היקף תוכניות ההתחדשות העירונית שאושרו במוסדות התכנון בשנים האחרונות שובר שיאים, ומספר יחידות הדיור שהן עשויות להניב הופך למשמעותי יותר ויותר. אבל בה בעת, המימוש בפועל של הפרויקטים לא מתקדם באותו הקצב, והפוטנציאל האדיר להגדלת היצע, לצד הצורך בחיזוק ומיגון, נשארים הרבה פעמים על הנייר. השאלה המרכזית היא ממה נובע הפער בין התכנון למימוש, וכיצד אפשר להאיץ את היציאה לדרך של מיזמי ההתחדשות.
"הפער בין התכנון למימוש בהתחדשות עירונית הוא האתגר האמיתי של השנים הקרובות בתחום", אומרת רונית אשד-לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים הנכנסת, "התחום התפתח מאוד בשנים האחרונות, ולשמחתנו אנחנו נמצאים בתקופה שבה כולם מבינים ומכירים את החשיבות של ההתחדשות העירונית, לצד יזמות קלאסית. עם זאת, הפער שנוצר בין תכנון למימוש מהווה אתגר מורכב שדורש חשיבה מחודשת".
רונית אשד-לויצילום: יח"צאשד-לוי סבורה, בין היתר, שסיבה משמעותית למחסום המימוש קשורה לכלכליות המיזמים: "ניתן לראות כיום שכבר בשלב התכנון בחלק מהמקרים, הכלכלה מובילה את התכנון ולא להפך. לעיתים קרובות אנחנו נתקלים בתוכניות המבוססות על הנחות לא ריאליות, אם במסגרת עלויות ביצוע או בסוגיית הקרקע המשלימה שקשה להשיג בפועל. ומכאן מתגלגלים הדברים לפער שקשה להתגבר עליו לקראת מימוש התוכנית".
סיבה נוספת, לדבריה, קשורה לרשויות המקומיות: "גם אחרי אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר), לעיתים מתעורר דיון ביחס להיקף המטלות הציבוריות שהפרויקט נדרש לתת. יש מקרים שבהם רשויות ויתרו על היטל השבחה, אך במקביל דרשו תוספות משמעותיות של מבני ציבור, מה שמנטרל את חלק הארי מהיתרון הכלכלי שהושג מהפטור. לדעתי, הפתרון טמון בגמישות מחשבתית. במקום להיצמד לחישובי רווחיות נוקשים, צריך לחשוב 'מחוץ לקופסה', בצורה שמתאימה את עצמה לנתונים המשתנים בשטח, ולאפשר מצב של מענה נקודתי לכל אירוע שעלול לקרות".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובניין, סבור שאחת הבעיות שמונעות מהתוכניות התחדשות עירונית להתקדם היא היעדר כוח אדם מספק: "נכון שיצאו הרבה תוכניות לפרויקטים, אבל רק ברמת הוועדה המחוזית או הוותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור). כדי שהפרויקטים ימומשו, צריך את שיתוף הפעולה של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, שסובלות ממחסור בכוח אדם מקצועי".
לדבריו, "הדבר גורם לכך שהוצאת היתר בנייה יכולה לקחת בין שנתיים לארבע שנים, ולכן מימוש התוכניות מתעכב. ברגע שיטפלו בבעיית כוח האדם בוועדות המקומיות, והוצאת היתר בנייה תהיה בפרק זמן שפוי וסביר, נראה מימוש גבוה יותר של פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ".
אינטרס לאומי
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מציע לשנות את הגישה ברשויות התכנון: "הבעיה המרכזית נעוצה בכך שההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים אינה נבחנת בשלב התכנון. לא מספיק לייצר תוכניות מרשימות על הנייר - חייבים להבין שכלכליות הפרויקט היא המפתח למימושו בפועל. הגיע הזמן לשינוי מהותי בגישה. על רשויות התכנון לאמץ מתודולוגיה שמשלבת בדיקת היתכנות כלכלית כחלק אינטגרלי מתהליך התכנון".
ניב רוםצילום: תומר חומפסרום מוסיף כי "ללא בחינה מעמיקה של ההיבטים הכלכליים, אנחנו עלולים להמשיך ולראות תוכניות מרשימות שנשארות בגדר 'ציורים יפים על גרמושקה', במקום להפוך למציאות בנויה שמשרתת את הציבור. עלינו לזכור שמאחורי כל תוכנית עומדים דיירים המצפים לראות את ביתם מתחדש, קבלנים ויזמים שצריכים לראות היתכנות עסקית, ורשויות שמעוניינות בפיתוח בר קיימא של המרחב העירוני".
אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, סבור שהרישוי וגם היעדר תשתיות הם בין החסמים העיקריים: "הפער בין התכנון למימוש נובע מכמה גורמים; האחד הוא עדיין חסם הרישוי, ובפרט נושא תוכניות העיצוב האדריכלי, שהפך למורכב ומסורבל מאוד ועדיין לא בא על פתרונו ברמה המערכתית, ושמעכב מאוד את תהליכי הרישוי. בנוסף, הרבה פעמים אנחנו עדים לתוכניות מאושרות שלא ניתן להוציאן לפועל, לאו דווקא בשל חסמים יזמיים, אלא דווקא בגלל חסמי תשתיות, שלביות הבנייה ועבודות תשתית וצורך בהסכמי פיתוח של עיריות".
גם צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, מצביע על ההתחדשות העירונית כתחום עולה, שיתפוס עוד ועוד מקום בענף: "התחדשות עירונית מייצרת עתודות קרקע משמעותיות, ובכך מייצרת אלטרנטיבה לתחום הדיור. זה אינטרס לאומי ותחום שצובר תאוצה גם במיקומים גיאוגרפיים שלא ראינו בעבר, ומהווה אחוז משמעותי מהתחלות הבנייה. בראייה לעתיד, להתחדשות העירונית יהיה משקל גבוה בהרבה ממה שהיה מקובל עד היום. ייבנו פחות ופחות שכונות חדשות, כי אנחנו חיים במדינה קטנה עם עתודות קרקע מעטות, שהולכות ואוזלות".
לדברי ארצי, "בעשורים הבאים, ההתחדשות תהיה מרכיב מהותי מאוד בהתחלות הבנייה, עד כדי כך שהיא צפויה להפוך לנתח הארי מתוך כלל התחלות הבנייה. גם הרשויות מתחילות להפנים את הצורך בחידוש המרחב העירוני, ומבינות את הפוטנציאל בפרויקטים גדולים שמשנים את מרכזי הערים העמוסים. השוק התרחב משמעותית בעת האחרונה, וזה תהליך שישפיע על כל פרמטר בהיבט של התחדשות עירונית: יזמים, תושבים, רשויות וגופים מממנים".
עם זאת, הוא מודה כי "יש בתחום גם חסמים וסיכונים, שחשוב להבין אותם ולהתנהל במסגרתם. ראשית, נדרש ידע וניסיון כדי לשפר את הרווחיות – שלא תמיד משביעת רצון, ודאי אצל יזם שאינו מנוסה בתחום. שנית, אירוע כזה מבטיח התמודדות מורכבת וארוכת שנים, ונדרשת סבלנות רבה. אחת התובנות המתבקשות היא שצריך להיכנס לתחום עם כיסים עמוקים. לא תמיד לרשויות יש משאבים מספיקים כדי לקדם פרויקטי התחדשות, שתלויים ביכולתן להוציא אותם לפועל, מבחינת תשתיות ותמיכה סביבתית נוספת כמו שירותים וחינוך".
"צריך להיכנס לתחום ההתחדשות העירונית עם כיסים עמוקים. לא תמיד לרשויות יש משאבים מספיקים כדי לקדם פרויקטים שתלויים ביכולתן להוציא אותם לפועל מבחינת תשתיות ותמיכה סביבתית נוספת כמו שירותים וחינוך"
בין הבטחות למציאות
אסף סימון, מנכ"ל BST יזום, סבור שיש מספר סיבות לכך שהמספרים הגדולים של התוכניות לא תמיד יכולים להוביל למספר גדול של מימושים. "בשנים האחרונות חברות הנדל"ן רואות את ההתחדשות כמנוע צמיחה, ומשכך כל עלייה בהיקף התוכניות המאושרות של החברה משרת נרטיב של צמיחה ושווי. שווה לבחון את השאלה - האם לחברה זו או אחרת יש בכלל מקורות מתאימים להוצאה לפועל של הפרויקט?".
אסף סימוןצילום: אירנה קוסטינסקיעוד הוא אומר כי "גופי התכנון מאשרים תוכניות, שבלא מעט מהמקרים אינן כלכליות, ובמקביל גם הבטחות של יזמים לדיירים או דרישות מצד הדיירים, שלא פוגשות את המציאות התכנונית או הכלכלית, מונעות מימוש". סימון סבור שכדי להוביל למימוש מספר גדול יותר של תוכניות, יש לקדם מדיניות ברורה של ועדות תכנון כדי "שגם היזם וגם הדיירים יידעו בדיוק מה הם מקבלים. במקביל, יש ליצור גמישות בתוכניות, כדי שגם עוד כמה שנים, עם אישורן, יוכלו להתאים אותן למציאות שלא בטוח כי תהיה דומה ליום שבו החלו התוכניות את הדרך או אושרו".
דפנה אורבך, מייסדת ושותפה במשרד אורבך הלוי אדריכלים, מסבירה מנגד מדוע לפעמים הרצון של הרשות המקומית לקדם פרויקטים מונע בדיעבד את המימוש: "יש תוכניות שקודמו במסלול 'רשויות', כלומר על ידי הרשות עצמה, בין שזו הרשות המקומית או משרד השיכון. במקרה כזה, הרשות מקדמת את התוכנית עד למתן תוקף ולאחריה יוצא מכרז יזמים, או שהדיירים עצמם בוחרים יזם שיקדם עבורם את הפרויקט. במקרים אלו נוהגת הרשות להיות נדיבה מאוד בכל הקשור לתמורות לדיירים, אך לא תמיד הדברים מתחברים להיתכנות הכלכלית. הדבר גורם לא מעט פעמים לכך שאומנם יש תוכנית בתוקף, אולם אין לה הצדקה כלכלית, מה שהופך את מימושה לבלתי אפשרי".
חישוב בעייתי
אמיר לוטן, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין, מסביר שהדיון על רווחיות הפרויקט בוועדות התכנון מהווה לא פעם חסם משמעותי: "גורם שמעכב באופן ניכר את המימוש של פרויקטי התחדשות עירונית רבים, הוא החישוב השמאי של ועדות התכנון לרווחיות המינימלית של הפרויקט. שיעור הרווחיות אמור להיות מחושב לפי תקן 21 לפינוי בינוי, שבו נקבע שיעור רווח יזמי של כ-20%. בפועל, תוכניות פינוי בינוי רבות קודמו לפי שיעור רווחיות נמוך יותר, סביב 15%-13%, אשר פעמים רבות, אלא אם הייתה עליית מחירים גדולה, הופך את הפרויקט ללא כלכלי ולא בר יישום".
אמיר לוטןצילום: מושיק דרלוטן מוסיף כי "לאחר שהיזם הסתמך על שיעור הרווחיות שנקבע בתקן 21, מתקדם עם הפרויקט ועובר מסע תלאות מול בעלי הדירות, העיריות ומוסדות התכנון - כשהוא מגיע לממש את התב"ע, הוא מקבל באופן מפתיע דרישות נוספות מהעירייה, שכמובן לא נלקחו בחשבון בתקן 21. דרישות אלו מכבידות אף יותר על הרווחיות, ושמות סימן שאלה גדול על כלכליות הפרויקט. מדובר בדרישות כגון הקצאת חלק מהדירות לדיור בהישג יד, הצורך לבצע תחזוקת שצ"פ (שטח ציבורי פתוח) או שפ"פ (שטח פרטי פתוח) ועוד גחמות ומרכיבים שלא נלקחו בחשבון בהערכה השמאית. במצב כזה, לאחר שכבר הושקעו מיליוני שקלים בקידום הפרויקט ואלפי שעות עבודה, היזם מוצא את עצמו מול שוקת שבורה, עם פרויקט לא כלכלי שנתקע".
לוטן מעניק דוגמה מהשטח: "יש לנו פרויקט פינוי בינוי ברחובות, שקודמה בו תב"ע בשנת 2016 שדיברה על 425 יחידות דיור. כבר אז שמאי הוועדה המחוזית סבר שכלכליות הפרויקט מוטלת בספק, ולמרות זאת החליטה הוועדה לצמצם את מספר יחידות הדיור ל-375. הפרויקט נתקע למספר שנים, ורק לאחרונה, 8-9 שנים אחרי, הוא הפך לכלכלי ואנחנו מוציאים אותו לפועל".
גם אשר אלון, מנכ"ל ובעלי קבוצת אשלי לירן, מצביע על הרשות המקומית כמכשול: "אלה שמאשרים את התוכניות – ועדות מקומיות, מחוזיות או ותמ"ל – אינם הגורמים שמבצעים בפועל. היזם הוא זה שנוטל את הסיכון, משקיע את הכסף ומתמודד עם אתגרים כמו עליית הריבית, מחסור בעובדים, מצב ביטחוני ושכר הדירה המאמיר. תקן 21 נועד לתת ודאות כלכלית לפרויקט ומבקש לראות את הרווח המינימלי לפרויקט. הבעיה היא שבפועל, חלק ממוסדות התכנון רואה בו כרווח המקסימלי שיש לתת לפרויקט, ולכן כשמגיעים לתכלס, נוכחים לדעת שלהרבה פרויקטים אין היתכנות כלכלית מינימלית. אם היזם יחשוש שזה המקרה, הוא פשוט לא ייכנס לפרויקט".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מציין כי "כיום, בניגוד לעבר, הרשויות המקומיות הן החסם העיקרי מפני מימוש תוכניות התחדשות עירונית. הדיירים מבינים את החשיבות ורבים מהם משתפים פעולה. המלחמה היוותה זרז משמעותי לכך, ההבנה כי ממ"ד יכול להציל חיים ונדרש בעת מלחמה מובילה את הדיירים לפנות ולקדם הליכי התחדשות. לצערנו, לוועדות המקומיות השונות יש אג'נדה אחרת".
אלי רוזנטלצילום: יח"צלדבריו, "בחלק מהמקומות רוצים יותר לצופף, בחלק מעדיפים הקצאה של שטחים ציבוריים שיתאימו להגדלת כמות התושבים. על ועדות התכנון להבין שתנאי המימון השתנו לרעה בשנתיים האחרונות, הריבית הגבוהה ועלויות הבנייה עלו בצורה משמעותית וכל אלה הופכים פרויקטים רבים ללא כדאיים".
אליאב מימון, מנכ"ל חברת רמות בעיר, מוסיף כי "אם בעבר החסמים העיקריים היו שכנוע הדיירים להתקדם בפרויקט, הרי שהיום זהו הציר הפשוט יותר, כיוון שיש הרבה יותר ניסיון בתחום. הדיירים הרבה יותר מתקדמים ומבינים ויודעים לבחון את איכות היזם וניסיונו. הם מבינים את הכדאיות עבורם. האתגרים הכי גדולים היום הם מול רשויות התכנון, קידום התב"ע והיתר בנייה. יש להביא לשינויים שיגרמו לתהליכים לקרות מהר יותר, הרשויות תוקעות את ההיתרים, חייבים להקל ברגולציה במיוחד בהליכי הרישוי ברשויות המקומית, זהו דבר הכרחי בקידום השוק".
"האתגרים הכי גדולים היום הם מול רשויות התכנון, קידום התב"ע והיתר בנייה. יש להביא לשינויים שיגרמו לתהליכים לקרות מהר יותר, הרשויות תוקעות את ההיתרים"
המרכיב האנושי
עו"ד יריב בר דיין, בעל משרד יריב בר דיין – עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי, אומר כי לצד הבעיה הכלכלית, ישנה בעיה נוספת הקשורה לפן החברתי. "בשנים האחרונות יזמים ורשויות מקומיות קידמו תוכניות התחדשות עירונית, גם אם הם לא הציגו כדאיות כלכלית גבוהה, מתוך הנחת עבודה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות באווירה של ביקוש מתמשך ויהפכו את התוכניות לישימות. אולם סביבת הריבית הגבוהה ואי הוודאות בשווקים כתוצאה מהמלחמה הביאו למקרים שבהם על אף העובדה שהתוכניות מאושרות, אין בהן היגיון כלכלי, בפרט לאור סל התמורות שהובטח וסוכם עם בעלי הדירות".
לדבריו, "סיבה נוספת קשורה למרכיב האנושי. גם בשלב הראשוני של החתימות על הסכם פינוי בינוי, אך גם במהלך הפרויקט, ההתנהלות מול בעלי הדירות כוללת עיכובים, חלקם טכניים וחלקם מהותיים. כך למשל, מקרי פטירה חס וחלילה, הסדרת זכויות שלא מבוצעת במועד, חתימה מחודשת על מסמכי השעבוד לגורם המממן של כל בעלי הדירות ובני זוגם ועוד, יש בהם כדי להאריך ולעכב את לוחות הזמנים".
גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת S.K שמאות המשמש כשמאי דיירים בפינוי בינוי, מציין את הגורם האנושי כחסם: "הגורם המעכב ביותר כיום בתחום ההתחדשות העירונית, מעבר לבעיות הידועות של סחבת גופי התכנון, מצוקת המימון, כוח אדם ועוד, הוא דווקא חוסר היעילות, הסחבת וההתנהלות של נציגויות בעלי הדירות. הדבר נובע ממספר סיבות, בין היתר חוסר ההבנה מצידם של השוק וציפיות לתמורות בלתי מאוזנות מהיזם, סכסוכים פנימיים בין בעלי הדירות או חוסר אמון בינם לבין היזם".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיכהן מוסיף כי "במקרים כאלו שמאי מטעם בעלי הדירות יכול לקדם דרמטית את התהליך. במקרה של חוסר הבנה ודרישת תמורות מוגזמות, השמאי ינגיש את הפרויקט בצורה ברורה לבעלי הדירות ויסביר להם לאילו תמורות הם צריכים לצפות, על בסיס דוח שמאי כלכלי פנימי, אשר מוצג רק להם ומשקף את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט המתהווה".
נתנאל שוכנר, מרצה במסלול לשמאות מקרקעין בבית הספר לכלכלה במכללה למינהל, אומר כי "גורם משמעותי בהתעכבות הפרויקטים הוא היעדר ניסיון בקרב חלק מהגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית. לעיתים קרובות מועלות הבטחות חסרות בסיס עובדתי מספק. מצב זה יוצר אצל בעלי הדירות ציפיות לא ריאליות, אשר עלולות להתנפץ. איך מתגברים על חלק גדול מהדברים? באמצעות קידום תוכניות כוללניות ברורות על ידי העיריות ליצירת ודאות".
חסמי מימון
עידו בלושטיין, סמנכ"ל החטיבה היזמית בקבוצת שפונדר פדלון, מציין מספר חסמים שבהם נתקלת החברה. "אנו רואים כיום מציאות מורכבת בשוק ההתחדשות העירונית, ועדים לשלושה חסמים משמעותיים שמעכבים את קצב המימוש. ראשית, המחסור החמור בכוח אדם בענף הבנייה מקשה על התקדמות הפרויקטים. שנית, במתחמים גדולים קיים קושי אמיתי במציאת פתרונות דיור חלופיים לדיירים בתקופת הבנייה, בעיקר לאור פערי ההיצע מול הביקוש בשוק השכירות".
עידו בלושטייןצילום: אופיר הראללבסוף, אומר בלושטיין, "האתגר המשמעותי ביותר הוא זה המימוני. סביבת הריבית הנוכחית, יחד עם משך הזמן הארוך עד להחזר ההשקעה, יוצרים עומס כלכלי משמעותי על יזמים בתחום ההתחדשות. חברות רבות נאלצות למכור פרויקטים באמצע התהליך, כי אינן מסוגלות לשאת בנטל הכלכלי לאורך זמן. אנחנו עדים לתהליך של 'ברירה טבעית' בשוק. רק חברות בעלות חוסן כלכלי משמעותי יוכלו להוביל פרויקטים של התחדשות עירונית מתחילתם ועד סופם".
שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת יוסי אברהמי, טוען כי "תחום ההתחדשות העירונית צבר תאוצה בשנים האחרונות, אך בשנה וחצי האחרונות הוא הושפע לרעה משני אירועי מאקרו מרכזיים שגרמו להאטת הקצב – הזינוק בריבית וכמובן, המלחמה. באשר לריבית, נכון שבעסקת התחדשות עירונית אין את רכיב הקרקע, אבל כשבאים לממש את הפרויקט ולהתחיל לבנות, היזם צריך להעמיד הון עצמי של כ-20% מעלות הפרויקט כדי לקבל ליווי בנקאי".
לדבריו, "בסביבת ריבית שזינקה פי ארבעה לעומת העשור האחרון, המימון של הפרויקטים התייקר מאוד וגרם לחלק מהיזמים לעצור את הבנייה. גם השפעות המלחמה על הבנייה תרמו לעצירה, ובהן המחסור החמור בידיים עובדות, והתייקרות משמעותית בשכר העובדים הזרים שכן הגיעו. עם זאת, יזם מנוסה ובעל איתנות פיננסית מסוגל לעמוד בקריטריונים האלה ולהוציא לדרך פרויקטים גם בתקופות קשות".
יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל המתמחה במימון והשקעות בנדל"ן, מציין חסם נוסף המונע מימוש: "מחסור בהון עצמי הוא אחד החסמים העיקריים בשלב המימוש של מיזמי התחדשות עירונית. מניתוח שביצעו כלכלני החברה עולה, כי במהלך השנה האחרונה החלו להיבנות בישראל כ-60 אלף דירות".
לדבריו, "ההיקף הכספי שנדרש כדי לבנות את הכמות הזאת עומד על כ-110 מיליארד שקל, מתוכם כ-15 מיליארד שקל הון עצמי שהיזמים צריכים לגייס. אם מתמקדים בהתחדשות העירונית, כ-30% מהתחלות הבנייה הן במסגרת התחדשות עירונית, כך שההון עצמי הנדרש לשם הוצאה לפועל של פרויקטים הוא 5 מיליארד שקל בשנה. זה סכום עצום, ויזמים רבים מעכבים יציאה לפרויקטים, כי אין בידיהם הסכומים הנדרשים".
גם עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות', מתייחס לסוגיית ההון העצמי כחסם: "עליית הריבית במשק היא אחד הגורמים להאטה בביצוע של תוכניות התחדשות עירונית, למרות הגידול בתוכניות המאושרות. יזמים קטנים שנכנסו לעסקאות רבות היקף בתחום, מתקשים כיום לגייס את ההון העצמי הנדרש למימוש הפרויקטים, והתהליכים לגיוס ההון מעכבים את הפרויקטים. כתוצאה מכך מתרחבת המגמה של צירוף חברות גדולות לעסקאות כשותפות במיזמים גדולים".
ביטול תמ"א 38
בזמן שהתהליכים בהתחדשות עירונית ארוכים, הייתה תוכנית שדווקא ניסתה לקצר את משך האישור ואף את משך הביצוע, בשל העובדה שהיא התייחסה לפרויקטים קטנים – תמ"א 38. רון מרום, ראש תחום התחדשות עירונית בחברת קטה גרופ, מסביר כיצד ביטולה של התמ"א גרם למעשה להתארכות תהליכים בשוק כולו: "הביטול של תמ"א 38 פגע בפרויקטים של בניינים בודדים, שזקוקים לפתרונות מהירים שאינם תמיד מתאימים למסגרות תב"ע, ועל כן יש לפתח תוכניות חלופיות, שיתאימו לאופי השכונות ולצרכים המקומיים. אנחנו כבר רואים רשויות שפועלות במרץ בהקשר זה", הוא אומר.
לדבריו, "הצלחת פרויקט התחדשות עירונית תלויה בשיתוף פעולה בין היזם, הדיירים והעירייה - משולש שווה שוקיים, שאם אחד מקודקודיו לא מספיק מחודד, הפרויקט לא ייצא לפועל. תוכניות עשויות להתעכב בשל מספר גורמים, בהם הקושי לאגד את כל הדיירים או הסחבת הבירוקרטית. אלה מקשים על הגדלת ההיצע באזורים מבוקשים, דווקא בתקופה שבה מיגון הדירות והשטחים הציבוריים הפך לצורך דחוף".
אסף נחשוני, מנכ"ל ובעלי חברת ONCE, טוען כי "תחום ההתחדשות העירונית הוא חלק מעולם הנדל"ן הישראלי, והוא רווי בירוקרטיה מסועפת ומסורבלת. ישנן רשויות שבהן, גם אם לא באופן מוצהר, אין רצון בהתחדשות עירונית, בוודאי לא בניינית. לדוגמה רחובות, שבה מאז פקיעת תמ"א 38 אף אחד לא חשב לקדם תוכנית, והעיר נכנסה להקפאה. מאות בניינים עם אלפי יחידות דיור ישנות ולא ממוגנות מצפים להתחדשות עירונית, אך נכון למועד זה אין כל פרוצדורה רלוונטית להגשת תוכנית או בקשה להיתר".
יתרה מזאת, אומר נחשוני כי "גם כשזו תבוא, לא מן הנמנע שדרישות מסוג היטל השבחה או מטלות ציבוריות ימנעו מלממשה ולקדם פרויקטים לפיה. כדי להאיץ את היציאה לדרך של פרויקטים בכלל והתחדשות עירונית בפרט – שהיא מסובכת יותר ומורכבת יותר בעיקר בשל הצורך בתכנון כולל טרם התחלת רישוי והיתר – יש צורך בשינוי השיטה מהיסוד. דרוש גורם מתכלל אחד חזק וריכוזי שיהווה פרויקטור של התחדשות עירונית".
עוד חסם משמעותי, שעליו מדברים לא מעט גורמים בענף, מתייחס להיעדר שיתוף פעולה בין הגורמים הרלוונטיים, אם ברשות המקומית או בממשלה. שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב, מסביר: "הפער בין אישור תוכניות התחדשות עירונית ובין מימושן נובע ממספר סיבות. המרכזיות שבהן - אתגרים תכנוניים ובירוקרטיים שגורמים למשך זמן ארוך ומייגע של הליכי הרישוי, לצד חוסר תיאום בין גופים תכנוניים, רשויות מקומיות, חברות תשתית ומשרדי ממשלה".
שגיא לנצ'נרצילום: יח"צלדבריו, "כדי להאיץ מימוש פרויקטים, יש לבצע בראש ובראשונה רפורמה בהליכי התכנון והרישוי – קיצור משך הזמן עד להיתר הבנייה ואף יישום מסלול ירוק לפרויקטים של התחדשות עירונית. בנוסף, יש ליצור שיתוף פעולה ממשלתי-מקומי ולהגדיר בבירור את תחומי אחריות בין הגופים השונים, ובהמשך ליצור מנגנון משותף לממשלה ולרשויות המקומיות לקידום פרויקטים במהירות. יש למנות ועדה ממשלתית ייעודית, שתפקח על ביצוע תוכניות חיזוק ותוודא שאינן נדחות".
"יש ליצור שיתוף פעולה ממשלתי-מקומי ולהגדיר בבירור את תחומי אחריות בין הגופים השונים, ובהמשך ליצור מנגנון משותף לממשלה ולרשויות המקומיות לקידום פרויקטים במהירות"
צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת מ. אביב, מתייחסת לאי הוודאות בתוכניות ההתחדשות העירונית: "העובדה שהתחום היה תקוע ברוב הערים והמועצות המקומיות בישראל, היא תוצאה של פרשנות שונה בכל עירייה למתווה שאותו הממשלה טוותה. כל עוד כל אחת מהערים והמועצות המקומיות לא ייקחו על עצמן, כל אחת בדרכה, תוך שיתוף מלא של התושבים, לקדם התחדשות עירונית, לקצר ולפשט הליכים ולפעול אינטנסיבית גם במישור ההסברתי, לא יהיה מימוש נרחב".
עו"ד אלנתן חיו, שותף במשרד עוה"ד אריאל ושות', מוסיף כי "הפער בין שפע התוכניות שאושרו במוסדות התכנון להיקף המימוש שלהן בשטח נובע משילוב של גורמים רגולטוריים, כלכליים וחברתיים. מדובר בביורוקרטיה מורכבת, תהליכי אישור שמתארכים בשל דרישות רגולטוריות משתנות, ניהול התנגדויות מצד דיירים או רשויות מקומיות, והיעדר תיאום מספק בין הגורמים המעורבים. ככל שלצנרת התכנון נכנסים עוד פרויקטים, כך נדרש תיאום באישורים ובביצוע בין רחובות סמוכים. כדי לפתור את הבעיה יש לקדם רפורמות רגולטוריות, שיובילו לפישוט תהליכי אישור, לצד קביעת מדדי ביצוע ברורים שיחייבו רשויות מקומיות לעמידה בזמנים".
שיתוף פעולה
בזמן שהיזמים מצביעים לא פעם על הרשות המקומית כאחראית לעיכובים, ברשות המקומית מכוונים את הזרקור למדינה. "התושבים משוועים לראות בניינים ישנים נהרסים ומוקמים במקומם בניינים חדשים", מציינת ראש עיריית אור יהודה, ליאת שוחט. "ועדיין קצב ההוצאה למימוש איטי מדי משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא בירוקרטית, כי הליך אישור התוכניות וההוצאה לפועל הוא עדיין איטי מדי, והשני הוא העובדה שיש כאן היבטים כלכליים שחייבים לתת עליהם את הדעת".
באור יהודה מקודמת תוכנית לחידוש כ-2,200 יחידות דיור בשכונות הדרומיות, והעירייה חותרת לקדם הסכם גג, שיספק מענה כלכלי לטובת הפרויקט. "בלי מענה כלכלי ראוי שיממן את הפרויקט, לא יהיה אפשר לקדם את התוכנית", מוסיפה ראש העיר. "אנחנו מקדמים את הנושא בוותמ"ל, אבל חייבים שיתוף פעולה מהמדינה והבנה שיש צורך במימון משמעותי נוסף, שיאפשר לנו לתת מענים בדמות מבני ציבור וחינוך, שדרוג כבישים ותשתיות וכדומה".
גם איציק תשובה, יו"ר ובעלי קבוצת איציק תשובה, מסביר כיצד ניתן לקדם מימוש מיזמים עם עירייה שרוצה בכך: "מקור הפער בין תוכניות מאושרות למימושן הוא התארכות הליכי הרישוי במוסדות התכנון ובוועדות המקומיות. על מנת להעניק היתרי בנייה לפרויקטי התחדשות, יש להגביר את הסיוע הקיים לרשויות המקומיות, ולשם כך נדרשים תקציביים ממשלתיים".
איציק תשובהצילום: ARTAMIRלדבריו, "בעיר נתניה למשל, אנו מקדמים כ-3,000 דירות בהתחדשות עירונית. הרשות מוודאת שהיא מקבלת תשתיות תומכות דיור ליצירת איכות חיים טובה לתושביה, ולאחר מכן נותנת אור ירוק לפרויקטים. ראשת העיר מעודדת בנייה, ועדות לכך היא שנתניה הייתה השיאנית של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בשנת 2024".
ניר סדלר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת ענב, מציין כי "יצירת תמריצים כלכליים ליזמים, שיתוף ציבור איכותי בשלבים מוקדמים, קיצור תהליכים בירוקרטיים וגיבוש מסגרת רגולטורית יציבה – אלו צעדים חיוניים, שיהפכו את תוכניות ההתחדשות לכדי מציאות בשטח. שילוב כל הגורמים הללו יוביל לקידום פרויקטים בקצב נכון".
עלייה דרמטית
בזמן שהיקף התוכניות המאושרות הולך וגדל אך המימוש לא מדביק את הקצב, ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית מזכירים כי המימוש הקיים עולה על הנתונים של השנים הקודמות והתחום נמצא בזינוק: "בשלוש השנים האחרונות ניתן לראות עלייה דרמטית בהיקף תהליכי ההתחדשות העירונית. הפעילות הגיעה לשיא בשנת 2024, ולמעשה, ניתן לקבוע כי זו השנה שבה עשה התחום בישראל את הצעד הנוסף, מהליכי תכנון בלבד, למימוש בהיקפים גדולים. המימוש בא לידי ביטוי בהוצאת היתרי בנייה למעל 30 אלף יחידות דיור במיזמים של התחדשות עירונית".
ברשות מסבירים כי המיזמים שמצליחים להתקדם ולצאת לפועל נתמכים בכמה מהלכים שנעשו בשנים הקודמות. בין היתר מדובר בהקמתן של מינהלות עירוניות. "מתוך הבנה כי תהליכי התחדשות עירונית מתקיימים במפגש בין הרשות המקומית ליזמים ולתושבים, אנו מפעילים מִינהלות להתחדשות עירונית ברשויות מקומיות", אומרים ברשות הממשלתית, "נכון לסוף שנת 2024 פועלות מִינהלות בכ־50 רשויות מקומיות, מקריית שמונה ועד אילת".
עוד מהלך שמוביל למימוש גם בעתיד קשור לתשתיות ולקידום הסכמי גג, שיתמכו ברשויות המקומיות בתחום זה: "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חתמה על הסכמי מסגרת עם 18 רשויות מקומיות, המעניק להן תמריץ כספי להוצאת היתרי בנייה. הרשות המקומית זוכה למענק של עד 30 אלף שקל כנגד כל דירה שקיבלה היתר בנייה. מענק זה מסייע בהקמת התשתיות הנדרשות למימוש מיזמי ההתחדשות באותה רשות מקומית. בשנת 2024 כ־13 אלף היתרי בנייה הונפקו ברשויות מקומיות שעימן נחתם הסכם מסגרת", אומרים שם.
בכל הקשור לקידום מיזמי התחדשות בפריפריה מסבירים ברשות כי מהלכים נוספים מקודמים ועתידים להשפיע: "לצד ההתפתחות שעבר השוק באזורי הביקוש, שגבולותיהם התרחבו בשנים האחרונות עד לנהריה בצפון ובאר שבע בדרום, פועלת הרשות לשינוי המצב בפריפריה. הרשות מובילה בעצמה קידום של למעלה מ-30 מתחמים, הכוללים מעל 17 אלף יחידות דיור, כשמימושם יתאפשר באמצעות מענקים כספיים ליזמים להשלמת כדאיות כלכלית. מאז שנת 2021 הובילה הרשות לאישור תקציב ממשלתי בהיקף של 1.3 מיליארד שקל לטובת מענקי השלמת כדאיות כלכלית".
אלעזר במברגרצילום: רז רוגובסקיאלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אומר כי "בשנה הקרובה צפויה פריצת דרך נוספת במסגרת התוכניות הממשלתיות לשיקום ערי הדרום והצפון, אשר יעגנו כלים ומשאבים נוספים למטרה זו. תוכניות אלה יאפשרו הוצאה לפועל של עשרות מתחמים לא כלכליים בערים, כגון שדרות, נתיבות, אופקים, קריית שמונה, שלומי, מעלות ועוד. מהלכים אלה צפויים לחולל שינוי מהותי במפת ההתחדשות העירונית בישראל ולהניע את כוחות השוק החופשי לפעילות נרחבת בערים שבהן לא פעלו בעבר".
ולצד הצורך בהתחדשות עירונית בכל הארץ, המלחמה הוכיחה עד כמה הנושא מקבל משנה תוקף בדרום ובצפון. ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מסביר כיצד, לשיטתו, ניתן לקדם את מימוש המיזמים באזורים הללו באופן משמעותי יותר: "יש להרחיב את שיתוף הפעולה בין משרדי הממשלה, הרשויות המקומיות והיזמים. במקביל, הקמת קרן ייעודית לתמיכה בפרויקטים בפריפריה יכולה להוות פתרון חשוב. כמו כן, יש לעודד שיתופי פעולה עם המגזר הפרטי לטובת השקעה בתשתיות ותכנון פרויקטים רחבי היקף".
רוט מוסיף כי "בניית מודל כלכלי, שבו יזמים זוכים לתמריצים עבור בנייה באזורים פחות מבוקשים, תבטיח את מימושן של תוכניות התחדשות עירונית בפריפריה. זהו גם הרגע הנכון להקים ועדת תכנון ייעודית, שתפעל בשיתוף פעולה עם פרויקטורי השיקום ותסיר חסמים תכנוניים. התוכניות חייבות להתמקד בחיזוק היישובים ולא רק בפיצוי כספי".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מוסיף כי "המלחמה הקשה שחוותה המדינה, על כל השלכותיה ובעיקר ההשלכות על יישובי הפריפריה, רק חיזקה את החשיבות והצורך לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית רחבי היקף. היתרונות המובהקים הטמונים בפרויקטים אלה, לרבות ובעיקר - פתרונות מיגון, הם הצלת חיים, פשוטו כמשמעו, וחיזוק העורף הלאומי. אסור שהמדינה תחכה למלחמה הבאה".
הלר מאמין שתקציב המענקים צריך לגדול משמעותית, "ולצידם צריכה להיות עוד שורה של תמריצים שביכולת המדינה לתת. אחת מהאפשרויות היא הטבת מס - יזמים שיפעלו באזורים שבהם נדרשת התחדשות אך אין כדאיות כלכלית, יזכו לנקודות זיכוי במס לכל ההכנסה החייבת של החברה. זהו תמריץ שאף אינו מחייב הוצאה תקציבית. סיום המלחמה הוא הזדמנות לצמיחה ולפריחה נדל"נית בצפון ובדרום, שתאפשר במקביל גם הגדלת היצע הדירות, חידוש תשתיות, חיזוק הביטחון הלאומי ושיפור ברמת החיים של תושבים רבים המתגוררים במבנים ישנים ומסוכנים".
יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, סבור כי הפתרון הוא בתוכנית ייחודית: "חלק גדול מתוכניות ההריסה והבנייה של שכונות ישנות נמצא ביישובי פריפריה, שם מחירי הקרקע נמוכים ומסתכמים בשווי של כמה עשרות אלפי שקלים לדירה. תוכניות רגילות, המאפשרות לבנות 2-3 דירות במקום כל דירה שנהרסת, לא יספקו ליזמים שם את הרווח הנדרש למימוש התוכנית. לכן נדרשת תוכנית חירום לאומית שתפתח את הכיס ותעניק לכל העוסקים במלאכה את כל התמיכה הנדרשת. מדובר במתן תמריצים כלכליים ייעודיים, הכוללים ממענקים מוגדלים ליזמים באזורי עדיפות, הטבות מס משמעותיות וערבויות מדינה למימון בנקאי ועד הקלות רגולטוריות, שיכללו הפחתת דרישות בירוקרטיות וגמישות תכנונית מוגברת".
לדברי אזר, "כדי שהמשימה הלאומית הזו תצליח, האתגר המרכזי הוא לייצר איזון בין האינטרסים של כל הצדדים - יזמים, דיירים, רשויות ומוסדות פיננסיים. לכן נדרשת חשיבה מחודשת על המודל העסקי של התחדשות עירונית, במיוחד באזורי הפריפריה. בסופו של דבר, ההצלחה תלויה ביכולת לרתום את כל השחקנים למאמץ משותף, תוך הבנה שהתחדשות עירונית היא לא רק פרויקט נדל"ני אלא צורך לאומי חיוני, במיוחד בתקופה זו".
גיל שנהב, שותף מייסד במשרד כנען שנהב אדריכלים, מסביר כי "2025 תהיה שנת המפנה בהתחדשות עירונית במרחבים. אם עד היום מספר הפרויקטים של ההתחדשות העירונית במרחבים היה ספור על יד אחת, הרי שעם סיום המלחמה, עם קבלת תקציבים ממשלתיים לשיקום המרחבים, הגיעה שעתה המיוחלת של ההתחדשות העירונית במרחבים. וההמלצה שלנו לקחת חלק מהכספים של השיקום ולהשתמש בהם להשלמת הרווחיות ולהריסה ובניית הבניינים הישנים".
העיכובים בשטח
קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם מוגרבי ארדיטי, המקדמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, מעניק דוגמה על עיכוב פרויקטים באזור הקריות: "מתחם פינוי בינוי יוספטל בקריית ים, שכולל בנייני רכבת ישנים, מקודם בחמש השנים האחרונות על ידי רשות מקרקעי ישראל והעירייה, ונמצא בקו ראשון לים בעיר הצפונית. גורמי התכנון קבעו, בין השאר, שהפרויקט יכלול חניונים תת קרקעיים, מה שמחייב חפירה במי תהום בהשקעה כספית גבוהה מאוד על פי דו"ח הנדסי, בשל הקרבה לחוף".
מנגד, הוא מציין כי "רשות מקרקעי ישראל הציגה עלויות נמוכות בהרבה והמשיכה להתעקש על החניונים בתת הקרקע. הפערים הכספיים נאמדים בעשרות מיליוני שקלים רק לצורכי החפירה, והם מהותיים מאוד לרווחיות, אז איזו משמעות יש לתכנון אם לפרויקט אין כדאיות כלכלית? נדרש לחשב מסלול מחדש ולמצוא את האיזון הנכון בין היבטי התכנון לשיקולים הכלכליים, מבלי שאחד יבוא על חשבון השני".
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, מעניק את המטרו כדוגמה לגורם מעכב: "אחת הסיבות שיעכבו בשנים הקרובות בנייה של פרויקטים היא קידום פרויקט המטרו, זאת בשל מיסים גבוהים שיוטלו על היזמים, שיגיעו לתשלום של עד 75%, הכוללים היטל השבחה ומס מטרו. למרות ששנים רבות אנו שומעים שאין לערבב בעולם התכנון שיקולים שאינם תכנון בלבד, דוגמת פיצוי נפגעים ונפקעים, התכנון במקרה זה אמור לשמש את מימון המטרו, כך שהשיקול עשוי להיות לגמרי כלכלי ולא תמיד תכנוני".
לדבריו, "סוגיה נוספת שמונעת מימוש פרויקטים ועולה מפי מתכננים היא שתוואי המטרו מציב מגבלות משמעויות בתת הקרקע, בין היתר חוסר אפשרות לבנות מגדלים רבי קומות מעל התוואי או לבנות מרתפים עד לעומק של 10 מטרים בלבד. מגבלות אלו מקשות על תכנון ובנייה בצפיפות גבוהה ומפחיתות את מספר הפרויקטים על התוואי".
הכתבה פורסמה לראשונה במגזין "ידיעות הנדל"ן" של "ידיעות אחרונות"
פורסם לראשונה: 06:00, 28.02.25
