אחרי ההתאוששות הקלה שנרשמה בהיקף עסקאות הנדל"ן בחודשים מאי ויוני האחרונים, בחודש יולי שוב חלה ירידה במכירת הדירות בישראל. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שפורסמו היום (חמישי). על פי הנתונים, בחודש יולי נמכרו 7,598 דירות, לעומת 9,003 דירות שנמכרו בחודש יוני ו-8,561 דירות במאי. מדובר בירידה של כ-15.6% לעומת יוני.
אלא שהסתכלות על שלושת החודשים האחרונים מאי-יולי 2026 מציגה תמונה שונה: בתקופה זו נמכרו בסך הכול 25,160 דירות, עלייה של 20.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים (פברואר-אפריל) ושל 14.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בניכוי עונתיות נרשמו עליות של 12.8% ו-19.2%, בהתאמה.
אור יהודה. עלייה במכירות, עם כוכבית
(צילום: אבי מועלם)
העלייה בשלושת החודשים בולטת במיוחד בדירות החדשות: 10,470 דירות חדשות נמכרו במאי-יולי, 41.6% מכלל העסקאות. כשליש מהן, 33.7%, נמכרו בסבסוד ממשלתי (כלומר במסגרת תוכניות דירה בהנחה - מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה). מספר הדירות החדשות שנמכרו היה גבוה ב-30.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-42% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
לעומת זאת, בשוק הדירות מיד שנייה העלייה בהיקף המכירות הייתה מתונה בהרבה. בחודשים מאי-יולי השנה נמכרו 14,690 דירות מיד שנייה, עלייה של 14.8% לעומת פברואר-אפריל, אך של 0.8% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
אור יהודה זינקה במכירות
בחלוקה למחוזות, מחוז המרכז הוביל במספר הדירות שנמכרו בחודשים מאי-יולי, עם 23% מכלל העסקאות, ואחריו מחוז הדרום עם 22.4%. עם זאת, התמונה משתנה כשמפרידים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה: מחוז הדרום הוביל במכירת דירות חדשות, עם 25.5% מכלל הדירות החדשות שנמכרו, ואילו מחוז המרכז הוביל בשוק היד השנייה, עם 24.6% מכלל העסקאות בפלח זה.
במחוז תל אביב נרשמה עלייה של 51.9% במכירת דירות חדשות בשלושת החודשים שנבדקו, במחוז הדרום הייתה זו עלייה של 45.2%, במחוז חיפה 40.9% ובמחוז הצפון 58.7%. במחוז המרכז דווקא נרשמה ירידה של 1.3% במכירת דירות חדשות. ביד שנייה נרשמו עליות בכל המחוזות, ובהן 20.2% בדרום, 15.3% במרכז ו-13.6% בתל אביב.
בחלוקה לערים, תל אביב-יפו הובילה במספר הדירות החדשות שנמכרו במאי-יולי, עם 1,157 דירות – עלייה של 22.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים. קריית גת דורגה אחריה עם 768 דירות חדשות, יותר מפי שניים לעומת 345 בפברואר-אפריל. הזינוק החריג ביותר נרשם באור יהודה: 351 דירות חדשות נמכרו בעיר במאי-יולי, לעומת 33 בלבד בשלושת החודשים הקודמים – קפיצה של 963.6%. באשדוד עלו המכירות מ-138 ל-510 דירות חדשות, ובהרצליה מ-64 ל-196.
מנגד, בירושלים נמכרו 475 דירות חדשות, ירידה של 6.3% לעומת שלושת החודשים הקודמים; בראשון לציון נרשמה ירידה של 17.3% ובנתניה של 20%. בשוק היד השנייה הובילה ירושלים עם 937 עסקאות, ואחריה חיפה עם 879 דירות שנמכרו, באר שבע עם 688 עסקאות ותל אביב-יפו עם 573.
לצד העלייה במכירות בסיכום שלושת החודשים, מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה נותר גבוה. בסוף יולי היו כ-84,990 דירות חדשות שנותרו למכירה, ומספר חודשי ההיצע עמד על 26.9 חודשים. לפי הלמ"ס, לאחר שמספר הדירות שנותרו למכירה עלה בקצב ממוצע של 1.4% בחודש מאפריל 2022 ועד דצמבר 2025, מתחילת 2026 ניכרת התייצבות במגמה.
יותר ממחצית מהמלאי מרוכזת במחוזות תל אביב והמרכז: 26,170 דירות במחוז תל אביב ו-20,990 במחוז המרכז. בירושלים לבדה נותרו למכירה כ-10,100 דירות חדשות ובתל אביב-יפו כ-9,720. נתיבות מופיעה בדירוג הערים שבהן נותרו דירות על המדף עם 1,210 דירות חדשות שנותרו למכירה ואופקים עם 1,180.
האוצר: יולי היה מהחלשים ביותר בשוק החופשי
בתוך כך, נתונים שפרסם היום אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר לגבי חודש יולי מחדדים עוד יותר את החולשה בשוק. לפי נתוני האוצר, בחודש יולי נרכשו 7,692 דירות חדשות ויד שנייה, כולל דירות בסבסוד ממשלתי – ירידה של 4% לעומת יולי אשתקד ושל 12.2% לעומת יוני. באוצר מציינים כי בכך נבלם הגידול במספר העסקאות שנרשם במאי וביוני בהשוואה לחודשים המקבילים אשתקד. את הירידה לעומת יוני מסבירים באוצר בחלקה בתקופת "ימי בין המצרים".
כאשר מוציאים מהתמונה את הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי, החולשה בולטת עוד יותר. בשוק החופשי בוצעו ביולי 6,582 עסקאות בלבד – ירידה של 9.2% לעומת יולי אשתקד ושל 12.8% לעומת יוני. באוצר מציינים כי בהשוואה רב-שנתית, מספר העסקאות בשוק החופשי ביולי 2026 היה מהנמוכים ביותר שנרשמו בחודשי יולי מאז תחילת שנות האלפיים לפחות. רק ביולי 2002 וביולי 2023 נרשמו רמות נמוכות יותר. החולשה בולטת במיוחד בדירות יד שנייה.
מכירות הקבלנים הסתכמו לפי האוצר ב-2,968 דירות ביולי, כולל דירות בסבסוד ממשלתי – עלייה של 8.9% לעומת יולי אשתקד, אך ירידה של 17.4% לעומת יוני. אלא שבאוצר מדגישים כי העלייה השנתית מוסברת כולה בזינוק במכירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי עסקאות אלה מכרו הקבלנים בשוק החופשי 1,858 דירות בלבד – ירידה של 5.4% לעומת יולי אשתקד ושל 22.1% לעומת יוני.
הנתונים על הסבסוד ממחישים את הפער: ביולי נרכשו 1,110 דירות במסגרת מחיר למשתכן ומחיר מופחת, זינוק של 46% לעומת יולי אשתקד. זה היה גם החודש השלישי ברציפות שבו נרכשו יותר מ-1,000 דירות מסובסדות – רצף שבאוצר מגדירים כחריג בשנים האחרונות. 36% מהרכישות המסובסדות ביולי התרכזו בקריית גת, במחיר ממוצע של 1.34 מיליון שקל.
זוכרים? שוק הנדל"ן בוער מאז 2011
חולשה גם ביד השנייה ובקרב המשקיעים
גם שוק היד השנייה הציג ירידות. לפי האוצר, 4,724 דירות יד שנייה נמכרו ביולי, ירידה של 10.6% לעומת יולי אשתקד ושל 8.5% לעומת יוני. באזור תל אביב נרשמה ירידה שנתית חדה במיוחד של 36%, ובחודש כולו נמכרו באזור 239 דירות יד שנייה בלבד. עם זאת, בסיכום ינואר-יולי עלו מכירות היד השנייה באזור תל אביב ב-23% לעומת התקופה המקבילה, בעוד שברמה הארצית הן נותרו ללא שינוי.
המשקיעים רכשו ביולי 1,146 דירות – ירידה של 4% לעומת יולי אשתקד ושל 17.7% לעומת יוני. במקביל מכרו המשקיעים 1,366 דירות, כך ש"מלאי" הדירות שבידיהם הצטמצם במהלך החודש ב-220 דירות.
גם משפרי הדיור צמצמו פעילות: הם רכשו 2,040 דירות ביולי, ירידה של 17.8% לעומת יולי אשתקד ושל 16.6% לעומת יוני. לעומתם, רכישות "דירה ראשונה" הסתכמו ב-4,505 דירות ועלו ב-3.9% לעומת יולי אשתקד – אך באוצר מדגישים שהגידול נבע מהדירות המסובסדות. ללא הסבסוד נרכשו בשוק החופשי 3,395 דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, ירידה של 5% לעומת יולי אשתקד ושל 9% לעומת יוני.
נתון מעניין נוסף נוגע למבצעי המימון של הקבלנים. בחמשת אזורי מיסוי המקרקעין שאחריהם עוקב האוצר עמד ביולי שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבת מימון על 27% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי הרלוונטיות – עלייה של ארבע נקודות אחוז לעומת יוני, לאחר עלייה של שלוש נקודות אחוז בחודש הקודם. עם זאת, השיעור עדיין נמוך בעשר נקודות אחוז לעומת יולי אשתקד. באוצר אף מסייגים כי הנתון עלול להיות מוטה כלפי מטה, בין היתר משום שבבדיקות מדגמיות נמצאו מקרים של הטבות עקיפות, כגון ביטול הצמדת תשלומים למדד תשומות הבנייה בתנאים מסוימים.
