רגע לפני שהדחפורים עולים על הקרקע: מתחם שדה דב, השבוע
כשנה לאחר הפינוי - תוכנית הענק בשדה דב יוצאת לדרך: מכרזים ראשונים לבניית 2,000 דירות על חורבות שדה התעופה דב הוז בתל אביב יפורסמו לכל המאוחר ברבעון הראשון של 2021 - כך עולה מבדיקת ynet. מדובר בשדה התעופה במרכז העיר ללא הפסקה, שהטיסות ממנו ואליו הופסקו ביולי 2019.
>>לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מי שצועד בטיילת שמובילה מרידינג צפונה יתקשה לזהות שינויים דרמטיים בשטח, ששימש במשך 80 שנה שדה תעופה צבאי ואזרחי, גם בשל מגדל הפיקוח שנשאר על תילו - ולא ייהרס כי הוא מיועד לשימור. אולם בירור המצב מאחורי הקלעים מעלה כי ככל הנראה, בעוד מספר חודשים יעלו דחפורים ראשונים על הקרקע - ומיד אחר כך ייבחרו הקבלנים הראשונים שיבנו את הרובע החדש.
שנה אחרי הפינוי. שדה דבשנה אחרי הפינוי. שדה דב
שנה אחרי הפינוי. שדה דב, השבוע
המכרזים לבניית בניינים ראשונים מיועדים למגרשים באזור הדרום-מזרחי במתחם, שגודלו 340 דונם ומכונה שכונת אשכול. בשטח זה תתאפשר בנייה של בסך הכל 4,800 דירות, 670 מהן מיועדות לדיור בר השגה - כלומר השכרה במחיר מפוקח. מעבר לכך, במטרה לגוון את מלאי הדירות ולאפשר להציע חלק מהן במחיר נגיש במונחים של תל אביב, רבע מהדירות יהיו קטנות בשטח של עד 60 מ"ר והשטח של רבע נוסף מהדירות יהיה עד 85 מ"ר. מחצית מהדירות יוכלו להיות גדולות ומשום כך גם יקרות יותר.
המתחם הדרום-מזרחי כולל גם אפשרות לבנייה של כארבעה בנייני משרדים (בסך הכל 146 אלף מ"ר) וכן זכויות בהיקף של 30 אלף מ"ר לבניית מלון, שטח שמספיק פחות או יותר ל-400 חדרים - כמו שני בתי מלון לא גדולים.

עומדים בלוחות הזמנים

בשנה שחלפה מאז שנסגר, פעלה המדינה במרץ לפינוי השדה. כבר בחודש ינואר האחרון השלים צה"ל את פינוי הבסיס הצבאי, ובמקביל רשות מקרקעי ישראל פינתה או הרסה מבנים יבילים. לפני שלושה חודשים התקבל היתר הריסה לטרמינל והמבנה נמחק.
לפני מספר חודשים החברה הממשלתית לשירותי איכות הסביבה החלה במאות קידוחים שנועדו לזהות זיהום בקרקע. משום שמי התהום בסביבה לא זוהמו, ההנחה היא כי אם יימצא זיהום - הוא יהיה בשכבות העליונות של הקרקע, שהטיפול בו יחסית פשוט: הוצאת האדמה המזוהמת. החומרים ששימשו את השדה והבסיס הצבאי ועלולים לזהם את הקרקע הם דלקים.
אולג גרנד, סמנכ"ל שיקום בחברה לשירותי איכות סביבה, אומר בשיחה עם ynet כי "מבחינת היקף עבודות החקירה, מדובר באחד מהאתרים היותר משמעותיים שאנחנו מבצעים בו עבודות בימים אלה. אנחנו עומדים בלוחות הזמנים ולכן מעריכים שבעוד מספר חודשים כבר נוכל להתחיל בעבודות של שיקום הקרקע והפיכתה של הקרקע לבטוחה ונקייה לטובת הסביבה ובריאות הציבור".
הקידוחים של החברה לשירותי איכות הסביבה שנועדו לזהות זיהום בקרקע הקידוחים של החברה לשירותי איכות הסביבה שנועדו לזהות זיהום בקרקע
הקידוחים של החברה לשירותי איכות הסביבה שנועדו לזהות זיהום בקרקע
(צילום: החברה לשירותי איכות הסביבה)
החברה לשירותי איכות הסביבה: "מעריכים שבעוד מספר חודשים כבר נוכל להתחיל בעבודות של שיקום הקרקע" החברה לשירותי איכות הסביבה: "מעריכים שבעוד מספר חודשים כבר נוכל להתחיל בעבודות של שיקום הקרקע"
החברה לשירותי איכות הסביבה: "מעריכים שבעוד מספר חודשים כבר נוכל להתחיל בעבודות של שיקום הקרקע"
(צילום: החברה לשירותי איכות הסביבה)
(צילום: החברה לשירותי איכות הסביבה)

פרויקט של 1.5 מיליארד שקל

רשות מקרקעי ישראל תפרסם את המכרזים הראשונים למכירת מגרשים לקבלנים אחרי שיתקיימו ני אירועים חשובים: ראשית, עיריית תל אביב-יפו תתחיל בעבודות הפיתוח של השטח, כלומר תחל בהכנת התשתיות הנדרשות להקמת שכונה חדשה (ביוב, קווי חשמל, כבישים, מדרכות וכדומה).
כאשר הרשות תשתכנע כי עבודות הפיתוח יחלו תוך פרק זמין סביר - לכל היותר עד שנתיים - היא תשווק לחברות הבנייה כדי שיחלו גם הן בעבודות התכנון. להערכת העירייה, העבודות יחלו בעוד שנה וחצי. בטווח הקרוב ועד שיתחילו עבודות התשתית, בכוונת העירייה לסלול שבילים בשטח השדה, אשר יאפשרו לתושבי השכונות בצפון-מערב העיר מעבר ישיר ברגל ובאופניים לטיילת ולחוף הים.
בשבוע שעבר בחרה עיריית תל אביב את החברות שיפתחו את השכונה החדשה. מדובר בפרויקט רחב היקף שעלותו מוערכת בכ-1.5 מיליארד שקל, אך העירייה תכסה את עלותו ואף מעבר לכך במרוצת השנים על ידי גביית היטלי השבחה ופיתוח מחברות הבנייה, וחלף היטל השבחה מרשות מקרקעי ישראל. הרשות תקדים חלק מהתשלומים כדי לסייע לעירייה בפיתוח.
האירוע החשוב השני שמהווה תנאי לקידומה של התוכנית הוא אישורה הסופי והחלוט במוסדות התכנון. התחזית הייתה כי בשלב זה הליכי אישור התוכניות יהיו מאחורינו, אולם הקורונה גרמה לדחיית מאות דיונים במוסדות התכנון. כעת, לאחר שהדיונים חודשו, מעריכים כי התוכנית תאושר סופית בתוך כמה שבועות.
הקורונה דחתה את אישורי התוכנית במוסדות התכנון. כעת, לאחר שהדיונים חודשו, מעריכים כי התוכנית תאושר סופית בתוך כמה שבועות הקורונה דחתה את אישורי התוכנית במוסדות התכנון. כעת, לאחר שהדיונים חודשו, מעריכים כי התוכנית תאושר סופית בתוך כמה שבועות
הקורונה דחתה את אישורי התוכנית במוסדות התכנון. כעת, לאחר שהדיונים חודשו, מעריכים כי התוכנית תאושר סופית בתוך כמה שבועות
(צילום: החברה לשירותי איכות הסביבה)
(צילום: החברה לשירותי איכות הסביבה)

מתקדמים במהירות

התוכנית לבניית רובע שדה דב החדש מקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל בשני הליכים במקביל: הוועדה המחוזית צפויה לאשר סופית בתוך מספר שבועות תוכנית מתאר, שמגדירה את עקרונות התכנון לרובע החדש כולו - שגודלו כ-1,300 דונם. ברובע ייבנו בסך הכל 16 אלף דירות חדשות בבניינים בני 16-5 קומות ברחובות פנימיים; ו-35 מגדלים שבהם 40 קומות לאורך צירים מרכזיים - המשך רחוב אבן גבירול, המשך רחוב איינשטיין ולאורך הטיילת שתוקם בעתיד.
התוכנית המתארית מחלקת את השטח לשלושה מתחמי משנה מצפון לדרום, וכדי להתחיל בנייה במקום יש לאשר בכל אחד מהמתחמים תוכנית נוספת המפרטת את מבנה הרחובות, הבניינים וכדומה. המתחם הדרום-מזרחי, כאמור, הוא מתחם אשכול, ומשום שהתוכנית שלו קודמה בוועדה ארצית לתכנון ולבנייה (ותמ"ל) במקביל לתוכנית המתאר שקודמה בוועדה המחוזית, גם היא נמצאת במרחק של כמה שבועות מאישור סופי, כך ששתי התוכניות יאושרו פחות או יותר יחד ותיסלל הדרך להוצאת היתרי בנייה.
במונחי תכנון בישראל, קצב אישור התוכניות האלה מהיר מאוד. תוכנית המתאר לרובע שדה דב נקלטה בוועדה המחוזית ביוני 2018, במרץ 2020 הוועדה המחוזית כבר קיבלה החלטה באשר להתנגדויות שונות שהוגשו לתוכנית ומכאן קצרה הדרך לאישור סופי.
התוכנית לרובע אשכול נקלטה בותמ"ל במאי 2019, הדיון בהתנגדויות בה יתקיים בעוד שבועות ספורים ואז היא תאושר סופית. לשם ההשוואה, תוכנית שמקדמת עריית תל אביב מצפון לשטח שדה דב ומכונה 3700 אושרה סופית בינואר 2015. רק שלוש שנים לאחר מכן, בינואר 2018, תוכניות מפורטות שנגזרות ממנה הגיעו לשלב ההתנגדויות. הדיון בהתנגדויות עוד לא הוכרע עד עתה.
שנה אחרי הפינוי. שדה דבשנה אחרי הפינוי. שדה דב
במונחי תכנון בישראל, קצב אישור התוכניות של שדה דב מהיר מאוד

מה יעשו בעלי שברירי הזכויות במתחם?

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד עוה"ד שוב ושות', שמייצג חלק מבעלי הקרקע הפרטיים במתחם, אומרת כי מרבית ההתנגדויות נסובו סביב דרישתם של בעלי הקרקע השונים לשיפור זכויות הבנייה שניתנו להם במסגרת התוכנית. על פי שיף, למדינת ישראל מרבית זכויות הבנייה במתחם אשכול ואותן היא כאמור תמכור לחברות הבנייה, אבל כ-25% מהזכויות הן על מגרשים בבעלות פרטית ועם אישור התוכניות גם הם יוכלו להתחיל לבנות אם ישכילו להתאגד.
הבעיה המרכזית של הפרטיים היא כי יש במתחם אלפי בעלי זכויות ורבים מהם מחזיקים שברירי זכויות. כדי שיוכלו לקבל בסופו של יום דירה עליהם לחבור לבעלי זכויות אחרים. "ככל שהם יתאגדו מראש הם יוכלו להתחיל מוקדם יותר לקדם בנייה במתחם, בין אם באמצעות בנייה עצמית או באמצעות הסכמי קומבינציה עם יזמים".
אירוע רב חשיבות נוסף הוא התחלת העבודות להקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה. הקו שאמור לצאת מהרצליה יכנס לרובע שדה דב וינוע על המשכו של רחוב אבן גבירול. במפגש עם המשכו של רחוב איינשטיין הקו מתפצל לשני מקטעים - האחד ממשיך דרומה לצפון הישן של תל אביב, והאחר ממשיך על רחוב איינשטיין מזרחה ומגיע לקרית עתידים ורמת החייל.
התוכנית המקורית הייתה למסור לנת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) את המפתחות להקמת הקו כבר בנובמבר השנה, אך כיום הערכות הן כי יחול עיכוב תכנוני של מספר חודשים עד שנת"ע תקבל אישור לצאת לדרך. בכל מקרה, קצב ההתקדמות של נת"ע לא ישפיע על שיווק המגרשים הראשונים.
פרסום ראשוני: 07:55 , 26.06.20