עולם הנדל"ן מורכב ומסובך. לצד האתגרים המשמעותיים שהמלחמה הציבה בפני הענף, גם בעת שגרה מדובר בתחום שכולל המון נושאים, תהליכים, בירוקרטיה וחסמים. יש הטוענים כבר שנים ארוכות, שצריך לקדם רפורמה מקיפה לשינוי דרך הפעולה, החל בשלב התכנון, דרך האישורים והתקנים וכלה בבנייה ובאכלוס. אלא שככל הנראה, רפורמה מקיפה לא תקרה בקרוב, בטח עם המציאות שנכפתה עלינו. לעומתם יש מי שסבור, שדווקא הגדרת תפקיד חדש בענף יכולה לחולל שינוי גדול.
כרמי סער, מומחה לתכנון אופטימלי ומחלץ מיזמי נדל"ן תקועים מקשיים, שפועל בענף הנדל"ן זה 40 שנה, מסביר: "אני סבור כבר שנים ארוכות שחסרה פונקציה בתהליך התכנון והביצוע של פרויקט נדל"ן; מישהו שתפקידו לקדם וללוות פרויקט במבט-על ולהוביל לתכנון עקרוני אופטימלי. זה חסר, וזה יוכל לחסוך ליזמים ולקבלנים הרבה מאוד כסף מהשלבים הכי ראשוניים של הפרויקט. אנשים לא מבינים עד כמה תכנון ראשוני נכון מונע טעויות גדולות, שבהמשך עולות המון כסף. יש מי שמבקש לחסוך בהתחלה בבעלי מקצוע או במהלכים תכנוניים, אבל משלם על כך ביוקר אחר כך. אני מכיר את זה מפרויקטים לא מעטים שחילצתי בעבר".
מהו תכנון עקרוני אופטימלי – במסגרת תהליך פיתוח יזמות נדל"ן על מגרש נתון, השלב הראשון והבסיסי להמשך פעולות ההוצאה לפועל של הפרויקט הוא התכנון העקרוני. תכנון זה נובע מכלל מרכיבי המיזם - נתוני המגרש, הוראות התב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה על האזור, שימושים אפשריים למגרש ועוד. זה השלב שבו התכנון העקרוני האופטימלי צריך לקחת את כל המרכיבים ולהגיע למיטוב התוכנית כולה.
מי יכול לעשות את זה – על-פי סער, זה חייב להיות אדם בעל ניסיון וידע נרחב בכל מרכיבי התכנון, שיהיה מעורב, לצד האדריכל, בכל התחומים, בייעוץ, תיאום ובקרת תהליך התכנון לעמידה ביעדים שהוגדרו. "כיום לא מעט מנהלי פרויקטים מתרכזים במינהלה ולא מתערבים בתכנון", מסביר סער, "לכן נדרשת תוספת של מנהל תכנון עקרוני. לחלופין, אילו מנהלי הפרויקטים היו מרחיבים את הידע והמעורבות שלהם, זה היה יכול לסייע. הבעיה נמצאת גם במודעות, כי מרבית היזמים לא מכירים את הצורך ולא מוכנים להגדיל מעט את התקציב בתחילת הדרך, מה שיגדיל להם את הרווח בהמשך".
למה אין לזה מודעות? על-פי סער, מהנדסים מוכשרים מעולם לא נמשכו לתחום זה עקב חוסר הביקוש והיעדר תקציב נוסף לשלב התכנון העקרוני, ולכן אין בנמצא מספיק כוח אדם רלוונטי. "זה צריך להתחיל באקדמיה", מסכם סער, "להוסיף מסלול מיוחד לניהול השלב העקרוני. מישהו צריך ליטול יוזמה ולהתניע תהליך כזה. כמו הרבה דברים, זה צריך להתחיל בחינוך ובהעלאת המודעות".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
