בנק ישראל הוריד השבוע את הריבית ברבע אחוז. בפעמיים הקודמות שהבנק המרכזי הוריד את הריבית, הייתה בענף הנדל"ן ציפייה להשפעה משמעותית על הרוכשים – אולם זו לא הגיעה. הפעם המהלך לווה בציפייה מחד, אך גם עם מעט אדישות מנגד, לנוכח ההרגשה שמה שהיה הוא כבר לא מה שיהיה. שמשהו עמוק יותר השתנה בענף הנדל"ן ואצל הרוכשים והציבור הרחב.
ד"ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועורך דין, חוקר כלכלת נדל"ן, סבור שלא רק שהורדת הריבית לא תשפיע כעת בצורה משמעותית על הענף, אלא שכדאי לשים לב למספר פרמטרים שמשקפים מציאות חדשה בענף.
"אני חושב שהדיון הציבורי סביב שוק הנדל״ן מפספס את הדבר החשוב ביותר שקורה היום בשוק: הבעיה איננה הריבית; הבעיה היא שהפסיכולוגיה השתנתה", מתריע ד"ר גסטפרוינד.
לדבריו, במשך כמעט שני עשורים שוק הנדל״ן המקומי נשען על שתי קונספציות מרכזיות: "הראשונה - שמחירי הדירות תמיד עולים. השנייה - שקיים בישראל מחסור כרוני בדירות. הקונספציות האלו לא היו 'תחושה' בלבד, הן הפכו לנרטיב קבוע שחזר על עצמו בכל מקום. התוצאה הייתה ברורה. אנשים קנו דירות לא רק בשביל לגור בהן, אלא בעיקר מתוך אמונה שבעוד שנה המחיר יהיה גבוה יותר".
עוד על פי ד"ר גסטפרוינד, "משקיעים הסתפקו במשך שנים בתשואות שכירות נמוכות יחסית, כי הם בנו על עליית ערך שנתית דו-ספרתית. גם זוגות צעירים פעלו מתוך לחץ מתמיד לקנות 'כמה שיותר מהר', לפני שהמחירים שוב יברחו להם. אבל בתקופה האחרונה, לראשונה זה שנים רבות, הציבור החל להבין שמחירי דירות יכולים גם לרדת. במקביל, הוא גם נחשף למציאות שמנוגדת לחלוטין לקונספציית 'המחסור בדירות'. הציבור רואה עשרות אלפי דירות לא מכורות אצל קבלנים. הוא רואה מבצעי מימון אגרסיביים. הוא רואה עסקאות שמתבטלות. ובעיקר מבין שהנדל״ן לא עולה אוטומטית בכל מצב ובכל מחיר".
זה המקום להזכיר שבדוחות האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלאי הדירות הלא מכורות ממשיך לעלות באופן עקבי, ונמצא כבר ברמה של מעל 85 אלף דירות, כשהיקפי המכירות של היזמים והקבלנים ממשיכים להיות נמוכים כבר יותר משנתיים.
ד"ר גסטפרוינד מצביע על השינוי, שלהערכתו, משפיע על הרוכשים כעת: "מה שהשתנה זו מערכת הציפיות. כל עוד הציבור היה משוכנע שמחירי הדירות יעלו לנצח, אנשים פחדו להמתין. היום יותר ויותר שואלים את עצמם דווקא את השאלה ההפוכה: “אולי בעוד שנה המחיר יהיה נמוך יותר?”. ברגע שהשאלה הזו נכנסת לתודעה הציבורית, כל הדינמיקה משתנה. משקיעים כבר לא רצים לקנות בכל מחיר. רוכשי דירות למגורים כבר לא בטוחים שחייבים לסגור עסקה 'לפני שיהיה מאוחר מדי'. ההמתנה הופכת לאפשרות לגיטימית. וזה שינוי דרמטי בשוק שהתבסס במשך שנים כמעט כולו על ציפיות לעליות".
טור זה פורסם ביום שישי בלוח ידיעות אחרונות, במדור "נדל"ן ביו השורות". לחצו כאן לקריאת טורים נוספים >>
