האם בענף הנדל"ן הספידו את שוק המשרדים מוקדם מדי? מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לגבי התחלות בנייה של שטחי משרדים - נראה כי התשובה חיובית. על פי הנתונים, במחצית הראשונה של שנת 2021 חלה עלייה בבנייה של מבני משרדים, לאחר שיותר מחצי מיליון מ"ר החלו להיבנות בחודשים ינואר-יוני השנה. נתח התחלות הבנייה של שטחי משרדים מכלל התחלות הבנייה עמד על 8% בחציון הראשון של השנה, לעומת 7% בכל שנת 2020.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי הניתוח, שנערך עבור ynet על ידי לשכת שמאי המקרקעין, במחצית הראשונה החלו להיבנות בישראל 532.5 אלף מ"ר של שטחי משרדים. בשנת 2020 כולה החלו להיבנות 1.014 מיליון מ"ר של משרדים. לדברי חיים מסילתי, יו"ר לשכת השמאים שערך את הניתוח, אם קצב התחלות הבנייה למשרדים יימשך כך עד סוף השנה - תירשם עלייה של כ-5% בין שתי התקופות. "הנתונים מראים כי שוק המשרדים חזר לעצמו אחרי הקיפאון של הקורונה", הוא אומר. "בשנת 2020 החלה כבר ההתאוששות מהמשבר, ובמחצית הראשונה השנה השוק חזר למספרים הרגילים שלו".
עוד עולה מהבדיקה כי בשנים 2018-2019 החלו להיבנות כ-1.08 מיליון מ"ר למשרדים בממוצע, אך בשנים הקודמות הכמות הייתה קטנה בהרבה: 774 אלף מ"ר בלבד של שטחי משרדים בשנת 2017 ו-391 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחלה בנייתם בשנת 2016. מסילתי מוסיף כי "אומנם העבודה מהבית לא תיעלם, אך היא בהחלט תצטמצם משמעותית ותיושם בעיקר בחברות הייטק. עבודה מהמשרדים היא ב-DNA של שוק העבודה הישראלי, ובשנים הקרובות החברות יעבדו יותר ויותר מהמשרדים וכך יגדל הביקוש לשטחים אלה בכל הארץ".
תשכחו מת"א: ראשון לציון מובילה בבניית משרדים
במסגרת הניתוח נבדקו גם אילו ערים מובילות בכמות התחלות הבנייה למשרדים במחצית הראשונה של השנה. על פי הנתונים, ראשון לציון מובילה עם התחלות בנייה בהיקף של כ-94 אלף מ"ר של משרדים; אחריה פתח תקווה עם כ-90 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחלה בנייתם; ירושלים עם כ-80 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחלה בנייתם; ואור יהודה עם כ-63 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחלה בנייתם.
עוד ברשימה: הוד השרון עם כ-45 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחלה בנייתם; קריית אונו עם כ-27 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחלה בנייתם; פארק תעשיות עמק חפר שבאזור השרון עם כ-23 אלף מ"ר של שטחי משרדים שהחלה בנייתם; נתניה עם כ-22 אלף מ"ר שהחלו בנייתם; קריית גת עם כ-12 אלף מ"ר של משרדים שהחלה בנייתם; ורחובות עם כ-11 אלף מ"ר של משרדים שהחלו להיבנות במחצית הראשונה של 2021.
מבדיקת שיעור התחלות הבנייה של שטחי משרדים מסך כל התחלות הבנייה בערים מובילה הוד השרון עם 54%, אחריה אור יהודה ופארק תעשיות עמק חפר עם 53% כל אחת, פתח תקווה עם 39%, ראשון לציון עם 28%, נתניה עם 26%, ירושלים עם 18% ורחובות עם 8%.
"אנחנו מזהים עלייה בהתעניינות מצד חברות לגדיל את שטחי המשרדים שלהן ולשכור שטחים חדשים בעיקר באזורי ראשון לציון ונתניה", אומר יזם הנדל"ן איציק תשובה, שבונה מתחמי משרדים ותעסוקה בערים אלה. "מדובר במגמה שלהערכתי תימשך בשנה-שנתיים הקרובות. בעקבות הקורונה, חברות רבות הבינו שאין הכרח להישאר רק בתל אביב ולשלם דמי שכירות גבוהים מאוד, וגילו שאם יתרחקו מעט מגוש דן - יצליחו לשדרג את סביבת העבודה ולקבל יותר עבור הכסף שלהן".
"השוק חזר לעצמו, אך עם מאפיינים מעט שונים בהתאם לרוח התקופה", מחזק את הדברים איל עמיר, מנכ"ל ובעלים של חברת פידמונט אנטרפרייזס שמקימה מתחמי משרדים ותעסוקה בצפון הארץ. "החברות הגדולות והבינוניות חוזרות למשרדים, אך במקביל מחפשות אופציות שכירות נמוכות יותר ועם עם ארנונה זולה יותר. אני מעריך שבסופו של דבר נראה מעבר של חברות רבות לערים שמחוץ לאזורי הביקוש".
דמי השכירות למשרדים חזרו לרמה שלפני הקורונה
החזרה לשגרה של שוק המשרדים באה לידי ביטוי גם בנתוני שכר הדירה. על פי בדיקת לשכת שמאי המקרקעין, במחצית הראשונה של שנת 2021 טיפסו מחירי שכר הדירה למ"ר בשיעורים שבין 5%-10% לעומת המחצית הראשונה אשתקד בערים המובילות בהתחלות בנייה של שטחי משרדים, ובכך חזרו לרמתם לפני פרוץ משבר הקורונה.
כך, בראשון לציון עמד שכר הדירה למשרדים במחצית הראשונה של השנה על 55 שקל למ"ר - עלייה של 8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אז עמד שכר הדירה על 50.6 שקל למ"ר. במחצית השנייה של 2019, טרום משבר הקורונה, עמד שכר הדירה על 55.5 שקל למ"ר. בפתח תקווה נרשמה עלייה של 5% בגובה שכר הדירה, לאחר בחצי הראשון השנה עמדה השכירות על 53 שקל למ"ר לעומת 50.53 שקל למ"ר אשתקד. ב-2019 עמד שכר הדירה על 52.47 שקל למ"ר.
בירושלים נרשם זינוק של 10% בחודשים ינואר-יוני השנה, לאחר ששכר הדירה עמד על 64 שקל למ"ר - לעומת 57.6 שקל למ"ר ב-2020. לפני הקורונה גובה שכר הדירה למשרדים בבירה גם כן עמד על 64 שקל למ"ר. באור יהודה עמד מחיר שכר הדירה בחודשים ינואר-יוני על 52 שקל למ"ר, לעומת 49.9 שקל למ"ר - עלייה של 5%. במחצית השנייה של 2019 עמד גובה שכר הדירה למשרדים על 51.5 שקל למ"ר.
בהוד השרון גובה השכירות למשרדים בחציון הראשון השנה עמד על 53 שקל למ"ר לעומת 48.76 שקל למ"ר - עלייה של 8%. בתקופה שלפני פרוץ משבר הקורונה עמד המחיר על 52 שקל למ"ר. עלייה דומה נרשמה בקריית אונו, שם שכר הדירה עמד על 50 שקל למ"ר (כמו בחצי השני של 2019), לעומת 46 שקל למ"ר אשתקד. בנתניה חלה עלייה של 5% בגובה שכר הדירה (50 שקל למ"ר השנה לעומת 43.7 שקל למ"ר אשתקד, כאשר לפני הקורונה עמדה השכירות על 44 שקל למ"ר).
עלייה דומה נרשמה בקריית גת, לאחר שבמחצית הראשונה של השנה עמד שכר הדירה למשרדים בעיר הדרומית על 45 שקל למ"ר. זאת לעומת 42.75 שקל בתקופה המקבילה אשתקד. לפני הקורונה, בחצי השני של 2019, עמד שכר הדירה על 44 שקל למ"ר. וברחובות חלה עלייה של 8% לאחר שבמחצית הראשונה של 2021 עמד שכר הדירה למשרדים בעיר על 52 שקל למ"ר, לעומת 47.84 שקל למ"ר בתקופה המקבילה בשנה שעברה. במחצית השנייה של 2019, לפני משבר הקורונה, עמד שכר הדירה על 52.6 שקל למ"ר.
ירידה בשטחי מסחר, אבל יש מקום לאופטימיות
לצד העלייה המסתמנת בהתחלות הבנייה של שטחי משרדים, בתחום המסחר נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה. על פי הנתונים, במחצית הראשונה של 2021 החלו להיבנות שטחי מסחר בהיקף של 157,962 מ"ר. לדברי מסילתי, אם קצב הבנייה הנוכחי יימשך גם במחצית השנייה של השנה, הרי שתירשם ירידה של כ-40% ביחס לשנת 2020, בהמשך למגמת ירידה בשנים האחרונות. לשם השוואה, בשנת 2020 החלו להיבנות שטחי מסחר בהיקף של 525,450 מ"ר; בשנת 2019 החלו להיבנות שטחי מסחר בהיקף של 692,899 מ"ר; ובשנת 2018 החלט להיבנות שטחי מסחר בהיקף של 777,516 מ"ר.
בחינה של התחלות הבנייה של שטחי מסחר לפי ערים מעלה כי בקריית גת החלו להיבנות הכי הרבה שטחים כאלה במחצית הראשונה של 2021 בהיקף של כ-37,500 מ"ר. אחריה ראשון לציון עם התחלות בנייה בהיקף של 24,627 מ"ר של שטחי מסחר ומודיעין-מכבים-רעות עם כ-19 אלף מ"ר של שטחי מסחר שהחלה בנייתם. אחריהן ברשימה: פארק תעשיות עמק חפר, חדרה, טייבה, אום אל פאחם, חולון, דימונה ואור עקיבא.
"בניגוד לשוק המשרדים, שהציג התאוששות יוצאת דופן מהקורונה בעיקר בזכותן של חברות ההייטק שהגדילו את הביקושים למרות העבודה מהבית, הרי שבתחום המסחר התמונה שונה", מסביר מסילתי את הממצאים. "עשרות אלפי עסקים נסגרו בתקופת הקורונה ונותרו ריקים, ולכן יזמים שהיו יכולים לדחות בנייה של שטחי מסחר חדשים בחרו לעשות זאת, וככל הנראה לבחון מה יוליד יום".
יושב ראש לשכת השמאים, חיים מסילתי צילום: דנה קופךליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם שבבעלותה מאות אלפי מ"ר של שטחי מסחר ברחבי הארץ, יותר אופטימית. "אמנם משבר הקורונה גרם ליזמים להשתהות עם התחלות בנייה של שטחי מסחר, אבל בסופו של דבר המגפה דווקא חידדה אולי יותר מכל את הצורך במרכזים מסחריים שכונתיים", היא טוענת. "חשש להסתובב במקומות המוניים סגורים הרחיק את הקונים מהקניונים, וכיום הציבור מחפש לערוך את הקניות שלו במקום אינטימי יותר בלי עומס של מבקרים. היזמים מבינים את הצורך ואנחנו מזהים האצה בקצב התכנון והבקשות להיתרים. זה יבוא לידי ביטוי ביתר שאת בשנים הקרובות".
