פרויקט התשתית הגרנדיוזי והיקר בישראל להפעלת קו המטרו בגוש דן יסתיים, ככל הנראה, רק בעוד שנים ארוכות, אבל חלק מהעבודות כבר בשלב ההכנה - ואתמול הודיעו משרד התחבורה וחברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) על פתיחת השלב הראשון במכרזי הבנייה של הפרויקט. מדובר אמנם בשלב התחלתי, אבל כבר עכשיו נתקל פרויקט המטרו בהיקף תביעות בסדר גודל עצום.
הוראות הפקעת הקרקעות כבר פורסמו - ועמן גם תביעות של מיליארדים בגין ירידת ערך הנכסים הממוקמים על הקרקעות שהמדינה רוצה להפקיע. במכתב חריג שמפיצה בימים אלה נת"ע, המקימה את פרויקט המטרו (ואת פרויקט הרכבת הקלה), מתגלה היקף עצום של תביעות פיצויים בגין הפרויקט - כ-247 תביעות ירידת ערך מקרקעין בסכום מצטבר של כ-5.5 מיליארד שקל, וזאת עבור שתי תוכניות בלבד מתוך חמש תוכניות המטרו המתוכננות.
המכתב, שנשלח לוועדת הפיצויים למטרו במינהל התכנון, כולל בקשה להארכת מועד הגשת כתבי תשובה מטעם נת"ע כנגד התביעות, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. מההיקף העצום של התביעות ניתן ללמוד על הנזק הכלכלי המשמעותי שלטענת בעלי הנכסים לאורך תוואי הקווים, גורם פרויקט המטרו.
התביעות מתייחסות לשתי תוכניות תשתית לאומית (תת"ל): תת"ל 103 - תוכנית עבור קו המטרו M3 בגוש דן, לאורך כ-39 ק"מ וסה"כ 25 תחנות תת-קרקעיות. תחילתו מצפון לדרום בתחנת הרצליה פיתוח וסיומו בתחנת הקוממיות בבת ים; ותת"ל 101/א' - תוכנית עבור קו המטרו M1, שהוא הקו הראשי והארוך ביותר במערכת המטרו המתוכננת. תת"ל 101/א' מתייחסת לחלקו הדרומי של הקו, מצומת חולון דרומה עד רחובות ולוד, וכוללת 31 תחנות תת-קרקעיות לאורך מקטע של כ-45 קילומטר.
בסך הכול מערכת המטרו מורכבת מ-3 קווים שמקודמים במסגרת 5 תוכניות תשתית לאומיות: תת"ל 101/א, 101/ב, 101/ג, תת"ל 102 ותת"ל 103. אם היקף התביעות עבור שתי תוכניות בלבד מגיע ל-5.5 מיליארד שקל, ניתן להעריך שהיקף התביעות הכולל עבור כל התוכניות עשוי להיות גבוה משמעותית.
נזכיר כי רשת המטרו העתידית תכלול שלושה קווים באורך כולל של כ-300 קילומטרים ו-109 תחנות תת קרקעיות, ותחבר בין 24 רשויות מקומיות במרכז הארץ. עם השלמתה, צפויות להתבצע בה למעלה מ-600 מיליון נסיעות בשנה, וביחד עם רשת הרכבת הקלה למעלה מ-800 מיליון נסיעות מדי שנה.
זה לא הסוף: 130 תביעות נוספות בוועדות שונות
הליך הפיצוי הוא דו שלבי; בשלב הראשון יש להגיש תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ''ה-1965, בגין הפגיעה במקרקעין, כלומר בגין שינוי הייעוד של המקרקעין מייעוד "סחיר" לייעוד הנדרש לפרויקט המטרו. תביעה זו יש להגיש בתוך 3 שנים ממועד אישור תכנית המטרו, כאשר קיימת אי בהירות ביחס למועד זה והאם הוא נמנה ממועד החלטת הממשלה על אישור התוכנית או ממועד פרסומה למתן תוקף. בשלב השני הפיצוי הוא בגין נטילת המקרקעין (ההפקעה בפועל). רוב תביעות הפיצויים הן בגין השלב הראשון, כלומר ירידת הערך.
במכתב מציינת נת"ע כי "מרבית התביעות הוגשו לאחרונה, וזאת לנוכח חלוף המועד האחרון להגשת תביעות ירידת ערך המקרקעין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, לרבות הארכה שניתנה על ידי שר הפנים... אשר הביא להצטברות מאות תביעות בתקופה קצרה". לדברי נת"ע, "ההיקף הרחב של התביעות יוצר עומס עבודה יוצא דופן ולחץ זמנים קיצוני על המשיבה ועל נציגיה המשפטיים, השמאיים והמקצועיים האחרים, ומצריך בחינה מעמיקה של כל הטענות המועלות בתביעות".
כל תביעה מצריכה הכנת חוות דעת שמאית נגדית מטעם נת"ע, "הכוללת בחינה מעמיקה של נתוני השוק, השפעת הפרויקט על הנכסים הנדונים, וניתוח השוואתי מקיף. תהליך זה מצריך זמן רב ומומחיות מיוחדת", נכתב במכתב. בנוסף, בחלק מהתביעות תידרש נת"ע להכנת חוות דעת מומחים נוספים בתחומים שונים, לרבות מומחי תחבורה, מתכננים, מהנדסים, מומחי אקוסטיקה ומומחים נוספים.
נת"ע מציינת במכתב כי בנוסף למאות התביעות בגין המטרו, "עומדות ותלויות הן בוועדת הערר והן בוועדות המקומיות השונות כ-130 תביעות בגין ירידות ערך מקרקעין שהוגשו כנגד המשיבה והוועדות המקומיות בגין פרויקט הרכבת הקלה במטרופולין תל אביב, בהיקף כספי משמעותי, אשר גם הן מצריכות טיפול וליווי מקצועי ומשאבים נרחבים מטעם נת"ע".
נת"ע מעריכה את עלות פרויקט המטרו בכ-150 מיליארד שקל. מקורות המימון: כ-50% מימון ישיר מתקציב המדינה, וכ-50% ממנגנוני מיסוי ייעודיים, שמטרתם להחזיר לקופה הציבורית חלק מעליית שווי הנכסים שנוצרה בזכות הקמת המטרו. בין מנגנוני המיסוי: מס השבחת המטרו - תוספת מס על בעלי מקרקעין ששווי נכסיהם מושבח בעקבות תוכנית המטרו. אולם כפי שעולה מהיקף התביעות, לא כל בעלי הנכסים נהנים מהשבחה - חלקם טוענים לירידת ערך משמעותית.
שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אומר ל-ynet ו"ממון": "אני לא מופתע מהיקף התביעות, וזה עניין של שנים לבירור כל תביעה לפי הפגיעה של המטרו, מה שאומר שמדובר בהליך ממושך וארוך, וייתכן שמי שיפקיעו לו עכשיו את הקרקע יוכל לראות את כספי הפיצויים רק בעוד הרבה שנים. יש תביעות שהן ישירות, שנובעות מהפקעת קרקע בשטח בניינים. למשל אובדן מקומות חניה וטיפול במתן פיצויי הפקעה ראויים. במקביל, יש גם תביעות בגלל פגיעות עקיפות בהקמת חניונים או מרתפים, העתקת תשתיות, הקטנת חצרות, שינוי המרחב התכנוני והפקעות דרכי גישה, במשך תקופת הקמה של 10 שנים לפחות".
איציק רפאלצילום: משה עוזרלדבריו, "תקופות שכאלה יוצרות מטרדי סביבה כמו רעש וזיהום אוויר, חסימת תנועה, קשיי נגישות לבניינים ופגיעה בהכנסות בכל הקשור לחנויות מסחר. כל אלה עלולים להביא להשפעות דרמטיות. אנחנו מדברים על ירידה חדה בביקושים ובערכי השווי של הדירות הקיימות, אובדן פוטנציאל זכויות בנייה בבניינים ישנים מתוקף תוכניות עירוניות, ועד הוצאות כספיות כבדות במעבר למגורים אחרים או פגיעות בהכנסות במסחר".
קובי ארדיטי, מנכ"ל חברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי, המקדמת שורה של מתחמי פינוי-בינוי לאורך צירי המטרו, אומר כי "לעת עתה, עד שהמטרו ייבנה, פרויקט התשתית הלאומי פוגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ולא תורם להם. ההפקעות שמתכננת נת"ע לביצוע המטרו בחלק מהמקומות לא מאפשרות קידום התחדשות עירונית במתחמי מגורים ישנים. דוגמה לכך היא ברחוב וולפסון בפתח תקווה. המטרו צפוי לעבור מתחת ל-15 בניינים שברחוב, ולהשפיע להערכתי על יותר מ-30 בניינים, שנמצאים בתוך אזור תחנת מטרו עתידית במרכז פתח תקווה".
קובי ארדיטיצילןם: אפרת בלוססקילדבריו, "זה מתחם שהותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) מקדמת יחד עם העירייה, אבל בגלל ההשפעות העתידיות של המטרו הרבה יותר מסובך ליצור תכנון מתאים למתחם, ואומר ביושר - על גבול הבלתי אפשרי. בינתיים, דיירים מאוכלוסיות מוחלשות נמצאים באי-ודאות וצריכים להתמודד גם עם המטרו. לחלקם אפילו אין מספיק כסף להגיש תביעות על פגיעה בבניינים שלהם. יש אפשרות שמי שכן הגיש תביעות ירידת ערך יראה את כספי הפיצויים רק בעוד כ-15 שנים".
עו"ד דרורית ויטנר שפיר ממשרד עוה"ד רז כהן פרשקר ושות' מציינת כי "אישור תוכניות המטרו מקים עילה לתביעה לכל בעל זכות כהגדרתו בחוק, שהוכיח פגיעה במקרקעיו, אשר נבעה מהשינוי התכנוני שהתוכנית מביאה (ככל תוכנית פוגעת אחרת במובן הזה). סיכויי התביעה להתקבל תלויים כמובן בהוכחתה. זאת באמצעות ראיות להוכחת הזכויות במקרקעין ושומה שמוגשת בתמיכה לתביעה, המראה מה היה שווי המקרקעין בטרם אישורה ומה לאחריה. על התובע להוכיח כאמור גם זכויותיו במקרקעין".
עו"ד דרורית ויטנר שפיר צילום: תמר מצפילדברי עו"ד ויטנר, "מכיוון שמדובר בהליך לתביעת פיצויים (כספית), אין בכך לעכב את מימוש הפרויקט, המקודם במקביל. התביעה אינה מונעת את הפרויקט (אם לא ננקט הליך נפרד למניעתו), אלא מבקשת לפצות את הנפגע כספית על הפגיעה הנטענת. סוגי הפגיעות יכולים להיות שונים: החל בפגיעה ישירה, עבור מי שמקרקעיו נפגעו ישירות מהתוכנית (למשל בניין שסומן להריסה לטובת הקמת תוואי המטרו, הגבלת זכויות בנייה, הטלת מגבלות על הקרקע וכו'); או פגיעה עקיפה עבור מי שמקרקעיו נפגעו בעקיפין כתוצאה מאישור התוכנית. כך, למשל, ירידת ערך בשל קרבה לתוואי או לתחנה (שהמדינה עשויה לטעון כי היא דווקא משביחה) - פגיעה זו היא פגיעה נזיקית. סיכויי תביעה המגובה בראיות תומכות חזקות להתקבל גבוהים".
מנת"ע נמסר: "מדובר בתביעות כספיות בגין תוכניות המטרו, אשר הרוב המכריע שלהן הוגש לאחר שחלפו למעלה משלוש שנים מאישור תוכניות המטרו, ולאחר שחלף המועד שקבוע בחוק להגיש אותן, וזאת על בסיס הארכת מועד מיוחדת שניתנה על ידי שר הפנים, בתמיכה של נת"ע, כדי לאפשר הגשת התביעות לפנים משורת הדין. נת"ע תגיב לתביעות לגופן בהליך מסודר, והיא מתייחסת לתביעות בכובד הראש הראוי, מתוך ראייה ציבורית רחבה, בשים לב לכך שהתשלום בגין התביעות הללו נעשה מהקופה הציבורית. מטבע הדברים, נת"ע לא תוכל ולא תתייחס להיקפים של תביעות שלא הוגשו".
