בתום שלושה חודשים של דיונים, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הודיעה היום (שלישי) כי החליטה להקפיא באופן מיידי עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית סביב תחנות המטרו באזור גוש דן, שכוללים מאות דירות, וקבעה הגבלות על פרויקטים עתידיים במרחק של כ-100 מטרים מהתחנות, שכוללים פוטנציאל של עשרות אלפי דירות חדשות. זאת, במסגרת אישור המתווה לקידום מיזמי תמ"א 38 בתחום תמ"א 70 - תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין בתל אביב.
ההחלטה של המועצה הארצית מציגה את התנאים המאפשרים לקדם היתרי בנייה מכוח תמ"א 38 בתחום תמ"א 70, שמטרתה להתוות את מדיניות התכנון והפיתוח סביב תחנות המטרו, תוך יישום עקרונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית. פרויקט המטרו נחשב לפרויקט התשתיתי הגדול ביותר שבוצע בישראל מאז הקמתה, וכולל רשת של שלושה קווי מטרו באורך כולל של 150 ק"מ של מסילות תת קרקעיות ו-109 תחנות ב-24 רשויות מקומיות ברחבי גוש דן.
נזכיר כי באוגוסט השנה העבירה המועצה הארצית את התוכנית להערות הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, אולם נמנעה מלהכריע בסוגייה שמסעירה את שוק הנדל"ן - מה יעלה בגורל פרויקטים מתוכננים של תמ"א 38 סביב תחנות המטרו העתידיות. כחודש לפני כן המליצה הולנת"ע (ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים) למועצה שלא לאפשר הוצאת היתרי בנייה למיזמי התחדשות עירונית בטבעת הראשונה של תחנות המטרו (טווח של 300 מטר מהתחנה).
בהחלטה אימצה המועצה הארצית את המלצת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בנוגע לקידום פרויקטים של תמ"א 38 סביב המטרו. על פי נתוני הרשות, ברדיוס של 100 מטרים מתחנות המטרו מצויים כיום בוועדות התכנון 51 פרויקטים של תמ"א 38 הכוללים 691 דירות חדשות, שכאמור יוקפאו מיידית, ובסך הכול קיימים 1,464 בתים שנבנו לפני 1980 במרחב זה המכונה "מרחב הליבה".
לגבי פרויקטים שמתוכננים בתחום הטבעת הראשונה, כלומר ברדיוס של כ-300 מטרים מתחנות המטרו, הוחלט כי היתרי בנייה יינתנו רק לאחר אישור יו"ר הוועדה המחוזית ומתכנן מחוז, לאחר בחינה של מהנדס הוועדה המקומית. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, מדובר ב-205 פרויקטים הכוללים 3,148 דירות. בסך הכול קיימים בטבעת הראשונה 5,260 בתים שנבנו לפני 1980.
בתחום הטבעת השנייה, כלומר ברדיוס של כ-300 מטרים ועד 800 מטרים מתחנות המטרו לא יוטלו מגבלות. המשמעות היא ש-787 פרויקטים, שכוללים 8,632 דירות ומצויים בוועדות התכנון, ימשיכו להיות מקודמים ללא כל שינוי. בתחום הטבעת השנייה הפוטנציאל להתחדשות עירונית כולל 12,120 בתים שנבנו לפני 1980.
מתווה מאוזן? המגבלות לא יחולו על היתרי בנייה שכבר ניתנו
חשוב לציין כי המועצה הארצית קבעה שמגבלות אלו לא יחולו על היתרי בנייה שהוחלט לאשרם עד למועד ההחלטה שהתקבלה היום. כמו כן, לא יחולו הגבלות על בקשות לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה שאינן כוללת תוספת בנייה, על בקשות להנגשה של מבנים וכן על היתרים מכוח תוכניות שתואמות במלואן לתמ"א 70.
במינהל התכנון מסבירים כי "מתוך הבנה שהמשך קידום היתרים נקודתיים מכוח תמ"א 38 במרחבי המטרו עלול לסכל את מימוש פוטנציאל הבינוי של מיזם התחבורה הענק, החליטה המועצה הארצית לבצע בחינה מקיפה של מידת ההשפעה העלולה להיגרם מהמשך הוצאת היתרים במתחמים אלה. בדרך הזו נוצר איזון בין הצורך להתחדשות כוללת ומואצת במרחב סובב תחנת המטרו לבין האפשרות להתחדשות מגרשית".
יו"ר המועצה הארצית ויו"ר מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר, מסר: "תמ"א 70 למרחב תחנות המטרו תוביל את התכנון האורבני במטרופולין תל אביב בעשורים הקרובים. בעקבות ההתייעצויות שנערכו בחודשים האחרונים, הצלחנו להגיע למנגנון ברור ויעיל אשר מבוסס על מודל "נושם" ודינאמי אשר מאפשר מחד את ההתחדשות בסביבת תחנות המטרו באופן מיטבי, ומאידך מתן פתרונות נקודתיים במקרה הצורך".
יו"ר מטה התכנון הלאומי, שלומי הייזלרצילום: לע"ממנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, ציין: "תמ"א 70 נותנת מענה לגידול האוכלוסייה המשמעותי הצפוי בעשורים הקרובים למטרופולין תל אביב, התוכנית בהובלת מינהל התכנון מייצרת את הקשר הישיר בין התחבורה הציבורית למרחב האורבני הסובב אותה, הדיון שנערך היום מקדם את פרויקט המטרו צעד נוסף קדימה".
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר: "אנו מברכים על אישור המתווה שהציעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המתווה, שהוצע לאחר בחינה מקיפה של כלל הפרויקטים המקודמים כיום במרחב תמ"א 70, מאזן באופן מיטבי בין הרצון לאפשר תכנון מתחמי רחב בקרבת המטרו, לבין הרצון שלא לעצור פרויקטים של תמ"א 38 מעבר לנדרש".
עו"ד אלעזר במברגר מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירוניתצילום: משרד הבינוי והשיכוןבהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מתנגדים להחלטה. על פי נתוני ועדת ההתחדשות העירונית של ההתאחדות, מדובר בפוטנציאל עתידי של 40 אלף דירות חדשות בטבעת הראשונה סביב תחנות המטרו שיסוכל וב-13 אלף דירות חדשות שכבר מצויות בצנרת התכנון. לדברי עמית גוטליב, יו"ר הוועדה, "מדובר בהחלטה אומללה ומסוכנת, שבה לאור דרישות כספיות של העיריות, מחליטה המדינה למנוע פעילות מצילת חיים של דיירי בתים ישנים, לא ממוגנים, שנמצאים היום בסכנת חיים. היא עושה זאת בזמן שברור לכל כי יעברו שנים רבות עד שתאושר ותחל הקמת המטרו, אם בכלל".
גוטליב הוסיף כי "מדובר בהתנהלות מהסוג שבבוא היום תגיע לוועדת חקירה. במקום שתואיל המדינה להכניס את היד לכיס, ולתמוך בפעילות ההתחדשות העירונית, כבר עכשיו ברור שהיקף התושבים שיישארו ללא הגנה והיקף דורשי הדירות שלא יזכו לדירה שהייתה אמורה לקום במסגרת זו – יעמוד על מאות אלפי בני אדם".
עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי משרד מוסרי טל-עורכי דין, ציינה כי בהשוואה להצהרה המקורית שדיברה על הקפאת תמ"א 38 בכל תחומה של תמ"א 70, הרי שמדובר במתווה מאוזן. "אישור היום של בניינים בני 6-8 קומות באזורים שבעתיד ניתן יהיה לבנות בהם מגדלים רבי קומות אינו נכון לטווח הארוך. נכון שיש כרגע בעלי דירות ויזמים שנפגעים מההחלטה, אבל הם צריכים לקחת בחשבון גם את ההזדמנויות שתמ"א 70 מייצרת ולבחון כיצד הם יכולים לחשב מסלול מחדש ולנסות להתארגן לתוכניות מתחמיות שיכללו הרבה יותר זכויות. למרות שתמ"א 70 עדיין בהליכי הכנה, בוועדות המחוזיות כיום כבר מודעים לעקרונות וניתן להיעזר בהן כדי לייצר תוכניות מיטביות".
לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, "בעידן שבו בתים ישנים קורסים, החלטה גורפת על איסור בנייה עלולה לעלות בחיי אדם. גם אם ההיגיון מוצדק וברור לכל שיש לקדם פרויקטים גדולים ולא לאפשר תמ"אות בודדות בתוואי המטרו, יש לזכור כי יעבור זמן רב עד שהמטרו אכן ייצא לדרך, ולמצוא פתרון שיחריג בניינים מסוכנים שתושביהם לא יכולים לחכות שנים ארוכות, כדוגמת אישור פרטני למקרים קריטיים בדומה למה שהוחלט לגבי פרויקטים בטווח של 100-300 מטר מהתוואי".
