ענף הנדל"ן למגורים מתמודד עם משבר לא פשוט. מכירות הקבלנים בשפל כבר תקופה ארוכה וגם היקפי העסקאות ביד שנייה נמוכים יחסית לשנים קודמות. העובדה שמחירי הדירות החלו לרדת שינתה את המציאות גם בענף ההתחדשות העירונית כשלא מעט מיזמים נעצרו ועברו לבחינה מחודשת. במקביל, העלייה בתשומות הבנייה לצד פקיעתה של תמ"א 38 עוד לפני שאושרו תוכניות חליפיות ברוב הרשויות המקומיות משפיעים אף הם על התחום. נתונים חדשים אודות בקשות להיתרי בנייה מעידים על ירידה לא מבוטלת בהיקף הבקשות להיתר בערים בהן ההתחדשות העירונית הייתה משמעותית בשנים האחרונות. עם זאת, בערים אחרות, בהן ההיצע נמוך יותר, מעידים הנתונים דווקא על עלייה בבקשות להיתר. זה הכיוון החדש שהענף צועד בו.
מדובר בנתונים שעולים מניתוח שערכה מחלקת המחקר של אתר מדלן שבחנה בקשות להיתר לפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי בשמונה ערים מרכזיות בישראל לקראת פסגת ההתחדשות העירונית שיקיימו מרכז הנדל"ן ומדלן בחודש הבא בתל אביב. הבדיקה התמקדה בבקשות להיתר בערים תל אביב, חיפה, ירושלים, רמת גן, ראשון לציון, חולון, רעננה והרצליה במהלך המחצית הראשונה של 2026 לעומת מחצית השנה המקבילה ב-2025. זה המקום לציין כי מדובר בנתונים חצי שנתיים, ולכן הם לא מעניקים תמונה שנתית מלאה. עם זאת, הם כן יכולים להעיד על מגמה בענף.
במבט כולל על 8 הערים יחד הנתונים מעידים כי היקף יחידות הדיור הנוספות בבקשות להיתרי בנייה בהתחדשות עירונית צנח ב-51% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025. כך, לפי הבדיקה, בחישוב כלל הבקשות להיתר ב-8 הערים שנבחנו במחצית הראשונה של 2026 נראה שתוספת יחידות הדיור הכוללת בכל הבקשות להיתר צנחה מ-9,577 ב-2025 ל-4,717 בלבד. מדובר בנתון משמעותי שברמת המאקרו מעיד על ירידה משמעותית בהיצע העתידי בתחום. עם זאת, התעמקות בנתונים מעידה על מגמה מעורבת בין הערים שמלמדת שלא מן הנמנע שהיצע קיים לצד דירות לא מכורות בהיקף משמעותי משפיעות ישירות על הבקשות להיתר וההיצע העתידי.
ירידה של עשרות אחוזים בתל אביב וירושלים
נתחיל בירידות. על פי נתוני מדלן - בתל אביב מדובר ב-998 יח"ד במחצית הראשונה של 2026 וזאת לעומת 5,775 במחצית הראשונה של 2025. ירידה חדה של 83%. בירושלים מדובר בירידה מ-2,809 יח"ד במחצית הראשונה של 2025 ל-849 יח"ד במחצית הראשונה של 2026. ירידה חדה של 70%. עיר נוספת שרשמה ירידה לא מבוטלת היא רמת גן מרמה של 260 יח"ד במחצית הראשונה של 2025 ל-143 יח"ד בלבד במחצית הראשונה של 2026, מדובר בירידה של 45%. שתי ערים נוספות רשמו ירידה קלה יותר, הרצליה וראשון לציון – עם ירידות של 7% ו-4% בהתאמה.
אבל כאמור, התמונה אינה אחידה. בחיפה ובחולון נרשמה דווקא קפיצה חדה בפעילות. בחיפה זינק הנתון בלא פחות מ-465% מרמה של 285 יח"ד ל-1,609 יח"ד. בחולון מדובר בזינוק של 317% מרמה של 201 יח"ד ל-839 יח"ד. ברעננה עלה המספר מ-50 יח"ד ל-93 יח"ד, עלייה בשיעור 86%.
מעניין לציין שבערים בהן ירד היקף ההיתרים אפשר למצוא גם שיעור לא מבוטל של דירות שטרם נמכרו, כלומר מלאי לא נמוך שנמצא בידי הקבלנים ולא נמכר. על פי נתוני הלמ"ס האחרונים, ירושלים ותל אביב שבהן נרשמה ירידה חדה בהיתרים להתחדשות מחזיקות גם במלאי הלא מכור הגדול ביותר. לא מן הנמנע שמלאי משמעותי שמקשה על קבלנים למכור ומוביל גם לירידות מחיר, גורר עיכוב בהוצאת היתרים גם בהתחדשות. במקביל, גם ירידה במחירי הדיור הופכת מיזמים לפחות כלכליים – עוד סיבה לעיכוב.
בניין ישן בו מקודמת תוכנית התחדשות עירונית
(צילום: אורי חודי)
מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שאמונה על התחום נמסר כי "עיקר הירידה בנושא בקשות להיתרי בניה נצפתה בתהליכי התחדשות בניינית והושפעה מפקיעתה של תמ"א 38. אך גם בעניין זה הרשות להתחדשות עירונית פועלת לסייע לשוק ויצרה מנגנונים חלופיים, דוגמת סדרת תכניות להתחדשות בניינית שיזמה, כחלופה לתמ"א 38. חלק מתוכניות אלה כבר מאושרות וחלקן נמצאות בתהליכי תכנון מתקדמים. חשוב לציין שבקשות להיתרי בניה תלויות בעיקר בשוק החופשי. יחד עם זאת, כמו בשנים קודמות, הנתונים המתייחסים להיתרי בניה או בקשות בחצי הראשון של השנה אינם מצביעים בהכרח על ירידה שנתית, שכן רוב הבקשות למתן היתר מוגשות בסוף השנה".
עוד נמסר מהרשות כי "הרשות להתחדשות עירונית פועלת להאצת הוצאת היתרי הבנייה. כך, מנכ"ל הרשות, יורי גמרמן, פנה לראשי הרשויות בקריאה להשלים בהקדם את הטיפול בבקשות שהוגשו להם למתן היתרי בנייה להתחדשות עירונית. בנוסף, הרשות להתחדשות עירונית פרסמה קול קורא נוסף למתן סיוע לרשויות שיתקשרו עימה בהסכמי מסגרת. לפי הסכמים אלו, יינתן תמריץ כספי משמעותי למימון תשתיות ומוסדות ציבור תומכי התחדשות עירונית לרשות שתעמוד בתנאים לכך, לפי העיקרון 'כל הקודם זוכה'".
"נתונים מטרידים"
ומה חושבים בענף? דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן סבור כי "מדובר בנתונים מטרידים שאת השפעתם על היקפי הבנייה בפועל נראה בעיקר בטווח הבינוני-ארוך. מאחר שמשך הזמן הממוצע לקבלת היתר מיום הגשת הבקשה עומד על כ-3 שנים, את הירידה בפועל בהיקפי ההתחדשות לא נראה מיד, אלא בטווח של שנתיים עד ארבע שנים מהיום. בתקופה שבה ההתחדשות ומיגון המבנים נדרשים יותר מאי פעם - מדובר בחדשות מדאיגות".
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכלבאשר למגמות המנוגדות בערים השונות הוסיף קצ'נובסקי כי "בתל אביב ובירושלים עשויה הצניחה החדה בהיקף הבקשות להעיד על בעיית עודף היצע אשר פוגעת באטרקטיביות הבנייה בהן. לעומתן, מעודד לראות כי בערים שעד לא מזמן נחשבו כ'רדומות', ובראשן חיפה – חל זינוק משמעותי בהיקף הבקשות. יש לקוות שבשנים הקרובות נראה את הפוטנציאל הרב שטמון בחיפה הולך ומתממש".
טל קופל, מנכ״ל מדלן שאספה וניתחה את הנתונים, הוסיף כי ״ההאטה בבקשות להיתרי בנייה במסגרת ההתחדשות העירונית משקפת בצורה ברורה את השחיקה במוטיבציה של היזמים להיכנס לפרויקטים חדשים - תופעה שעולה בקנה אחד עם מגמת השוק של היצע גבוה מול ביקוש כבוש. בתל אביב במיוחד אנו רואים כרגע צירוף נסיבות נדיר יחסית: היעדר חלופה סדורה לתמ"א 38 תוחמת את פעילות ההתחדשות לרובעים ספציפיים בלבד, ירידת המחירים שוחקת את הרווחיות, ויש מלאי הולך וגדל של דירות לא מכורות ברחבי העיר - כל אלה דוחפים את מספר הבקשות להיתרים מטה״.
"תנופת פיתוח משמעותית"
חברות הפועלות בערים האמורות לא מופתעות מהנתונים. עו"ד אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג הפועלת נכון להיום גם בחולון וגם בחיפה מתייחס לעלייה בבקשות להיתר בערים הללו: "העלייה במספר ההיתרים בחולון ובחיפה משקפת את הבשלתם של פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית שקודמו לאורך השנים.
אמיר הלרצילום: איציק שוקלעיריות אלה חוו בשנים האחרונות תנופת פיתוח משמעותית בתשתיות, בתחבורה ובתעסוקה, ומושכות אליהן אוכלוסייה צעירה וחזקה המחפשת איכות חיים ודיור במחירים נגישים לציבור הרחב ביניהם זוגות צעירים, משפחות ומשפרי דיור".
סימה מאור, סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן, חברה הפעילה אף היא בערים הרלוונטיות התייחסה לנתונים ואמרה: ״הפער בין המגמות בערים השונות מלמד שהשוק לא נע באותו קצב בכל מקום. בעוד שבתל אביב עודף היצע עשוי להשפיע על קצב קידום הפרויקטים, בחולון העלייה בהיתרים עשויה להעיד על הבשלה של תהליכים תכנוניים ועל הגעה של פרויקטים לשלב הרישוי.
סימה מאורצילום: אילן בשורצריך לזכור שהיתר בנייה הוא תוצאה של תהליך שנמשך שנים, ולכן הנתונים משקפים לא רק את מצב השוק הנוכחי, אלא גם החלטות תכנוניות ופעילות שנעשו בעבר. היכולת לייצר צבר פרויקטים בשל ולהביא אותו לכדי מימוש היא משמעותית במיוחד בתקופה הנוכחית".
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ומנכ"ל שניר אמר כי, "הירידה בהיקף היתרי הבנייה בהתחדשות עירונית בתל אביב היא רק קצה הקרחון של שוק שנמצא הלכה למעשה בקיפאון. הפרויקטים שאמורים לצאת כעת לשלב הביצוע תומחרו לפי רמות מחירים שאינן משקפות את תנאי השוק הנוכחיים. הירידה במחירי הדירות הפכה חלק ניכר מהתוכניות לבלתי כלכליות, והיזמים בוחרים לעכב את היציאה לשטח עד לשיפור במצב, או לפעול לעדכון התחשיב הכלכלי כדי להחזיר את הפרויקט לרמת רווחיות סבירה".
עוד הוסיף שמול כי, "בשטח אנו רואים יזמים שפותחים מחדש את הסכמי התמורות מול בעלי הדירות ומציעים ויתורים שונים, כגון הפחתת מטראז', ביטול מחסנים וחניות או צמצום תשלום דמי השכירות לתקופת הבנייה. במקביל, יזמים אחרים מנצלים את תיקון 163 (חוק הממ"דים) להרחבת הממ"דים, מה שמאפשר להגדיל את הרווחיות על הדירות הנמכרות בשוק החופשי ובו בזמן לעכב את התהליך התכנוני עד שתתקבל בהירות לגבי כיוון השוק. שורש הפער נעוץ בהנחות היסוד התכנוניות. הוועדות המקומיות אישרו תוכניות על בסיס תחשיבי כדאיות שהניחו עליית מחירים שנתית עד למועד העלייה לקרקע. המציאות כיום הפוכה לחלוטין, מה שמאלץ הן את היזמים והן את הגופים המממנים לעצור, לבחון מחדש את החשיפה הפיננסית, ולהשהות פרויקטים רגע לפני הוצאתם לפועל".
