"חלפו הימים שבהם פינוי־בינוי השפיע נקודתית רק על מתחם הרחובות שבו הוא מתבצע", כך פותח ואומר ירון צוברי, משנה למנכ"ל ומנהל חטיבת מגורים בקרסו נדל"ן. צוברי שמלווה מיזמי נדל"ן שנים ארוכות מסביר: "היום, כשפרויקטים מגיעים להיקפים גדולים מאוד וכוללים עירוב שימושים מלא הכולל מגורים, מסחר, שטחי ציבור, תנועה ותשתיות, ההשפעה שלהם היא עירונית לכל דבר. נוסף על כך העיריות מעדיפות פרויקטים כאלה, המספקים מענה כוללני לצורכי העיר ותושביה ולא פתרון נקודתי של מגרשים בודדים.
ירון צובריצילום: יח"צלא מדובר רק בהחלפה של בניינים ותיקים בחדשים, אלא במהלך רחב יותר: חיבור טוב יותר לתחבורה, תוספת של שטחי ציבור חיוניים, חיזוק הרחוב המסחרי ויצירת סביבה שיכולה למשוך אליה אוכלוסייה חדשה, לצד חיזוק התושבים הקיימים. כשפרויקט התחדשות נעשה בהיקף משמעותי, הוא משפיע גם מעבר לגבולות המתחם. הוא מעלה את רמת השירותים באזור, מעודד השקעות נוספות, ומשנה בהדרגה את האופן שבו השכונה והעיר נתפסות ומתפקדות".
עדי לוסקי, סמנכ״לית תכנון באפריקה ישראל מגורים, מוסיפה: "פרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי כבר אינם עוסקים רק בשדרוג מתחם נקודתי – אלא מהווים מנוף לעיצוב מחדש של המרחב העירוני. כיום כמעט כל פרויקט התחדשות משלב עירוב שימושים, המאפשר יצירת סביבה עירונית פעילה לאורך שעות היום, תוך שילוב בין מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים ציבוריים. לצד זאת, תכנון בקנה מידה מתחמי מאפשר להרחיב ולחבר את הגריד העירוני, לשפר רציפות והליכתיות ולפתח רשת איכותית של תנועות רכות – הולכי רגל, אופניים ומרחבים ציבוריים מקשרים – המחזקת את הקישוריות בין חלקי העיר. כך למשל, בתוכנית תמ"ל 2065 להתחדשות עירונית בשכונת אפרידר באשקלון מדובר במהלך רחב היקף, הכולל תכנון מחדש של מרחב עירוני שלם – מהגדלה של כ־400 לכ־2,400 יחידות דיור ועד יצירת מערך עירוני אינטנסיבי ומעורב שימושים.
עדי לוסקיצילום: ענבל מרמריהתכנון כולל השלמה של רשת הרחובות העירונית, פיתוח רשת הליכה רציפה המבוססת על תנועות רכות, ושילוב מסחר ושימושים ציבוריים לאורך הצירים המרכזיים ובקומות הקרקע. לצד זאת, ניתן דגש על קיצור מרחקי הליכה, חיזוק הקישוריות ושדרוג המרחב הציבורי בתוך המתחם וסביבו, תוך שמירה ושילוב של ערכי הנוף הקיימים. בהקשר רחב יותר, ובייחוד בימים אלו, התחדשות עירונית היא כלי משמעותי לחיזוק חוסן העיר וביטחון התושבים – באמצעות מבנים חדשים העומדים בתקנים עדכניים, תשתיות משופרות ומרחבים ציבוריים מתוכננים היטב. השילוב בין איכות תכנון, קישוריות ותשתיות עדכניות מאפשר לייצר סביבת חיים בטוחה, עמידה ורלוונטית".
"ההתחדשות הופכת מכלי תכנוני לכלי אסטרטגי"
נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, מסבירה כיצד המיזמים משפיעי על העיר באופן משמעותי וחורגים מהשפעה נקודתית על תחום הדיור בלבד: "פרויקטים של פינוי־בינוי הם כבר מזמן לא אירוע נקודתי של בניין או רחוב, אלא מהלך שמגדיר מחדש את הצביון העירוני. כשמתחם שלם מתחדש, מדובר לא רק בהחלפת דירות ישנות בחדשות, אלא ביצירת תשתית עירונית חדשה לחלוטין, הכוללת כבישים, שטחי ציבור, מוסדות חינוך ומסחר – כל אלו מתוכננים מחדש כחלק ממארג אחד. במובן הזה ההתחדשות הופכת מכלי תכנוני לכלי אסטרטגי, שמאפשר לעיר לגדול פנימה במקום להתרחב החוצה. כך למשל, בערים כמו פתח תקווה, רמת גן ובת ים ניתן לראות כיצד מתחמי פינוי־בינוי רחבי היקף משנים את מרכזי הערים - ממרקם מיושן וצפוף למוקדי מגורים מודרניים עם עירוב שימושים, שמייצרים גם פעילות כלכלית חדשה וגם חיזוק של השירותים העירוניים. זה לא רק שדרוג של הבניינים, אלא קפיצת מדרגה באיכות החיים ובתפקוד העירוני כולו".
נוי דותןצילום: שירן כרמלדותן מתייחסת גם לתופעות נוספות שניתן לזהות בעקבות מימוש פרויקטים גדולים: "פרויקטים גדולים מייצרים אפקט מצטבר - הם מושכים אוכלוסיות חדשות, מעודדים השקעה בתשתיות תחבורה, ומעלים את רמת השירותים העירוניים. למעשה, הם משנים את מפת הביקושים בתוך העיר עצמה. לא במקרה רשויות מקומיות רבות כבר רואות בהתחדשות עירונית מנוע צמיחה מרכזי, כזה שמחדש את הרקמה הוותיקה, מגדיל את היצע הדיור ומחזק את הכלכלה המקומית במקביל. בנוסף ההשפעה היא חברתית: כאשר מתכננים נכון מתחמים גדולים, ניתן לייצר קהילתיות חדשה, שטחים ציבוריים איכותיים ונגישות טובה יותר לשירותים, ועל ידי כך לחזק את החיבור בין התושבים לעיר. התחדשות עירונית רחבת היקף היא, בסופו של דבר, לא רק פרויקט נדל"ני אלא תהליך של עיצוב עיר מחדש".
ליאור ויסמן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית, קבוצת כנען מוסיף: "התחדשות עירונית בשכונות ותיקות לא רק מחדשת את המבנים - היא לא אחת מחדשת ומשנה אופי של שכונה מהקצה אל הקצה. שכונות שהתאפיינו עד כה באוכלוסייה מתבגרת או מבוגרת, זוכות לתמהיל חדש: משפחות צעירות שקונות את הדירה הראשונה שלהן, מביאות איתן את הצורך חדש במוסדות חינוך, במסחר מודרני ובשירותים עירוניים שמעולם לא היו שם. ומעבר לכך - התחדשות עירונית מביאה לא אחת גם להקמת מתחמי תעסוקה. כך שכונה חדשה כזו יוצרת אקוסיסטם שלם: אתה גר, עובד וחי במקום אחד".
העיריות כגורם משמעותי בשינוי
לצד ההשפעה המשמעותית של הבנייה, גם לפעילות העיריות חלק בלתי נפרד בשינוי ובאופן מימושו בפועל. אשר אלון, מנכ"ל קבוצת אשלי לירן, מציין שהיחס של העירייה לפרויקט התחדשות עירונית הוא חוליה חשובה בשרשרת. "אחת הדוגמאות הבולטות בשטח של מיזמי התחדשות עירונית שמשנים שכונה שלמה, היא שכונת נווה שרת בתל אביב. עד לפני כ־15 שנה זו הייתה שכונה נחשלת, עם בניינים מוזנחים וישנים ועם אוכלוסייה קשת יום. חברת אשלי יזמה ובנתה בשכונה את פרויקט ME, שהיה מיזם הפינוי־בינוי הראשון בשכונה וגם בכל תל אביב. הפרויקט שאוכלס לפני עשור כלל 270 דירות חדשות בשלושה בניינים בני 21 קומות. עיריית תל אביב הובילה מהפך תכנוני וחברתי, כאשר שמה דגש לא רק על החלפה דירה ישנה בדירה חדשה, אלא על שדרוג של כל השכונה, הוספת מבני חינוך וציבור, יצירת פארקים ושטחים ירוקים, שיפור דרכים ונגישות, וכבר היום כל השכונה הפכה לחדשה, מטופחת ומבוקשת".
3 צפייה בגלריה
"מהלך שמגדיר מחדש את הצביון העירוני". הריסה בפרויקט התחדשות עירונית של חברת אלמוגים ביבנה
(צילום: עמי לאור)
במקביל להשפעות המדוברות, יש מי שגם מצביע על המינהלות העירוניות כגורם משמעותי בתחום. אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר איך הדבר בא לידי ביטוי בשטח: "לוד היא דוגמה מובהקת לעיר שמשנה את פניה בזכות ההתחדשות העירונית. העירייה הקימה מינהלת עירונית ייעודית שמסייעת לדיירי המתחמים להתאגד ולעבוד בצורה מסודרת, ומהצד השני מסייעת ליזמים בעבודה מול בעלי הדירות. בעשור האחרון העיר מובילה תהליכי התחדשות עירונית בקנה מידה רחב".
זאב גרינברג, סמנכ"ל ובעלים בחברת מידר, מוסיף בהקשר זה: "פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית כבר מזמן אינם אירוע נקודתי של בניין או רחוב, אלא מהלך שמייצר שינוי בקנה מידה עירוני. העיריות מצידן נדרשות להסתכל על מתחמי התחדשות עירונית בראייה רחבה ולבחון את ההשלכות הדמוגרפיות והתפקודיות של הפרויקט המתוכנן. בפועל התחדשות עירונית מעניקה הזדמנות אדירה לקחת אזורים ותיקים ולעיתים מוזנחים, ולהפוך אותם למתחמים מודרניים, מתוכננים ומלאי חיים. תהליך התחדשות עירונית נכון, אשר שנעשה בשיתוף פעולה בין יזמים, דיירים ורשויות, הוא זה שמייצר את הקפיצה האמיתית באיכות העירונית".
"השפעה על הכלכלה העירונית"
מעבר לתוספת המגורים וההשפעות הנקודתיות, יש מי שמסביר כי למיזמי ההתחדשות השפעה משמעותית גם על הכלכלה העירונית במובן הרחב יותר. "מיזמי פינוי־בינוי רחבי היקף הכוללים עירוב שימושים הם לא רק תוספת דירות אלא משני מציאות ומשפיעים בכלל על הכלכלה העירונית", כך סבור עו"ד רועי גלעד דורון, מנכ"ל דן נדל"ן התחדשות עירונית. "הם משנים מציאות בכך שהם בעלי תשתית מתוכננת מראש כחלק מהבינוי, וכוללים מבני ציבור משולבים: בניית בתי ספר, גני ילדים ומרכזים קהילתיים בתוך קומות המסד של מגדלי המגורים.
עו"ד רועי גלעד דורוןצילום: יח"צבחלק מהפרויקטים אף מתוכננים צירים חדשים שמתחברים לעורקי תחבורה ראשיים, מה שמוריד עומס ממרכז העיר הוותיק. הפרויקטים הללו, הכוללים למשל שילוב שטחי משרדים ומסחר בקומת הקרקע, הופכות שכונות ישנות למוקדי פעילות 24/7. זה מגדיל את הכנסות העירייה מארנונה עסקית, מה שמאפשר להשקיע בחזרה ברווחה ובחינוך. גם הגעתן של מאות משפחות צעירות בבת אחת מייצרת ביקוש לשירותים חדשים (בתי קפה, חללי עבודה משותפים) ומשנה את המאזן הדמוגרפי העירוני".
מנכ"ל ענב אפי כץ מדגים איך פרויקט פינוי־בינוי רחב היקף יכול לשנות פניה של עיר: "קחו לדוגמה את כפר סבא, עיר שמציעה איכות חיים גבוהה לתושביה ומשתייכת לרמה הסוציו־אקונומית הגבוהה ביותר בקרב ערים גדולות בישראל. למרות זאת העיר סובלת מירידה בכמות התושבים. לפני כשלושה חודשים פורסם, כי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הסירה את כפר סבא מרשימת הערים הגדולות, אחרי שבספטמבר האחרון ירד מספר תושביה מתחת ל־100 אלף. הסיבה המרכזית לכך שבשנתיים האחרונות עזבו 3,000 תושבים את העיר, היא היעדר בנייה חדשה. זה כעשור לא נרשמה בנייה חדשה משמעותית בכפר סבא. הפרויקט שלנו במרכז העיר הולך לשנות את המשוואה הזו באופן משמעותי ולהוסיף 1,100 יחידות דיור לעיר, 2,800 מ"ר שטחי מסחר, ו־10,000 מ"ר של שטחי ציבור, כולל אשכול גנים. כך פינוי־בינוי משפיע על עיר שלמה".
סימה מאורצילום: אילן בשורסימה מאור, סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן, מוסיפה: "פרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי אינם עוד מהלך נקודתי של בניין או רחוב, אלא כלי אסטרטגי שמייצר שינוי עירוני רחב. כאשר מתכננים מתחמים שלמים, ההשפעה היא רב־מערכתית: החל בשינוי קו הרקיע וצפיפות האוכלוסייה, דרך יצירת שטחים ציבוריים ותשתיות מודרניות ועד עיצוב מחדש של חוויית המגורים. מעבר לכך הפרויקטים הללו יוצרים מרכזים עירוניים חדשים בתוך הערים, עם מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור, ומפחיתים את התלות במרכזים הוותיקים. בסופו של דבר פינוי־בינוי בהיקפים גדולים אינו רק התחדשות פיזית, אלא מהלך שמגדיר מחדש את האופן שבו ערים מתפתחות, מתפקדות וממצבות את עצמן לשנים קדימה".
"חלק ממערך רחב של התפתחות עירונית"
אדריכלים שבוחנים את ההתפתחות העירונית ואת ההשפעה של ההתחדשות העירונית על תכנון העיר, סבורים שמדובר במהלך משמעותי.
גיל שנהב, שותף־מייסד כנען שנהב אדריכלים, מסביר עד כמה שילוב שטחי ציבור במיזמי ההתחדשות חשוב לראייה הכוללת: "תפקידו של פרויקט התחדשות עירונית הוא מעבר לחידוש הדירות עבור בעלי הדירות שגרים בו. בד בבד עם הריסת הבניינים ובניית בניינים חדשים ומסירת דירות חדשות תפקידו של הפרויקט להרחיב כבישים, לייצר מקומות מפגש, לבנות מחדש את הרחובות כרחובות אורבניים פעילים ואטרקטיביים, ולהקצות שטחים עבור מבני ציבור ושטחי ציבור מבונים ופתוחים. בכל פרויקט כזה חייבת להיות מטלה ציבורית שמאפשרת לתת שירות טוב יותר לתושבי השכונה.
גיל שנהבצילום: גיא גלעדבעלי הדירות הם בעלי הקרקע והם צריכים לחזור חזרה לשכונה איכותית ומודרנית ועכשווית. יש פרויקטים שתורמים בית ספר, יש פרויקטים שתורמים אשכול גני ילדים, יש שתורמים מוזיאון ויש שתורמים פארקים – כל פרויקט צריך לדעת לתרום לפי הצרכים העירוניים. לכן כל כך חשוב שיתוף הפעולה עם העיר, כי מתכנני המתחם רואים את הצרכים של המתחם, והעיר רואה את הצרכים העירוניים".
לדברי אדריכל יהושע גוטמן, "פרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי כבר אינם משפיעים רק על הבניין הבודד או על הרחוב הסמוך – הם משנים ערים שלמות. אנחנו רואים מעבר מתכנון נקודתי לתכנון מערכתי, כזה שמחבר בין מגורים, תעסוקה, תחבורה ושטחים ציבוריים לכדי מרקם עירוני חי ודינמי. מהפכת המטרו מאיצה את התהליך הזה ומייצרת הזדמנות נדירה לחשוב מחדש על איכות החיים בעיר – לא רק בצפיפות גבוהה יותר, אלא גם באיכות גבוהה יותר".
אדריכלית טלי דראל, שותפה במשרד 5V אדריכלים סבורה, כי "פינוי־בינוי היום הוא כבר לא פרויקט נקודתי, אלא חלק ממערך רחב של התפתחות עירונית. יש הבנה ברורה ברוב הרשויות שהתחדשות לא יכולה לקרות בלי תשתיות – ולכן פרויקטים משמעותיים מקודמים בצמידות לתחנות מטרו ולצירי תחבורה ציבורית. זה גם הבסיס לתמ"א 70, שמגדירה את היקפי הבנייה בהתאם לקירבה לתחנות, כחלק מתכנון כולל ולא רק מקומי".
3 צפייה בגלריה
"פרויקטים שמעצבים עיר מחדש". הדמיית מיזם פינוי בינוי של קבוצת אלמוג בתל אביב-יפו
(הדמיה: viewpoint)
לדבריה, מדובר בשינוי תפיסתי עמוק לעומת העבר: "כשהתחלנו עם תמ"א 38, ראינו ערים כמו רמת גן מתמודדות עם עומסים – פקקים, מצוקת חניה והיעדר תשתיות חינוך. היום הרשויות כבר חושבות אחרת. הן מתכננות מראש, מתוך הסתכלות על העיר כולה. במשרד V5 אדריכלים, למשל, אנחנו מלווים מספר פרויקטים משמעותיים לאורך ציר בן גוריון – ציר תנועה מרכזי של רמת גן וגבעתיים – ושם ניתן לראות איך ההתחדשות לא משנה רק את הבניינים או את הרחוב, אלא משפיעה על העיר כולה. אי אפשר לתכנן פרויקט על ציר כה מרכזי בלי לעשות ‘זום אאוט’ ולהבין את ההשלכות הרחבות שלו – על התנועה, המרחב הציבורי, המסחר ואיכות החיים העירונית".
"לא בונים דירה - בונים סביבת חיים"
בזמן שמיזמי ההתחדשות מובילים לשינוי משמעותי בערים השונות, יש מי שמתריע כי כדי שהמגמה תתעצם עוד יותר, יש לתת את הדעת לסוגיית התשתיות. "התפיסה הנדל"נית בישראל חייבת לעבור מהפכה: לא בונים יותר דירה, בונים סביבת חיים. אי אפשר להמשיך להוסיף אלפי יחידות דיור בפרויקטים של פינוי־בינוי על תשתיות מיושנות שתוכננו לפני חצי מאה", כך מסביר אריה דוד, יו״ר אגף תשתיות בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ.
אריה דודצילום: שי פאוזנרלדברי דוד, "המלחמה הבהירה לנו שחוסן עירוני נמדד לא רק בקירות הממ"ד, אלא ביכולת של העיר לתפקד – בתחבורה, באנרגיה ובניקוז. כיום יזמים מוצאים את עצמם בני ערובה של מחלוקות בין רשויות מקומיות לחברות תשתית ממשלתיות, כשהמדינה עומדת מהצד. אנחנו דורשים 'תכנון הוליסטי' – שבו כל היתר בנייה מחייב פתרון תשתיתי מתוקצב מראש. אם לא נשקיע בתשתיות העירוניות באותה עוצמה שמשקיעים בבניית הקירות, אנחנו פשוט בונים את הסלאמס של המחר. הגיע הזמן שהממשלה תפסיק להפיל את האחריות על היזם והרשות המקומית ותתחיל לתקצב את המרחב הציבורי".
"שינוי עירוני עמוק"
במקביל להתייחסויות הכלליות, גורמי המקצוע מעניקים דוגמאות מהשטח להשפעה המשמעותית. עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים, עם דוגמה מירושלים: "פרויקטים רחבי היקף של פינוי־בינוי כבר אינם עוסקים רק בהחלפת מבנים ישנים בחדשים, אלא מייצרים שינוי עירוני עמוק.
עומר גוגנהייםצילום: יח"צדוגמה לכך היא פרויקט 'מעגלי יבנה' בשכונת קטמון בבירה. מדובר בתוכנית המשתרעת על פני כ־40 דונם, שבמסגרתה נהרסות כ־384 יחידות דיור קיימות בכ־17 בניינים, ובמקומן מתוכננות כ־1,226 יחידות דיור חדשות. אך עיקר החשיבות של הפרויקט אינו רק בהיקף הדירות, אלא בתכנון הכולל: התוכנית מחולקת לשלושה מתחמים, ובמרכזה מוקצים שטחים משמעותיים לצורכי ציבור - בתי ספר, גני ילדים, שטחי מסחר ושטחים ציבוריים פתוחים. בנוסף הפרויקט מתחבר ל'פארק המסילה', יוצר אליו נגישות מלאה באמצעות פתיחת צירי תנועה חדשים, ובכך למעשה מנגיש אותו לציבור הרחב ומשלב אותו במרקם העירוני. זה ממחיש כיצד התחדשות עירונית בקנה מידה גדול אינה משנה רק שכונה, אלא מייצרת סביבת מגורים חדשה, מחזקת תשתיות עירוניות ומשדרגת את איכות החיים ברמה העירונית כולה".
יוסי פלח, משנה למנכ"ל חטיבת התחדשות עירונית בקטה גרופ, מעניק דוגמה מפתח תקווה: "בערים כמו פתח תקווה, שבהן מקודמים מתחמי התחדשות שכונתיים כדוגמת שכונת רמת ורבר, ניתן לראות כיצד מהלך אחד מתחיל להשפיע על שכונה שלמה. בפרויקט ברחוב צה"ל - שבמסגרתו פונו 32 דירות ישנות, ובמקומן נבנות 96 דירות חדשות ומודרניות
יוסי פלחצילום: יח"צבשני בניינים - הפרויקט יוצר סביבת מגורים חדשה לחלוטין בלב העיר, בסמיכות לקו האדום של הרכבת הקלה, לפארק העירוני, למרכזי מסחר ולבית החולים בילינסון. הפרויקט מחזק את הקישוריות העירונית בסביבתו ומעלה את האטרקטיביות של האזור כולו. ההתחדשות העירונית בראייה מתחמית משנה את האופן שבו ערים מתפתחות. חלף התרחבות בפאתי העיר, ש'שאבה' את העירוניות מהעיר, אנחנו רואים תחילת מימוש החזון של התחדשות השכונות הוותיקות והחייאה של לב העיר".
ישראל יעקב, בעלי משרד ישראל יעקב שמאות מקרקעין, מעניק אף הוא דוגמה מהשטח: "כשאנחנו מדברים על התחדשות עירונית שמשנה פני עיר, פרויקט SKY תלפיות בירושלים הוא דוגמה לאופן שבו חזון תכנוני הופך למציאות שמשכתבת את הדנ"א העירוני. לא מדובר בעוד פרויקט של בניין בודד, אלא בטרנספורמציה של מתחם ענק המשתרע על פני כ־29 דונם, שטח שבעבר סימל את אזור התעשייה הישן והמיושן, וכיום הופך לרובע עירוני מעורב שימושים מהמתקדמים בישראל.
ישראל יעקבצילום: ניב קנטורהפרויקט מייצג את המעבר המרתק מ־253 יחידות של מסחר ותעשייה מסורתית לקהילה תוססת של כ־1,300 יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה ומסחר מודרניים. המשמעות האמיתית כאן היא עירוב שימושים במיטבו: השילוב בין מגורים, שטחים ירוקים, מוסדות ציבור ושטחי עבודה בתוך המתחם יוצר עיר בתוך עיר, שמפחיתה את התלות ברכב פרטי ומחזירה את הרחוב להולכי הרגל. זהו פרויקט שלא רק בונה דירות, אלא מייצר איכות חיים ומנועי צמיחה כלכליים לירושלים כולה".
