בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה תביעה שהגישו 21 דיירים בבניין ברחוב הצנחנים בעיר לביטול הסכם תמ"א 38/1 (מסלול חיזוק) ולהורות ליזמית "עדי יעדים" למחוק הערות אזהרה שרשמה לטובתה. השופטת עינת רביד קבעה כי מאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה הבהירה שאי אפשר לבצע בבניין פרויקט חיזוק אלא רק הריסה והקמת בניין חדש, בעלי הדירות היו רשאים להודיע על ביטול ההסכם ולהתקשר עם יזמית אחרת לצורך ביצוע פינוי-בינוי או תמ"א 38/2.
ההסכם נכרת ב-2011 וקבע מתווה שלפיו היזמית תבנה קומות ודירות חדשות למכירה תמורת שיפוץ הבניין והרחבת הדירות הקיימות. בעקבות עיכוב בלוחות הזמנים ב-2013 נחתמה תוספת עם הארכת מועדים והתחייבות של היזמית לשלם ל-15 בעלי דירות פיצויים של 25 אלף שקל ועוד 50 אלף שקל פלוס מע"מ לעורך דין שלהם.
בהמשך התקיימה ישיבה משותפת שלאחריה הוצא פרוטוקול מסכם שבו צוין כי אם לא יתקבל היתר לתמ"א 38/1, הדיירים יהיו רשאים להתקשר בהסכם תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) או פינוי בינוי עם יזם אחר. לאחר שבקשת ההיתר נדחתה ונקבע כי לא ניתן לבצע פרויקט חיזוק אלא רק הריסה ובנייה, סירבה היזמית למחוק הערות האזהרה שנרשמו לטובתה, וזאת גם אחרי שהדיירים הודיעו על ביטול ההסכם ופתחו במשא ומתן עם יזמית אחרת.
בעקבות זאת ביקשו הדיירים מבית המשפט להצהיר על בטלות ההסכם ולהורות על מחיקת ההערות. הם טענו בין היתר כי ביטלו את ההסכם כדין נוכח העובדה שלא התקבל ההיתר המבוקש.
היזמית טענה מנגד שלדיירים לא הייתה עילה לבטל את החוזה מבלי לתת לה הזדמנות להגיש תוכנית לתמ"א 38/2, בפרט לאחר ששילמה פיצויים. היא הוסיפה שאין למחוק את הערות האזהרה לאחר שהשקיעה כ-800 אלף שקל בפרויקט. לדבריה, לא הייתה לה שליטה על השינוי במדיניות העירייה כך שמדובר בכוח עליון. על כן, לכל הפחות, הדיירים צריכים להחזיר לה את כספה.
השופטת רביד קבעה כי ההסכם הותנה בקבלת היתר לתמ"א 38/1 והעניק לדיירים את הזכות לבטל אותו אם לא יתקבל, ללא שום קשר לפיצוי כזה או אחר. היא הבהירה כי השינוי במדיניות העירייה לא נחשב ל"כוח עליון". הסיכון היה ידוע מראש ועובדה שההסכם לא הגביל את זכות הביטול במקרה כזה.
בפסק הדין צוין שהדיירים אף לא מחויבים לאפשר ליזמית לבצע תמ"א 38/2 – חלופה שלא אוזכרה בהסכם או בתוספת. למעשה, מפרוטוקול הישיבה עלה במפורש כי אם לא יתקבל היתר לתמ"א 38/1 יהיו רשאים הדיירים להתקשר עם יזם אחר.
לסיכום נקבע כי הדיירים ביטלו את ההסכם כדין ומשכך יש למחוק את הערות האזהרה. השופטת הבהירה כי אין כל הצדקה להותיר את ההערות לצורך הבטחת תביעה כספית עתידית שתגיש היזמית. מטרת ההערה היא למנוע עסקה סותרת ולא לשמש כאמצעי לחץ לגביית פיצויים, קבעה. לפיכך, תביעת הדיירים התקבלה והיזמית חויבה בהוצאות של 40 אלף שקל.
