זה כבר תקופה ארוכה שמבצעי המימון בענף הנדל"ן היו הכלי האפקטיבי ביותר של הקבלנים למכירת דירות חדשות. עכשיו בנק ישראל החליט לעצור את החגיגה. הבנק המרכזי הפתיע את הענף, כשהוציא הנחייה שבמסגרתה קיצץ משמעותית את היכולת של קבלנים להציע מבצעי מימון משמעותיים, כפי שעשו עד כה. חשוב לציין, כי בנק ישראל לא אסר לחלוטין על השיטה, אך הגביל אותה משמעותית, מה שמניח כעת משקולת כבדה על כתפי היזמים והקבלנים.
גורם בכיר בענף הסביר ביום פרסום ההוראה, כי אומנם הכתובת הייתה על הקיר, אבל העיתוי והעובדה שמדובר בצעד שייכנס לתוקפו במהירות, הם חדשות רעות לענף. התוצאה בשטח אגב הייתה מהירה, כשעוד באותו היום מסכי הבורסה נצבעו אדום, וחברות הנדל"ן השונות רשמו ירידות לא מבוטלות.
בהתאחדות הקבלנים סבורים שהחלטה זו תפגע בראש ובראשונה בהיצע הדירות, שגם כך נפגע בשל המלחמה. המשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חיים פייגלין מסר בתגובה: "שוק הדיור נמצא באחת התקופות הקשות שלו מקום המדינה. מסיבות רבות, שכולן תוצאה של החלטות המדינה, נאלצים יזמים וקבלנים להיאבק על היכולת להמשיך לבנות. בצד השני נמצאים רוכשי דירות, שבשל הריבית וגילום של זינוק עלויות הבנייה בשנה וחצי האחרונות, מתרחקים בכל יום שעובר מיכולתם לרכוש דירה.
חיים פייגליןצילום: ינאי אלפסיבמצב הזה לא ייתכן שבנק ישראל יפעל בצורה שהתוצאה שלה תהיה: פחות דירות ופחות אנשים שיוכלו לקנות דירות. בנק ישראל טוען שמכירות הדירות השנה מסכנות את יציבות הבנקים, אז נזכיר שלאורך עשרות שנים דירות נמכרות במגוון גדול של שיטות, ואחת מהן היא המכירה בתשלום חלקי מוקדם, שלא פגעה באף בנק. הבנקים, שרשמו אשתקד רווחים עצומים, אינם אלה שהמדינה צריכה לדאוג להם. תפקידה לחזק את התעשיות הישראליות ובראשן ענף הבנייה והתשתיות, ולהגן על מי שזקוק לפתרון דיור".
אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור כי: "בנק ישראל מתערב מעט מדי ומאוחר מדי". עוד על־פי דנוס מדובר ב"צעד פופליסטי, בזמן ששוק הדיור בקיפאון מתחילת 2025. בנק ישראל מוכיח שוב שמה שמעניין אותו זה רק יציבות הבנקים, ובזה הוא דווקא מצליח לא רע, נוכח הרווחים האסטרונומיים שאנחנו עדים להם.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיהצעד הנוכחי הוא 'מעט מדי', כי הבנקים ממילא מרתקים הון בשיעורים גבוהים מהנדרש כבר כיום. במקביל הוא 'מאוחר מדי', כי כאמור, שוק הדיור מצוי כבר בקיפאון, והגדלתו תביא רק לדבר אחד - פחות היצע עד סוף 2026. מה שקרה בפועל, זה שבנק ישראל שילם היום מס שפתיים לשוק הדיור, בעוד בפועל רק הרע את מצב רוכשי הדירות והשית עליהם עלויות רכישת דירה גבוהות יותר".
במקביל יש מי שרואה את חצי הכוס המלאה גם במצב הנוכחי. ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, סבור שירידה במבצעי המימון של הקבלנים תוביל לא מעט אנשים לבחור בשיפוץ על פני רכישת דירה. "לדעתי, יותר אנשים ירצו לשפץ את דירתם הישנה מאשר לעבור לדירה חדשה בעקבות המגבלות החדשות", כך סיב. אולם באותה הנשימה מזכיר סיב, שנכון להיום קבלני השיפוצים לא יוכלו לתת מענה לביקוש שעתיד לעלות וזאת בגלל המחסור החמור בידיים עובדות בתחום: "אין לנו אפשרות בענף לתת מענה גם לשיפוצים של אלפי מבנים בצפון והדרום וגם לגידול בביקושים בענף כל עוד מדינת ישראל לא תיתן פתרון מיידי לבעיית העובדים בענף.
ערן סיבצילום: יגאל עמרלא יהיו קבלני שיפוצים שיוכלו לעמוד בביקוש ובדרישות הציבור ללא כוח עבודה זמין ומקצועי. עד היום הגיע לארץ רק אחוז אחד מהעובדים הזרים שהובטחו לענף השיפוצים". לסיכום דבריו סבור סיב, כי הצעד של בנק ישראל אולי עשוי להגדיל את הביקוש לשיפוצים, אבל יפגע במשפרי הדיור.
"צעד משמעותי וקשה"
אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין, סבורה שההחלטה תקשה על היזמים וגם על הרוכשים: "בשל שינויים רבים, ביניהם הריבית וזינוק עלויות הבנייה בשנה וחצי האחרונות, הציבור מתרחק מהאפשרות לרכוש דירה.
אורטל ליברצילום: רמי שלושמטרת ההחלטה של בנק ישראל הייתה להקטין את הסיכון לרוכשים וליזמים, אך בפועל משמעות ההחלטה עבור הרוכש היא שלא תהיה לו אפשרות לקבל הלוואה גמישה מהבנק, מה שמייצר קושי נוסף, שמצטרף לאתגרים רבים שכבר קיימים. עבור הקבלן, ההחלטה תביא לעלויות נוספות בהוצאות הבנייה וההקמה, שבהמשך יבואו לידי ביטוי בעלייה במחירי הדירות, הרי שככל שהוצאות הקבלן גבוהות יותר, כך המבצעים וההנחות מצטמצמים".
רז שרייבר, בעלים של חברת אינהאוס שיווק פרויקטים: "ההגבלות שהטיל בנק ישראל על עסקאות המימון הן צעד משמעותי וקשה שישפיע קודם כל על רוכשי הדירות ולא יפסח על הקבלנים. בעבר היקף העסקאות הללו הוגבל לכ־20%-15% מכלל העסקאות בפרויקט, אך בשנתיים האחרונות הן הפכו לדבר שבשגרה. רוכשי הדירות יידרשו כעת להעמיד אחוזי מימון גבוהים יותר כבר בתחילת הדרך, מה שעלול להקשות עליהם משמעותית, במיוחד בתקופה של האטה כלכלית. מבחינת הקבלנים, רבים מהם מסתמכים על הלוואות הקבלן כדי להציע תנאי מימון נוחים לרוכשים, וכעת, עם ההגבלות החדשות, יתקשו להמשיך בכך, מה גם שייאלצו לשנות את פריסת התשלומים שלהם. המשמעות היא האטה במכירות ואף מצוקה פיננסית ליזמים, שעלויות המימון שלהם יזנקו משמעותית, דבר שיגולגל בסופו של יום לרוכש הדירה. בטח ובטח כשמדובר בפרויקטים, שזמן האכלוס שלהם רחוק. למעשה, צעדים אלו עלולים להוביל דווקא לעלייה במחירי הדירות במקום להוזילן, שכן היצע הרוכשים יקטן".
שמרית רוזנפלד, בעלים ומנכ"ל של חברת שיווק, מתייחסת אף היא לנושא: "הצעד של בנק ישראל אומר דבר אחד - שהבועה שכולם מדברים עליה שתתפוצץ, לא קיימת ולא תתפוצץ. המשמעות היא שהרוכשים פחות חשופים להלוואות, אשר ייתכן שלא יצליחו לעמוד בהן, וזה בסך הכול מחזיר אותנו לתקופה של לפני כשנתיים, בפריסת תשלומים סבירה.
שמרית רוזנפלדצילום: יח"צפריסת התשלומים הנוחה שהתרגלנו אליה בשוק, של 20% בחתימה או אפילו פחות והיתרה באכלוס, ללא ספק יצרה מומנטום שלא יחזור על עצמו בכובע הזה. גם היום היזמים מאפשרים פתרונות יצירתיים, כמו החזר של ריבית קבועה שמעניק פתרון לא רע בכלל. הרוכשים ימשיכו לחפש דירה או בית, והיזמים ימצאו את הפתרונות היצירתיים כדי לעשות עסקה".
ניר שמול, מנכ”ל קבוצת שניר ומנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מזהיר כי הוראת השעה של בנק ישראל עשויה להסב יותר נזק מתועלת: "הוראת השעה שפרסם לאחרונה הפיקוח על הבנקים, המגבילה אפשרות לרכישת דירה בתשלום דחוי או באמצעות הלוואות בלון, אולי נולדה מתוך כוונה טובה של שמרנות פיננסית – אך בפועל היא עלולה לגרום לנזק רחב היקף, דווקא בקרב האוכלוסיות הכי פגיעות בשוק הנדל”ן: זוגות צעירים ומשפרי דיור. הכוונה למהלך זה היא ברורה: לצמצם סיכונים במערכת הבנקאית ולמנוע מהלכים ספקולטיביים בשוק הדיור. אבל כשאין תוכנית מגירה ואין מדיניות דיור מקיפה שתומכת בהחלטות כאלה – התוצאה היא שיתוק. מה שנראה כמו מהלך נקודתי בתחום הפיננסים, הופך בפועל למכשול של ממש בדרך של משפחות להגיע לדירה".
שמול מסביר: "נכון להיום, רוב הזוגות הצעירים אינם מסוגלים לשלם במקביל דמי שכירות ותשלומי משכנתה. מסלולים כמו 20/80 או הלוואות בלון לא נועדו לעקוף את המערכת – אלא לתת זמן נשימה ותכנון כלכלי מושכל. דווקא אלו שמבינים את מגבלותיהם הכלכליות, משתמשים במסלולים הללו כדי לגשר בין ההווה לעתיד. ומה עם משפרי דיור? הם רוכשים דירה חדשה על הנייר שלוש שנים מראש, ובדרך כלל מוכרים את דירתם כשנה לפני מועד האכלוס. איך אפשר לדרוש מהם למכור עכשיו, כשאין להם מועד בטוח לכניסה לנכס? הבעיה איננה רק כלכלית – היא גם פסיכולוגית. החלטות כאלה מייצרות תחושת אי ודאות וחוסר אמון במערכת. מי ייכנס להרפתקה של רכישת דירה, ללא גיבוי מימוני או יציבות רגולטורית? בשוק שגם ככה מצוי בקיפאון, במקום לייצב – אנחנו מקפיאים".
"המגבלה אומרת לבנקים ולקבלנים: עד כאן, זה הגבול"
גם בהתאחדות יועצי המשכנתאות התייחסו לצעד של בנק ישראל, והם, לעומת אחרים, סבורים שמדובר בצעד נכון: "אנחנו מברכים את הפיקוח על הבנקים על התחלת ההגבלות בנושא מבצעי הקבלנים. כבר לפני כשנה זיהתה ההתאחדות את הסיכונים ההולכים וגוברים בתחום, ואת הטרנדים המסוכנים שצצו בשוק על ידי משווקים למיניהם. בפעמים הראשונות שהזהרנו לפני כשנה, התעוררו במשרד השיכון, בממונה על חוק המכר, והטילו מגבלות למכירת דירה לפני טופס 4, וכעת מגיע גם בנק ישראל".
בהתאחדות מסבירים מה כוללת ההנחיה החדשה: "המגבלות של בנק ישראל כוללות הגנה למערכת הבנקאות בארץ. הטיוטה שהופצה כוללת התייחסות לכך שסך הדחייה למועד מסירת הדירה בתשלום הדירה לא יעבור את ה־40% מהמחיר, ובמידה שכן תעבור, תוטל על הקבלן מגבלה של עד 25% מסך הדירות בפרויקט, ובמידה שיעבור, ישלם הקצאת הון גבוה יותר לבנק המלווה של הפרויקט. מגבלה נוספת היא שסך האשראי בהלוואות בולט ובלון לעסקאות קבלן לא תעבור את ה־10% מסך הביצועי החודשי בכל בנק. מגבלות אלו הם מגבלות 'רכות' ואחראיות, אשר לא מתערבות בשוק הנדל"ן ובקשר בין הלקוח לקבלנים, ומשאירה את השוק כשוק פתוח, חופשי ותחרותי, ואפשרויות מבצעי הקבלן יימשכו בשוק, אך תיפסק האפשרות המסוכנת ביותר של תשלם 10% או 20% הון עצמי בלבד וכניסה לעסקה ללא הלוואות קבלן וחיתום אשראי כלל. ההוראה של בנק ישראל לא יוצרת מגבלה משמעותית על מצב השוק הקיים, אלא אומרת לבנקים ולקבלנים: עד כאן, זה הגבול".
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מסכמים: "בנק ישראל בהוראת השעה שלו עוצר את המשך גידול התופעה, ומונע ממנה להפוך לשיטה. שיטה, שאם הייתה מתרחבת לנורמה מלאה בשוק, הייתה עלולה להיות מסוכנת. ובעצם מנע מהתופעה להמשיך להתפתח לבועה. השינוי המהותי בשוק הוא עבור קבלנים שהסתמכו על מכירות של אחוז גבוה מהפרויקטים באמצעות שיטת 20%-80%. פרויקטים שבהם אחוז גבוה מהפרויקט משווק כך, נמצאים בעיקר בפריפריה. וקבלנים שהסתמכו על מבצעים האלו כדי למשוך רוכשים להשקעה, ייאלצו עכשיו למצוא דרכי שיווק נוספות ולגוון את אופן שיווק ומכירת הדירות".
המגבלות שהטיל בנק ישראל על הקבלנים
"בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק. בשנה האחרונה אנחנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים. מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות, שלפיהן הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה ("תשלום לא לינארי"), וכן הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון, שבהן מועמדת ללווה הלוואת בולט או בלון, והיזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין שבמועד העמדת ההלוואה ובין במהלכה. מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה נוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון הן לרוכשים וליזמים, וייתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית", כך נכתב בהודעה שהפיץ בנק ישראל שליוותה את המגבלות החדשות.
הבנק המרכזי החליט לפרסם הוראת שעה, שתהיה בתוקף עד לסוף שנת 2026 וכוללת "הנחיות שמטרתן צמצום הסיכון לכלל הגורמים המעורבים בשוק. הצעד הראשון שנכלל בהוראות השעה הוא "הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק משמעותי ממחיר המכירה למועד המסירה (פריסת תשלומים לא לינארית) עולה על 25%. בהתייחס לפרויקטים קיימים, שבהם שיעור זה עולה על 20% ערב מועד התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות כאמור עולה ב־5 נקודות אחוז או יותר מהשיעור במועד התחילה". המשמעות של צעד זה היא הקשחה של המצב בבנקים, שיידרשו להקצות עוד הון כדי לאפשר מבצעי מימון, מה שיעלה עוד כסף הן לבנק והן ליזמים ולקבלנים.
הצעד השני הוא "קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים". מגבלה זו לא תאפשר את מתן ההלוואות בהיקף שנעשה עד כה. נציין, כי בסוף ההודעה שפרסם בנק ישראל נרמז, כי לא בטוח שזו המילה האחרונה בתחום זה, ועשויות להיות עוד מגבלות בהמשך: "בנק ישראל ימשיך לעקוב ולנתח את ההתפתחויות בשוק, ויבחן בהמשך את הצורך בהארכת הוראות שעה אלה, בעדכונן או בנקיטת צעדים נוספים".
