בחודשים האחרונים נתוני בנק ישראל על המשכנתאות ממשיכים להיות גבוהים, וזאת על אף שהיקפי המכירות של הדירות החדשות עדיין נמוכים. הסיבות לכך קשורות בין היתר למיחזורי משכנתה וגם להטבות המימון של היזמים, שהובילו לכך שאומנם הדירות נרכשו לפני שנים, אבל עיקר התשלומים וכך גם המשכנתה מגיע רק כעת. עוד סיבה לעלייה בהיקפי המשכנתאות היא גם הלוואות הקבלן. זו הסיבה למספרים הגבוהים, שלכאורה נראים מנוגדים למצב בשוק.
אבל עד כמה שהיקפי המשכנתאות גבוהים, ייתכן שאנחנו לא רואים את כל התמונה, ובפועל הם גבוהים אף יותר. למה? כי בשוק המשכנתאות בישראל מתחוללת מהפכה שקטה. בעוד בנק ישראל מציג תמונה מבוקרת של חובות הציבור, מתחת לרדאר צומח אשראי חוץ-בנקאי בהיקפי עתק, שלא תמיד משתקפים בנתונים.
בנק ישראל. הנתונים אינם כוללים את המימון החוץ בנקאי
(ריאן פרויס)
"על פניו, מדובר בהתפתחות מבורכת", מסביר מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות. "תחרות היא תמיד בשורה טובה לצרכן, והנגשת אשראי מאפשרת לעסקאות לצאת לפועל. אך מתחת ליתרון האפשרי של הפתרונות המהירים, מסתתר כשל מבני חמור; חור שחור של נתונים שהולך וגדל מיום ליום. כשאדם נוטל משכנתה בבנק, המידע מדווח, מנוהל ומפורט במאגרי אשראי מרכזיים ובדוחות בנק ישראל. לעומת זאת חלק מגל האשראי החוץ-בנקאי לא מגיע לשם".
לדברי וידר, "אנחנו מייצרים פצצת זמן מתקתקת. העדר הנתונים מונע מרוכשים להבין את רמת הסיכון האמיתית שלקחו על עצמם, ומונע מהרגולטור לראות את התמונה המלאה של מינוף משקי הבית בישראל. המשמעות של המשך המגמה ברורה. אם לא נציף את הנתונים ולא נפתור את פערי הדיווח הלקויים, הלווים של היום יהפכו לחדלי הפירעון של המחר. האשראי החוץ-בנקאי הוא כלי חשוב וחיוני לשוק נדל"ן מודרני, אך הוא חייב לפעול תחת אור הזרקורים ולא בצללים".
רו"ח ומשפטן ערן בוכריס, המלווה בין היתר חברות נדל"ן וקבלנים, מתייחס אף הוא לסוגייה: "אנחנו רואים שינוי תפיסתי משמעותי בשוק. אשראי חוץ-בנקאי כבר לא נתפס כמוצא אחרון למי שהבנק סירב לו, אלא כמקור מימון נוסף לצד הבנקים. היכולת לעבוד במקביל עם כמה מקורות אשראי מפחיתה תלות בגוף אחד, מגדילה את כוח המיקוח ובעיקר מאפשרת לעסק להגיב מהר להזדמנויות, אך תמיד צריך להיות עם היד על הדופק ולהבין את הסיכונים בכל גוף שעובדים מולו".
בשורה התחתונה חשוב להבין, שככל שהיקפי המימון החוץ-בנקאי למשכנתאות יגדלו - מציאות שבענף סבורים שהיא לא רק בלתי נמנעת, אלא גם צפויה לגדול בהיקפים משמעותיים - נתוני הבנקים לא מעניקים תמונה מלאה על היקף העסקאות. המצב בשטח, כך נראה, שונה, והיקפי המשכנתאות שכל חודש מפתיעים, ככל הנראה גבוהים יותר. חשוב שהרגולטור יידע לבחון את התמונה הכוללת.
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן בין השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
