עוד לפני שנפלה עלינו מגפת הקורונה, בענף המשרדים גברו הסימנים לעודף היצע בשוק ולבנייה בלתי פרופורציונלית של משרדים חדשים. בזמן ששר האוצר ורבים אחרים דיברו על גזירות ועל מחירי שיא בשוק המגורים, העדיפו לא מעט מהיזמים – ודאי אלה שמוכרים חלומות וסיכונים לחברי קבוצות רכישה – לעבור לתחום המשרדים. שם, במקום תשואה של 3% כמו בדירה, הם יכלו להבטיח תשואה של 6%-7%.
במקביל, גם הרשויות המקומיות דאגו לסמן עוד ועוד אזורי תעסוקה. רוצה מדינת ישראל לבנות אצלן בעיר מגדלים שיכללו עשרות אלפי דירות ויסייעו לפתרון משבר הדיור? שתתכבד ותיתן לרשות המקומית גם מגדלי משרדים. ככה זה כשארנונה למשרדים גבוהה פי חמישה בדרך כלל מארנונה למשרדים, וכשיושבי המשרדים כמעט לא צורכים שירותים עירוניים. מנגד, כל דירה חדשה שמתאכלסת, מייצרת מייד לעירייה גירעון תקציבי, שכן הארנונה שמשלם כל תושב, מכסה בקושי שליש מהעלות שלו לאותה עיר (חינוך, בריאות, תרבות, גינון ועוד ועוד).
עד כמה ההיצע גדול? בשלוש וחצי השנים הקרובות אמורים להסתיים רק באזור תל אביב פרויקטים חדשים למשרדים בהיקף של מעל מיליון מ"ר. כדי לסבר את האוזן, מדובר בכ־20 מגדלים חדשים של עזריאלי. השנה, 2020, צפויים להתווסף לאזור תל אביב, כולל בני ברק ומתחם הבורסה ברמת גן, 315 אלף מ"ר, מתוכם 41% ייבנו בציר מנחם בגין בתל אביב. ב־2021 צפויים להצטרף אליהם 300 אלף מ"ר, כשיותר מ־60% נבנים כעת במתחם BBC בבני ברק. בכל מקרה, מדובר בפרויקטים שכבר יצאו לדרך, בבורות שנחפרו ובמנופים שמוצבים על הקרקע, כך שכמעט בלתי ניתן להחזיר את הגלגל לאחור.
מלחמה אכזרית על כל שוכר
ואז גם הגיעה הקורונה, ורבים גילו שגם את המשרד הקיים הם לא ממש צריכים – כי העבודה מהבית, כי הצפיפות הזו מסוכנת, כי יש פתרונות טכנולוגיים למפגשים ועוד. במקביל, ההאטה הכלכלית מכריחה חברות רבות לצמצם עובדים או הוצאות נדל"ן ואחרות, וכמובן פחות חברות חדשות מצטרפות למשחק וזקוקות למשרדים. בשוק שעובד במתאם כמעט ישיר למצב הכלכלה, התחזיות לשנים הקרובות לא משדרות אופטימיות גדולה.
ברור שהחוליה החלשה הם המגדלים מרובי הבעלים. ללא הכוח של בעלים חזק – כמו עזריאלי, אמות וכדומה; ללא גמישות לשוכרים שרוצים אפשרות להתרחב ולהתכווץ על שטחי משרד גדולים; וללא השוכרים הגדולים באמת – חברות ענק שרוצות קומות רבות עם משכיר אחד, המלחמה על כל שוכר תהיה קשה ואכזרית.
נתן חץ, בעל השליטה בחברות אלוני חץ ואמות, כיוון לאחרונה, עם פרסום הדוחות הכספיים למחצית הראשונה של 2020, את עיקר החיצים והאיומים אל אותם מגדלי קבוצות רכישה. "בשנים האחרונות יש שני מוצרים שונים בשוק", אמר חץ, שהכנסותיו משכירות כמעט לא נפגעו חרף הקורונה. "האחד הוא בניין שמוחזק בידיים חזקות. כולו מנוהל אם על ידי עזריאלי, ביג או אמות. אלה בניינים של אוטובוסים. מצד שני יש בניינים מרובי דיירים, אני קורא להם בניינים של וספות. כשמספרים לכולם שיש מקום שהשכירו 50 מ"ר בחינם, ומגיעים אלינו דיירים שרוצים 2,000 מ"ר בהנחה, אנחנו שולחים אותם לבניינים האלה".
הבעיה של קוני המשרדים באותם מגדלים שהם לא בהכרח מודעים לסיכון העצום שהם נטלו על גבם. כשהם חולמים על פירות תשואה של 7% על המחיר שהם משלמים (אגב, גם התשואה הזו היא כמובן ברוטו. במשרד, להבדיל מדירה, אין הטבות מס שונות על דמי השכירות), הם מדחיקים את הסכנה שיידרשו לשלם עוד ועוד על הקרן. ראשית, כי המשרד בדרך כלל יימסר להם ברמה של "מעטפת" בלבד – מה שאומר השקעה של עוד עשרות אם לא מאות אלפי שקלים. שנית, כי משרד ריק יעלה להם כ־50 שקל ארנונה ודמי ניהול בכל חודש למטר רבוע. משרד של 100 מ"ר יעלה להם 5,000 שקל בחודש, במקום להניב הכנסות שהם חלמו עליהן בשיעור דומה לפחות. ובמקביל, סביר להניח שגם ההלוואה שניטלה עבור רכישת אותו משרד תגבה מהם מחיר בכל חודש.
ועם כל זאת, מארגני קבוצות הרכישה למשרדים מנסים (כצפוי) לשדר אופטימיות. לדברי צחי סופרין, מבעלי קבוצת סופרין העוסקת בין השאר בייזום ובארגון קבוצות רכישה, "אני לא מתכחש לעובדה שהיום השיווק של משרדים יותר מאתגר, ושיש גם שיח רב על משבר בתחום, אולם אנחנו מאמינים שהשוק יתעשת מהר מהצפוי. שוק הנדל"ן הוא כמו ריצה למרחקים ארוכים, ואני מאמין שהוא יחזור לצמוח ולא מעט".
סופרין מעריך, כי המגפה תקדם התפתחות שוק המשרדים במעגל השני של תל אביב: "הקורונה הדגישה את החשיבות והיתרונות של הקרבה לבית, ואנחנו מזהים ביקושים גבוהים למשרדים בערים רבות שבעבר הייתה לגביהן התעניינות פחותה כמקומות תעסוקה. העבודה בקרבת הבית מאפשרת גמישות גבוהה יותר הן אצל המועסקים והן אצל המעסיקים".
"המחירים למ"ר דווקא יעלו"
נטלי מרשל, המשווקת כיום בין השאר את שטחי הנדל"ן המניב במתחם עלית ברמת גן (בבעלות חברות מגדל ואזורים), מודה כי "הקושי העיקרי כיום בשוק המשרדים הוא חוסר הוודאות לגבי עתידו". לדבריה, "בכל הנוגע להשכרה ארוכת טווח, ניתן לומר כי התפרצות הקורונה גרמה תחילה לקיפאון אצל מקבלי החלטות בחברות הגדולות, וכעת הן יורדות לאט מהגדר ומסתכלות בעיקר כיצד מתנהלים ומגיבים אחרים. למשל, באיזו מהירות מחזירות חברות עובדים לעבודה מלאה מהמשרד או לחלופין ממשיכות במדיניות של שילוב עבודה מהמשרד לצד עבודה חלקית מהבית".
בטווח הרחוק יותר מאמינה מרשל, כי מדיניות העבודה מהבית "תקשה על עסקים להפיק מעובדיהם יצרנות מיטבית ותפוקה גבוהה וכך גם יכולת לנהל תהליכים אסטרטגיים ולהפיק עסקאות", מה שיחזיר אותם אל המשרדים, "בעיקר מתחמים משולבים של משרדים בשילוב פנאי ומגורים, המשלבים אקו סיסטם מלא עבור העובדים".
גם האופטימיות של סופרין תעמוד למבחן בשטח, שכן בימים אלו הוא החל לשווק פרויקט של 40 אלף מ"ר משרדים בקרית אונו, "מקום שבו כמות שטחי התעסוקה לנפש נמוכה מאוד, ואני מעריך כי המחירים למ"ר דווקא יעלו. אנחנו משווקים את הפרויקט בעת זו החל ב־8,300 שקל למ"ר, ואני מעריך שזה יגיע ל־11 אלף למ"ר". נחיה ונראה.
יזמי המשרדים שבדרך שפשפו לאחרונה את העיניים, כשפורסמה טיוטת חוק ההסדרים לקראת תקציב המדינה. לפי תוכניות האוצר, יוכלו יזמים להסב מחצית משטחי המשרדים המתוכננים למגורים, מה שכמובן עשוי להניב להם הון עתק ולפטור אותם מתוספת גדולה מדי של שטחי משרדים לשוק רווי ממילא.
רק שבפועל, לא זו בלבד שחוק ההסדרים נכנס להקפאה עמוקה, הסיכוי שרשות מקומית כלשהי תוותר על ארנונה יקרה של משרדים לטובת מגורים יקרים שמכניסים אותה לגירעון תקציבי, נראה קלוש. גם יזם שיטען שמדובר בסיכוי היחיד להוציא את המגדל לדרך, יתקבל קרוב לוודאי בלאו מוחלט. שוב, לא בהכרח העיניים הצרות של העירייה בנוגע לרווחיות היזם, אלא בעיקר בגלל החשש מהבור שהיא כורה לעצמה בוויתור על שטחי תעסוקה, שהעיר כל כך זקוקה להם לשם מילוי הקופה.
לאחרונה זה כבר עמד למבחן מול עיריית רמת גן. בעקבות הפקדת תוכנית שמגדילה את הזכויות במתחם הבורסה ברמת גן ב־3.7 מיליון מ"ר של משרדים, הוגשו התנגדויות רבות של בעלי מגרשים, שדרשו להסב לפחות חלק מהשטח למגורים.
בתגובה, הודיעה העירייה כי תבחן לכל היותר אפשרות לאפשר שימושי מגורים במתחם הבורסה, באמצעות מתן היתר שימוש חורג למגורים בבנייני משרדים למשך כעשור. זאת, רק אם הארנונה על אותם שטחים תמשיך להיות כמו על משרדים - פי חמישה מארנונה למגורים. לדברי כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית רמת גן, "לא תהיה המרה של מ"ר אחד של משרדים למגורים כל עוד הארנונה למגורים היא הפסדית לעיר, לעומת הארנונה העסקית שמחזיקה את כלכלת העיר תוך סבסוד ההפסדים של הארנונה למגורים". שאמה הכהן אמר, כי תוכנית כזו תוכל לצאת לפועל "תוך תשלום ארנונה עסקית והגמשת התקנים והדרישות למבני ציבור, בעיקר חינוך".
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ארנונה שאינה למגורים מהווה כיום נתח של 54% מסך הארנונה שגובה רמת גן - 355 מיליון מתוך 659 מיליון שקל בשנה. בתל אביב, החריגה כמובן מול מרבית הערים בישראל, הארנונה שאינה למגורים מהווה 72.5% מסך גביית הארנונה – 2.3 מיליארד שקל מתוך 3.2 מיליארד שקל הכנסות ארנונה.
