותרות, אלא בהכרח. עדיין לא ניתן לקבוע באופן גורף האם התוכניות החדשות טובות או לא - יש לבחון כל בניין לגופו. המטרה היא לאפשר לכמה שיותר דירות להיות ממוגנות, והפתרון טמון בשיתוף פעולה הדוק בין כל הגורמים - היזמים, הרשויות והדיירים, תוך הבנה שמדובר בסוגיה של הצלת חיים ולא רק בשיפור תנאי המגורים".
צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין: "תכנון תוכנית כוללנית לעיר היא צעד הרבה יותר יעיל ובריא, מאשר להסתמך על מסמכי מדיניות עירונית, שבהן משתמשות חלק מהרשויות להתנהלותן מול יזמים במהלך תכנון וקידום מתחמים שונים בהתחדשות עירונית. הסיבה לכך היא שמסמכי מדיניות אינם עניין מחייב, אלא רק מסמך עקרונות שהרשות יכולה להתחשב בו, אם הדברים מסתדרים עבורה. לעומת זאת תוכנית כוללנית, כחלק מהתהליך החוקי של יצירתה, מחייבת את גורמי התכנון לאפשר לציבור להיות חלק מיצירת התוכנית על ידי מתן האפשרות להתנגד לכולה או לחלקה. עוד צריך לזכור, כי תוכנית כוללנית מהווה מסמך סטטוטורי ולא רק מסמך המתווה מדיניות, ולכן היא מחייבת ומגדילה את הוודאות לביצוע תוכניות להתחדשות עירונית".
3 צפייה בגלריה
"הכי חשוב - וודאות". הריסה בפרויקט פינוי בינוי של קבוצת כנען בקריית אונו
(צילום: שרה בן אפרים)
נדב אהרוני, סמנכ"ל שיווק מכירות והתחדשות עירונית בקבוצת אהרוני, מתייחס אף הוא לתוכניות מקומיות: "מדובר ביוזמה מבורכת ומועילה גם ליזמים וגם לבעלי הדירות. מצד אחד התוכניות הללו מייצרות ודאות תכנונית ליזמים, שיודעים בדיוק מה היקף הזכויות המאושר על המקרקעין, גובה המבנים, קווי הבניין ועוד נתונים חשובים כדי להתקדם מול בעלי הדירות על הצד הטוב ביותר. מהצד השני התוכניות האלו מקצרות לבעלי הדירות את הדרך לדירה חדשה, ממוגנת ומרווחת יותר במספר שנים, יוצרות ודאות וממקסמות תמורות, מה שמאפשר הליך התחדשות מהיר יותר, שכל כך נחוץ פה".
"דרושה חשיבה מחודשת"
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, סבור שהכיוון החדש אולי טוב יותר, אבל יש לחולל שינוי עמוק יותר בכל התחום: "אומנם בשנים האחרונות אנו עדים להאצה בקצב אישור תוכניות להתחדשות עירונית בוועדות התכנון, ולמרות זאת עדיין קצב התחלות הבנייה של פרויקטים חדשים בתחום לא גדל בהלימה. העובדה ששיעור כה קטן של תוכניות יוצא בסוף אל הפועל, מעידה על כך שהגיע הזמן לחשיבה מחודשת על התחום בכללותו. וייטב אם המדינה תעודד ותסייע לרשויות בפריפריה במתן מענקים, כדי שהללו יאפשרו ליזמים לבנות התחדשות עירונית, אחרת כל הפוטנציאל הרב בתחום זה לא ימומש. לרשויות המקומיות תפקיד מרכזי במימוש הפוטנציאל של התחדשות עירונית בישראל, אך לצערנו, ההתייחסות של חלק מהרשויות המקומיות לתחום לא מתכתב עם הצורך העצום באספקת מיגון וחידוש המבנים. הן מערימות קשיים בסבך בירוקרטי שלא נגמר עד כדי כך שלעיתים נדמה, שבמקום לקדם פרויקטים, הן מטרפדות".
גם המשנה למנכ"ל קבוצת שובל ישי רוט מותח ביקורת על הרשויות המקומיות: "יש הרבה רשויות שמקדמות תוכניות בנייניות, אלא שהזכויות של התוכניות האלה והמכפיל שלהן אינם תואמים לכלכליות הפרויקט.
ישי רוטצילום: פרטיבמציאות הנוכחית המדינה צריכה לעזור ולא לעשות ההיפך. צריך להוציא מהרשויות את הסמכות לקבוע את התוכניות הבנייניות ולתת לשמאי הממשלתי לקבוע מה כלכלי ומה לא".
ג'וליאן סטרוסטה, מנכ"ל פעילות הנדל"ן בשפיר, מציע איך ניתן לשפר את המצב הקיים: "התמונה המורכבת של ההתחדשות העירונית בישראל מראה, שמפתח ההצלחה טמון בהעברת מרכז הכובד המלא לאחריות היזם. הרשויות המקומיות צריכות להגדיר מסגרת ברורה של יעדים ותנאים, ולאחר מכן לאפשר ליזם להוביל את התהליך באופן עצמאי ויעיל.
ג'וליאן סטרוסטרהצילום: יוני בן שמעוןהמודל המוצע הוא למעשה "יזם-מוביל": הרשות תקבע סטנדרטים ברורים - תכנוניים, סביבתיים וחברתיים - ולאחר מכן תעניק ליזם סמכות מלאה לתכנן, לתאם ולבצע את הפרויקט. זה אומר מתן חופש פעולה מלא עם מנגנוני בקרה ממוקדים, תוך הסרת חסמים בירוקרטיים מיותרים. הפתרון המהותי הוא להפוך את היזם לשחקן המרכזי והאחראי, שמחויב להשגת יעדים מוגדרים מראש, תוך גמישות מקסימלית בדרכי היישום. כך נייצר מערכת שמאפשרת חדשנות, יעילות ואחריות מלאה".
עו"ד דנה בירן, שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד פירון, מציינת, כי "מדובר ללא ספק ביתרון. ראשית ברמת הוודאות זה מוביל לכך שיודעים מה העיר ומה המחוז רוצים. אין צורך לנחש", כך על התוכניות המקומיות, "ועדיין במקרים חריגים שבהם התוכנית המתארית אינה כלכלית וצריך 'לפרוץ' אותה, ניתן לקדם תוכנית נקודתית בסמכות הוועדה המחוזית, מה שממילא קורה כשאין תוכנית מתארית. לכן, לטעמי, מדובר ביתרון ובאפשרות לקצר סוף סוף את הליכי אישור התוכניות".
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מסכם ואומר, כי מדובר במתווה שיאפשר ודאות: "בתקופה האחרונה אנחנו עדים לכך שעוד ועוד ערים עובדות או מאשרות תוכניות כוללניות לפינוי־בינוי בעיקר במרכז הארץ. מדובר בתוכניות המאפשרות לכל רשות מקומית להכין תוכנית התחדשות מקומית, שמותאמת לצורכי המקום, ופועלת לפי ערכים עירוניים התואמים את הראייה הכוללת של העיר. אני סבור, שהתוכניות הללו מייצרות שקיפות וודאות לכל העוסקים במלאכה, יזמים ותושבים, וגם סוג של שקט תעשייתי לרשות. כעת, כך נראה, יזמים ותושבים יוכלו, על־פי התוכניות, לבדוק מה האפשרויות העומדות לרשותם. יזמים יוכלו לבחון היתכנות כלכלית לפרויקטים, ותושבים יידעו במדויק האם היזם עובד לפי הנחיות הרשות המקומית. להערכתי, ככל שיותר ערים יאשרו תוכניות כוללניות, נראה היקף גדול יותר של תוכניות מתחמיות מאושרות".
"היכולת לראות תמונה מלאה"
לצד היתרונות והחסרונות של השיטה, יש מי שכבר מתמודד עם המציאות החדשה בשטח. להלן שורת דוגמאות מפעילות של יזמים בערים שונות.
בת ים:
"תמ"א 38, שטוב שחלפה מן העולם, זכתה בעבר לחלופה ראויה שהוכיחה את עצמה וממשיכה להוכיח את עצמה גם היום - דרך מתווה שקד", מסביר גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן. "בימים אלה אנחנו מקדמים שני פרויקטים בבת ים תחת מתווה זה, אחד במתחם הדדי והשני בסלונים-רבינוביץ. עיריית בת ים היא אחת החלוצות בקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית בכלל, ובדגש על מתווה שקד בפרט, שמציע כמה יתרונות משמעותיים. בין היתר, לרשות העירונית לא נדרשת בפרויקטים אלה בנייה של מגדלים, אלא מתאפשרת עלייה נקודתית לגובה. בנוסף מתווה שקד מאפשר את קידום הפרויקטים ללא הפקעות וללא דרישה לשטחי ציבור, אין עירוב שימושים, והיטלי ההשבחה נמוכים יותר. בשקלול של כל הפרמטרים האלה מתווה שקד יעיל במיוחד במקומות שבהם המכפיל נמוך יחסית, ומחירי הדירות גבוהים יחסית. יתרון משמעותי נוסף של מתווה שקד נעוץ בעובדה שהסמכות של התב"ע היא סמכות מקומית, מה שמקל את הליך התכנון מול הרשות וכמובן, מקצר לוחות זמנים לדיירים"
גם נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, מתייחסת לעיר בת ים שם מקדמת החברה מספר פרויקטים בהיקף של למעלה מאלף יח"ד: "תוכנית BY 2050, פרי יוזמתה של העירייה, כוללת אסטרטגיה תכנונית רחבה, ומציגה מפת דרכים עירונית ברורה ושקופה ביותר של העירייה לשנים הבאות. ייחודה של התוכנית בכך שהיא מייצרת ודאות כלכלית - דבר שהיה חסר עד כה בהתחדשות העירונית. היזמים יכולים לדעת מראש את היקף הזכויות, הפוטנציאל והאפשרויות. זו למעשה הזמנה פתוחה לפרויקטים מתקדמים של התחדשות, תוך מתן ודאות וכלים משמעותיים. אני מאמינה, שזו תוכנית שלא רק מקדמת פרויקטים ומקצרת לוחות זמנים, אלא יוצרת מודל חדש של שיתוף פעולה בין עירייה, יזמים ותושבים".
נתניה
לדברי יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, תחום ההתחדשות העירונית בעיר הואץ בשנים האחרונות: "נתניה לקחה את התחום צעד קדימה, בכך שאישרה זה מכבר תוכנית כוללנית מתארית להתחדשות עירונית, המתייחסת לכלל השכונות בעיר. עובדה זו יצרה ודאות תכנונית אצל כל הנוגעים בדבר, ולכן ניתן לראות מספר רב של תוכניות מאושרות ועשרות תוכניות נוספות שנמצאות בשלבי תכנון. אני סבור שהתכנון הכוללני הוא תכנון ראוי ומתבקש, שחוסך המון זמן ומשאבים מיותרים מצד היזמים. העבודה שקיימת ודאות תכנונית תורמת לתהליך ומקדמת אותו בעשרות מונים למול מתחמים שבהם אין תוכנית כוללנית, שם המסע המייגע לאישור תוכנית אורך במקרה הטוב עשרות שנים. אישור תוכנית כוללנית יוצר באופן חד־משמעי ודאות הן ליזמים, הן לבעלי הדירות והן לעירייה. העובדה שהיזמים ובעלי הדירות יודעים מראש מהו המכפיל שיאושר, לרבות זכויות הבנייה, מקל את תהליך קידומו של המתחם למול בעלי הזכויות והרשויות. זה חוסך קונפליקטים מיותרים וזמן רב".
חיפה
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, מעניקה דוגמה מפרויקט של החברה בחיפה: "התוכניות העירוניות החדשות להתחדשות עירונית מהוות מסגרת חיונית להתפתחות העיר, אך המפתח להצלחתן טמון באיזון העדין בין צורכי היזמים, התושבים והרשות המקומית. המקרה של נווה דוד בחיפה מדגים היטב כיצד תוכנית מקומית מוצלחת יכולה להוביל להתחדשות משמעותית של שכונה שלמה. כשהתחלנו את פרויקט כרמל מערב בנווה דוד, התוכנית המקומית שגיבשה עיריית חיפה סיפקה את הוודאות התכנונית הנדרשת, ובמקביל העניקה גמישות מספקת ליצירת פרויקט.
רקפת להבצילום: רונן ירמיהוהתוצאות נראות היטב בשטח - מגדל ראשון מאוכלס ושני מגדלים נוספים בשיווק מתקדם. אחד היתרונות המשמעותיים של תוכנית מקומית טובה הוא היכולת לראות את התמונה השלמה - לא רק את המבנים עצמם, אלא את כל המרקם העירוני. בנווה דוד התוכנית מאפשרת גם שדרוג מקיף של התשתיות, המרחב הציבורי והשירותים הקהילתיים. חשוב להדגיש שההצלחה של תוכנית מקומית נמדדת ביכולתה לצאת מהכוח אל הפועל. בנווה דוד - העובדה שכיום כבר יש מספר יזמים שפועלים במקביל, ושאנחנו רואים ביקושים מצד אוכלוסייה חדשה ומגוונת של משפרי דיור, זוגות צעירים ומשקיעים - מעידה על האיזון הנכון שהושג בשכונה".
לוד
איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, מתייחס לעיר לוד: "לוד היא דוגמה טובה לרשות מקומית שעשתה תכנון כוללני לכל העיר, וממש חיברה אותה עם מתחמי התחדשות עירונית. בכך הצליחו בלוד ליצר תכנון אפקטיבי של דירות מגורים בעירוב שימושים, עם שטחים בייעוד למבני ציבור ושטחים ירוקים, תוך הסתכלות מקרו־עירונית לטובת כלל העיר, שתביא בסופו של דבר אוכלוסיות חדשות וצעירות.
איתי סמדרצילום: רותם שביטלרוטשטיין יש בלוד מספר תוכניות גדולות להתחדשות עירונית שהחברה מקדמת זה מספר שנים, הכוללות קרוב ל־2,000 יחידות דיור חדשות. אין ספק שכמות כזו של יח"ד לא היתה מתאפשרת ללא עבודה יד ביד עם הרשות המקומית וללא הרצון שלה בהשבחה של העיר".
חולון
דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, כלכלן ושמאי מקרקעין, מתייחס לתוכנית בחולון: "הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון אישרה בחודש ינואר 2023 את תוכנית ח/619, שעונה לשתי הדרישות העיקריות מתוכנית מתארית – ודאות תכנונית וגמישות תכנונית. הוועדה הגדירה את האזורים והשכונות הותיקות לעידוד מתחמי התחדשות עירונית וסיווגה מתחמים שונים – מוקדים עירוניים, התחדשות בניינית, רחובות ראשיים עם חזית פעילה, מתחמים להכנת תוכנית מפורטת, מרקמים לשימור, מגרשים מיוחדים ועוד.
דני מורצילום: סיון פרג'התוכנית עונה לצורך הנוסף של בעלי הדירות והחברות היזמיות, והוא לוח זמנים מהיר יחסית. אישור תוכניות מקומיות הינו מהלך תכנוני מבורך, שמקנה ודאות תכנונית ומאפשר להקל במידה מסוימת את מורכבות התחום, המאופיין במשתנים רבים מאוד בדרך להבאתו לחוף מבטחים".
גם עו"ד רועי גלעד דורון, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדן נדל"ן, מתייחס לתוכנית בחולון: "התוכנית מהווה דוגמה לתכנון עירוני חכם, המייצר ודאות ליזמים ולדיירים. התוכנית מחלקת את העיר למתחמים מוגדרים, כאשר לכל מתחם נקבעו מראש הגבלות גובה ונפח ספציפיות. ייחודה של התוכנית הוא בסימון אזורים אדומים המיועדים להעצמת זכויות וקידום תב"ע חדשה, המאפשרים ליזמים המעוניינים במתחמי פינוי־בינוי לזהות מראש היכן כדאי להם לפעול. הוודאות התכנונית מאפשרת ליזמים לכמת במדויק את הפוטנציאל הכלכלי של כל מתחם שאינו מיועד לפינוי־בינוי, ובמקומות שבהם קיימת תחרות, היא מעודדת אותם להציע לדיירים את התנאים המיטביים".
פתח תקווה
רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית בקטה גרופ, מתייחס לעיר פתח תקווה: "פתח תקווה היא מהערים המובילות בהתחדשות העירונית בשנים האחרונות, דבר שממצב אותה מחדש כעיר עם פוטנציאל השבחה אדיר ואיכות חיים גבוהה. התוכניות המקודמות, הכוללות פרויקטים לפינוי־בינוי והתחדשות בניינית, יחד עם פיתוח הרכבת הקלה, יוצרות תנאים המיטיבים הן לדיירים והן ליזמים, כאשר ישנה תחושת שותפות ברורה בין כל הגורמים המעורבים. למשל קטה גרופ עורכת אירוע הריסה אחת לחודש בעיר, אין לזה אח ורע בישראל, והדבר מתאפשר גם בזכות העובדה שאנחנו יזם וקבלן מבצע, גם בזכות הדיירים וגם בזכות העירייה, שמציבה את זה בראש מעייניה".
גבעתיים
עו"ד טל אור, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ענת בירן – עורכי דין, מתייחס לגבעתיים: "בגבעתיים מקדמים מספר תוכניות התחדשות עירונית משלימות וחלופיות לתמ"א 38, המחלקות את העיר לאזורים. קיימות מספר תוכניות כאלה, כששלוש מהן עדיין בסטטוס של הפקדה וטרם פורסמו למתן תוקף ואחת כבר פורסמה למתן תוקף וניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה.
עו"ד טל אורצלם: רז רוגובסקיאחת מהן היא תוכנית גבעת רמב"ם, החלה על שכונת גבעת רמב"ם בעיר, שגבולותיה בין רחוב ויצמן ממזרח, דרך השלום ממערב, דרך יצחק רבין מדרום ובית עלמין נחלת יצחק מצפון. התוכנית מקיפה מאוד ומאפשרת התחדשות מגרשית של בניין בודד, התחדשות של שני בניינים צמודים על ידי איחוד שתי חלקות (ואף עד שלוש חלקות במקרים חריגים), ובמסגרת היתר, וגם מגדירה אזורים וקובעת הנחיות למתחמי פינוי־בינוי, באופן שיש צורך לקדם ולאשר תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית במתחמים אלו. תוכנית גבעת רמב"ם מעניקה ודאות תכנונית גבוהה ליזמים ולבעלי הזכויות, מאחר שהיא, בין היתר, תוכנית נפחית שמגדירה קווי בניין ומספר קומות אפשרי, ומספקת מסגרת תכנונית מפורטת בטווח זמן הנראה לעין. העובדה שהיא מאפשרת גם חידוש בניין בודד, גם שני בניינים – וזאת במסלול של היתר ולא תב"ע, וגם מתחמי פינוי־בינוי, הופך אותה לתוכנית שלמה וטובה באופן יחסי".
תוכניות חדשות ב־18 ערים
תאריך התפוגה של תמ"א 38 האיץ ברשויות מקומיות לקדם תוכניות משלהן שיחליפו את תוכנית החיזוק. ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שדחפה לחיזוק התוכניות המקומיות במקום התוכנית הארצית, מסבירים היכן עומדים הדברים. "לצד החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, כי תמ"א 38 סיימה את דרכה, פעלה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להחלפתה ברשת של תוכניות עירוניות, המכונות 'תוכנית התחדשות בניינית'. תוכניות אלה מקודמות בשטחן של רשויות מקומיות רבות, אשר מעוניינות להחליף את תמ"א 38 בתוכנית מקומית מפורטת. בהתאם לכך מקדמת כיום הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוכניות להתחדשות בניינית ב־18 ערים, עם פוטנציאל לחידושם של כ־26,000 מבנים".
ברשות הממשלתית מסבירים: "תוכנית התחדשות בניינית ברמה העירונית קובעת באילו אזורים בעיר ובאילו תנאים רצוי וראוי לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד, וקובעת הוראות המתאימות את התכנון למקום בהיבטים כלכליים, חברתיים, תכנוניים, אדריכליים ותשתיתיים. תוכניות אלה מאפשרות הוצאת היתרים מכוחן, ומייתרות את הצורך בקידום תוכניות נקודתיות בגין כל בניין, כנדרש במסגרת 'חלופת שקד'".
מבט מפנים: בבאר שבע מצביעים על היתרון לעירייה
בזמן שיזמים דנים ביתרונות ובחסרונות של תוכניות מקומיות כוללניות להתחדשות, בערים עצמן יש כבר מי שסבור שמדובר בסיפור הצלחה.
כך למשל קובי אוחיון, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעיריית באר שבע, מסביר כיצד התוכניות הכוללניות מקפיצות את הפוטנציאל: "העיר עומדת בפני מהפכה בתחום ההתחדשות עירונית בשנים הבאות. המינהלת, שהוקמה בשנת 2017, מקדמת כיום מעל 20 מתחמי פינוי־בינוי עם פוטנציאל לתוספת של כ־20 אלף יחידות דיור חדשות. במקביל מקודמות תוכניות אב לשכונות הוותיקות וכן תוכנית להתחדשות בניינית, המהווה חלופה לתמ"א 38 בעיר.
קובי אוחיוןצילום: הדר לזרכך לדוגמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית באר שבע אישרה לאחרונה את תוכנית המדיניות להתחדשות עירונית בשכונה ג', שתאפשר תוספת של כ־6,000 יח"ד לשכונה בתוכניות שיאושרו לראשונה בסמכות מקומית. יצוין כי בתחום השכונה כבר יש מספר תוכניות התחדשות עירונית בשלבים מתקדמים. תוכניות ההתחדשות במתחם אורות ובמתחם ברגמן כבר אושרו בוועדה המחוזית, והתוכניות של מתחם וינגייט, מתחם שז"ר ומתחם השלום נמצאות בשלבי תכנון מתקדם. במקביל העירייה קידמה תוכנית חלופית לתמ"א 38, שאושרה להפקדה לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז דרום. התוכנית מייצרת פוטנציאל תכנוני לתוספת של כ־22 אלף יחידות דיור חדשות למרקם הוותיק של העיר וזאת בשלושה מסלולי התחדשות מהירים בהליך של הוצאת היתר בלבד. כמו כן מאפשרת התוכנית תוספת ממ"דים גם לדירות שנבנו אחרי 1984".
