"למרות התחושה הרווחת של קיפאון בשוק הדיור, בפועל הנתונים מלמדים על מציאות מורכבת הרבה יותר", כך טוען אוהד דנוס, שמאי מקרקעין ומומחה נדל"ן, מי שכהן בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "מצד אחד היקף העסקאות ירד משמעותית לעומת שנות השיא, אך מצד שני המחירים אינם יורדים משמעותית ואף ממשיכים לעלות בחלק מהאזורים. התופעה בולטת בפרט בתקופה הנוכחית, שבה המשק מתמודד עם אי־ודאות ביטחונית וכלכלית, אך שוק הדיור עדיין מפגין עמידות מפתיעה. כך למשל במרץ האחרון, חודש שהתנהל על רקע מלחמה ומתיחות ביטחונית – בוצעו בישראל כ־6,600 עסקאות נדל”ן. המספר ממחיש עד כמה הביקוש הבסיסי לדיור קיים גם בתקופות מורכבות. אומנם מדובר ברמה נמוכה יותר ביחס לשנים חזקות במיוחד, אך עבור חודש מלחמה, היקף העסקאות מפתיע למדי ומעיד כי השוק לא נעצר לחלוטין".
דנוס ממשיך: "במבט על התמונה הרחבה, רואים שגם בשנת 2025 כולה נמכרו בארץ כ־85 אלף דירות. כלומר השוק לא נמצא בקיפאון עמוק, כפי שלעיתים מתארים, אלא בירידה של כ־25% ביחס לתקופות השיא. זו האטה משמעותית, אך לא קריסה. חשוב להבין שהמונח 'קיפאון' יוצר לעיתים תחושה שאין עסקאות כלל, בזמן שבפועל מתבצעות עסקאות רבות, פשוט בקצב נמוך יותר. ההסבר המרכזי לכך שהמחירים אינם יורדים נעוץ בזהות הרוכשים שנותרו פעילים בשוק. מי שקונה דירות כיום הם בעיקר מי שחייבים – משפחות שזקוקות לשדרוג דיור, זוגות שנדרשים לפתרון מגורים, משקיעים בעלי הון פנוי או רוכשים שמכרו נכס קודם וחייבים להשלים רכישה. כלומר פחות רכישות 'ספקולטיביות' או רכישות מתוך אופוריה, ויותר רכישות מצורך אמיתי או יכולת כלכלית גבוהה".
ומה על המחירים? זה הזמן להזכיר שדנוס מייצר בכל רבעון סקירת מחירים. מדובר בסקירה שפעם הייתה מפורסמת על ידי השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, אולם לפני שנים הוחלט לבטלה. ההחלטה על הביטול לוותה בביקורת חריפה, אולם היא לא עזרה. כצעד הפגנתי דנוס החל לפרסם אותה מדי רבעון, והוא ממשיך בכך עד היום. למה זה מעניין? כי הסקירה האחרונה הצביעה על ירידת מחיר גדולה יותר מזו של הלמ"ס. על־פי הסקירה, שמתייחסת ל־17 ערים ברחבי הארץ ולמחיר של דירות בנות 4 חדרים חדשות ויד שנייה, ברבעון הראשון של 2026 נרשמה ירידת מחיר ממוצעת בשיעור של 1.2% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 1.6% ביחס לרבעון המקביל (רבעון ראשון של 2025). לא מדובר בהתרסקות מחירים, אבל במספרים גבוהים יותר מאלה של הלמ"ס. בסקירה עצמה אגב אפשר לראות ירידות מחיר של 10% במודיעין ביחס לרבעון הקודם, ירידות של 5% בראשון לציון וירידה של 4% בכפר סבא. בהשוואה לרבעון המקביל נרשמו ירידות משמעותיות יותר – 14% במודיעין, 9% בראשון לציון וגם 8% בנתניה. בד בבד היו ערים שרשמו עליות. אז נראה שגם הנתונים של דנוס מעידים על מגמה מעורבת וכן על ירידות מחירים.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיכאן המקום לשאול מדוע היזמים לא מורידים מחירים באופן משמעותי יותר? גם לכך יש לדנוס הסבר: "היזמים והקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים, לא רק מהרצון לשמור על רווחיות, אלא גם בשל מגבלות מימון. עלויות הקרקע, המימון, חומרי הגלם, המיסוי והריביות הגבוהות יצרו מצב שמקשה על הקבלנים להוריד מחיר בחדות מבלי לפגוע במבנה הכלכלי של הפרויקט. במקרים רבים הבנקים המלווים אף מגבילים הורדות מחירים משמעותיות, משום שהדבר עלול להשפיע על שווי הבטוחות של כלל הפרויקט, ודורשים השלמת הון עצמי. לכן במקום ירידות מחירים רוחביות השוק רואה בעיקר מבצעי מימון, הטבות ותנאי תשלום נוחים יותר. הקבלנים מעדיפים לאפשר פריסות תשלום, הלוואות קבלן או שדרוגים לדירה - ולא להפחית ממחיר המחירון באופן רשמי".
לתפיסת חיים פייגלין, משנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שוק הדירות החדשות מדשדש, אך בהחלט לא קפוא. "זה שוק תחרותי, חי, שיש בו כיום היצע עשיר. ברור שאירועי השנים האחרונות, הריבית, ההפיכה המשטרית ובעיקר רצף המלחמות המתמשך פגעו בו, אך לבטח לא הכריעו אותו. עדיין זה שוק עם ביקושים ועסקאות. דירת מגורים איננה מוצר מדף מתכלה, ולכן גם כשזמן המכירה שלה מתארך, ערכה אינו נפגע".
חיים פייגליןצילום: ינאי אלפסיפייגלין מתייחס גם לנתון הלמ"ס, שמעיד על 84 אלף דירות לא מכורות: "מדובר במספר שמשקף ברובו דירות בהקמה, שאינן ראויות לאכלוס, ויבשילו, אם בכלל, רק בעוד מספר שנים. עוד חשוב להבין שבעקבות אירועי המלחמה, עלויות ההקמה של הדירות התייקרו משמעותית בכ־30% מעבר למדד תשומות הבנייה, כך שלא ניתן להוריד את מחירי הדירות החדשות, ודאי לא באחוזים משמעותיים מעבר למחירים כיום. חברות בנייה וקבלנים פועלים בשוק תחרותי מאוד ועושים כל אחד את שיקוליו, אך ברור שהפחתה משמעותית של מחירי דירות שנמצאות בהקמה, מסכנת את הבונים/מוכרים והגורמים המממנים, שלא יהיו בידיהם די אמצעים להשלים את הבנייה בשוק שהעלויות בו נמצאות בעלייה. זוהי נקודת זמן המהווה הזדמנות למי שזקוק לדירה ויש בידיו אמצעים 'לרדת מן הגדר', לנצל את העובדה שהשוק תחרותי ועשיר בהיצע, ולקבל את החלטותיו בעת הזו".
המחירים יורדים? התשובה חיובית
נחזור למחירים. לא רק הנתונים של דנוס מתייחסים לכך, יש עוד גורמים בענף שלא מתעלמים מהמציאות.
יעקב ניצן, מנכ"ל רובי קפיטל: "הטענה שמחירי הדירות לא יורדים לא מדויקת. מי שמסתכל רק על מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, מפספס את התמונה המלאה. לפי בדיקה שביצענו, מבצעי המימון והלוואות הקבלן מגלמים ירידת מחיר ריאלית של 8% עד 14%. יש היום מבצעים שבהם נכנסים לדירה חדשה מוכנה לאכלוס ומשלמים 70% מהתמורה שנתיים אחרי הכניסה. ברכישת דירות על הנייר גם אין הצמדה למדד תשומות הבנייה, שעולה בכל שנה בכמה אחוזים, ולכל המבצעים האלה יש עלות גבוהה שהיזם סופג, וזאת למעשה הנחה שלא ניתן לראות במחיר העסקה".
יעקב ניצןצילום: ראובן קפוצ'ינסקיניצן מתייחס גם להמשך המגמה: "חשוב להבין, היזמים לא ימכרו בהפסד. אנחנו מלווים מעל 200 פרויקטים, ובכולם התקציבים מאוזנים, ללא חריגות משמעותיות, ולכן מי שמחכה לירידה של 20%–30%, מחכה למשהו, שלהערכתי, לא יקרה. דווקא עכשיו זו תקופה שהרוכשים צריכים לנצל. זה שוק של קונים, כאשר היזמים נותנים הטבות משמעותיות".
גם אסף לבנת, מנכ"ל בית השקעות נדל"ן, סבור שהמחירים בירידה. "הוויכוח בשאלה האם מחירי הדירות יורדים כבר הוכרע מזמן, והתשובה לכך חיובית באופן חד־משמעי. הירידות פשוט לא משתקפות במדד הרשמי בשל אופי העסקאות המבוצעות כיום. נתוני קבוצת הפניקס למשל תומכים בכך ומראים, שכמעט 40% מהעסקאות בשוק כוללות הטבות מימון ומבצעי קבלנים. אלה מגלמים הנחה ריאלית ממוצעת של כ־12.7% ממחיר הנכס, שהקבלנים מעדיפים לחתוך מתחת לרדאר כדי להימנע מהורדת מחיר המחירון הציבורי".
גם על־פי לבנת הביקושים הקשיחים לא נעלמו, אלא ממתינים על הגדר, והלחץ מתגלגל לשוק השכירות, שרושם עליות חדות ברחבי הארץ. "המציאות בשטח מציבה משקולות כבדות מול המגמה הזו. מלאי הדירות הבלתי מכורות הולך וגדל, ולא כולם יוכלו לשאת את עלויות המימון היקרות לאורך זמן מבלי לחתוך מחירים באופן אגרסיבי וגלוי. במקביל הריבית יורדת בקצב איטי, והרוכשים נתקלים בתקרת זכוכית קשיחה של הון עצמי מוגבל, המקשה עליהם לעמוד בתנאי המשכנתה. האם הלחץ הפיננסי יכניע בסוף את הקבלנים, או שמא שוק השכירות הבוער ייאלץ את הרוכשים לחזור למשרדי המכירות? ימים יגידו".
רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, מוסיף טיעון מעניין: "הטענה שמחירי הדירות לא יורדים מבוססת פעמים רבות על הסתכלות צרה מדי על מחיר המחירון בלבד. בשוק הנדל"ן כיום צריך לבחון את העסקה כולה - לא רק את המחיר הרשמי של הדירה, גם את המפרט הטכני, ההטבות הנלוות ובעיקר את תנאי התשלום. בפועל בחלק גדול מהפרויקטים החדשים קיימות כיום הטבות משמעותיות לרוכשים, גם אם הן אינן מתבטאות בהפחתה רשמית של מחיר הדירה. הדוגמה הבולטת ביותר היא מודלים של תשלום מסוג 20/80, שבהם הרוכש משלם חלק ראשוני מסוים ממחיר הדירה במעמד הרכישה ואת היתרה סמוך לקבלת המפתח, לעיתים גם ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה.
רוני כהןצילום: דוד סקוריעבור משק בית, מדובר ביתרון כלכלי משמעותי, שמגלם חיסכון פוטנציאלי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים, ומייצר ודאות בתקופה המאופיינת בחוסר יציבות כלכלית. לכן במובנים רבים השוק כבר מבצע התאמת מחירים, פשוט לא דרך הורדת המחיר הנקוב על הדירה. היזמים מבינים את האתגרים שעומדים בפני הרוכשים ומציעים חבילות ערך גמישות, שמקלות את ביצוע העסקה. עבור רוכשים, זו תקופה מעניינת מאוד".
אז המחירים יורדים או עולים? יכולים לרדת עוד? חשוב לזכור שיש סיבות נוספות שנכנסות לסיפור הזה. ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען, מעניק נקודת מבט נוספת לדיון: "יש פער גדול בין מה שהציבור חושב שהוא יודע על שוק הנדל"ן, ובין המציאות בשטח. הנחה רווחת היא שהרווח היזמי גבוה, ושיש מרחב גדול לבוא ולדרוש הנחות, אך זה לא מדויק. כשמפרקים את עלות הדירה לגורמים של מחיר הקרקע, עלויות הבנייה שזינקו בשנים האחרונות, מיסים, היטלי פיתוח, אגרות, ריביות מימון ועלויות שיווק, מגלים שהרווח היזמי האמיתי רחוק מהדמיון הציבורי. הנחה של כמה עשרות אלפי שקלים נשמעת סבירה לרוכש, אבל מנקודת המבט של הפרויקט כולו היא לעיתים ההבדל בין פרויקט כלכלי לכזה שלא עומד בעצמו. לכן קיפאון לא מוביל לירידת מחירים. יזמים לא מוכרים בהפסד, הם ממתינים, וההמתנה הזו מבוססת על הערכה: הביקושים שנצברו לא נעלמים. משפחות שדחו רכישה בשל אי־ודאות ביטחונית, זוגות צעירים שעצרו בגלל מצב כלכלי מורכב, משקיעים שהמתינו לראות לאן הולך השוק - כולם עדיין שם".
"הטענה שמחירי הדירות לא יורדים לא מדויקת"
(צילום: ai)
"עלויות הבנייה זינקו"
גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מתייחס למרחב התמרון של היזמים: "יש להבין שגם למרחב התמרון הזה יש גבולות. בשנים האחרונות נשחקה רווחיות היזמים, ועלויות הבנייה והמימון עלו משמעותית, כך שההטבות וההנחות האפשריות כבר מגולמות במחירי המכירה ובמבצעי השיווק הקיימים. לכן במקרים רבים נוצר קיפאון בשוק: הרוכשים מצפים להוזלות נוספות, בעוד היזמים כבר מיצו את מרבית יכולת התמרון, ולא יכולים ללכת הרבה מעבר לכך, מבלי לפגוע בכלכליות הפרויקט. מבחינת הרוכשים, זו יכולה להיות הזדמנות, כי בתקופה שבה קצב המכירות איטי יותר, ליזמים יש רצון לקדם עסקאות, ולכן הרוכשים יכולים להגיע למשא ומתן מעמדה חזקה יותר ולנסות לקבל הטבות, תנאי תשלום נוחים או התאמות אחרות לעסקה".
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, מסבירה מדוע לקבלנים קשה להוריד מחיר: "עלויות הבנייה זינקו. חומרי הגלם, כמו ברזל ובטון, התייקרו ב־10-15%, שכר הפועלים עלה, והריבית עדיין גבוהה. לקבלנים פשוט אין מאיפה לחתוך. אפילו מבצעי המימון הם לא הנחה אמיתית, אלא הטבה שהקבלן מגלם מראש במחיר". איך רוכשים יכולים לנצל את המצב לטובתם? על־פי חדד, "המפתח נמצא אצל מי שיש לו כסף נזיל. במקום ללכת על מסלולים, שבהם משלמים מעט בהתחלה ואת השאר משאירים בבנק, הדרך הנכונה היא להציע לקבלן כמה שיותר כסף מזומן מראש - 25% או אפילו 40% כבר בזמן חתימת החוזה. עבור הקבלן, כסף מזומן ביד שווה המון, כי זה חוסך לו את הריביות המטורפות שהוא משלם לבנקים. במצב כזה הקבלן ישמח להעביר את החיסכון ישירות לרוכשים בצורה של הנחה אמיתית במחיר הדירה".
