צפו: יש הזדמנויות נדל"ן בחסות הקורונה?
(משי בן עמי)

מחסור בדירות קטנות: בזמן שבממשלה מקדמים תוכניות דיור חדשות, שקשה עדיין לדעת אם יטיבו עם מי שזקוק לו יותר מכל - חסרי הדירה - וכאילו שמשבר הקורונה לא מספיק, בדיקה של נתוני התחלות הבנייה בישראל במחצית הראשונה של השנה מעלה כי חלה האטה דווקא בבנייה של דירות קטנות, שמתאימות לאוכלוסייה זו.
השבוע צפויה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לפרסם נתוני התחלות בנייה לחודשים אפריל-יוני השנה, וניתן יהיה לראות האם חל שינוי במגמה. אולם סביר להניח שבחסות התפשטות הנגיף והסגר הקודם, שהכניסו את ענף הנדל"ן לקיפאון, ההאטה בהתחלות הבנייה מקיפה את כלל הדירות, ובהן גם הדירות הקטנות הזולות יותר. ועוד לא התחלנו לדבר על הסגר הבא.
אתר בנייה. צילום: דוד הכהןאתר בנייה. צילום: דוד הכהן
דווקא דירות קטנות - אין מספיק. אתר בנייה
(דוד הכהן)
דירות בנות שלושה חדרים נחשבות נגישות יותר לרכישה, ומתאימות למגוון רחב יותר של רוכשים, החל מרווקים, דרך זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן ועד לגרושים, אלמנים וקשישים. הן, כמובן, גם מתאימות למשקיעים שיכולים להגדיל את היצע הדיור להשכרה, שכן גם בתחום השכרת הדירות דירות שלושה חדרים נחשבות מבוקשות בשל אותה הסיבה.
העשור וחצי האחרונים, במהלכם זינקו מחירי הדיור מעבר להישג ידם של רבים, הפכו את הדירות הקטנות לפתרון מתבקש. מומחים בענף סבורים כי זוגות צעירים ויחידים צריכים להתחיל את דרכם בשוק הנדל"ן ברכישת דירה קטנה, שממנה יוכלו להתקדם בהמשך לנכס מרווח יותר, ומבקרים את הזוגות הצעירים שרוכשים דירה ראשונה בת ארבעה חדרים ומעלה. לכן, ניתן היה לצפות להתחזקות של פלח שוק זה, אך המציאות מראה כי על אף הביקוש והצורך, לא נעשית בנייה מספקת.

דירה אחת מתוך 16 כוללת 3 חדרים

מניתוח נתוני הלמ"ס שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין עבור ynet, עולה כי דירה אחת בלבד מתוך 16 דירות שבנייתן החלה מתחילת השנה היא דירת שלושה חדרים. זאת לעומת דירה אחת מכל תשע דירות בשנה שעברה. על פי הבדיקה, בחציון הראשון של 2020 החלה בנייתן של 763 דירות בנות שלושה חדרים בלבד, המהוות 6.65% מכלל התחלות הבנייה. מדובר בירידה משמעותית לעומת 2019, אז נבנו קרוב ל-6,000 דירות שלושה חדרים במהלך השנה כולה, שהיוו 11.46% מכלל התחלות הבנייה.
(נתונים: הלמ"ס)

(נתונים: הלמ"ס)
הבדיקה מעלה כי דווקא דירות שני חדרים רשמו עלייה בהתחלות הבנייה בשנה החולפת, למספר כולל של 919 דירות שבנייתן החלה, המהוות כ-8% מכלל התחלות הבנייה. זוהי עלייה שכמעט מכפילה את שיעור התחלות הבנייה של דירות שני חדרים ביחס לאלה שנרשמו ב-2019 והסתכמו ב-2,216 דירות קטנות לאורך השנה כולה, שהיוו 4.32% מכלל התחלות הבנייה. עם זאת, צריך לזכור שדירות בנות שני חדרים מתאימות יותר למשקיעים שמשכירים אותן לסטודנטים או יחידים, ופחות מתאימות למשפחות שמעוניינות לקנות נכס למגורים.
אשר לדירות 4-6 חדרים, מהבדיקה עולה כי נרשמה יציבות בהתחלות הבנייה בסוג זה. כך, דירות בנות שישה חדרים מהוות בין 20%-22.5% מכלל התחלות הבנייה בשנתיים האחרונות, וכך גם דירות חמישה חדרים, שהנתח שלהן מכלל התחלות הבנייה נע בין 23%-26%. דירות ארבעה חדרים רשמו עלייה בשנה האחרונה ל-40.28% לעומת כ-36% בשנה שעברה. עם זאת, בוגין מסבירה כי שנת 2019 הייתה יוצאת דופן, כאשר בכל השנים שלפניה דירות בנות ארבעה חדרים היוו למעלה מ-40% מכלל התחלות הבנייה והן המוצר המוביל בקרב רוכשי הדירות.

ירידה מספר העסקאות - אבל גם במחירים

עוד עולה מהבדיקה כי ערים בולטות המובילות בבניית דירות שלושה חדרים הן רמת גן עם 94 דירות, נתיבות עם 80 דירות, חולון עם 79 דירות ותל אביב עם 78 דירות. כאשר לוקחים בחשבון את גודלן של הערים המדוברות, המשמעות היא שמלאי הדירות בנות שלושה חדרים ייבלע במלאי הכללי.
אשר לדירות שני חדרים, בשנה החולפת בשתי ערים בלבד החלו להיבנות יותר משני שלישים מהן: תל אביב עם 280 דירות וראשון לציון עם 353 דירות. בערים אשדוד, באר שבע, הרצליה ורמת גן נרשמו התחלות בנייה בהיקף שולי של כמה עשרות דירות בנות שני חדרים.
מבחינת מחירים וגובה עסקאות, נתוני הלמ"ס שבודקים את העסקאות המדווחות לרשות המיסים מציגים ירידה בכמות העסקאות ברבעון השני של 2020, וכן ירידה במחיר עסקה ממוצעת של דירות חדר ושני חדרים, זאת לאחר עלייה שנרשמה ברבעון הראשון. התמונה דומה גם בסוגי הדירות האחרים.
(נתונים: הלמ"ס)

(נתונים: הלמ"ס)
כך, אם ברבעון הראשון של השנה בוצעו, על פי הבדיקה, 5,556 עסקאות נדל"ן של דירות קטנות בנות 2.5-3 חדרים במחיר ממוצע של 1.26 מיליון שקל, הרי שברבעון השני של 2020 בוצעו רק 3,795 עסקאות של דירות 2.5-3 חדרים במחיר ממוצע של 1.178 מיליון שקל. כך גם בקרב דירות 3.5-4 חדרים: ברבעון הראשון בוצעו 6,855 עסקאות של דירות כאלה במחיר ממוצע של 1.604 מיליון שקל, ואילו ברבעון השני מדובר ב-4,746 עסקאות במחיר ממוצע של 1.513 מיליון שקל.
לשם השוואה, בשנת 2018 בוצעו, על פי הבדיקה, לא פחות מ-20,591 עסקאות למכירת דירות קטנות בנות 2.5-3 חדרים במחיר ממוצע של 1.181 מיליון שקל. ב-2019 מספר העסקאות אפילו טיפס ל-23,476 דירות בנות 2.5-3 חדרים שנמכרו במחיר ממוצע של 1.189 מיליון שקל. בקרב דירות 3.5-4 חדרים מדובר ב-26,401 דירות שנמכרו בשנת 2018 במחיר ממוצע של 1.52 מיליון שקל; כאשר ב-2019 מספר הדירות בנות 3.5-4 חדרים שנמכרו עמד על 29,792 יחידות דיור במחיר ממוצע של 1.528 מיליון שקל.
  נחמה בוגין  נחמה בוגין
נחמה בוגין
(צילום: עמית ישראלי)

"הרשויות צריכות לעודד הקמת דירות קטנות"

"בהינתן שהתחלות הבנייה רושמות מתחילת השנה ירידה עצומה באופן כללי, היצע הדירות בנות שלושה חדרים צפוי לספוג מכה קשה", אומרת בוגין. "אמנם סגמנט הדירות בנות שני חדרים רושם עלייה, אך המטרה היא עלייה בשני הסגמנטים ולא פלח אחד שיבוא על חשבון השני. בסופו של דבר המטרה היא להציע שוק דירות מגוון יותר שמתאים לסוגי משפחות שונות, יחידים, למשקיעים ועוד".
"המחסור בדירות קטנות נובע מתכנון מיזמי מגורים בשנים האחרונות, שלא נתן שימת לב לתכנון מספק של היצע דירות קטנות", מסביר גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק בחברת אזורים שבונה במרכז הארץ. "היצע של דירות קטנות בשוק כולל בעיקר דירות ותיקות משנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת, שאינן תואמות את סגנון וצרכי המגורים שמחפשים קהלי היעד הרלוונטיים כיום".
ירון בובליל, מנהל שיווק ומכירות בקבוצת מגידו, מצביע על תמונה דומה בפריפריה. "יש מעט מאוד בנייה של דירות קטנות מחוץ לאזורי הביקוש. עד לפני מספר שנים משפחות צעירות רכשו כאן בעיקר דירות בנות ארבעה חדרים ויותר משום שהפערים בין מחירי דירות שלושה חדרים לארבעה נמוכים והפער הוא כמה עשרות אלפי שקלים בלבד. לכן לא נדרש מצידם להביא הון עצמי גבוה משמעותית. עם זאת, בשנים האחרונות גדל כאן פלח מהותי בקהל היעד המחפש דירות קטנות וזהו מוצר מבוקש מאוד באזור, בעיקר על ידי משקיעים שמשכירים נכסים לסטודנטים".
לדברי אדריכלית אורית מילבאואר, בעלת משרד מילבאואר אדריכלים, "מרבית היזמים בונים דירות עם יותר משלושה חדרים המיועדות למשפחות, מה שפוגע בצעירים פעמיים: אין באפשרותם לרכוש את הדירות הגדולות ובנוסף אין היצע מספק של דירות קטנות להשכרה. הפתרון נעוץ בייזום פרויקטים של דיור להשכרה שישווקו בעיקר דירות קטנות. הרשויות צריכות לעודד את היזמים ללכת בכיוון הזה על ידי מתן זכויות בנייה נרחבות יותר למי שיבנה פרויקט להשכרה ובו דירות קטנות".