העלייה בהתעניינות של תושבי חוץ ברכישת דירות בישראל אינה חדשה: על רקע פרוץ מלחמת חרבות ברזל, בשנה האחרונה נרשם ביקוש קשיח לדירות בארץ הקודש מצד אחד, ומצד שני חלק מתושבי החוץ העדיפו לשבת על הגדר ולהמתין להתאוששות מסוימת במצב הביטחוני. כעת נראה שישנה מגמה נוספת שמצביעה על התעניינות מעבר לים בנדל"ן המקומי וביצוע עסקאות בפועל – גידול בביצוע משכנתאות ובהכנת התשתית לקראת נטילתן על ידי תושבי חוץ מול בנקים בישראל.
"בשנה האחרונה היינו עדים להתעניינות גוברת והולכת בנטילת משכנתאות לרכישת דירות למגורים בישראל, בעיקר על רקע פרוץ המלחמה וגל האנטישמיות באירופה וארה"ב. זה בא לידי ביטוי בהכנת הקרקע לצורך עסקת הרכישה", אומר בראיון ל-ynet ו"ממון" ניסים ניצ'קו, מנהל מרכז בנקאות פרטית תל אביב בבנק ירושלים.
לדבריו, "מגיעים אלינו תושבי חוץ באמצעות עורכי דין או מיופי הכוח שלהם בארץ כדי לפתוח חשבונות עו"ש טובת העברת הון עצמי לעסקאות נדל"ן, בחודשים האחרונים זה כבר בא לידי ביטוי בהלכה למעשה – מעבירים כבר את הכספים והביקושים לנטילה בפועל של משכנתאות הולכים וגוברים, כך שבשנת 2025 המגמה הזו תבוא לידי ביטוי בצורה יותר משמעותית".

ניצ'קו מתאר כי "מגיעות אלינו קהילות שלמות, למשל 40 חברי קהילה בניו ג'רזי, שפתחו חשבונות עו"ש, העבירו הון עצמי ומתכננים לרכוש דירות באזור מסוים ביחד כדי לשמר את הקהילתיות. אם בעבר היו אלה יותר משקיעים שחיפשו הזדמנויות עסקיות, הרי שהיום אנחנו מזהים מגמה של משקי בית שרוצים לעבור לגור כאן בפועל. אנחנו רואים גם שינוי באזורי הביקוש של תושבי חוץ: אם בעבר רוב העסקאות היו בירושלים ובתל אביב, כעת אנחנו עדים לעסקאות בבית שמש, בגבעת זאב ובצפת. מדובר קהילות של חבר'ה דתיים, אנגלו-סכסים, שבערים הספציפיות הללו מתפתחות קהילות חדשות שמותאמות להם".
מהשוואה שערך בנק ירושלים בין השנים 2020 ל-2024 עולה כי סכום הביצוע של משכנתאות שנטלו תושבי חוץ זינק במעל כ-100%. "ההלוואה הממוצעת לתושבי חוץ גדלה משמעותית, חלק מזה מושפע כמובן ממחירי הנדל"ן שעלו בישראל, אבל ניכר שכמות הפונים שנוטלים משכנתאות גדלה. אני חושב ש-2025 תיראה אחרת מ-2024, אם עד עכשיו ראינו הכנה של תשתית, פתיחת חשבונות והעברת הון עצמי על ידי תושבי חוץ שישבו על הגדר וחיכו שהמצב הביטחוני ישתפר, הרי שהשנה כבר נראה אותם מממשים רכישות נדל"ן למגורים ונראה נטילה בפועל של המשכנתאות".
"עד עכשיו ראינו הכנה של תשתית, פתיחת חשבונות עו"ש והעברת הון עצמי ע"י תושבי חוץ שישבו על הגדר וחיכו שהמצב הביטחוני ישתפר. השנה כבר נראה אותם מממשים נדל"ן למגורים ונוטלים משכנתאות"
איך מספקים משכנתאות בפועל לתושבי חוץ?
"יש לנו שני מרכזי בנקאות פרטית בבנק ירושלים – בתל אביב ובבירה – והם נתונים מעטפת מלאה, מפתיחת החשבון בארץ, העברות מחו"ל, המרות מט"ח וביצוע המשכנתא. ההתמחות שלנו היא בניתוח יכולת ההחזר של אותם תושבי חוץ בהתאם להכנסות המדווחות במדינת המקור. אדם שחי בקנדה, ארה"ב או אירופה - לכל מדינה יש את דוחות ההכנסה והשומות שלה. תושבי חוץ יכולים לקבל עד 50% מימון, אבל אם הם עושים עלייה אז הם יכולים לקבל שיעור מימון מקסימלי של 75% לדירה ראשונה. חלקם מבצעים את הרכישות באמצעות חברות זרות או ישראליות, כחלק מפעילות נדל"ן, ואז לא חלה עליהם הרגולציה שחלה על רוכשים פרטיים, והם יכולים לקבל מימון של עד 75%. מדובר בעסקאות יותר מורכבות, וזו ההתמחות שלנו".
"שוק הנדל"ן הישראלי הפך לאטרקטיבי במיוחד"
את הביקושים למשכנתאות על ידי תושבי חוץ מרגישות גם חברות ייעוץ המשכנתאות. מאיר וידר, מנכ"ל חברת וידר משכנתאות, אומר כי "בשנים האחרונות, שוק המשכנתאות בישראל זוכה לעניין גובר מצד תושבי חוץ, כשהם פונים לבנקים המקומיים במטרה לממן רכישת נכסים בארץ. אחד הטרנדים הבולטים ב-2024 היה הגידול המשמעותי במספר המשכנתאות שניתנו לתושבי חוץ – גידול של כ-37% בהשוואה לשנת 2023. מגמה זו מעידה על שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן המקומי, כאשר יותר ויותר זרים רואים בו הזדמנות לא רק להשקעה אלא גם כמקום מגונן בתקופות של חוסר ודאות גלובלית".

לדבריו, "ישנם מספר גורמים שמסבירים את העלייה בביקוש למשכנתאות מצד תושבי חוץ. למשל תנאי ריבית נוחים: בשנים האחרונות ריביות המשכנתאות בישראל היו נמוכות יחסית בהשוואה לשווקים אחרים, במיוחד בעידן שלאחר מגפת הקורונה, דבר שעודד תושבי חוץ להיכנס לשוק הנדל"ן. גם כאשר הריביות עלו ב-2024, הריבית בישראל נותרה אטרקטיבית בהשוואה למדינות רבות אחרות בעולם. משבר הקורונה גרם לשינוי בתפיסת ההשקעות של תושבי חוץ. על פי מומחים, הסגרים והאתגרים הכלכליים שהיו בשווקים העולמיים, גרמו למשקיעים לחפש שווקים יציבים ובטוחים יותר. ישראל נתפסת כשוק כזה.
"גורם נוסף הוא עליית מחירי הדיור. המחירים הגבוהים של הנדל"ן בשווקים זרים, בעיקר במדינות כמו ארה"ב, קנדה ובריטניה, הביאו תושבי חוץ לחפש אלטרנטיבות משתלמות יותר, ושוק הנדל"ן הישראלי הפך לאטרקטיבי במיוחד. תושבי חוץ רבים בחרו להשקיע בנכסים בישראל לאור העלות הגבוהה של הנדל"ן במדינותיהם. בנוסף, למרות האתגרים הביטחוניים בשנים האחרונות, ישראל נותרה יעד מבוקש עבור תושבי חוץ, בשל היציבות הכלכלית והשוק הפיננסי החזק. המשק הישראלי מציע תנאים פיננסיים יציבים, ובכך מעניק תחושת ביטחון למשקיעים זרים".
"למרות האתגרים הביטחוניים בשנים האחרונות, ישראל נותרה יעד מבוקש עבור תושבי חוץ, בשל היציבות הכלכלית והשוק הפיננסי החזק. המשק הישראלי מציע תנאים פיננסיים יציבים למשקיעים הזרים"
בנוסף לגורמים הכלכליים, אומר וידר כי ישנם גם שיקולים משפטיים ורגולטוריים שמשפיעים על ההשקעות. "יש מדינות שלא מאפשרות לקנות מספר דירות ותשלומי המס מאוד גבוהים. עיקר ההשקעות בישראל נובעות מהרצון לעליית שווי הנכס", הוא טוען. "בנקים בישראל, שבסיסם הפיננסי חזק ויציב, שמו את הדגש בשנים האחרונות על יצירת מוצרים פיננסיים מותאמים אישית, שיאפשרו לתושבי חוץ לקחת הלוואות בתנאים נוחים יותר. יתרה מכך, לעיתים תושבי חוץ נדרשים גם להציג ערבויות נוספות כדי להבטיח את יכולת ההחזר שלהם".
וידר מעריך כי "בהתאם למגמות הנוכחיות ולזינוק במספר המשכנתאות שניתנו לתושבי חוץ בשנת 2024, הצפי הוא שגידול זה יימשך גם בשנים הקרובות. תושבי חוץ ימשיכו לראות בשוק הנדל"ן הישראלי אפשרות אטרקטיבית להשקעה, וההזדמנויות בשוק זה עשויות להוביל לעלייה נוספת במספר המשכנתאות שיינתנו לעתיד. העלייה בשוק המשכנתאות לתושבי חוץ מציבה את ישראל בשורה הראשונה של מדינות בהן נדל"ן מהווה אטרקציה, לא רק למשקיעים מקומיים אלא גם למשקיעים בינלאומיים".

מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות, אומר גם הוא כי בחברה מזהים עלייה בביקוש מצד תושבי חוץ להלוואות משכנתא בישראל. "בגלל המרחק וחוסר ההיכרות עם השוק והבירוקרטיה המקומית, רובם נעזרים ביועצי משכנתאות. אבל חלקם מתקשה לקבל משכנתא מכיוון שהבנקים למשכנתאות, כל עוד לא בוצעה עלייה בפועל, אינם מתייחסים לתושבי החוץ כתושבים ולכן הם לא מכירים בהכנסתם המלאה לצורך קביעת ההחזר החודשי", הוא מסביר.
כך למשל, הוא מדגים: "אם תושב חוץ מרוויח 10,000 שקל בחודש, הבנק יקבע את ההחזר החודשי לפי הכנסה של 5,000 שקל, והמשמעות היא אישור משכנתא נמוך מזו של תושב ישראלי, תשלום ריבית גבוהה למשך תקופה ארוכה ומשכנתא בעלות גבוהה. הפתרון נעוץ בחלקו במבצעי המימון של היזמים, שמציעים תשלום הון עצמי נמוך בעת הרכישה המאפשרים לדחות את נטילת המשכנתא עד לאכלוס או לביצוע העלייה בפועל. לכן, היום אנחנו רואים הרבה תושבי חוץ שמעדיפים לקנות דירות חדשות על הנייר על פני דירות יד שנייה".
מארה"ב ללוד
גם בחברות הנדל"ן מספרים על עלייה בביקושים מצד תושבי חוץ. כך לדוגמא, קבוצת רם אדרת חתמה בשבועות האחרונים על שתי עסקאות עם תושבי חוץ שרכשו שתי דירות פנטהאוז ברובע הבינלאומי בלוד במחיר של כ-5 מיליון שקל. מדובר בשני זוגות מבוגרים מארה"ב המתכננים עלייה בשנים הקרובות.

אנה פוגל, סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצה, מציינת כי "הרובע הבינלאומי, שנבנה כשכונה עצמאית על אדמות מושב ניר צבי בשטח המוניציפלי של לוד, ובסמיכות לבאר יעקב, יכלול בסך הכול כ-11,350 יחידות דיור שיאכלסו קרוב ל-50 אלף תושבים. בנוסף, יוקמו בשכונה 154 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, 48 אלף מ"ר של שטחי מסחר, לצד שטחים ציבוריים פתוחים, מוסדות ציבור, גני ילדים וקריית חינוך".
"אנחנו בונים בשכונה 400 דירות בפרויקט 'אדרת ברובע הבינלאומי' שיוקמו ב-8 בניינים בני 11 קומות. לאחרונה קיבל הפרויקט היתר בנייה באחד המגרשים ומסירת הדירות מתוכננת לעוד 3 שנים", מוסיפה פוגל. "לאחד מהזוגות מארה"ב שרכשנו אצלנו דירה יש משפחה המתגוררת במודיעין, והיא זו שהמליצה על העסקה ועל השכונה כבעלת פוטנציאל השבחה גבוה. שוחחנו עם הרוכשים והסברנו להם שהשכונה מרוחקת תחנת רכבת אחת מתל אביב, מרחק של 10 דקות נסיעה".