תוכניות הן שום דבר, תכנון זה הכול - Plans are" nothing, planning is "everything - כך אמר דווייט ד. אייזנהאואר, נשיאה ה־34 של ארצות הברית, עוד לפני שהפך לנשיא. אומנם דבריו התייחסו לשדה הקרב ונאמרו בתקופת מלחמת העולם השנייה, אבל המסר נכון כמעט לכל תחום בחיים, בטח לענף הנדל"ן ובטח ובטח לנדל"ן בישראל.
תוכניות יכולות להיות טובות או לא, הן יכולות להשפיע באופן כזה או אחר, אבל הן יכולות גם להתפתח לכיוונים לא צפויים, ולהוביל לתוצאות אחרות ממה שרצה המתכנן. בו בזמן תכנון הוא מהלך שמביט קדימה, על המפה כולה, על הנגזרות של כל אפשרות, ומגבש מסלול ומטרות ארוכות טווח. למטרה אפשר להגיע בכמה דרכים שונות, אבל צריך לקבוע אותה מראש כדי לשרטט את הכיוון.
אם ענף הנדל"ן בישראל היה מתנהל ברמת התכנון ולא ברמת התוכניות, היינו היום במצב אחר - כלומר: אם המדינה הייתה משווקת קרקע איפה שצריך ולא איפה שאפשר; אם ההחלטה לשווק דירות למכירה או להשכרה הייתה מגיעה מתוכנית ארוכת טווח; אם היו מביאים בחשבון מראש את הביקוש למגורים, אבל גם את הייעודים האחרים, כמו מסחר ותעסוקה; אם תוכנית הדיור המרכזית של הממשלה הייתה מכוונת מלכתחילה לסייע למי שבאמת צריך ולא רק לברי מזל - כל אלה הם חלק מתכנון ארוך טווח. אלא שכאן, בישראל, טובים רק בתוכניות.
ענני סערה באופק
אחד היתרונות הגדולים בתכנון הוא היכולת להתאים את התוכניות למצבים שונים ולערוך התאמות בזמן אמת, שאולי ישנו את הדרך, אבל יאפשרו להגיע בסוף לאותה מטרה. המלחמה המתארכת על שלל נגזרותיה מביאה את ענף הנדל"ן היום לצומת דרכים משמעותי, כאשר לאף אחד אין מושג לא רק לאן הוא יפנה, אלא גם מהי הדרך הנכונה. בחודשים האחרונים החלו מצטברים לא מעט סימני אזהרה, שמעידים ש־2025 עומדת להיות שנה לא פשוטה.
ענני הסערה הללו, שמתחילים להתגבש, מגיעים מכמה חזיתות - המיסים שעלו והריבית הגבוהה מקשים על משקי הבית והעסקים הקטנים להתמודד עם המציאות היומיומית, בטח למי שהיה (ועדיין) חודשים ארוכים במילואים; היקפי העסקאות בתחום המגורים עוד לא התאוששו מאז פרוץ המלחמה, והנתונים ממשיכים להיות נמוכים; העלייה המשמעותית במכירת הדירות בדצמבר התמקדה בעיקר בדירות חדשות ולא בישרה על התאוששות, אלא על הקדמת רכישות כדי להימנע מעליית המע"מ; כדי למשוך את הרוכשים למשרדי המכירות יצאו הקבלנים ב־2024 במבצעי מימון אגרסיביים שהובילו גם הם להעלאת מספר העסקאות, אבל גם להכבדה על מימון החברות ולירידה ברווחיות.
בנק ישראל התייחס לנושא בדו"ח האחרון שפרסם על המחצית השנייה של 2024, ומדובר בנורת אזהרה. באותו דו"ח התייחס הבנק המרכזי אף להיקפי המשכנתאות, הלוואות ההשלמה וההלוואות בסיכון של הרוכשים, וגם שם מדובר בנתונים שאינם מבשרים טובות. נוסיף לתבשיל הזה חוסר ודאות בשווקים, ריבית שלא ברור אם תרד בקרוב, ושתיקה של בנק ישראל בכל הקשור למבצעי המימון הקיצוניים המאפשרים כיום למשקי בית להתחייב על רכישת דירות במיליונים בלי לשים כמעט הון עצמי, ומבלי לדעת מה יהיו התנאים בשוק ותנאי המשכנתה ביום שבו יצטרכו לשלם על הדירה – ונקבל שמיים שמתקדרים מיום ליום. ושוב, הרבה תוכניות ואפס תכנון.
אגב, לפתור את החשש בקלישאות הרגילות, ולפיהן הביקוש קשיח, יש מחסור חמור בדירות ומחירי הדירות בישראל תמיד עולים, זהו חוסר אחריות. המצב הפעם מורכב הרבה יותר.
דיור בהישג יד
ואם בתוכניות עסקינן, זה הזמן לדבר גם על "דירה בהנחה" (מחיר מטרה, מחיר למשתכן, דירה במחיר מופחת), תוכנית הדגל של המדינה לדירות מוזלות לזכאים, והרי לכם עוד דוגמה נהדרת לתוכנית בלי תכנון. עד היום עלתה התוכנית הזו למדינה כמעט 30 מיליארד שקל באובדן הכנסות, שנובע מסבסוד הקרקע וגם ממענקים. הרבה מאוד כסף. האם היא השיגה את מטרתה? נראה שלא. אבל הבעיה האמיתית היא שאפילו לא ברור מה הייתה מטרתה מלכתחילה. גם התוכנית הזו מצויה היום בצומת דרכים, ובמשרדי הממשלה שוקלים מה יעלה בגורלה.
יש צורך לחדש אותה בתקציב ולקבל החלטות, ונראה שכל אחד מושך לכיוון שלו. יש מי שרוצה להיפטר ממנה, אחרים רוצים שתישאר, לא כי היא מושלמת, אלא בעיקר כי אין משהו אחר. הייתי אומר שזו הזדמנות פז עבור הממשלה לעשות תיקון היסטורי ולקבוע קריטריונים אמיתיים ונכונים לתוכנית ולהפוך אותה לרלוונטית, יעילה וכזו שבאמת תסייע למי שזקוק לה. אבל אני חושש שזה יהיה ממש נאיבי. גם הפעם זו לא התוכנית, זה התכנון ארוך הטווח שחסר.
ובכל זאת, כדי לא לסיים בנימה שלילית ולשקוע בדיכאון, צריך להישיר מבט אל המציאות והאתגרים, להפשיל שרוולים ולפעול. זה נכון לכל הגורמים. הממשלה נדרשת לקבל החלטות ולהתחיל לתכנן, אבל באמת. אי אפשר להמשיך להתעלם מענף הנדל"ן. היזמים, הקבלנים, הבנקים, גופי המימון, הרוכשים, כולם צריכים להיות מודעים למצב. לקבל החלטות נכונות, לתכנן מהלכים באחריות.
שיחה שהייתה לי לאחרונה עם בכיר במוסדות התכנון, גם חשפה בפניי נקודת אור; ישנן יוזמות נקודתיות של דיור בר־השגה, שתופסות יותר ויותר מקום בתוכניות שמאושרות. מדובר ברצון שמגיע גם מכיוונן של חלק מהרשויות המקומיות, ויש בו היתכנות כלכלית. זה כיוון נכון ומשמעותי, וצריך לדאוג שיהיה ממנו יותר, עם קריטריונים נכונים ובפריסה משמעותית. לזה קוראים תכנון.
פורסם לראשונה: 06:00, 28.02.25
