בסקר שקיים באחרונה משרד המשפטים בעניין השפעות משבר הקורונה על חוזי שכירות של דירות למגורים בקרב 1,082 שוכרי דירות עולה כי 31% מהם ביקשו מבעלי הדירות הנחה בשכר הדירה, רק 22% מהבקשות נענו בחיוב, ואילו 78% מהמבקשים סורבו.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
שאלה נוספת הייתה אם תקופת השכירות הסתיימה בפועל לפני המועד שנקבע בהסכם בשל משבר הקורונה, ועל כך השיבו 93% מהשוכרים כי היא לא קוצרה. עם זאת, 3% השיבו כי המשכיר סירב לקצר את תקופת השכירות בשל המשבר, אצל 3% מהמשיבים תקופת השכירות התקצרה והם חזרו לגור עם ההורים, אצל 4% תקופת השכירות התקצרה והם עברו לנכס זול יותר, ואצל 4% נוספים ההסכם נמשך אך הם נטלו הלוואה. 9% ציינו כי ההסכם נמשך אך הם נעזרו בהורים, ו-74% השיבו כי לא היה שינוי בהסכם או באופן מימונו. במשרד המשפטים אף שאלו את השוכרים אם המשכיר פנה לביהמ"ש כדי לפנותם מהדירה במקרים שבהם השוכר לא עמד בתשלום דמי השכירות, ורק 1% מהשוכרים השיבו בחיוב.
דירה בתל אביב 6דירה בתל אביב 6
בנייני דירות בתל אביב
(צילום: יובל חן)
עו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועמ"ש (אזרחי), התייחס לסקר: "תוצאות הסקר לא היו מובהקות ולא עלתה מהן עילה ברורה להתערבות. רוב השוכרים דיווחו כי הותירו את החוזה על כנו או שהסכימו על תיקונים. חלק מהשוכרים לא הגיע להסכמה, אך רק נגד אחוז זניח הוגשו תביעות פינוי. נעקוב אחר הנושא, ואם יהיה צורך נשקול התערבות מינורית, אולי דרך מתן אפשרות לשוכר לקצר את התקופה או למנוע מהמשכיר פינוי לתקופה מסוימת".
ארז קמיניץארז קמיניץ
עו"ד ארז קמיניץ: "רוב השוכרים דיווחו כי הותירו את החוזה על כנו או שהסכימו עם המשכיר על תיקונים שונים. רק נגד אחוז זניח הוגשו תביעות פינוי"
(צילום: אלכס קולומויסקי)
עו"ד גיא פורר, שותף במשרד יגאל ארנון ושות', מתמחה בליטיגציית נדל"ן ובדיני תכנון ובנייה, מציין כי "כשמדובר בדירות מגורים, אפשר לזהות בפסיקה יתר התחשבות בדיירים. כך, למשל, במקרה שבו נדון עניינם של שוכרי דירה שלא פינו אותה מאחר שלא מצאו דיור חלופי, קבע ביהמ"ש המחוזי בת"א שאין לחייבם בגין התקופה שבה המשיכו להחזיק בדירה בדמי השכירות הגבוהים או בפיצוי מוסכם, אלא בסכומים נמוכים יותר".
משבר הקורונה גרם לסכסוכים על חוזי שכירות בין בעלי עסקים למשכירים מאחר שהסגרים מנעו הפעלת עסקים רבים. בשבוע שעבר דחה בימה"ש השלום בחדרה תביעת פינוי שהגישה משכירת נכס לפינוי סניף נעלי סקופ בחיפה לאחר שהרשת לא שילמה דמי שכירות לאפריל 2020, בשיא הסגר. ביהמ"ש קבע כי "בכל ימי הסגר על פי דין, שחלו באפריל 2020, ובכל הימים שבהם חלו ההוראות וההנחיות המונעות פתיחת חנויות נעליים, פטורה הרשת מתשלום דמי שכר דירה".
עו"ד גיא פוררעו"ד גיא פורר
עו"ד גיא פורר: "כשמדובר בדירות מגורים, אפשר לזהות בפסיקה יתר התחשבות בדיירים"

קורונה, לא מילת קסם

עו"ד רונית סיטון זלקינד, שותפה במחלקת ליטיגציה במשרד מ. פירון, שייצגה את סקופ בהליך, ציינה כי "הרשת לא תידרש לשלם על ימי הסגר באפריל למעט על ימים שבהם על פי צו מדינה יכולה הייתה להשתמש בנכס". אבל ל"ממון" ו-ynet נודע כי הערעור כבר בדרך.
עו"ד אליהו עמר, המייצג את המשכירה: "פס"ד אינו 'מחזיק מים' שכן הוא גורר אחריו את המשק למדרון חלקלק. תוצאתו הרסנית למשכירים את הנכסים, והוא מטיל את מלוא נזקי הקורונה עליהם בלבד. באותה מידה יבואו שוכרים של רכבי השכרה או ליסינג ויטענו כי לא עבדו והרכב עמד בחניה ויימנעו מלשלם. ביהמ"ש המחוזי כבר קבע בעניין דומה כי נגיף הקורונה אינו מילת קסם. נערער".
משבר הקורונה יצר התנגשויות בין משכירים לשוכרים, כמו אי-תשלום דמי שכירות מצד שוכרים שאינם יכולים להשתמש בנכס בשל ההגבלות, ניסיונות של משכירים לממש ביטחונות, ביטול הסכמים ותביעות פינוי. אחת הטענות המושמעות כמעט בכל הליך משפטי בין משכיר לשוכר בתקופה זו היא שהסכם השכירות "סוכל", כלומר אי-אפשר לקיים את מטרתו.
עו"ד פורר: "כשטענת הסיכול נסמכת על סעיף 15 בחוק השכירות והשאילה, שקובע כי אם נמנע השימוש במושכר למטרת השכירות השוכר יהיה פטור מלשלם דמי שכירות, היא נדחית לרוב על ידי בתי המשפט שכן הסעיף פורש בפסיקה כמתייחס למצב שבו נמנעה הגישה למושכר המסוים ולא למניעה כללית לשימוש במושכרים מסוגו. עם זאת, יש גם הוראת סיכול כללית בהסכמים בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הקובעת כי אם התרחשו נסיבות שאי-אפשר היה לצפותן בחתימת ההסכם והן מונעות את קיומו, אי-אפשר יהיה לתבוע אכיפה של הוראותיו או פיצויים".
עו"ד פורר מוסיף כי הוראת הסיכול הכללית בחוק החוזים פורשה בפסיקה במשך השנים באופן מצומצם. כשבתי המשפט מיישמים את הוראת הסיכול הכללית בתביעות שכירות בימי הקורונה ניכרת התלבטות בשאלה אם אכן זה אירוע שאי-אפשר היה לצפות בעת ההתקשרות בהסכם השכירות ומה משמעות הדבר בנוגע לקיום הוראות ההסכם. לדבריו, "יישום הוראות הסיכול בדין משתנה בין המקרים לאור נסיבותיהם ונוסח הסכם השכירות וטרם גובשה הלכה אחידה. כך, למשל, אפשר למצוא פסיקה שעיכבה מימוש ערבויות בנקאיות על ידי משכירים עד לבירור המחלוקת, ופסיקה שדחתה בקשות כאלה".

אין הלכה אחידה

עו"ד פורר מדגיש כי לצד ניסיונות הפסיקה לגבש הלכה אחידה, יש קריאות של בתי המשפט לצדדים לנהל מו"מ בתום לב כדי להתאים את הוראות ההסכמים לנסיבות. "קריאה ברוח זו יצאה גם מהצוות הבין-משרדי לבחינת השפעות המשבר על קיום חוזים, שהוגשו לשר המשפטים ביולי 2020 על ידי עו"ד קמיניץ".
אז מהי ההמלצה לשוכר ולמשכיר שנקלעים לסכסוך במשבר? לדברי פרופ' יעד רותם, חבר סגל הפקולטה למשפטים במרכז האקדמי למשפט ולעסקים ברמת-גן, המסקנה הברורה העולה מהפסיקה ומדוח הצוות הבין-משרדי, ובצל פסיקה סותרת, היא כי מוטב לשוכר ולמשכיר לנהל מו"מ מחודש בתום לב כדי לחלק ביניהם את נזקי המשבר, שכן המגמה המובהקת המסתמנת מהפסיקה ומעבודת ההכנה הממשלתית היא מצד אחד הימנעות מכוונת של המחוקק מלהתערב, ומצד שני, כוונה לעודד את הצדדים להידבר מחדש".
לטענת פרופ' רותם, "מודל המו"מ המחודש צפוי להיתקל בקשיים. הוא מעמיד שוכרים ומשכירים במבוי סתום, שכן לכאורה לאיש מהם אין תמריץ לוותר על זכויותיו מכוח החוזה אלא דווקא להתעקש כדי לנסות לסחוט ויתורים מהצד שכנגד. המדינה אינה מסתירה את שאיפתה כי דווקא הערפל המשפטי שהיא מייצרת ידחוף במקרים רבים את השוכרים והמשכירים להתפשר מכיוון שהסיכון הטמון בפנייה לערכאות משמעותי".