מדינת ישראל מצויה בעיצומו של גל השקעות חסר תקדים בפרויקטים תחבורתיים: הקמת מטרו בגוש דן, רכבות קלות, סלילת נתיבי תחבורה ציבורית והרחבת כבישים. אין מחלוקת שמדובר בפרויקטים חיוניים לפיתוח המשק, להפחתת עומסי התנועה ולשיפור איכות החיים. אלא שבצד התועלת הציבורית הרחבה, מתקיים מנגנון משפטי שעלול להותיר בעלי קרקעות עם פגיעה כלכלית קשה ופיצוי חלקי בלבד.
הפגיעה הזו אינה מתרחשת ביום אחד. ברוב המקרים היא מתממשת באמצעות מודל דו-שלבי הקבוע בדין, אך כמעט ואינו מוכר לציבור הרחב.
בשלב הראשון מאושרת תוכנית מתאר. לכאורה מדובר בהליך תכנוני בלבד, אך בפועל זהו השלב שבו נגרם הנזק הכלכלי המשמעותי ביותר. במסגרת התוכנית משתנה ייעוד הקרקע מייעודים בעלי ערך כספי ממשי – מגורים, מסחר, תעסוקה, משרדים או חקלאות – לייעוד של דרך, מסילה או תשתית ציבורית. שינוי זה מוביל לירידת ערך חדה, שלעיתים מגיעה עד כדי 90-80% משווי הקרקע.
החוק מכיר בנזק הזה ומאפשר להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. אולם הזכות הזו מוגבלת בזמן: ניתן להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים בלבד ממועד פרסום התוכנית למתן תוקף חוקי ברשומות. מי שאינו מודע לפרסום, או אינו מבין את משמעותו, עלול להחמיץ את המועד – ולאבד את עיקר הזכות לפיצוי.
בשלב השני מתבצעת ההפקעה בפועל, כלומר לקיחת הקרקע לצורך מימוש הפרויקט התחבורתי. שלב זה עשוי להתרחש גם שנים רבות לאחר אישור התוכנית, ולעיתים אף מעבר לשלוש השנים הקבועות בחוק. במקרים כאלה בעלי הקרקע מגלים לראשונה על ההפקעה כאשר הם מקבלים הודעה רשמית מהרשות.
עו"ד רן שדה אלא שבנקודת זמן זו, האפשרות לתבוע בגין ירידת הערך שכבר נגרמה – נשללת. מה שנותר הוא תביעה לפיצוי בגין עצם ההפקעה בלבד, שלרוב משקפת חלק קטן משווי הקרקע המקורי. כך נוצר פער עצום בין הנזק הכלכלי שנגרם בפועל לבין הפיצוי שמשולם.
מכאן נובעות שלוש המלצות חשובות לציבור. ראשית, יש לעקוב באופן יזום אחרי פרסומים של תוכניות מתאר. לא להסתפק בידיעה כללית על פרויקט תחבורתי עתידי, אלא לבדוק פרסומים בעיתונים, שלטים בלוחות מודעות ובמקרקעין עצמם, לעיין באתר מינהל התכנון, ואף לפנות לוועדות התכנון הרלוונטיות.
שנית, אסור לדחות טיפול משפטי. מרגע אישור התוכנית, מרוץ הזמנים מתחיל. שלוש השנים להגשת תביעת ירידת ערך חולפות במהירות, והחמצתן עלולה לעלות לבעל הקרקע סכומי כסף משמעותיים.
שלישית, גם בשלב ההפקעה עצמה אין לקבל את חישובי הרשות כנתון סופי. הפיצוי המנהלי הראשוני מבוסס לא פעם על הערכת חסר של השווי והנזק. בחינה מקצועית, ולעיתים גם מאבק משפטי, יכולים להוביל לפיצוי גבוה ומדויק יותר.
פיתוח תשתיות הוא אינטרס ציבורי חשוב. אך אינטרס ציבורי אינו מצדיק פגיעה בלתי מידתית בזכויות הקניין של הפרט. מודעות, מעקב ופעולה בזמן הם הכלים המרכזיים העומדים לרשות הציבור כדי להבטיח שהמחיר לא ייפול רק עליו.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד רן שדה עוסק בנדל"ן והפקעת קרקעות
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
