אחת הבעיות בענף הבנייה בישראל היא הרגולציה הכבדה והבירוקרטיה הסבוכה שמעכבות הוצאת היתרי בנייה, ובכך יוצרות מעצור של ממש בדרך להקמה של דירות חדשות והגדלת היצע הדיור, כך שידביק את הביקושים הקשיחים למגורים ויאפשר אולי עצירה מסוימת בזינוק במחירי הדירות. זאת, לצד עיכובים גם בהקמת תשתיות נדרשות תומכות דיור, תשתיות הכרחיות אחרות וכמובן מבנים שאינם למגורים - כמו אולמות אירועים, בתי ספר, מבנים ציבוריים ועוד.
לצד הפקק הבירוקרטי, ישראל גם "זכתה" בתואר המפוקפק של אחת המדינות המובילות בתאונות עבודה באתרי הבנייה, ורק בתחילת השבוע נהרגו שלושה פועלים באתרי בנייה במרכז הארץ. אתמול הודה נשיא התאחדות הקבלנים באולפן ynet כי "ענף הבנייה מסוכן, לא נצליח להוריד לאפס את מספר ההרוגים בענף".
1 צפייה בגלריה
עבודות בנייה
עבודות בנייה
פרויקט בבנייה
(צילום: אוראל כהן)
רפורמות תכנוניות שקידמה המדינה ונכנסו לתוקף בחודשים האחרונים מבקשות לטפל בבעיות אלו, בעיקר בתחום הבירוקרטיה, חלקן סופגות ביקורת על ידי אנשי המקצוע. אחת מהרפורמות הללו, שגם היא לא חפה מביקורת ומגיעה אחרי שנים ארוכות של המתנה, היא הרפורמה להרחבת הסמכויות של מכוני הבקרה על הבנייה. תפקידם של מכונים אלו הוא לשפר את איכות הבנייה כדי להבטיח את שלום הציבור באמצעות בקרה על תכנון וביצוע הבנייה בפועל.
מכוני הבקרה מבצעים, למעשה, בדיקות בטיחות ויציבות בטרם הוצאת היתרי הבנייה, תחילת העבודות ואף אחראים על מתן תעודות גמר עבור המבנים. לצד בחינת איכות הבנייה ושמירה על התושבים, תפקידם גם לדאוג לקיצור וייעול הליכי רישוי באמצעות העסקת בקרים מורשים.
מכוני הבקרה הוקמו בעקבות המלצות דוח ועדת זיילר לחקירת אסון קריסת אולמי ורסאי בירושלים בשנת 2001, אז 23 בני אדם נהרגו וכ-400 נפצעו במהלך חתונה באולם האירועים שהתמוטט. הדוח החמור חשף כבר אז תמונת מצב קשה בענף הבנייה, אולם רק ב-2018 נפתחו 6 מכונים שפעלו אז בהתנדבות. למרבה הצער, בשנים האחרונות התרחשו אסונות נוספים, כמו אסון מירון ואסון המכבייה.
המכונים, שלפני 7 שנים נקבע כי יוקמו במסגרת חוק התכנון והבנייה, כללו בפעימה הראשונה בקרה על מבנים בבנייה חדשה בלבד הכוללים 6 דירות ומעלה עם שתי קומות לפחות ועד גובה של 29 מטרים (9 קומות). עד קיץ 2021 לא הייתה חובה על היזמים לפנות למכוני בקרה, אולם מאז יולי באותה השנה נדרשה חוות דעת חיובית של מכון בקרה כדי לקבל היתר בנייה, אישור תחילת עבודות ותעודת גמר. החדשות הטובות הן שבעקבות זאת חלה עלייה משמעותית במתן היתרי הבנייה.
האסונות בענף הבנייה: ריאיון עם נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו
(צילום: מיקי שמידט)
נתונים חדשים שהגיעו לידי ynet מגלים כי מאז הרחבת סמכויות המכונים, כמעט 60 אלף יחידות דיור קיבלו היתר בנייה לאחר שעברו בחינה במכוני הבקרה. על פי הנתונים, הנחשפים כאן לראשונה, נכון לחודש נובמבר האחרון 59,800 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה לאחרי בחינה של 7 מכוני הבקרה הקיימים בישראל, אשר קיבלו הסמכה של שר הפנים לערוך בקרת תכן ובקרת ביצוע בהליך רישוי הבנייה, ועוד 1,790 בקשות ממתינות להיתר. במכונים פועלים בקרי מבנים מוסמכים הרשומים בפנקס הבקרים בישראל, ובהם גם בקרים מורשים מטעם הרשות הארצית לכיבוי והצלה, פיקוד העורף ומשרד הבריאות.
החל מיולי 2024 נכנסה לתוקף הפעימה השנייה, שכוללת בנוסף לתכולת המבנים בפעימה הראשונה גם מבני מגורים בגובה עד 42 מטרים (12 קומות), וכן מבני ציבור (למעט בתי חולים), מסחר ומשרדים בגובה עד 29 מטרים (9 קומות), לרבות עירוב שימושים. בחודש שעבר התווספה הפעימה השלישית, במסגרתה גם מבני מסחר ומשרדים בגובה עד 42 מטרים וכן מבני אחסנה בגובה של עד 29 מטרים יעברו בקרה של המכונים. בהתאם לחוק התכנון והבנייה, בינואר 2026 תתבצע הפעימה הרביעית והאחרונה, בה יכנסו למכוני הבקרה כל שאר סוגי המבנים והעבודות, למעט סוגי מבנים חריגים לגביהם יוגדר בתקנות כי לא יעברו למכון בקרה.

"ONE STOP SHOP"

אדריכל אסא זהר, מנכ"ל אלפא סייט מכון בקרת בנייה, אומר בשיחה עם ynet כי "מאז חלה החובה לעבוד עם מכוני בקרה במבני מגורים בני 9 קומות, והחל מיולי האחרון גם במבנים בגובה 42 מטרים הכוללים עירוב שימושים, אנו עדים למספרים הולכים וגדלים של פרויקטים המלווים על ידי מכוני הבקרה. במכון אלפא סייט, למשל, ראינו את הזינוק במחצית 2023. נכון לסוף 2024 המכון מטפל בכ-500 היתרי בנייה (800 בניינים) וכמות הפרויקטים בביצוע מגיעים לכ-250".
זהר מוסיף כי "עד לכניסת מכוני הבקרה לפעילות, התהליך של הוצאת היתר בנייה היה ארוך בהרבה. פרויקט שמלווה על ידי מכון בקרה מקצר את לוחות הזמנים שלו ב-50% לפחות, שכן המכון הוא ONE STOP SHOP שרואה את הבניין כמכלול. לאחרונה סיימנו ליווי של פרויקט בפתח תקווה, שנמסר שנה לפני מועד האכלוס המקורי. אנחנו מחליפים את כיבוי האש ופיקוד העורף, גם עם תאגידי המים יצרנו הליך עבודה יעיל. אם בעבר נספח תברואה היה ממתין חודשיים ויותר, היום הנספח מוגש למכון, ולתאגיד המים יש 10 ימים לתת לנו את הערותיו. גם מהצד של עורכי הבקשות והיועצים מולם אנו עובדים יש עקומת למידה שמשתפרת. הם למדו לעבוד איתנו, ומפרויקט לפרויקט העבודה נעשית יעילה ומקצועית יותר".
גיא כהן, סמנכ"ל תכנון בחברת יעז התחדשות עירונית, מחזק את הדברים. "אנחנו מתכננים ובונים מעל ל-100 פרויקטים בלב אזורי הביקוש של תל אביב וגוש דן. כפועל יוצא של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, החלטנו לרכז את כלל הנספחים ואישורי היועצים אצל גורם אחד, יעיל ומקצועי שמגיב מהר ומרכז את ההערות שלו במועד אחד ובאופן ברור. מדובר בתפיסת עולם חדשה של קיצור זמנים ברישוי וייעול תהליכים, תוך שילוב הבנת צרכי המתכננים והיזם. אנו רואים את קיצור הזמנים בין החלטת ועדה להוצאת היתר במחצית מהזמן שהיה נהוג עד כה".
רונית שבירו, בעלי קבוצת שבירו, סבורה שיש מקום לשיפור: "מכוני הבקרה תורמים משמעותית לקיצור תהליכי הרישוי, אך היינו שמחים אם היו מרחיבים את הסמכויות גם לרבי קומות גבוהים יותר מעבר ל-13 קומות. הם אלה שממליצים לוועדה לתכנון ובנייה להנפיק את האישורים להיתר בנייה ולתעודת הגמר. אנחנו מרגישים שהם מאוד רוצים להוכיח שהם מקצועיים, התעריף האחיד גורם לתחושת שוויון, ובעצם בוחרים במי שמקצועי ולא במי שזול. ההתחלה הייתה קצת צולעת, אבל כיום אנחנו מעדיפים לעבוד עם מכוני בקרה במקום פקידי עירייה".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מתאר מצבים שבהם לא הכול עובד כשורה: "בשנה האחרונה אנו רואים השתפרות משמעותית של מכוני הבקרה. אלה השתפשפו והבינו את המטרה לשמה הוקמו והופכים יותר יעילים, אלא שיחד עם זאת קיימת תופעה שצריך לתת עליה את הדעת", הוא אומר. "לא פעם קורה שמכון מוציא את הדוח לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, ולאחר בדיקה הוועדה מבקשת הבהרות שונות ומפנה את היזם שוב לגופי הרישוי השונים, מה שמעכב את לוחות הזמנים של הפרויקט. לעיתים תאגידי מים לא משתפים פעולה ולא רגישים דיים ללוחות הזמנים של היזם, מה שדורש ממנו להתערב למרות הקשר הישיר כביכול בין מכון הבקרה לתאגיד המים".

פטור מאישור תחילת עבודה

בתוך כך, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה היום רפורמות נוספות שמטרתן לקצר את הליכי הוצאת היתר הבנייה במטרה לפתוח את פקק הבירוקרטיה הסבוך ולהגדיל את היצע יחידות הדיור, כך שידביקו את הביקושים הקשיחים למגורים. בין היתר אושרו תקנות שיזם שר הפנים, משה ארבל, לתת פטור מאישור תחילת עבודה באמצעות אדריכל מורשה; ובוטלה החלוקה ההיסטורית בתוכניות בנייה בין שטח עיקרי לשטח שירות - גם בתוכניות קיימות.
נסביר: הליך רישוי הבנייה כולל כיום שלב של אישור תחילת עבודות, לאחר שניתן היתר בנייה וטרם תחילת ביצוע העבודות בפועל באתר הבנייה. במקרים רבים הליך זה אורך זמן רב. התקנות החדשות שאושרו השבוע קובעות, למעשה, כי היתר בנייה שניתן על ידי רשות רישוי בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר עורך הבקשה רשום בפנקס האדריכלים המורשים להיתר, והמבנה הוא מבנה למגורים בגובה עד 42 מטר, יהיה פטור מהחובה לקבל אישור תחילת עבודות ממהנדס הוועדה המקומית.
בנוסף, המועצה הארצית החליטה לתקן תקנות לפיהן תוקף היתר הבנייה יהיה ל-6 שנים, וכן שניתן יהיה להאריך את תוקף החלטת הוועדה לתת היתר בנייה משנתיים לשלוש שנים. כיום היתרי בנייה תקפים לשלוש שנים וניתן להאריכם בשלוש שנים נוספות. אולם בפועל, הארכת התוקף – הן של החלטות לתת היתר והן של היתרים בפועל – היא כמעט אוטומטית.
לכן הוחלט לבטל את השלב של הגשת בקשה להארכת תוקף, שלב שהוא בעיקרו בירוקרטי, ולקבוע את התוקף המרבי המתאפשר כיום לתוקף קבוע וסופי, ללא הצורך להגיש בקשה ולהמתין לאישור. הורדת שלב טכני זה אמור לסייע בהורדת העומס מהוועדות המקומיות ולהפנות את המשאבים שלהן להחלטות אחרות.
מהלך נוסף שאמור לקצר את משך הזמן בהוצאת היתר בנייה הוא ביטול ההפרדה שקיימת בתוכניות בנייה בין שטח בנוי עיקרי ושטחי שירות - גם בתוכניות שכבר אושרו וטרם קיבלו היתר (רטרואקטיבית). כל שמעתה, היתרי בנייה יוגשו עם שטח בנייה כולל.
בנובמבר 2023 חתם שר הפנים על התקנות שמבטלות את החלוקה בין שטח עיקרי ושטחי שירות בתוכניות חדשות. ההחלטה שהתקבלה היום היא מהלך משלים להחלטה זו. במינהל התכנון הסבירו כי מדובר בתיקון היסטורי, שכן ב-30 השנים האחרונות חלו תקנות המחייבות להפריד בתוכניות והיתרי בנייה בין שטח עיקרי לשטח שירות.
חובה זו גרמה לכך שתוכניות, ובמיוחד היתרים, נדרשים לפרטי פרטים של המבנה הנובעים מעקרון חלוקת שטחי הבנייה לשטחים לשימוש עיקרי (כגון מגורים, מסחר, מבני ציבור וכו') ושטחי שירות (כגון מחסנים, ממ"דים, חניות וכו', ואף בליטות עיצוביות מסוגים שונים).
המהלך נועד למנוע את ההתעסקות בחלוקה בין השטחים העיקריים לשטחי השירות, ובכך יקצר את משך הוצאת הבנייה. זאת, בניגוד למצב כיום בו כשמגישים תוכנית היתר, בודקי התוכנית צריכים לעבור על כל חלל בהיתר ולבדוק את הסיווג של עיקרי ושירות. בנוסף, ההסתכלות רק על נפח המבנה ולא על החלוקה שבתוכו, תוביל לחיבור מיטבי של המבנה במרחב.