פרויקט המטרו של ישראל הוא אחד הפרויקטים הגדולים והמשמעותיים שעתידים להיבנות כאן בתחום התשתיות. מדובר בכ־150 קילומטר של מסילה, 109 תחנות לאורך שלושת הקווים השונים ופריסה תחבורתית רחבה הרבה יותר מזו שהרכבת הקלה עתידה לספק. במקביל הפרויקט עתיד לעלות למדינה סכום עתק, המוערך היום בלמעלה מ־150 מיליארד שקל. עבודות תכנון המטרו כבר החלו, וכבר היום, שנים ארוכות לפני תחילת הביצוע בפועל, יש לא מעט בעיות ושאלות ללא מענה. חלק ממימון המטרו, למשל, עתיד להגיע ממיסוי של פרויקטים נדל"ניים הממוקמים בקרבת התוואי המתוכנן ובקרבת הרכבות, זאת בשל עליית השווי הצפויה בפרויקטים, בזכות הקרבה למטרו. במקביל, לצד המיסוי, תכנון הקווים והתחנות גם מבקש לקבע את המתחם התכנוני, ולכן החלטה שהתקבלה לאחרונה קבעה, כי חלק ממיזמי ההתחדשות העירונית, הממוקמים מאות מטרים מהתחנות המתוכננות, לא יוכל לצאת אל הפועל בשנים הקרובות. גם להחלטה זו השלכות כבר היום. אלו רק שתי דוגמאות למורכבות בקידום פרויקט תשתית אדיר במרכז הארץ, פרויקט שכולם מבינים שחייב להתבצע.
מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר מסביר על החשיבות בתכנון מוקדם של המטרו, הכולל גם החלטה על הקפאת היתרי בנייה למסלולי התחדשות עירונית מסוימים בסמיכות לתחנות המתוכננות. נזכיר, כי על־פי החלטה שהתקבלה לפני מספר חודשים, פרויקטים במסגרת תמ"א 38 שטרם קיבלו היתר בנייה, לא יוכלו להתקדם בסמיכות לתחנות, זאת לעומת מיזמי פינוי־בינוי הכוללים מתחמים שלמים. עוד חשוב לציין, כי ההחלטה שהתקבלה בסופו של דבר, בעקבות חוות הדעת וניתוח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, צמצמה את הפגיעה בפרויקטים לעומת הצעת ההחלטה המקורית. "ציר המטרו, ככל מערכת להסעת המונים, מהווה מוקד אידיאלי להתפתחות של מיזמי התחדשות עירונית", כך מסביר במברגר, "השילוב בין פרויקט התחדשות עירונית ובין המטרו באזורים בנויים הוא תהליך בעל פוטנציאל להשפעה חיובית אדירה בעשרות השנים הבאות, ויאפשר לעצב מחדש את מרכזי הערים. במסגרת תהליכים אלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רואה עדיפות לתכנון מתחמי רחב בתוכניות סביב תחנות המטרו, אשר מאפשרות תכנון מחדש של כל המרחב, על פני טיפול בבניין בודד במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38. עם זאת הרשות סברה, כי יש מקום לצמצם ככל הניתן את ההגבלה על פרויקטי תמ"א 38 שמקודמים כיום במרחב המטרו, מקום שבו הם אינם פוגעים מהותית ביכולת לקדם תכנון מתחמי, כאמור. לשם כך קידמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מתווה שיאפשר המשך ההתחדשות של בניינים יחידים במסגרת תמ"א 38 בסביבת המטרו, לצד קידום מתחמי פינו־בינוי נרחבים. המתווה נוצר לאחר בחינה מקיפה של כלל הפרויקטים מסוג זה המקודמים כיום במרחב, ואומץ על ידי המועצה הארצית לאחר שנמצא, כי הוא מאזן באופן מיטבי בין הרצון לאפשר תכנון מתחמי רחב בקרבת המטרו ובין הרצון שלא לעצור פרויקטים של תמ"א 38 מעבר לנדרש. בנוסף הוחלט באופן גורף שלא תהיה עצירה בטיפול במבנה הנדרש לטיפול מיידי בשל סיבות בטיחותיות".
נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסבירה מדוע הוחלט להקפיא פרויקטי תמ"א 38 ולא פינוי־בינוי בקרבת התחנות ומה דעתה בנושא: "הסיבה העיקרית היא שהשטחים סביב תחנות המטרו העתידיות צפויים ליהנות מהעצמה משמעותית של זכויות בפרויקטים. הפרויקטים הללו גם יממנו בסוף את המטרו בעקבות גבייה של היטל השבחה נרחב יותר. פרויקטים של תמ"א הם נקודתיים וקטנים יחסית, ולא יכולים לשאת את הזכויות הנרחבות. לדעתי, יש היגיון להמתין עם התמ"א ולאפשר קידום מיזמי פינוי־בינוי גדולים, שיכולים לקלוט את הזכויות הנרחבות יותר. אבל פרט לכך יש כאן בעיה אחרת, כשמשאירים הרבה פרויקטים באוויר בלי לדעת אם תהיה מטרו או לא, מדברים על עשר שנים לפחות, אבל בישראל זה יכול להיות 20 או לא להיות בכלל. ולגבות היום את המיסוי על פרויקט עתידי זו בעיה שיוצרת אי ודאות גדולה, ויש אף מי שטוען, גוררת אי ודאות כלכלית שיכולה לטרפד פרויקטים".
עם זאת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ סבורים שיש לשפר את הטיפול בנושא. עמית גוטליב, יו"ר התחדשות עירונית בהתאחדות מסביר: "המדינה חייבת לשנות גישה ולעבוד במקביל ולא בצורה של טור. לא ייתכן מצב שבו מחכים שהמטרו או התכנון הסופי שלו ייגמרו ורק אז מתחילים לחשוב ולתכנן את הפרויקטים הבאים. חלק מהפרויקטים בהתחדשות עירונית יכולים כבר להיבנות, ואין צורך לחכות עד השלמת המטרו. לרשויות המקומיות יש כבר היום אפשרות לתת זכויות מוגדלות, והן לא נותנות אותן בתוכניות הקיימות. לכן האמונה, כי הן יתנו אותן באחוזי הבנייה שהמדינה רוצה, היא לעג לרש. יש לזכור שרעידת האדמה אינה מחכה בסבלנות עד שיושלמו הפרויקטים הממשלתיים. כל זמן שכמות כה רבה של אזרחים נמצאת בדירות ללא מיגון, מדובר בסכנת חיים ממשית ובמחדל לאומי".
"קטליזטור לעלייה בביקושים"
בענף הנדל"ן מסכימים שמדובר בפרויקט חשוב וגם כזה שישביח פרויקטים שנמצאים היום או ייבנו בעתיד בסמיכות אליו. "כמו הרכבת הקלה, שהביאה לעליית מחירים בפרויקטים הסמוכים לתוואי שלה, כך יקרה גם עם המטרו שיהיה קטליזטור לעלייה בביקושים ובמחירים של פרויקטים הנבנים בקרבתו, וזאת בשל השיפור המשמעותי של הנגישות התחבורתית שהוא ייצר", כך צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין. "מקומות הסמוכים לציר המטרו מייצרים כבר היום עניין בקרב משקיעים, על אף שמדובר בקווים שיחלו לפעול בעוד שנים ארוכות. המטרו ישפיע באזורים רבים גם על ההתפתחות המסחרית, שכן חברות יעדיפו אזורי תעסוקה על צירי רכבת. לדעתי, אחד האזורים הבולטים שיושפע מאוד בעתיד מקו המטרו שיעבור בקרבתו, הוא נחלת יצחק בתל אביב".
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, מסכים כי המהלכים לתכנון מוקדם וגם עצירה של חלק מהפרויקטים הם מהלכים נכונים, אולם הם צריכים להיות מוגבלים בזמן: "אני מודע לקול הזעקה שנשמע בעקבות הקפאת תמ"א 38 בסמוך לתחנות המטרו ויצירת תמ"א 70 במקומה, אבל בהחלט סבור שמבחינה אסטרטגית, מדובר בהחלטה נכונה ובתנאי שההקפאה לא תהיה יותר משישה עד 12 חודשים. מבדיקה שערכנו בלשכת הקבלנים, מתברר שבכל רחבי העולם קיים ביקוש רב ביותר הן לדיור והן לעסקים ברדיוס של עד 500 מטר מתחנות מטרו במרכזי הערים ואף בשכונות המרוחקות יותר. ישראל כבר היום היא אחת הצפופות בעולם, ומגמה זו תימשך ביתר שאת בעשרות השנים הקרובות עד כדי הכפלת האוכלוסייה. מהיכן יימצאו עתודות שיאפשרו 200 אלף התחלות בנייה ואף יותר מכך מדי שנה? ומדוע שקרקע יקרה מפז הממוקמת בפריים לוקיישן במרכזי הערים, ושסמוכה לתחנות, תתבזבז על תמ"א 38, שכבודה במקומה מונח, אבל במיקומים אחרים, מרוחקים יותר מהתחנות".
"יזמים ודיירים נאלצים להתמודד עם הרבה ספקות"
כאמור, למטרו השפעה לא מבוטלת על תחום ההתחדשות העירונית. ערן אלטמן, מנכ"ל קבוצת גלובלינקס, מספר כיצד פרויקט המטרו העתידי משפיע כבר היום על פרויקטים של החברה: "למטרו יש השלכות מכריעות על תחום ההתחדשות העירונית. לדוגמה אנחנו מקדמים פרויקט התחדשות בקריית אונו. לאחר שהחברה קידמה תב"ע והגישה בקשה להיתר בנייה, יום בהיר אחד הופעלו סעיפים 77-78, שהקפיאו את מימוש הזכויות עד להסדרת נושא תוואי המטרו. התוואי עבר בסמיכות למגרש שלנו, אך משום מה, מטעמים שאינם ברורים, החליטו להסיט את התוואי לשטח הפרויקט, ולכן הטילו את הקפאת התכנון. היינו חייבים להתאים את התכנון לדרישות החדשות - תהליך ארוך, מייגע ויקר מאוד. המשמעות היא עיכוב של כשנה וחצי לפרויקט ועלות עודפת של כ־2 מיליון שקל".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מתייחס למציאות החדשה: "מצד אחד המדינה סוף סוף מקדמת את פרויקט תשתיות התחבורה הגדול מאז הקמתה - המטרו והרכבת הקלה שאמורים להביא לפתרון הצפיפות והפקקים בערים. ככורח המציאות כל הפרויקטים הנדל"ניים בתוואי צריכים להיות מותאמים ומתואמים מול הרשויות. מאידך זו עוד גזירה אחת מיני רבות, שמקשה, מגבילה ומייצרת חוסר ודאות וחסמים ליזמים ולפרויקטים על התוואי. כשיזמים בוחנים פרויקטים בקרבת המטרו או הרכבת הקלה במסגרת תוכנית תמ"א 70, אין להם שום כתובת ברשות המספקת מענה לצרכים המתעוררים ולתיאומים הנדרשים, ואין שום הסדרה או ודאות שמנחה כיצד לפעול ובלוחות זמנים סבירים. תמ"א 70 אומנם הגדירה את הטווחים בתוואי, אך לא יצרה שום ודאות או מדיניות, אלא למעשה הוסיפה מכשול למכשולים הרבים שכבר קיימים".
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מוסיף: "כמו בהרבה תהליכים שקשורים בהתחדשות עירונית, אנחנו רואים שאחד האתגרים של קידום פרויקטים בסביבת המטרו הוא 'תקופת ההסתגלות' של הצדדים. מצד אחד ברור לכולם שמקומות שבהם יעבור קו המטרו, הם מקומות אטרקטיביים מאוד בטווח הרחוק והפוטנציאל לקדם שם התחדשות עירונית הוא גבוה. מצד שני יזמים ודיירים נאלצים להתמודד עם תקופת הביניים שיוצרת הרבה ספקות ורתיעה. למשל בשל חוסר הוודאות מבחינת לוחות הזמנים הקשורים בתכנון וביצוע המטרו, ועל סמך ניסיון העבר, איננו יודעים מתי היא תתחיל לפעול. המדינה גם התחילה לקדם חקיקה וכללים שונים בקשר עם האזורים הללו, כך למשל, בכל הקשור לתקן החניה שמצטמצם באופן משמעותי – אך בשלב זה, כאשר יש חוסר ודאות לגבי לוחות הזמנים, ייתכן מאוד שיזמים יידרשו לשווק דירות עם מעט מאוד מקומות חניה – שעה שעדיין המטרו אינה פעילה – ודבר שמהווה אתגר כלכלי ושיווקי במכירות מול רוכשים פוטנציאליים. לכך יש להוסיף גם את חוק המטרו, שיצר כללי מיסוי חדשים מתוך כוונה שתהיה העצמת זכויות וכדי לעודד תחבורה ציבורית. אך החוק, שנמתחה עליו ביקורת קשה, יצר מצב שבמתכונתו הנוכחית הוא מעיב על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים, או לחילופין יחייב העצמת זכויות בלתי סבירה שתעמיס על התשתיות העירוניות. שוב אנו רואים התנגשות בין הרצון של השלטון המרכזי עם היכולת של השלטון המקומי לתמוך בפרויקטים כאלה".
"לקדם צעדים רגולטוריים שיסירו את החסמים"
גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, סבורה כי פרויקט המטרו יועיל להתחדשות: "הפרויקט צפוי להוות מכפיל כוח להליך ההתחדשות העירונית המואץ המתחולל במדינה. האוכלוסייה הולכת וגדלה ויש צורך אמיתי במערכת מקיפה וראויה להסעת המונים מהפריפריה למרכז, למוקדי התעסוקה ולמרכזי הבילוי. יש לקדם צעדים רגולטוריים שיסירו את החסמים סביב פרויקטים הנמצאים בסמוך למטרו, בדגש על פרויקטים רחבי היקף. כמו כן יש ליצור ודאות עבור הרשויות המקומיות בהיבט התכנוני, כך שאלו יוכלו לספק ודאות גם ליזם, ובהירות בנושא היטלי ההשבחה״.
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות': "תמ"א 70, שבאה להתוות את עקרונות התכנון בסביבת תוואי המטרו ובפרט בסביבת התחנות המתכוננות, חייבת לכלול החלטות קשות וכואבות, בפרט משום שהמטרו נכנס לטבורי הערים בגוש דן ולא פועל בחלל ריק. אני לא סבור שתמ"א 70 מהווה חסם למימוש פרויקטים, וניתן לבצע תוכניות רחבות היקף גם להתחדשות עירונית בתוואי המטרו, תוכניות עם חשיבה רחבה, שמביאות בחשבון גם את שיקולי הקרבה לרכבת, ולקדמן בשנים הקרובות, אגב, חברת דירה להשכיר כבר עושה זאת בערים רבות. לגבי פרויקטים שעדיין לא התקדמו אני סבור שההקפאה הכרחית, כפי שקובעת התמ"א".
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה: "פרויקט המטרו טומן בחובו אי ודאות גדולה בקרב יזמים בכל הקשור להיטלי ההשבחה. שוב הם מוצאים עצמם בחוסר ודאות לגבי גובה ההיטל באזורי ההשפעה של המטרו. אי הוודאות הזאת גורמת לחלקם להאיץ את תהליכי התכנון כדי לקבע את שיעור היטל ההשבחה שנקבע במתחם, ואחרים מעדיפים להמתין ולראות אולי המצב בעתיד ייטיב עימם. על הרשויות מצידן לדאוג לצמצום חוסר הוודאות".
מיסוי המטרו תחת התקפה
אחד הנושאים השנויים במחלוקת בכל הקשור למטרו הוא סוגיית המיסוי המוטל כבר היום על הקבלנים, שנים לפני תחילת הביצוע של העבודות. הרעיון הוא שמיסוי זה יסייע למדינה במימון הפרויקט. התאחדות הקבלנים והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה יחד עם שורה של קבלנים עתרה לבית המשפט בדרישה לבטל את החוק שמטיל את המס סביב תחנות מטרו. הקבלנים דורשים למעשה לבטל את סעיף 19 לחוק הרכבת התחתית, המוכר יותר כ"חוק המטרו", זאת בשל הטענה, כי "המדינה החליטה לגבות מס ייחודי, הגבוה בתחומו בישראל, על בסיס תוכנית המטרו בגוש דן, שכלל לא אושרה וכי לא בטוח כלל שתאושר. המדינה החליטה לגבות מכל בעל דירה שימכור את דירתו או כל דירה חדשה שתקבל היתר באזור, מס בשיעור של 75% משווי ההשבחה של הנכס, וזאת מול 45% שנגבו עד היום באותו המקום". העותרים דורשים מבית המשפט העליון לבטל, או במקרה הרע – להורות על צמצום הפגיעה הנובעת מהחוק. חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, התייחס לעתירה ואמר: "כל מי שגר כיום בבניין ישן באזור שבו אמורה לקום תחנת מטרו בגוש דן, עומד להפוך לשבוי של החלטה הזויה, שהסיכוי שהיא תאפשר את בניית המטרו הוא אפסי. מדובר בפרויקט לאומי, שאם מדינת ישראל תחליט לממשו בסופו של דבר, יוכל לקום אך ורק במימון המגזר העסקי בשיטת PPP של העברת הבעלות בו לגוף שיקים, יממן ויתפעל את מערך המטרו לשנים ארוכות. ההחלטה על הטלת ״היטל מטרו״ איננה סבירה, ותהווה חסם משמעותי בפני פיתוח בכל גוש דן, כולל ביטול תוכניות לבניית עשרות אלפי דירות".
גיא דוננפלד, מנכ"ל איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים בישראל, מתייחס גם הוא למיסוי: "לטעמי, מדובר בהתנהלות לא נכונה של המדינה. במקום לתקצב, לממן ולתמוך בפרויקט, מטילים מיסים על היזמים בסביבה, שלכאורה, אמורה לממן את הפרויקט. כבר מזמן היינו צריכים ויכולים להיות עם רכבת תחתית ורכבת קלה נוסעות. משבר התשתיות הוא לפתחנו, וההתניידות בכבישים הופכת לבלתי נסבלת נוכח העומסים".
