אחרי שנים ארוכות של ריבית אפסית באפריל 2022 בנק ישראל החל להעלות אותה וההשפעה על ענף הנדל"ן לא איחרה להגיע. מאוחר יותר, המלחמה הובילה להשפעה משמעותית על התחום בכל הקשור להיקפי העסקאות, כוח העבודה וגם המחירים. ההנחה בקרב גורמים שונים בענף הנדל"ן הייתה שככל שהריבית תשנה כיוון ותתחיל לרדת, ההשפעה של המהלך על השוק תהיה משמעותית. אבל נכון להיום, אחרי שתי הורדות ריבית, שינוי הכיוון לא הגיע. כיצד מסבירים זאת אנשי הענף, וגם מה ההסבר לכך שעל אף היקפי העסקאות הנמוכים – היקפי המשכנתאות נותרים גבוהים.
"שתי הורדות הריבית האחרונות השפיעו בעיקר ברמה הפסיכולוגית ופחות על כוח הקנייה בפועל", מסביר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשטרום מגורים, "בתחילת השנה נוצרה ציפייה לירידה מהירה יותר בריבית, אך אירועים גיאופוליטיים ועלויות המלחמה האטו את הקצב. במקביל ולמרות ירידה בהיקף העסקאות, שוק המשכנתאות ממשיך לגדול. הסיבה לכך נעוצה בכמה מגמות: משפרי דיור שלוקחים הלוואות גישור במקום למכור מיד את דירתם, וכן שימוש גובר ב'הלוואות קבלן' שמממנים היזמים. מודל זה מאפשר לרוכשים לדחות תשלומים וליהנות מריבית נמוכה יותר, תוך שהבנקים מבצעים בדיקות יכולת החזר שמפחיתות סיכון".
זה המקום להזכיר דו"ח שפרסמה לאחרונה אוניברסיטת רייכמן, שחשף כי לא פחות מ־40% מהעסקאות בדירות חדשות שנעשו בשנת 2025, נסגרו במסגרת הלוואות קבלן. מדובר בשיעור משמעותי מאוד, שמחזק את דבריו של פרידמן.
עמית גוטליב, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מודאג מהמצב: "אסור ללכת שולל אחרי היציבות המדומה בריבית; השוק נמצא על חבית חומר נפץ. אומנם ראינו שתי הורדות ריבית, אבל עבור הזוג הצעיר הממוצע או הקבלן שצריך לממן פרויקט של מאות מיליונים, מדובר בשינוי קוסמטי בלבד. המלחמה יצרה עננה של אי־ודאות, שמשתקת את השוק, והממשלה - במקום לפזר את הערפל, רק מעמיקה אותו בחוסר מעש. במקביל הציבור ממשיך להסתער על המשכנתאות למרות העלויות, כי הוא מבין שאין אלטרנטיבה באופק. המדינה חייבת להפחית את נטל המס ולהתערב במחירי הקרקעות באופן מיידי; בלי צעדים אגרסיביים של משרד האוצר, נראה את חלום הדירה הופך לבלתי מושג עבור דור שלם שנלחם עכשיו בחזית".
דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בשיכון ובינוי, מתייחס אף הוא לסוגיה ומסביר: "שתי הורדות הריבית האחרונות הן בראש ובראשונה איתות לשוק, שהמערכת המוניטרית מזהה התמתנות בלחצי האינפלציה ורצון לתמוך בפעילות המשקית.
דן מויאלצילום: ליאור מויאלבענף הדיור כל ירידת ריבית משפרת את יכולת המימון של משקי הבית, מקלה את החזרי המשכנתה ומחזירה חלק מהרוכשים שישבו על הגדר בחודשים האחרונים. עם זאת ריבית היא רק חלק מהמשוואה. מחירי הדיור מושפעים גם מהיצע הקרקעות, קצב התחלות הבנייה, עלויות המימון של היזמים, מחירי חומרי הגלם ומצב שוק העבודה. לכן לא כל הורדת ריבית תתורגם מיד לירידת מחירים או לזינוק חד בעסקאות. מבחינת היקפי העסקאות, ההערכה היא שנראה התאוששות הדרגתית ולא 'התפרצות'. הציבור היום מחושב יותר, בודק לעומק ומקבל החלטות בזהירות. בסוף שוק בריא הוא שוק שבו הריבית סבירה, ההיצע גדל והצרכן פועל מתוך ביטחון - ולשם יש לכוון".
נדב בריח, משווק בחברת צרפתי צבי ובניו סבור שהורדת הריבית לא מספיקה: "בסופו של דבר, הורדת הריבית אמנם שחררה מעט לחץ מהמערכת אבל היא עוד לא החזירה אותנו לשוק בעל דופק בריא.
נדב בריחצילום: קרן מזורשתי הורדות הריבית האחרונות הזרימו חמצן, אך לא ריפאו את המערכת. הן שיפרו את הסנטימנט והקלו על תנאי המימון, אך לא יצרו שינוי מהותי ביכולת הקנייה. לכן ההשפעה שלהן הייתה בעיקר פסיכולוגית וקצרת טווח - לא מהלך שמייצר ביקוש אורגני או מחזיר את המחזוריות הטבעית של השוק.
כדי לראות התחלה של הבראה אמיתית, נדרשת יציבות גיאופוליטית שתאפשר המשך הורדות ריבית. רק אז ניתן יהיה לצפות להתאוששות בשוק היד השנייה, לחידוש שרשרת המעבר מדירה לדירה, ולצמצום הפער שנוצר בין העסקאות, המימון והיכולת האמיתית של משקי הבית להתקדם".
"הגידול במשכנתאות - ממיחזורי משכנתה"
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, מעניקה הסבר נוסף לגידול במשכנתאות על אף היקפי העסקאות הנמוכים: "שתי הורדות הריבית האחרונות בהחלט תרמו לעלייה בביקושים, בעיקר ברמה הפסיכולוגית: הן יוצרות תחושת יציבות ומעודדות רוכשים לחזור לשוק מתוך ציפייה שהריבית תמשיך לרדת או לפחות תישאר ברמתה הנוכחית. העלייה בהיקפי המשכנתאות לא משקפת בהכרח עלייה בעסקאות חדשות - חלק גדול מהגידול נובע ממיחזורי משכנתה. כמו כן בפרויקטים שנמצאים לקראת אכלוס, במיוחד כאלה שנמכרו במבצעי מימון של 20/80 או 15/25, רק עכשיו מגיע שלב נטילת המשכנתאות בפועל, ולכן נרשמת קפיצה במספרן".
ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל הנדסה: "לגבי היקפי משכנתאות - כידוע, בישראל קיים גידול טבעי ולכן תמיד הביקוש יהיה קשיח. לצערנו, הורדות הריבית פגשו מצב מלחמה, ולכן ההשפעה היתה קצרת טווח, אבל אנחנו מאמינים שזה ישתנה. המגמה של הפחתת הריבית תימשך בקצב כזה או אחר, ואנשים מבינים שההחזר יופחת בעתיד, ולכן אנחנו רואים שהם מרשים לעצמם לקחת משכנתאות גבוהות ולנצל את מבצעי המימון של היזמים.
ישי רוטצילום: פרטיהמשק צומח ומראה חסינות, ולכן, כדי שהשוק יתעורר, על הריבית להמשיך לרדת. תפקיד הממשלה לדאוג לכך שישראלים לא יצטרכו למשכן את חייהם לטובת דירה, וששוק הדיור יחזור להיות אטרקטיבי למשקיעים. יש לישראל כל התנאים לכך - ריבוי טבעי, תמ"ג גבוה, תרבות המקדשת את המשפחתיות ואהבה למדינה".
קובי רונן, סמנכ"ל שיווק באורון נדל"ן: "אנחנו רואים תופעה מעניינת; היקפי העסקאות בירידה, אך היקפי המשכנתאות ממשיכים לגדול. הסיבה לכך נעוצה בעלויות המימון הגבוהות, כל עסקה ממומנת כיום במשכנתה יקרה יותר, ולכן היקף האשראי הכולל דווקא עולה. האתגר האמיתי של השוק נמצא דווקא בצד ההיצע. עלויות המימון הגבוהות פוגעות בכדאיות של פרויקטים חדשים ומצמצמות את היצע הדירות העתידי. כאשר הריבית תתייצב והביקוש הכבוש יחזור לשוק, הוא עלול לפגוש היצע מצומצם ולייצר מחדש לחץ לעליית מחירים".
"לא בהכרח סימן להתחזקות"
במקביל יש מי שסבור שהעלייה בהיקפי המשכנאות לא מבשרת טובות. דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, מסביר: "היקפי המשכנתאות ממשיכים לעלות, וזה לא בהכרח סימן להתחזקות. חלק מזה נובע ממיחזורי משכנתאות, חלק מכך שכל עסקה דורשת היום מימון גבוה יותר פשוט בשל רמות המחירים, וחלק נוסף הוא השלמה של עסקאות שנעשו לפני כמה שנים. מבני מימון כמו 20/80 ו־90/10 יצרו בפועל אפשרות להיכנס לעסקה עם הון עצמי נמוך, מתוך ציפייה לעליית מחירים. כשהמחירים מפסיקים לעלות ואף יורדים, חלק מהרוכשים מתקשים להשלים את העסקה, וזה מתחיל לבוא לידי ביטוי גם בעלייה משמעותית בביטולי עסקאות. כך מתקבלת תמונה שבה מספר העסקאות בירידה, אבל היקף המשכנתאות נשאר גבוה בגלל מחזורי חוב, גידול בהיקף ההלוואה הממוצעת ומימוש עסקאות עבר ולא בגלל התאוששות אמיתית בביקוש. לבסוף ההתאמה במחירים מתקדמת לאט. הסכמי המימון של היזמים עם הבנקים לא מאפשרים ירידה חדה ומהירה, ולכן ההתאמה נעשית דרך מבצעים ותנאי מימון ופחות דרך הוזלה ישירה במחיר. יש לא מעט יזמים שמוכרים סביב רמות של דוח אפס, אך גם שם המחירים עדיין לא משקפים חזרה מלאה לקו המגמה ארוך השנים. העלייה החדה בתקופת הקורונה, על רקע ריבית אפס והרחבה מוניטרית אגרסיבית, טרם התאזנה ובסופו של דבר, ללא התאמה נוספת במחירים, השוק יתקשה להתאושש".
"תמונה חלקית בלבד"
רון רוטנברג, סמנכ"ל הכספים של קבוצת כנען: "שתי הורדות הריבית האחרונות מהוות בשורה טובה לשוק הדיור ומסמנות תחילת של מגמת הורדת ריבית עם צפי לעוד שתי הורדות ריבית בטווח זמן הבינוני לכיוון שיעור ריבית של 3%-3.5%. עם זאת ההורדה בשיעור של 0.5% עדיין אינה דרמטית דיה כדי לראות יציאה משמעותית מהמשבר, וחזרה לשיאים שראינו בשנים קודמות יותר, מסמלת תחילת מגמה המתיישרת עם ציפיות השוק. קיים בהחלט מיתאם ישיר בין ירידה בשיעור הריבית לעלייה במספר העסקאות; העלייה החדה בשיעור הריבית שחווינו משנת 2022, ייקרה בממוצע את מחיר הדירה בכרבע מיליון שקל, ובכך הרחיקה מחלום הדירה משפחות רבות. ירידה בשיעור הריבית הינה הכרחית להחזרה של מסת הרוכשים לשוק. היקפי המשכנתאות ממשיכים לגדול משתי סיבות עיקריות: האחת - מיחזור משכנתאות קיימות; והשנייה - נטילת הלוואות קבלן למימוש עסקאות שנרכשו בעבר, ואין ללמוד מנתון זה לבדו על המגמה בשוק".
בזמן שגורמים שונים מאשרים שעוד אין שינוי בהיקפי הביקוש, יש מי שדווקא מצייר תמונה מעט שונה. "נתוני השוק מצביעים לכאורה על ירידה בביקושים, אבל מדובר בתמונה חלקית בלבד", כך סבור צחי סופרין, יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, "הביקוש לא נעלם, אלא רק נדחה. רוכשי הדירות רואים את המגמה שהחלה עם הורדת הריבית הראשונה ומעדיפים להמשיך ולשבת עוד קצת על הגדר, מתוך ציפייה לשיפור נוסף בתנאי המימון. בחודשים האחרונים אנחנו כבר יכולים לזהות התעוררות ברורה: אנחנו מרגישים ורואים תנועה ערה יותר במשרדי המכירות, מגיעים אלינו יותר פניות ויש יותר עניין מצד רוכשים פוטנציאליים או משקיעים.
צחי סופריןצילום: נווה אביאניעם זאת ברוב המקרים הפניות הללו עדיין לא מתורגמות לעסקאות בפועל. הסיבה לכך נעוצה בעיקר בפער בין הרצון לקנות ובין תחושת הוודאות הן סביב הריבית והן סביב תנאי השוק המשתנים, בין היתר על רקע מבצע 'שאגת הארי'. הדבר מביא לכך שהשוק נמצא היום בדריכות. הביקוש קיים ואף מתגבר, אך ממתין לרגע שבו התנאים יבשילו כדי להפוך לפעילות אמיתית".
גם עו"ד ראם רצון מנכל חברת אב־גד, מרגיש שהשינוי קרב: "שתי הורדות הריבית האחרונות מתחילות לחלחל לשוק, אבל לא בצורה דרמטית כפי שרבים ציפו. הביקוש אומנם התעורר לזמן קצר, אבל המלחמה עם איראן ואי־הוודאות של המצב הביטחוני השאירו את הקונים על הגדר, והציבור עדיין מתנהג באופן זהיר ומדוד. הפסקת האש היא הזדמנות לבחון האם ההתעוררות בשוק ערב המלחמה הייתה תנודה רגעית או ניצנים של שינוי ארוך טווח. בגזרת המשכנתאות התמונה מורכבת יותר: מצד אחד הורדות הריבית שיפרו את יכולת ההחזר, אבל היקפי המשכנתאות לא גדלו בהלימה ובאותו קצב. הפער הזה הוא קריאת השכמה לנגיד בנק ישראל לשוב ולהוריד את הריבית, ויפה שעה אחת קודם. המדדים הכלכליים של ישראל מעידים על צמיחה ועוצמה למרות שנתיים של מלחמה. הורדת ריבית נוספת, ואולי אף בשיעור גדול שיותר של מחצית האחוז, תהווה זריקת אנרגיה לשוק הדיור והשתחררות בועת הביקושים הכבושים. אלה ביקושים אמיתיים שלא נעלמו מהשוק ורק ממתינים לזמן הנכון. אני קורא לנגיד להפחית את הריבית ולשחרר את המשק".
עידו פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מוסיף: "בסביבת ריבית נמוכה ההחזרים החודשיים כמעט תמיד יורדים, זאת מתמטיקה פשוטה. אבל אנחנו עדיין במצב של מלחמה וחלק מהרוכשים שמעוניינים לחזור לשוק, ממתינים עוד קצת על הגדר לראות מה יקרה בימים הבאים. מנגד יזמים אולי טיפה מורידים מחירים על מנת לגלגל את המערכת, אך עדיין מצליחים למכור דירות, ואני חושב שזה מדהים, שהמשק מצליח להתנהל בצורה כמעט שפויה למרות המצב. ענף הנדל"ן צריך שקט. הציבור צריך שקט כדי להיבנות חזרה באופן מנטלי, ואני סבור שעוד ירידת ריבית אחת תעורר מחדש את השוק".
הריבית הגבוהה דוחפת משקי בית לשכירות
בזמן שהריבית לא משפיעה בצורה משמעותית על הביקוש, יש למציאות הנוכחית תופעות לוואי אחרות. כך למשל, שמאי המקרקעין ארז כהן מאיר נקודה הנוגעת לשיקולים חדשים של משקי בית: "עליית הריבית והקושי בגיוס הון עצמי לרכישת דירה דוחפים יותר זוגות צעירים ומשפחות לשוק השכירות, אך רבים מהם נאלצים להתפשר על גודל ולהעדיף דירות קטנות וזולות יותר. בנוסף, בתקופה של מלחמה ואי ודאות, שוכרים נוטים להעדיף דירות קטנות עם ממ"ד מה שמחזק עוד יותר את הביקוש לדירות קטנות, במרכזי הערים ההיצע מאד נמוך ולכן מסביר את קצב עליית המחירים בסגמנט הזה".
על פי רון נובוטני, מנכל רשת אנגלו סכסון: "אנחנו פועלים כיום בשוק שנמצא בהאטה ברמה הארצית, כולל באזורי הביקוש. מחירי הדירות עדיין גבוהים ועלויות המימון גבוהות, ולכן רואים התנהלות זהירה יותר מצד הרוכשים. לצד השחיקה בהטבות המימון מצד הקבלנים כמו 20/80, יש חזרה הדרגתית לשוק היד השנייה, שמספק עבור רבים גם תחושת יציבות גבוהה יותר, הדירה כבר עומדת ואין לחץ של חוסר וודאות של לוחות זמנים כמו בפרויקטים חדשים. ברוב המקרים אין צורך בהשקעות נוספות משמעותיות לשידרוג הנכס כולל מטבח, מזגנים ועוד שהם כבר מגולמים במחיר הנכס. אנשים יודעים בדיוק מה הם מקבלים, וזה שיקול מרכזי בתקופה של חוסר ודאות. מנגד, בצד המוכרים יש לא מעט עסקאות שנעשות מתוך הכרח, כדי להתקדם לנכס הבא, להשלים הון עצמי או להימנע מחשיפה למיסוי, מה שמייצר לחץ זמן. המשקיעים, לעומת זאת, נמצאים כרגע פחות בתמונה, בין היתר בגלל אלטרנטיבות אטרקטיביות יותר בשוק ההון".
אלינה גוץ, בעלת משרד תיווך המתמחה בפתח תקווה, השרון והסביבה, מסכמת הנושא: "ההפחתות האחרונות היו אמורות, לפחות לכאורה, להחזיר חלק מהביקושים לשוק הדיור. אולם בפועל, מבצע "שאגת הארי", ובהמשך ההסלמה הביטחונית מול איראן ורצף האזעקות, הובילו לבלימה מחודשת בקצב ההתאוששות. למרות העלייה בהיקפי המשכנתאות, לא ניתן להסיק בהכרח על התחזקות בביקושים לרכישת דירות. השוק מושפע כיום באופן עמוק מהמצב הביטחוני, מרמת הריבית ומהלך הרוח הציבורי. רק שילוב של יציבות ביטחונית לצד הקלה כלכלית ישנה את התמונה".
"פער בין ציפיות המוכרים ליכולת הקנייה"
יועצי משכנתאות מקבלים את הפניות מצד הציבור שמתלבט, ומנסים להסביר מה משתקף מהפניות. על־פי מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות: "הורדות הריבית האחרונות לא שינו באופן דרמטי את ההחזר החודשי של מרבית הלווים, אך הן יצרו שינוי משמעותי בתחושת הביטחון. שוק הנדל"ן מגיב לא רק למספרים אלא בעיקר לציפיות. כאשר הציבור מזהה שינוי מגמה מצד בנק ישראל, רבים מבינים שזהו איתות לסיום תקופת ההידוק המוניטרי. התוצאה היא יותר מתעניינים, יותר בדיקות היתכנות ויותר אנשים שחוזרים לשבת עם יועצי משכנתאות. אבל נתוני העסקאות בשוק הדיור עדיין מצביעים על ירידה, והסיבה המרכזית לכך היא פער בין ציפיות המוכרים ליכולת הקנייה של הרוכשים. בעלי הדירות לא ממהרים להוריד מחירים, בעוד הרוכשים, במיוחד זוגות צעירים, עדיין מתקשים לעמוד בהחזרים הגבוהים".
וידר גם מתייחס לסתירה בין הרמה הנמוכה של העסקאות להיקפים גבוהים של משכנתאות: "על פניו, יש כאן סתירה - פחות עסקאות, אבל יותר משכנתאות. בפועל מדובר בתופעה הגיונית מאוד. ראשית חלק משמעותי מהגידול בהיקפי המשכנתאות מגיע ממיחזורי משכנתה. גם הורדה מתונה בריבית יכולה להפוך תיק קיים ללא משתלם, ולייצר חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. שנית מי שמבצע עסקה היום, לוקח לרוב משכנתה גדולה יותר", מסביר וידר. "הסיבה לכך היא שמחירי הדירות לא ירדו באופן משמעותי, ובמקביל ההון העצמי של הרוכשים נשחק בשנים האחרונות".
מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, מוסיף: "הרבה רוכשים מתעניינים היום ברכישת דירה חדשה, בוחנים את העסקאות, מגיעים ליועצי המשכנתאות ומבצעים את בדיקות הנאותות מול הבנקים למשכנתאות, אבל בשטח קבלת ההחלטה והרכישה בפועל לוקחות הרבה יותר זמן מבעבר. יש לזכור עוד, שבכל הקשור לדירות חדשות מבצעי המימון שמציעות היום רוב רובן של החברות מנטרלים את ההשפעה של הורדת הריבית, כי הם מאפשרים לדחות את נטילת המשכנתה ולא להצמיד אותה לרכישת הדירה. זאת גם הסיבה לכך שאנחנו רואים חוסר הלימה בין מספר העסקאות למספר המשכנתאות. עבור הרבה דירות שנמכרו מסוף שנת 2023 במסגרת מבצעי המימון, הרוכשים נוטלים את המשכנתאות רק חודשים או שנים אחרי הרכישה בפועל, ולכן קווי המגמה של מספר העסקאות ושל מספר המשכנתאות כבר לא מתנהגים אותו דבר".
