דירה מוצעת למכירה בפחות ממחצית שוויה בשוק. על הנייר זו נראית כמו הזדמנות נדירה, אבל יש פרט שמשנה את כל התמונה: הרוכש מקבל את הבעלות, בעוד הבעלים הקודמים ממשיכים להתגורר בנכס כדיירים מוגנים. הוא קונה דירה היום, אך אינו יודע מתי יוכל לקבל בה חזקה.
מצבים כאלה עשויים להיווצר בהליכי הוצאה לפועל שנפתחו בשל חובות לרשויות מקומיות או לנושים אחרים, להבדיל ממימוש משכנתה. כאשר מדובר בדירת המגורים של החייב, מכירתה מחייבת התייחסות למקום מגורים סביר או לסידור חלוף לחייב ולבני משפחתו.
אילוסטרציה
(צילום: Gettyimages)
בפרקטיקה, בדרך כלל מוסכם שהחייב יישאר בדירה כדייר מוגן. הסכמה כזאת נותנת מענה מיידי לצורכי המגורים ומאפשרת לקדם את המכירה במהירות יחסית, אך הדירה נמכרת כתפוסה. דייר מוגן ניתן לפנות רק אם מתקיימות עילות מסוימות הקבועות בחוק, ולכן בפועל הוא עשוי להישאר בנכס שנים רבות.
במקרים מתאימים, שווי הבעלות בדירה תפוסה עשוי לעמוד על כ-35%–50% משווי הבעלות בדירה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ. זו אינה הנחה בחינם. הפער משקף בעיקר את אי-הוודאות בשאלה מתי הדירה תתפנה, וכן את מגבלות השימוש בנכס עד אז.
רוכש שבוחן עסקה כזאת מנסה להעריך את תקופת ההמתנה. בין היתר הוא מביא בחשבון את גיל הדייר, מצבו האישי והמשפחתי, זהותם של בעלי זכויות אפשריים נוספים והסיכוי להגיע בעתיד להסכמה על פינוי. עם זאת, ממש לא כדאי לבסס עסקה על ההנחה שהדירה תתפנה במועד מסוים. זהו תרחיש אפשרי שאינו מובטח.
שכר הדירה מכריע
הנתון שעשוי לשנות את כלכלת העסקה הוא גובה שכר הדירה. רבים מניחים שדייר מוגן משלם בהכרח סכום נמוך מאוד. אלא ששכר הדירה הנמוך המוכר לנו מדירות מוגנות ותיקות הוא במידה רבה תוצאה של תהליך היסטורי: שכר דירה שהיה ריאלי בעבר נשחק במשך עשרות שנים והתרחק ממחירי השוק.
עו"ד משה ליןצילום: איציק סנדיקבאחד המקרים שבהם ייצגתי רוכש של דירה מכינוס נכסים, המשיכו בעלי הדירה הקודמים להתגורר בה כדיירים מוגנים. טענתי כי יש לחייב אותם בשכר דירה ריאלי, משום שאין הצדקה להחיל על דיירות מוגנת שנוצרה במסגרת המכירה את השחיקה ההיסטורית שאפיינה חוזי שכירות מוגנת ישנים. בית המשפט קיבל את עמדתי וקבע כי הדיירים ישלמו שכר דירה ריאלי.
לקביעה כזאת יש שתי השלכות מבחינת הרוכש. ראשית, היא עשויה לספק הכנסה משמעותית יותר בתקופה שבה הדירה נשארת תפוסה. שנית, כאשר עלות המגורים מתקרבת לשכר הדירה המקובל בשוק, פוחת התמריץ הכלכלי להישאר בנכס, והדייר עשוי להיות נכון יותר להגיע להסכמה על פינויו. אין בכך ערובה לפינוי מהיר, אך זהו שיקול מרכזי בהערכת הכדאיות.
לפני שרוכשים דירה מכונס צריך להשיב על ארבע שאלות:
- מהו השווי האמיתי של הדירה כשהיא פנויה, ומהו שיעור ההפחתה שמגלם את הסיכון?
- מה בדיוק מעמדו של המחזיק ומי עשוי להמשיך להחזיק בדירה?
- כיצד נקבע שכר הדירה, והאם קיימת אפשרות לדרוש שכר דירה ריאלי?
- האם הרוכש מסוגל להמתין שנים בלי להזדקק לדירה למגוריו או למכירתה?
העסקה עשויה להתאים למשקיע בעל אופק ארוך שקונה בהנחה גדולה, יכול לשאת את אי-הוודאות ומעריך באופן שמרני את ההכנסה בתקופת ההחזקה. מנגד, אם הכדאיות תלויה בפינוי מהיר, אם מעמד הדייר אינו ברור או אם שכר הדירה הצפוי נמוך ואינו מפצה על ההמתנה, המחיר הנמוך עלול להתברר בדיעבד כיקר.
ברכישת דירה תפוסה מכונס נכסים, לא די לשאול כמה שווה הדירה. צריך לשאול מה שווה הזכות לקבל אותה בעתיד, לאחר תקופה שאורכה אינו ידוע. רק כאשר המחיר, שכר הדירה והסיכון מתיישבים זה עם זה, ההנחה עשויה להפוך להזדמנות.
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• עו"ד משה לין עוסק בנדל"ן וחוק הגנת הדייר
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
