מבצע "שאגת הארי" טרם הסתיים, המדינה עוד מלקקת את פצעיה ממבצע "עם כלביא" - ואזור צפון הארץ מתמודד עם אזעקות בלתי פוסקות ועדיין סופר את הנזקים ממלחמת "חרבות ברזל". הפער מול פעולות השיקום שבוצעו באזור הדרום, משמעותי, וכל עוד הלחימה מול איראן נמשכת, והאזור ממשיך להיות מופגז, קיים חשש מנזקים גדולים נוספים.
אבל בין ההריסות ועשן הקרבות מתחיל להתגבש תהליך איטי ושקט: היזמים חוזרים, אתרי הבנייה נפתחים, הקיפאון משתחרר וענקית טכנולוגיה אחת מתכננת להקים שם את עמק הסיליקון של ישראל. בדקנו עם גורמי מקצוע בענף האם בראייה קדימה הצפון בדרך להתאוששות אמיתית.
"אין ספק שהצפון נמצא בתחילתו של שינוי עומק", אומר דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת שיכון ובינוי. "אנחנו מזהים בשטח סימנים ראשונים של התעוררות בביקושים, הן מצד משפרי דיור מקומיים והן מצד אוכלוסיות חדשות שמזהות את הפוטנציאל האזורי. בדומה למה שראינו בדרום, גם בצפון המשבר הביטחוני יצר דחייה זמנית בהחלטות, אך במקביל נוצר ביקוש כבוש שחוזר כעת לשוק באופן מדורג".
אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים ביותר הוא התחזקות עוגני התעסוקה, בין היתר באמצעות הקמת קמפוס אנבידיה בקריית טבעון בהיקף של כ־160 אלף מ"ר ולמעלה, שצפוי להעסיק כ־10,000 עובדים. יש עוד זמן, בטח בצל המלחמה, אבל לדברי מויאל, "הקמת הקמפוס צפויה לשנות מהותית את מפת התעסוקה והמגורים בצפון, ולהפוך את אזור חיפה והקריות למוקד משיכה חדש עבור אוכלוסייה חזקה ואיכותית".
דן מויאלצילום: ליאור מויאללדבריו, "מחקרים וגורמים בענף כבר מצביעים על כך שעוגן תעסוקתי בסדר גודל כזה מייצר גל ביקושים רחב, לא רק בסביבת הקמפוס, אלא ברדיוס של עשרות קילומטרים, כולל חיפה, נשר והקריות. בנוסף מדובר במנוע צמיחה אזורי רחב, שמייצר ביקוש למגורים, מסחר ושירותים, ומחזק את הכלכלה המקומית לטווח ארוך. בפועל אנחנו כבר רואים את ההשפעה בשטח. בפרויקטים שלנו באזור חיפה והקריות ניכרת עלייה ברמת ההתעניינות ובאיכות הפונים, לצד חזרה הדרגתית של רוכשים שקיבלו החלטות להמתין בתקופת אי־הוודאות".
גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, צופה התאוששות באזור: "אנחנו רואים בצפון חזרה ברורה של אנרגיה לשוק, לא רק ברמת התעניינות, אלא בפרויקטים שמתורגמים לשטח, לתכנון ולביצוע", היא אומרת. לדבריה, ההתחדשות העירונית היא מנוע מרכזי בתנופה הזו, כי היא מאפשרת לחדש שכונות ותיקות במיקומים אסטרטגיים, להחזיר איכות חיים למרכזי הערים וכמובן, להקים ממ"דים בדירות החדשות – מצרך שכבר תקופה ארוכה הכרחי בישראל.
"לתנופה הזו מצטרפת גם ההשפעה של מוקדי תעסוקה מתקדמים באזור והנגישות אליהם, ובראשם קמפוס אנבידיה", היא מוסיפה. "אלה מחזקים את האטרקטיביות של הצפון עבור משפחות ואוכלוסיות איכותיות, שמחפשות מגורים קרובים למרכזי תעסוקה, תחבורה ושירותים. אזור הצפון נמצא בעיצומה של קפיצת מדרגה, והחיבור בין התחדשות עירונית לפיתוח שכונות חדשות ולתעסוקה איכותית הוא מה שיבנה כאן את גל הצמיחה הבא".
עיר מטרופולינית במרכז הגליל
אופטימיות זו תכונה שכל יזם נדל"ן אוחז בה, אבל אי אפשר להתעלם מהחיים עצמם. חיים פייגלין, משנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מתייחס לבעיה הקשה שבה מצויים יישובי קו העימות שסובלים מהפגזות חוזרות ונשנות ומנטישה. "תושבים רבים במטולה, קריית שמונה ושלומי עזבו את היישובים עוד בתקופת המלחמה, פגשו חיים אחרים במרכז וחלק גדול מהם לא ממהר לחזור ליישובים צמודי הגדר".
פייגלין טוען, כי הצפון לא יוכל להשתקם, אם המדינה לא תקים עיר מטרופולינית ל־1.5 מיליון תושבים על כ־50 אלף דונם במרכז הגליל, המיועדת לאוכלוסייה הכללית. "זו חייבת להיות עיר מודרנית וליברלית עם צפיפות עירונית גבוהה, נגישות תחבורתית, תשתיות חדשניות ומוסדות ציבור ברמה הגבוהה ביותר, כולל מוסדות חינוך, מדע והשכלה, בריאות ורפואה, נופש, תיירות, ספורט ופנאי. זו צריכה להיות עיר שתציע שירותים, רמת חיים ואיכות חיים גבוהות יותר ממרכז הארץ, ורק כך נוכל לשקם את הצפון".
גם איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען, לא ממהר להפגין אופטימיות: "הצפון עדיין תקוע. כולנו תלויים בהחלטות ממשלה כדי שיהיו תקציבים מספיקים לפיתוח מחדש של הצפון - גם נדל"ן מסחרי, תיירות ומפעלים וגם התחדשות עירונית בתחום המגורים. לכאורה, יש הזדמנויות, אך ללא תמיכה אמיתית של הממשלה, ובעיקר משרד האוצר, הן יישארו בגדר חלום, ותושבי הצפון יישארו מול שוקת שבורה".
לטענת הנדלר, קמפוס אנבידיה עשוי להשפיע נקודתית על האזור שבו הוא צפוי להיבנות, סביב קריית טבעון, אך ההשפעה אינה צפויה לחול באופן גורף על כל אזור הצפון. "הצפון זקוק לתוכנית מקיפה וארוכת טווח שתכלול השקעה ממשלתית משמעותית, עידוד יזמות פרטית ויצירת תשתיות שיאפשרו לאזור לשגשג מחדש", הוא מדגיש.
"המלחמה הותירה צלקת", מודה אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי, "אבל אנחנו רואים בצפון את אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים של שוק הנדל"ן בשנים הקרובות, ופועלים שם בפרויקטים יזמיים ובמסגרת התחדשות עירונית, בעיקר בחיפה, נהריה והקריות. המצב המלחמתי מחדד עד כמה האזור חיוני למדינה ועד כמה הפוטנציאל שלו גדול".
אלי גבאיצילום: יח"צעוד לפני מלחמת איראן השנייה זיהו בחברה התעוררות זהירה בביקושים, בעיקר מצד תושבים חוזרים ומשפרי דיור, וגבאי מעריך ששילוב של מהלכי שיקום ופיתוח, השקעה בתשתיות והגעה של מוקדי תעסוקה עתירי כוח (כאמור אנבידיה) יכול ליצור אפקט רחב על כל הצפון, בדומה לדרום.
"יש כיום שילוב ייחודי של הזדמנויות"
לדברי עופר זרף, יו"ר דירקטוריון חברת יסודות איתנים, גם אם רואים ניצנים ראשונים של שינוי בצפון, מדובר רק בחלק מתהליך ארוך טווח. "המלחמה יצרה עצירה כמעט מוחלטת בפעילות אתרי הבנייה, עובדים גויסו ורוכשים דחו החלטות. לכן ההתאוששות היא הדרגתית. לצד זאת, יש כיום שילוב ייחודי של הזדמנויות: מחירי דיור נמוכים יחסית, הטבות מס ותשתיות חדשות שמתחילות לקרום עור וגידים".
עופר זרףצילום: אולפני חובבזרף מוסיף, כי "בשלומי ובגליל המערבי אנחנו מזהים עניין מחודש מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור, שמבינים כי הפערים מול המרכז עדיין גדולים. עם זאת, כדי שהצפון באמת יעלה, נדרש גיבוי ממשלתי רחב בתשתיות תחבורה, בביטחון ובתמריצים ליזמים ולרוכשים. רק שילוב כזה יהפוך את ההתעוררות למגמה".
"במשך שנים הרשויות בפריפריה סבלו מהזנחה, ויזמי התחדשות עירונית הדירו את רגליהם מפאת חוסר כדאיות כלכלית", אומרת אורטל הרוש, מנהלת שיווק ומכירות בקבוצת שובל. "צריך להקים ועדת תכנון שתהיה כפופה לפרויקטור השיקום של הצפון ולהסיר חסמים תכנוניים. אבל דווקא מהסיבה שהמלחמה חידדה את הצורך במרחבים מוגנים, ראינו התעוררות באתרי המכירות בצפון. אנשים מחפשים דירות עם ממ"ד".
נוי דותן, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, מדגישה כי הפעילות בצפון הארץ טרם חזרה למלואה. "לפני תחילת המבצע הנוכחי ראינו סימנים ראשונים של התעוררות בשוק הנדל"ן, אבל צריך לזכור שחלק מהתושבים עדיין לא שבו לבתיהם, תחושת חוסר הביטחון ממשיכה להשפיע על קבלת החלטות והביקושים מתייצבים בהדרגה בלבד. השוק כולו פועל כיום מתוך זהירות ומתוך צורך בבניית אמון מחודשת".
נוי דותןצילום: שירן כרמלעם זאת, היא מודה כי ההזדמנויות להשקעה בצפון, בפרט באזור חיפה והקריות, משמעותיות כיום יותר מאי פעם: "מיזמי התחדשות עירונית מתקדמים, מבנים ותיקים וכאלה שנפגעו עוברים חידוש. אני מאמינה שקמפוס אנבידיה ייצור ביקושים חדשים למגורים בסמוך, במיוחד בשכירות או רכישת דירות עבור העובדים. הפרויקטים הקיימים שעוברים התחדשות עירונית צפויים לעבור השבחה", אומרת דותן.
"מפרט שמקובל בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב"
אם שואלים את עידו גרינבלום, ראש המועצה המקומית קריית טבעון, ההשבחה העתידית בטוחה: "החזון שלנו הוא ליצור את עמק הסיליקון הירוק של הצפון. הקמת הקמפוס היא רק ההתחלה, ונפעל עם הרשויות השכנות כדי להביא בשורה אזורית אמיתית – חלוקת היצע הדיור בין היישובים במיקומים ובעצימות נכונים, חיזוק מרחבים ציבוריים ושירותים קהילתיים ושיפור נגישות ליישובים הסמוכים".
גם שרה אילין, סמנכ"לית השיווק בחברת שרביב הבונה את פרויקט גבעת אלונים בקריית אתא, מתייחסת לקמפוס העתידי של ענקית השבבים, וטוענת שעוד תהיה להקמתו השפעה על מוקדי תעשיית ההייטק והביטחון באזור חיפה. "זיהינו לפני שנים את העדפות המגורים של ההייטקיסטים, וכחלק מהפרויקט שאנחנו בונים בימים אלה, תכננו מגדלים שאינם דומים למה שהיה מקובל בעבר בקריות, עם מפרט שמקובל בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב".
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מספר שעוד לפני תחילת מבצע "שאגת הארי", בחודשים שלאחר סיום מבצע "עם כלביא", נרשמה עלייה בביקושים בפרויקטים של החברה בחיפה. "רק בחודשיים האחרונים נרשמו 16 עסקאות למכירת פנטהאוזים ודירות 5 חדרים בפרויקטים ברמת הנשיא ובמורדות לינקולן בעיר בהיקף של מעל 56 מיליון שקל".
עו"ד ראם רצוןצילום: יח"צעו"ד ראם רצון, מנכ"ל קבוצת אב־גד, מספק דוגמה להתעוררות בביקושים בנוף הגליל: "בנוף הגליל מתוכננים מיזמי תחבורה מתקדמים כמו הרכבת הקלה, לצד ריכוז מוסדות ממשלתיים ותנופה של התחדשות עירונית – כל אלה מייצרים הזדמנות לרוכשים ומשפרי דיור. אנחנו סבורים שמהלכים אסטרטגיים כמו קמפוס אנבידיה דווקא יקרינו על כל אזור הגליל המערבי וייצרו אופק לתעסוקה איכותית".
גם דורון אבקסיס, מנכ"ל קבוצת בראל, סבור, שככל שהלחימה תסתיים, כך תתאפשר חזרה הדרגתית של המשפחות הצפוניות לאזור, אבל עוד לפני תחילת המבצע הנוכחי הוא זיהה תנועת ביקושים מחודשת. "ההתעוררות הזו מורגשת בפועל בפרויקטים בשטח, בין היתר בנוף הגליל המתחדשת ובאזור הקריות".
"חלון הזדמנויות נדיר לתכנון מרחבי מתקדם"
אסף סימון, מנכ"ל BST ייזום, מציין שהסבבים האחרונים הוכיחו עד כמה חיזוק אזור צפון הארץ הוא מהלך אסטרטגי משמעותי, וגם הוא מעריך שקמפוס אנבידיה אינו אירוע נקודתי. "התהליך הזה פותח חלון הזדמנויות נדיר לתכנון מרחבי מתקדם", הוא אומר.
אסף סימוןצילום: אירנה קוסטינסקיאוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים, מחזק את הדברים. "שיעור התחלות הבנייה במחוז צפון ירד לכ־13% ושיעור העסקאות לרכישת דירות חדשות נותר על כ־10% מכלל השוק, אבל לפני הסבב הנוכחי ראינו חזרה הדרגתית של התושבים לצפון. הציפייה היא שאת הפריחה שראינו בדרום מאז תחילת המלחמה נראה בצפון אחרי הלחימה".
יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת רובי קפיטל, שחתמה לאחרונה יחד עם שלמה ביטוח על עסקת מימון בהיקף של כ־91.5 מיליון שקל לליווי פרויקט מגורים חדש בקריית שמונה של חברת קראו א.ג.א, מסביר כי העסקה משקפת את האסטרטגיה של החברה להרחיב את פעילותה באזורים פריפריאליים שבהם קיים פוטנציאל ממשי לצמיחה ולהתחדשות. לדבריו, קריית שמונה נמצאת בלב המאמץ הלאומי לחיזוק הצפון, ולכן יש חשיבות בהעמדת פתרונות מימון שיאפשרו ליזמים לקדם פרויקטים שיחזקו את העיר ויגדילו את היצע הדיור.
"סיום הלחימה צפוי להביא עמו השקעות מדינה משמעותיות היקפים של מיליארד שקלים, בעיקר בשיקום תשתיות וחידוש שכונות מגורים, מה שמייצר תשתית לצמיחה מחודשת", מסכם רוני כהן, מנכ"ל ושותף בחברת אלדר שיווק נדל"ן.
אסור לנו לאבד את הצפון: זה רגע ההכרעה הלאומי
מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן
הכותרת אינה סיסמה. זו מציאות מתהווה. במשך שנים נשענה מדיניות הפיתוח הלאומית בעיקר על אזורי הביקוש במרכז. הפערים העמיקו, ההשקעות זרמו למוקדים מצומצמים, והצפון מצא עצמו נאבק על מקומו הדמוגרפי והכלכלי. צעירים עזבו, קצב הצמיחה נבלם, והמרחב האסטרטגי הזה הלך ונשחק.
אם לא נפעל עכשיו באופן יזום, ממוקד ומתואם, הצפון ימשיך להצטמצם. וזה מחיר שמדינת ישראל אינה יכולה להרשות לעצמה, ביטחונית, כלכלית וחברתית. הצפון אינו שוליים גאוגרפיים. הוא מרחב חיים אסטרטגי. הוא קו עימות, הוא חקלאות, הוא תעשייה, הוא אקדמיה, והוא גם בית למאות אלפי אזרחים שמגיע להם עתיד של יציבות וצמיחה.
בימים אלה אנחנו מקדמים החלטת ממשלה אסטרטגית שמוביל משרד ראש הממשלה, לחיזוק ערי הליבה בצפון, כחלק ממהלך לאומי רחב לשיקום ולצמיחה אזורית. המשרד יופקד על הוצאת ההחלטה מן הכוח אל הפועל בשטח. ערי הליבה הן מנועי צמיחה אזוריים, וכאשר קריית שמונה, צפת או טבריה מתחזקות, המרחב שסביבן כולו מתחזק יחד איתן.
המדינה כבר הוכיחה שהיא יודעת לעשות זאת. בעשור האחרון ההשקעה הממשלתית הממוקדת בדרום יצרה שינוי עומק. שדרות, נתיבות ואופקים הפכו למוקדי ביקוש. שילוב של שיווקי קרקע בהיקפים גדולים, תשתיות, מוסדות ציבור ותעסוקה יצר תנופה אמיתית. המודל הזה אינו תיאוריה. הוא הצלחה מוכחת. וכעת הזמן ליישם אותו בצפון.
כחלק מהתהליך, בחודשים האחרונים הנהלת המשרד מגיעה לשטח. אנחנו נפגשים עם ראשי רשויות, מסיירים בשכונות, בוחנים חסמים וממפים צרכים מדויקים של כל עיר, במטרה לייצר התאמה ממוקדת לכל רשות. לכל עיר נבנית חליפה מותאמת, תכנון ייעודי שמבוסס על הנתונים, על הפוטנציאל ועל האתגרים המקומיים.
יהודה מורגנשטרןצילום: ציון אוחנה, לע"מאבל צריך לומר ביושר: זה לא יכול להיות מהלך של משרד אחד בלבד. חיזוק הצפון מחייב שיתוף פעולה ממשלתי רחב ומחויבות מלאה של הרשויות המקומיות. בלי תיאום והירתמות משותפת - לא תהיה פריצת דרך.
מהזווית הנדל"נית, המשמעות חדה. כאשר המדינה מגדילה היצע באופן שיטתי בצפון, מאיצה תכנון ומשקיעה מיליארדים בתשתיות, היא משנה את מאזן הכוחות הארצי; היא מפחיתה לחץ במרכז, מרחיבה אפשרויות בחירה למשפחות צעירות, ומייצרת שוק יציב ובריא יותר.
הצפון אינו יעד לשיקום זמני. הוא יעד להשקעה מתמשכת. זהו רגע של הכרעה. או שנוביל מהלך עומק אזורי עכשיו או שנשלם מחיר מצטבר בשנים הבאות. אנחנו לוקחים אחריות, מובילים את המהלך ומחויבים לראות תוצאות בשטח, שיווקים, בנייה, אכלוס וצמיחה. אסור לנו לאבד את הצפון. ואנחנו לא נאבד אותו.
המים הם התנאי לצמיחת הצפון
סמנכ"ל הפיתוח חברת מקורות, אייל בן דוד
מנקודת מבטה של חברת מקורות, השאלה אם הצפון יוכל לצמוח אינה מתחילה בנדל"ן, אלא במים. ללא תשתיות מים אמינות, בהיקף מספק וביתירות גבוהה, לא ייתכן פיתוח עירוני, לא ניתן לאכלס שכונות חדשות ולא ניתן לקלוט אוכלוסייה חדשה – גם אם קיימים תקציבים, קרקע מתוכננת ורצון של יזמים ותושבים. זהו תנאי בסיסי לצמיחה אזורית, ובשנתיים האחרונות הוא הפך לקריטי במיוחד בצפון.
מיעוט המשקעים שנרשם בצפון בשנתיים האחרונות חידד את מגבלות ההישענות על מקורות מים טבעיים, והבהיר כי תכנון עירוני מודרני אינו יכול להתבסס עוד על משקעים ומעיינות כעוגן בלעדי. בהתאם לכך, מקורות מקדמת מהלך רחב היקף לחיזוק המערכת הארצית בצפון ולהסרת חסמי מים שהגבילו לאורך שנים פיתוח, התחדשות וקליטה דמוגרפית.
לכן מנקודת מבטה של מקורות, הצפון יוכל לעלות רק אם תשתיות המים יקדימו את הפיתוח. ההשקעות המתבצעות כיום נועדו להבטיח שכאשר הבנייה והקליטה הדמוגרפית יואצו, המים לא יהיו צוואר בקבוק – אלא תנאי מאפשר לצמיחה.
