בחודש מאי הקרוב יציינו בענף ההתחדשות העירונית 20 שנה למכרז הראשון שבו נבחרו יזמים לבצע פרויקט פינוי בינוי על ידי בעלי הדירות. אם בעבר עצם הרעיון שבעלי דירות יתאגדו ויזמו מהלך של מכרז היה חדשני, הרי שהיום מדובר במהלך שהוא כמעט מובן מאליו.
ב-20 השנים שחלפו מאז 2006, תחום ההתחדשות העירונית עבר מהפך הדרגתי: המחסור בקרקעות זמינות במרכז הארץ, לצד מדיניות ממשלתית לאורך השנים לשווק קרקעות בעיקר במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות (מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה), דחפו עוד ועוד יזמים לשוק ההתחדשות העירונית - והפכו מיזמי פינוי בינוי לאפיק מרכזי בפיתוח עירוני. רק במחוז תל אביב, למשל, יותר ממחצית הדירות נבנות במסגרת התחדשות עירונית, ולא על קרקעות פנויות.
במקביל, מעמדם של בעלי הדירות התחזק משמעותית. אם בעבר הם היו צד פסיבי בתהליך, הרי שכיום הם נתפסים כבעלי הקרקע בפועל, כאלה שמובילים את התהליך, קובעים את הכללים ובוחרים מי ילווה אותם. ואכן, כיום בכל פרויקט בעלי הדירות מלווים במעטפת שלמה של יועצים מטעמם: עורך דין, יועץ הנדסי, שמאי, יועץ ביטוח ויועץ מיסוי. בענף מסבירים כי ככל שהדיירים מתאגדים מהר יותר, כך הפרויקטים יוצאים לדרך מהר יותר, תוך מתן ביטוי לאינטרסים שלהם.
"באותה התקופה לא ידעתי שזה יהיה רגע מכונן בענף, אבל כיום ברוב הפרויקטים של התחדשות עירונית היזם ייבחר אך ורק באמצעות מכרז", מספר ל-ynet עו"ד יריב בר דיין, שערך את מכרז היזמים הראשון וייצג בעלי הדירות. מדובר בפרויקט גרין פארק בשכונת נווה שרת בתל אביב, במסגרתו נהרסו 154 דירות ב-10 בניינים לטובת 447 יחידות דיור חדות ב-6 מגדלים.
"המחשבה שבעלי הדירות ייקחו את גורלם בידם, יהיו מיוצגים על ידי בעלי מקצוע שמייצגים אך ורק אותם ויזמו מהלך של מכרז בו יבחר יזם היה ראשוני ואפילו מהפכני"
במכרז זכו 3 חברות - אלקטרה, אס.ג'י.אס ואריה פרשקובסקי, כאשר לימים את חלקה של חברת פרשקובסקי רכשה חברת מטרופוליס. כיום הפרויקט כבר מאוכלס ונחשב לאחד הפרויקטים הבולטים והמשמעותיים בתחום הפינוי בינוי בישראל. "המחשבה שבעלי הדירות ייקחו את גורלם בידם, יהיו מיוצגים על ידי בעלי מקצוע שמייצגים אך ורק אותם ויזמו מהלך של מכרז בו יבחר יזם היה ראשוני ואפילו מהפכני", מודה עו"ד בר דיין.
מהפכה שקטה
כדי להבין את עוצמת השינוי, צריך לחזור שני עשורים אחורה. תחום הפינוי בינוי היה אז בחיתוליו, יזמים היו מגיעים לבניינים, מחתימים בעלי דירות על הסכמים, ולעיתים אף ממנים עבורם את עורכי הדין שייצגו אותם, לכאורה. לבעלי הדירות כמעט שלא הייתה יכולת אמיתית לבחור את היזם, להשיא זכויות או להתמקח.
עו"ד יריב בר דייןצילום: רז רוגובסקי"הייחודיות של הפרויקט הזה, שהחל כמתחם ג' במתחם בית אל בנווה שרת, הייתה שנציגות בעלי הדירות - ובשלב הבא כל הדיירים - ראתה איתנו עין בעין את האפשרות לקדם את ההליך באופן אחר", מספר עו"ד בר דיין. "הצוות המקצועי של בעלי הדירות הגיש התנגדות לתב"ע (תוכנית בניין עיר) שקודמה בזמנו על ידי עיריית תל אביב ומשרד הבינוי והשיכון, ולאחר שהתקבלה ההתנגדות ונוספו זכויות בנייה משמעותיות למתחם באופן שאפשר ודאות מלאה להצלחתו, פורסם המכרז לבחירת היזם".
לדבריו, "בעלי הדירות קיבלו את הנחת היסוד שהם לא מפונים ולא דיירים - הם בעלי הדירות ובעלי הקרקע והם שותפים מלאים לפרויקט וצריכים לקחת את הכוח לידיים שלהם. המכרז שנערך היה ביטוי לכוח של בעלי הדירות. היכולת שלהם לקחת את הגורל לידיהם, לייצר תחרות ולהשיג תנאים טובים יותר מושגת בעיקר באמצעות הליך המכרז".
כיום, כאמור, אין כמעט בחירה של יזם בהתחדשות עירונית שלא עוברת דרך הליך תחרותי. עם זאת, עו"ד בר דיין מדגיש כי לא כל הליך שמכונה "מכרז" אכן מממש את הפוטנציאל: "במקומות שבהם כל בעלי הדירות שותפים אמיתיים לתהליך, התוצאות טובות יותר. כשזה נעשה מעל הראש שלהם, זה כבר סיפור אחר".
אז מה צריך לדעת כדי לערוך מכרז יזמים? ראשית יש להתארגן מוקדם ככל האפשר ולפעול בקבוצה. "אחדות היא כוח אמיתי בתהליך", אומר בר דיין. "לאחר מכן יש לבחור עורך דין וצוות יועצים שמייצגים את בעלי הדירות בלבד, עוד לפני פנייה ליזמים. חשוב לדרוש הליך תחרותי (מכרז) ושקוף לבחירת היזם ולבדוק היתכנות תכנונית מול הרשות המקומית לפני שמתקדמים".
תפקיד מהותי
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת SK שמאות המלווה בעלי דירות בכ-250 מיזמי פינוי בינוי ברחבי הארץ, אומר כי אחד השינויים המשמעותיים בתחום בשנים האחרונות הוא ההבנה ששמאי בעלי הדירות צריך להיות חלק מהתהליך כבר מהשלב הראשון, עוד לפני היציאה למכרז היזמים.
"שמאי בעלי דירות הוא היועץ הכלכלי של הפרויקט, ולכן הוא חייב להיות שם מוקדם ככל האפשר", הוא מסביר. "כשהשמאי נכנס רק אחרי שההצעות כבר על השולחן, הרבה פעמים זה מאוחר מדי, שכן ההצעות הוצעו על בסיס מסמכי מכרז שלא פעם לא התקדמו בכל האלמנטים של העולם הכלכלי/שמאי".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיכהן מדגיש כי תפקיד השמאי אינו טכני בלבד, אלא מהותי. "הוא בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט מנקודת המבט של בעלי הדירות, מכין דוח אפס, קובע מהן התמורות הראויות ולא רק המקסימליות על הנייר, ומוודא שההצעות של היזמים הן ריאליות וניתנות לביצוע. הבדל בין הצעה שנראית טובה להצעה שבאמת אפשר לממש יכול להגיע למאות אלפי שקלים לדירה", הוא מדגיש.
בהקשר של מכרזים, כהן טוען כי השמאי הופך לשחקן מפתח. "הוא מגדיר מראש את גבולות הגזרה הכלכליים, מסנן הצעות לא ריאליות ומאפשר לבעלי הדירות להיכנס לתהליך כשהם מבינים בדיוק מה מגיע להם ואף נעזרים בניתוח השמאי ככלי נוסף בשיקולים לבחירת היזם", הוא מציין. כך, לדבריו, המכרז הופך מכלי תחרותי בלבד לכלי מושכל שמבוסס על נתונים ולא על הבטחות.
גם היזמים נדרשים להתאים את עצמם למציאות הזו. "היום הם מתמודדים מול בעלי דירות שמגיעים מוכנים עם דוח כלכלי מסודר", מוסיף כהן. "זה אומר שאי אפשר לזרוק מספרים, צריך להגיש הצעה מבוססת, שקופה וריאלית. מי שלא עושה את זה, פשוט לא נשאר במשחק. בשורה התחתונה, שילוב שמאי כבר בשלב הכנת המכרז לא רק מגן על בעלי הדירות אלא גם מעלה את רמת השוק. זה מייצר תיאום ציפיות, מקצר תהליכים ומגדיל את הסיכוי שהפרויקט יושלם בהצלחה".
משבר מתמשך
המשבר המתמשך בתחום הנדל"ן למגורים לא פסח על פרויקטים של פינוי בינוי, ובחלק מהפרויקטים קיימים עיכובים בביצוע בשל חוסר כדאיות כלכלית. "כמו כל ענף הנדל"ן, גם ההתחדשות העירונית חווה כיום טלטלה. אבל התחום, שבשנים האחרונות היווה מנוע צמיחה משמעותי בענף, כאן כדי להישאר שנים קדימה", אומר בר דיין.
לדבריו, "גם אם יש האטה, הביקוש קיים, המנגנונים משתכללים, הקרקע באזורי הביקוש מוגבלת והיכולת לייצר ערך לבעלי הדירות ברורה. לכן, כשהשוק יתאושש, תחום ההתחדשות העירונית יהיה בין הראשונים לחזור לשוב ולצמוח".
קובי אופק, יו"ר ובעלי חברת אופק החזקות, מסביר כי "אמנם במהלך 20 השנים האחרונות מכרזי יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי הפכו לכלי מרכזי בהתחדשות עירונית, אך מנקודת מבט יזמית השאלה המרכזית אינה רק איך זוכים במכרז אלא איך בונים הצעה שניתן גם לממש בפועל, לאורך שנים של תהליך מורכב".
קובי אופקצילום: איתמר סיידא"כיזם, הגישה למכרז מתחילה קודם כל באחריות", ממשיך אופק. "המשמעות היא להגיש הצעה שמבוססת על בדיקות תכנוניות אמיתיות, היכרות עם מדיניות הרשויות והבנה עמוקה של היתכנות הפרויקט. הצעה נכונה אינה בהכרח הגבוהה ביותר, אלא זו שמצליחה לאזן בין תמורה ראויה לדיירים לבין יכולת ביצוע אמינה וברורה".
לדבריו, "חשוב להביא לבעלי הדירות ודאות תכנונית, ודאות כלכלית ובעיקר ודאות ביצועית. לכן, אנו שמים דגש על תכנון מדויק כבר בשלב המכרז, על בניית לוחות זמנים ריאליים ועל יצירת מעטפת שמאפשרת לנו לשלוט בכל שלבי הפרויקט, מהתכנון ועד המסירה".
"פרויקט פינוי בינוי הוא לא רק עסקה אלא שותפות ארוכת טווח, ולכן חשוב שהדיירים יבינו לא רק מה הם מקבלים, אלא גם מי עומד מאחורי ההתחייבויות"
"פרויקט פינוי בינוי הוא לא רק עסקה אלא שותפות ארוכת טווח, ולכן חשוב שהדיירים יבינו לא רק מה הם מקבלים, אלא גם מי עומד מאחורי ההתחייבויות. הניסיון מלמד כי מכרז מוצלח הוא כזה שבו היזם מביא לא רק הצעה אטרקטיבית, אלא גם יציבות, ניסיון ויכולת מוכחת", מציין אופק.
תהליך אישי
לצד התבססות שיטת המכרזים, יש גם קולות בענף שמבקשים להזכיר את מה שהיה כאן בתחילת הדרך. אשר אלון, מנכ"ל קבוצת אשלי לירן בבעלותו ובבעלות רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, הוא מחלוצי הפינוי בינוי בישראל ומציג זווית מעט שונה על ההתפתחות. "בעבר התהליך היה אישי וישיר הרבה יותר. היינו מכירים כמעט כל דייר ודייר", הוא מספר. "היו ישיבות עם הנציגות, אבל גם אסיפות רחבות, מפגשים חוזרים, היכרות עם המשפחות. הדיירים הכירו אותנו ואנחנו הכרנו אותם".
לדבריו, שיטת המכרזים דווקא שינתה את הדינמיקה הזו. "היום היזם פוגש בעיקר את הנציגות, והמפגש עם כלל הדיירים קורה רק בסוף, באסיפה שבה מצביעים. אין את הקשר הישיר שהיה פעם, והדיירים לא תמיד מרגישים חלק אמיתי מהתהליך. לכן לדעתי נכון יותר שהנציגים יחד עם הדיירים יבחרו את היזם במכרז ראשוני, ורק לאחר מכן ימונה עורך דין מטעמם שינהל עבורם את חתימת ההסכם מול היזם ומול היועצים הנוספים ויבטיח את הזכויות שלהם".
אשר אלוןצילום: איתמר סיידאאלון מצביע בעדינות על מורכבות נוספת שנכנסה לתהליך עם השנים. לדבריו, כאשר התהליך מנוהל בעיקר דרך גורמים מקצועיים, עלולים להיווצר מצבים של אינטרסים שונים כגון "תן לי ואתן לך" בין בעלי המקצוע, ולעיתים גם תחושה אצל חלק מהדיירים שההחלטות מתקבלות הרחק מהם. "בסוף, כשלא כל בעלי הדירות מעורבים באופן ישיר, יש מי שמרגיש פחות מחובר לתהליך ופחות שותף לבחירות שנעשות", הוא טוען.
"אין תחליף לאמון שנבנה דרך קשר אישי. מעבר לחוזים ולערבויות, הדיירים רוצים להרגיש שהם מכירים את מי שעומד מולם. כשהאמון הזה קיים, זה הבסיס הכי חזק להצלחת הפרויקט", הוא מסכם.
