בית המשפט העליון קבע אתמול סופית כי השבחה הנובעת מתוכנית תמ"א 38, במקרים בהם לא הוצא היתר בנייה מכוחה, לא תיכלל בחישוב היטל ההשבחה בעת מכירת נכס. השופטת יעל וילנר דחתה את בקשות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה של תל אביב וירושלים לקיים דיון נוסף בסוגיה.
לפני 10 חודשים דחה בית המשפט העליון את ערעורן של עיריות תל אביב וירושלים וקבע הלכה תקדימית בנוגע לחישוב היטלי השבחה במיזמי התחדשות עירונית. אתמול, כאמור, עם דחיית הבקשות לדיון נוסף, סתם בית המשפט את הגולל על ניסיונות העיריות להפוך את אותה קביעה והותיר אותה על כנה.
הריסת מבנה בתל אביב במסגרת תמ"א 38/2
(צילום: ינאי אלפסי)
בפועל, מדובר בבשורה דרמטית לבעלי דירות: בית המשפט חסם סופית את הניסיונות לגבות היטלים המבוססים על "פוטנציאל תיאורטי" של תמ"א 38. המשמעות היא חיסכון משמעותי לבעלי דירות והתבססות על שווי שוק ריאלי במקום מניפולציות של "מצב קודם".
בפסק דין שניתן ב-16 באוקטובר 2025, הכריע העליון בשאלה המורכבת – כיצד יש לחשב היטל השבחה על נכסים שערכם עלה בשל שילוב של תמ"א 38 ותוכניות משביחות אחרות, כגון תוכנית הרובעים בתל אביב או תוכנית מרחביה בירושלים.
בית המשפט קבע כי מכיוון שאישור תמ"א 38 אינו מהווה כשלעצמו אירוע מס המצדיק הטלת היטל השבחה – אלא רק הוצאת היתר בנייה מכוחה – לא ניתן לגבות בגינו היטל בעת מכירת הנכס. נקבע כי בעת חישוב היטל ההשבחה על תוכנית משביחה אחרת שחלה על הנכס, יש להפחית מערכו של הנכס לאחר אישור אותה תוכנית את ערך השוק שלו ערב אישור התוכנית האחרת, כאשר ערך זה כולל גם את "תרומתה" של תמ"א 38. בדרך זו, ההפרש המהווה את בסיס החישוב להיטל לא יכלול את עליית הערך שמקורה בתמ"א 38.
הוועדות המקומיות של תל אביב וירושלים הגישו בקשות לדיון נוסף, תוך שהן מצביעות על השלכות רוחב כלכליות משמעותיות על קופת הרשויות המקומיות, מורכבות הסוגיה וחוסר אחידות בפסיקות קודמות. עם זאת, השופטת וילנר דחתה, כאמור, את הטענות וקבעה כי בקשת העיריות אינן בגדר המקרים החריגים המצדיקים דיון נוסף.
בפסיקתה הדגישה השופטת כי פסק הדין אינו סותר הלכות קודמות, אלא מיישם אותן על נסיבות המקרה. עוד ציינה כי השלכות כלכליות וחוסר אחידות בפסיקה בעבר אינם מהווים, כשלעצמם, הצדקה לדיון נוסף כאשר מדובר בפסק דין מנומק שניתן פה אחד.
לדבריה, טענות הוועדות המקומיות בנוגע לטעויות שנפלו בפסק הדין הן טענות ערעוריות במהותן, ודיון נוסף אינו משמש כערכאת ערעור או כ"מקצה שיפורים". בעקבות החלטתה, דחה בית המשפט העליון את הבקשות וחייב את הוועדות המקומיות של תל אביב וירושלים בהוצאות משפט בסך 15 אלף שקל כל אחת.
"הצדק נעשה"
עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד עורכי הדין קמנקוביץ-זלמנוביץ, המתמחה בתכנון ובנייה ומייצג מאות תיקים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, הביע סיפוק מההכרעה אך צופה המשך התדיינויות. "אני מעורב בתוכנית הרובעים החל מהתיק הראשון של רובע 3 שהגיע לטיפולנו בתחילת 2019, ולאחר מאבק משפטי נחוש ועקבי נגד הגישה של עיריית תל אביב, אנו חשים סיפוק רב מהתוצאה, לפיה סוף-סוף הצדק נעשה, אך מצרים על עינוי הדין שגרמה ועודה גורמת העירייה לנישומים רבים".
עם זאת, הוא הבהיר כי במישור הפרקטי ייתכן שזהו אינו סוף פסוק: "עיריית תל אביב לא תוותר על מאות מיליונים של היטלי ההשבחה אותם ניסתה לגבות בהתבסס על טענות משפטיות, ועתה תנסה לבסס את טענותיה בנימוקים שמאיים. לכן צפוי עוד סבב ארוך של התדיינויות שיכלול ועדות ערר וערכאות משפטיות, והסיפור עוד רחוק מסיומו".
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, שאף הוא מלווה מאות בעלי דירות ברובעים 3 ו-4, ציין: "בית המשפט אמר את דברו בצורה ברורה, וקיבע את המבחן השמאי ושווי השוק כמבחן המרכזי לבחינת חישובי השבחה ככל שקיימים בנכסים. עיריות תל אביב וירושלים ניסו ליצור מסלול עוקף תמ"א לאורך שנים כדי לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות, אולם בית המשפט אימץ את עמדתנו השמאית, המכירה בתרומת תמ"א 38 לשווי הדירות – ודחה את גישה עיריית תל אביב לפיה יש להתעלם משווי זה, אשר הוכח על ידינו בעסקאות ובמחקרים שערכנו".
עו"ד צבי שוב, המתחמה בהיטלי השבחה, אמר כי "פסיקת בית המשפט העליון בנושא היטלי ההשבחה מהווה צעד חשוב בתיקון עיוות שמאי ומשפטי. בפועל, בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של 'מצב קודם' תיאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס".
לדבריו, "שינוי זה מפשט את הליכי השמאות, מפחית את ההתערבות המשפטית המיותרת ומייצר ודאות עבור בעלי הנכסים. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תיאורטיים, רחוקים מהערך הריאלי של הנכס שלהם".
עו"ד משה רז-כהן ממשרד עורכי הדין רז-כהן פרשקר ושות הוסיף: "זהו סוף פסוק לסאגה האינסופית שיצרה אדוות של חוסר ודאות. אבל היה ראוי שהוועדות המקומיות לא היו גוררות את השוק כולו לחוסר ודאות. מאות רבות של תיקים תקועים בוועדות הערר ממתינים להחלטה זו. וכעת כבר לא משלמים היטל השבחה על תמ"א – לא בכלל ולא לצד תוכנית משביחה אחרת. יש להביא בחשבון את השפעתה על השווי במצב הקודם לתוכנית המשביחה, וכך לנטרל את ההשבחה בגין התמ"א. האם זה הוגן? אולי. אבל לפחות יש ודאות".
