השבוע, בין פגישה לפגישה, מצאתי את עצמי הולך בשדרות רוטשילד בתל אביב ונזכר במחאה החברתית אי שם ב־2011. אוהלים, הפגנות, לפידים. דפני ליף, סתיו שפיר, איציק שמולי ומנואל טרכטנברג. מחאה שהתחילה מקוטג' ונדל"ן, והמשיכה להרבה מאוד כיוונים, עד שדעכה. היום, 15 שנה אחרי, אין זכר למהומה ההיא, להפגנת המיליון שהסעירה את המדינה ולמאהלים שצמחו בכל מיני ערים גם מחוץ לתל אביב.
זו הייתה מחאה חברתית-כלכלית סוערת, אבל היא לא באמת הצליחה להשפיע על המציאות. מחירי הנדל"ן לא ירדו ומחירי השכירות ודאי שלא. למעשה, כשחושבים על זה, המצב היום לא הרבה יותר טוב. להיפך.
אז איך הנושא הכלכלי נדחק לשוליים? התשובה לשאלה הזו מורכבת, אבל לאחרונה יש משהו שעולה ביותר ויותר שיחות העוסקות בכלכלה ובנדל"ן – הטענה שהדור הצעיר מיואש. לא מעט צעירים מעדיפים לחיות את היום, ולא מעט גם איבדו תקווה שיוכלו לקנות דירה במרכז. אם כך - האם הם רוכשים דירה בפריפריה, מפריחים את השממה ומפריכים את התיאוריה ששום דבר לא יסיט את הביקוש מהמרכז? לא ממש. אולי חלקם כן, אבל באותה מידה יש גם מי שקונה דירות בחו"ל מסיבות שונות, ויש מי שמעדיף להשקיע בשוק ההון או לנסות לגייס הון עצמי בדרכים אחרות. בסוף המחירים הגבוהים והמשכנתה המטורפת - שכמעט כל מי שקונה היום דירה במרכז צריך להתחייב אליה - מתחילים להוציא לא מעטים מהמשחק. נוסיף לכך יותר משנתיים של מלחמה, "עם כלביא", "שאגת הארי" ומי יודע עוד מה מצפה לנו, ונגיע למצב שבו אנחנו נמצאים עכשיו.
ומה הלאה? מכירים את השורה מהשיר של כוורת? "התעודד, המצב יכול להיות הרבה יותר גרוע. אז הוא התעודד, והמצב אכן נהיה הרבה יותר גרוע". זו לא תחזית פסימית. זו אזהרה מושכלת על בסיס המצב הנתון, אבל זה לא חייב להיות ככה.
הנחות בתחפושת
חודשים ארוכים שבענף חשבו וקיוו, שעם חזרת החטופים, עם הורדת הריבית, עם הזמן שעובר ושינוי במצב הרוח, גם המציאות בנדל"ן תשתנה. אנחנו נמצאים כבר שנים, כן, שנים, בהאטה משמעותית, שבאה לידי ביטוי במיעוט עסקאות ובמחירי נדל"ן שנמצאים בירידה. אומנם מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מעיד על שינויים מינוריים במחירי הדירות, אבל השינויים גדולים מכך. לאחרונה פורסם מחקר מעניין באוניברסיטת רייכמן, שבחן את עסקאות הנדל"ן, ומצא היקפי הנחות משמעותיים ביותר, שמגיעים לכדי מאות אלפי שקלים, בחלק ניכר מהעסקאות בדירות החדשות. אבל ההנחות הללו מגיעות במסגרת הסדרי מימון והלוואות קבלן, ולכן לא רואים אותן במדדים הרשמיים.
המחירים יורדים, יש הנחות משמעותיות, אבל זה הכול תחפושת. גם מבצעי היזמים והקבלנים נהיים יותר ויותר יצירתיים מחודש לחודש. אם בהתחלה קיבלנו הנחות לכוחות הביטחון, אפשרות לביטול עסקה או קבלת החזר כספי אם המחיר יירד וגם טרייד־אין לדירות, עכשיו הגענו לגידור של הדולר, שיתופי פעולה עם חברות תעופה והגרלה על דירה. על־פי ההיענות הדלה למבצעים – היד עוד נטויה.
הדוחות של חברות הנדל"ן מעידים, שהמכירות נמוכות, והמבצעים מנסים לשנות את התמונה. ספוילר – הם לא מצליחים. בענף התרגלו למצב שבו למכור דירות זו לא בעיה, וכבר שנתיים יש קושי אמיתי להבין איך משנים את המציאות שנוצרה. אחרי שהריבית ירדה והרוכשים לא הסתערו על משרדי המכירות, כמו שחלק מאנשי הנדל"ן צפה, חזה או יותר נכון קיווה, מנסים עכשיו כל דבר אחר. בין היתר, מנסים למכור דירות ליהודים מעבר לים ומשקיעים מאמצים משמעותיים מאוד, ששנים לא נראו כמותם. האם זה עובד? לא כמצופה, וגם הדולר הנמוך והשקל החזק לא עוזרים, אלא רק מטרפדים. בינתיים מחירי הדירות "הרשמיים" ממשיכים להיות גבוהים. עד מתי? לפנינו דו־קרב משמעותי וקשוח.
להחזיר את התקווה
גם המשקיעים הולכים ולא חוזרים. אומנם השכירות עולה, אז על־פניו התשואה אמורה לעלות אף היא. אבל זה לא מספיק. רכישה בחו"ל היום הפכה למסלול מועדף על משקיעים, שגילו עולם, תרתי משמע. ומי שעוד לא שם, מצא את שוק ההון כחלופה הרבה יותר פשוטה, ועד כה, עבור רבים, גם מועילה. אם נחזור רגע לצעירים המיואשים מהפסקה הראשונה – הם רק נהיים מיואשים יותר. הם בכלל לא חושבים לצאת לרחובות כמו ב־2011. יכול להיות שהבחירות הקרובות יציפו שוב את הנושא הכלכלי. אבל זה הזמן והמקום להתחיל ולשנות כיוון. לכולם. השחקנים בענף צריכים להבין שאנחנו במציאות אחרת וכללי המשחק השתנו. ירידת מחיר היא כבר לא מילה גסה, ואולי לא צריך להחביא אותה, אלא להיפך. המדינה חייבת להתחיל להתייחס לענף הנדל"ן ולמחירים הגבוהים, שכבר הפכו לבלתי מושגים עבור חלק לא מבוטל מהאוכלוסייה. יש הרבה צעדים שאפשר לנקוט, החל בשוק השכירות, דרך מיסוי וגם סבסוד ועוד. המדינה לא תפסיד, היא תרוויח בטווח הארוך גם בכסף, אבל יותר חשוב – בהחזרת התקווה לצעירים. מספיק זה מספיק.
