מלאי הדירות בישראל חצה את רף 3 מיליון הדירות בשנת 2025, עם קצב גידול שנתי יציב, כאשר בעשור האחרון נרשמה תוספת משמעותית של 452.5 אלף דירות - נתון המעיד על מגמת בנייה מואצת. כך עולה מנתונים שפרסמה היום (ב') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הבוחנים מדי שנה את מספר הדירות בישראל ואת סוגי הדירות.
על פי הנתונים, באמצע שנת 2025 מספר הדירות הכולל בישראל עמד כ-3.02 מיליון דירות למגורים. לעומת שנת 2024 מדובר בעלייה של 1.9% - תוספת של כ-56,100 יחידות דיור למגורים. היישובים הבולטים שבהם חלה עלייה במספר הדירות בתחומם בין השנים 2024 ל-2025 הם באר יעקב, גן יבנה, מבשרת ציון, קריית מלאכי, בית שמש, אום אל-פאחם ואבו גוש.
במסגרת הבדיקה, נבחנות דירות המדווחות לרשויות כיחידות רשומות לצורכי גביית ארנונה בלבד. היא אינה כוללת דירות שלא דיווחו עליהן ודירות בחלק מהיישובים השיתופיים כגון קיבוצים, מושבים שיתופיים ויישובים מוסדיים במועצות אזוריות שבהן נוהגים לשלם ארנונה עבור כל היישוב כישות משותפת אחת.
הנתונים כוללים גם דירות ביישובים שנפגעו בעקבות מלחמת חרבות ברזל ומבצע עם כלביא. הם עשויים לכלול גם דירות שעדיין רשומות בארנונה כדירות פעילות, על אף שניזוקו עקב המלחמה ואינן ראויות למגורים. הגידול במספר הדירות משקף בעיקר בנייה חדשה, אך עשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות של שימוש בנכסים או של רישום לראשונה במאגר הרשות המקומית.
מהממצאים עולה כי באמצע שנת 2025 היו בעיריות ובמועצות מקומיות כ-2.76 מיליון דירות. בעשור האחרון (2025-2016) חל גידול של כ-19.6% במספר הדירות בעיריות ובמועצות מקומיות, תוספת של 452.5 אלף דירות למגורים. נתוני המועצות האזוריות נוספו למרשם בהדרגה החל משנת 2012, ובשנת 2025 מספר הדירות בהן עמד על 258,100.
מחלוקה למחוזות עולה כי בשנת 2025, האחוז הגדול ביותר של הדירות היה במחוז המרכז (24.6% מכלל הדירות) ובמחוז תל אביב (19.5% מהדירות), ואילו האחוז הנמוך ביותר היה באזור יהודה והשומרון (3.2% מהדירות).
במחוז תל אביב אחוז הדירות למגורים גבוה מאחוז האוכלוסייה המתגוררת במחוז (19.5% מכלל הדירות לעומת 15.1% מכלל אוכלוסיית ישראל) וכן במחוז חיפה (13.4% מהדירות, לעומת 11.6% מהאוכלוסייה). לעומת זאת, אחוז האוכלוסייה המתגוררת בכל אחד מהמחוזות ירושלים, הדרום, הצפון ובאזור יהודה והשומרון, גבוה מאחוז הדירות למגורים.
ההסבר לכך הוא שבמחוז תל אביב ובמחוז חיפה מספר הנפשות הממוצע למשק בית נמוך יחסית, כתוצאה ממבנה גילים מבוגר יחסית לעומת שאר המחוזות; זה בא לידי ביטוי בריבוי של משקי בית יחידים וכן במספר נמוך יחסית של ילדים במשקי הבית. לעומת זאת, במחוז הדרום ובאזור יהודה ושומרון מספר הדירות נמוך משמעותית ביחס לגודל האוכלוסייה, בשל מבנה גילים צעיר ומספר נפשות ממוצע גבוה למשק בית.
בקרב הערים המונות 50 אלף תושבים ויותר, היחס בין גודל האוכלוסייה לכמות הדירות (שמעיד על צפיפות האוכלוסין בעיר) גבוה במיוחד בערים החרדיות: ביתר עילית ומודיעין עילית (יותר מ-8 נפשות בכל אחת מהן), אלעד (6.8) בית שמש (5.3 נפשות), בני ברק (4.6 נפשות), נצרת (4.1 נפשות) וירושלים (4 נפשות).
היישובים שבהם היחס בין גודל האוכלוסייה לכמות הדירות נמוך נמצא ברמת גן וחיפה (2.3 נפשות בממוצע לדירה בכל אחת מהן), גבעתיים (2.2) ותל אביב-יפו (2.1).
המספר הגבוה ביותר של דירות היה בירושלים – 251,885 (תוספת של 2,578 דירות לעומת 2024) ואחריה בתל אביב-יפו – 222,760 דירות (תוספת של 3,309 דירות). גידול משמעותי במספר הדירות לעומת 2024 נרשם ביישובים באר יעקב (10.9%), גן יבנה (10.5%) ומבשרת ציון (7.5%).
בלמ"ס בוחנים את סוגי הדירות. כך למשל, מבנים עם 41 דירות ויותר (מגדלים רבי קמות) מהווים כ-3% מכלל הדירות בערים הגדולות, אך עם הבדלים בשכיחות שלהם. האחוז הגבוה ביותר של מבנים עם 41 דירות ויותר נמצא בערים גבעת שמואל (10.5%), גני תקווה (9.8%), בת ים (9.1%), אשדוד (9%), נתניה (5.1%), תל אביב-יפו (4.2%) ואשקלון (3.8%).
מבנים בני 2-1 דירות (הכוונה בתים פרטיים, צמודי קרקע, וילות, דו משפחתיים וכדומה) מהווים כ-39% מהמבנים, והם שכיחים במיוחד ביישובים מיתר (100%), כוכב יאיר (99.6%), עומר (99.4%) וסביון (98%). מבחינת הערים הגדולות, המונות 100 אלף תושבים ומעלה, הבולטות הן באר שבע (70.7%) ואשקלון (68.5%). גם בערים הרצליה וחדרה קיים אחוז גבוה של מבנים כאלה (יותר מ-50%). האחוז הנמוך ביותר של מבנים בני 2-1 דירות נמצא בבת ים (4.4%) ובבני ברק (7%).
נכון לשנת 2025, מרשם דירות ומבנים כולל 249 עיריות, מועצות מקומיות ומועצות אזוריות. לא התקבלו נתונים עבור חמש עיריות: ראשון לציון, חולון, רחובות, כפר סבא ויבנה, עבור שתי מועצות מקומיות: זיכרון יעקב וערערה ועבור שתי מועצות אזוריות: זבולון וגן רווה. עבור כל אחד משבעת היישובים בעיריות ובמועצות המקומיות שלא התקבלו עבורם נתונים לשנת 2025, בוצע אומדן לתוספת דירות למגורים על סמך נתוני תשתית הקיימים בלמ"ס לתקופה שבין אמצע 2024 לאמצע 2025.
