תוכנית המטרו, מהפרויקטים התחבורתיים הגדולים והשאפתניים ביותר בתולדות המדינה, עומדת לשנות מהיסוד את מפת המגורים, התעסוקה והמסחר. מעבר ליתרונות התחבורתיים העצומים, השפעתה הדרמטית ביותר תורגש בערכי הקרקע והנכסים במרחב העירוני. סביב התחנות והצירים המרכזיים צפויות להיפתח הזדמנויות נדל"ניות חסרות תקדים – לצד אתגרים כלכליים, תכנוניים ומשפטיים מורכבים.
כדי לממש את הפוטנציאל ולתרגם את ההשפעה הזו לפרויקטים רווחיים וברי־קיימא, נדרשת מומחיות שמאית מעמיקה: מקצועיות שמבינה היטב את השטח, יודעת לאמוד את השפעת המטרו על ערכי נכסים וקרקעות, ומצליחה להציג ליזמים, לרשויות ולבעלי הקרקע פתרונות כלכליים שייצרו רווחיות לכל הצדדים.
אחד המשרדים שמבקש להציב סטנדרט חדש בתחום הוא JLRE – שמאות מקרקעין, בהובלת השמאים עידו ז'אק ועומר ליבלינג, שמביאים איתם ניסיון עשיר לצד חשיבה חדשנית.
"אנחנו לקראת תחילת העבודות במטרו, שלעומת הרכבת הקלה הוא פרויקט מסיבי בהרבה", פותח ואומר עומר ליבלינג. "המדינה יצרה את תוכנית תמ"א 70 כדי לאפשר העצמת זכויות בנייה בסמיכות לתוואי המטרו – מהלך חסר תקדים שמייצר מציאות חדשה בשוק. בתל אביב, למשל, העירייה כבר מאשרת בנייה ללא הגבלת קומות לאורך ציר איילון, ואנחנו רואים תוכניות למגדלים בגובה של קרוב ל-100 קומות. בעתיד צפויים בניינים גבוהים עוד יותר, כך גם ברמת גן, באזור הבורסה".
עומר ליבלינגצילום: רמי זרנגר"לאור זאת, תפקידו של השמאי הופך לקריטי", מדגיש עידו ז'אק. "מדובר במהלך המחייב התערבות שמאית כבר מהשלב הראשון, משום שהשמאי הוא זה שמסוגל לראות את התמונה המלאה. כדי לבחון את היתכנות הפרויקט ולבנות אותו בצורה כלכלית נכונה, נדרש ניתוח של תמהיל השימושים – דיור, השכרה, תעסוקה ומסחר – לצד התחשבות במיסוי הכבד, העומד על 60 עד 72 אחוזים. בלי שמאות מוקדמת, מפורטת ומדויקת, לא ניתן לקבל תמונה בהירה של המציאות – ואם הפרויקט אינו כלכלי, הוא פשוט לא ייצא לדרך".
אלא שלצד ההזדמנויות, יש גם מורכבויות: הפקעות זמניות או קבועות, ירידות ערך זמניות, תשלומי היטלי השבחה משמעותיים וכן אתגרי תכנון הנדסיים ומשפטיים. "אנחנו למשל מטפלים בשתי משפחות, שחוו פלישה לחלקה שלהן לצורך הקמת אזורי התארגנות.
מדובר בהפקעה זמנית, שכרוכה גם בפגיעה בגינה וגם ביכולת המימוש לבנות בית חדש", מספר ליבלינג". אנחנו מלווים משפחות כאלה בהליכי פיצוי, במקביל לבדיקת אפשרויות השבחה עתידיות כשהמטרו יושלם."
מקצוענות, ניסיון וראייה יזמית
ז'אק וליבלינג מביאים איתם שילוב נדיר של ניסיון עשיר עם ראייה צעירה וחדשנית.
ז'אק, שמאי מקרקעין עם 20 שנות ניסיון בענף, שימש במשך כמעט עשור כשמאי הראשי של חברת אקרו נדל"ן, וכיום מתמקד בליווי יזמים בעסקאות מורכבות, לרבות בהגשה למכרזי רמ"י, תוך ניצול הידע הרחב שצבר בשוק ובתחום היזמות.
ליבלינג, שבאמתחתו ניסיון במשרד המשפטים בלשכת המקרקעין בתל אביב ובמשרדי שמאים מובילים, משלב פעילות מקצועית עם הובלת קהילת "נדל"ן בראש צעיר" מבית "מרכז הנדל"ן", המחברת בין תיאוריה לפרקטיקה. במשרד הוא מוביל חוות דעת כלכליות, ליווי דיירים בהתחדשות עירונית, הפחתות היטלי השבחה, תקן 19 לשמאות בנקאית, ניתוחי כדאיות כלכלית וחוות דעת לבתי משפט.
עידו ז'אקצילום: רמי זרנגר"בלי שמאות מדויקת", מסכמים השניים, "פרויקטים רבים לא יקומו – או גרוע מכך, יתחילו אך לא יושלמו. המטרו יוצר הזדמנות חסרת תקדים, אך רק מי שיידע לנתח נכון את הנתונים הכלכליים מתוך ראייה רחבה, יוכל להפוך אותה למציאות רווחית ובת־קיימא".
כל צד והמטרו שלו
"בעוד המדינה מתכוננת לחפירות, כל אחד מהשחקנים בשוק הנדל"ן פוגש את המטרו מזווית אחרת. בעלי נכסים מחפשים להבין האם התוואי החדש משביח את הנכס או דווקא פוגע בו בטווח הקצר – ואיך ניתן למנף את המצב לטובתם. יזמים נדרשים לבחון כדאיות כלכלית מדויקת, לתכנן מראש את הזכויות וההיטלים כדי לוודא שהפרויקט רווחי. ואילו עורכי דין, הנמצאים בחזית מול דיירים ולקוחות פרטיים, זקוקים לחוות דעת שמאית אמינה שתעמוד במבחן המציאות", אומר ליבלינג.
"הערכנו לאחרונה בית פרטי בשכונה יוקרתית בתל אביב, שעל-פי התכנון, מתחתיו יעבור תוואי המטרו", ממשיך ז'אק. "בזמן שהנכס נהנה מעליית ערך עתידית, בטווח הקצר יש חשש לפגיעה ממשית – רעש, רעידות והגבלות בנייה. במקרים כאלה נדרשת בדיקה שמאית, שמחד תכיר בפוטנציאל ההשבחה, ומנגד תדאג לפיצוי הולם בגין הפגיעה ותציג בפני הבעלים את ההשלכות העתידיות". יש לציין, שבשל החשש מבעיות עתידיות הרוכש הפוטנציאלי בחר בית אחר בשכונה.
לדברי ז'אק, "אחד היתרונות המרכזיים של המשרד הוא הראייה היזמית. גם אני וגם עומר יודעים להסתכל שני צעדים קדימה – מנקודת המבט של היזם. 20 שנות הניסיון שצברתי בענף, ברובן מהצד היזמי, מאפשרות לי לזהות מראש את האתגרים ולתרגם אותם להסכמים כתובים שמגינים על הדיירים וגם מבטיחים רווחיות ליזמים, בהתאם ללקוח שאנו מייצגים".
לצידו, ליבלינג מביא גישה רעננה, מחוברת לקהילה המקצועית ולשיח החדשני בענף, ומשלב בין פעילות שמאית לחיבור אמיתי לקהילות נדל״ן וליזמים צעירים.
שוק משתנה – גישה מותאמת למציאות
שוק הנדל״ן של היום אינו דומה לזה שלפני שנתיים. אם בעבר היה מדובר בשוק של מוכרים, הריבית הנמוכה דחפה לעליות חדות במחירי הקרקע ולגל ציפיות אופטימי לעליית מחירים, הרי שכיום הכוח עבר במידה רבה לרוכשים: המוכרים מתקשים למכור נכסים, המחירים מתמתנים, הקונים בוחנים כל עסקה לעומק ומנהלים משא ומתן קשוח יותר בלי פחד שתברח להם העסקה.
במציאות הזו לשמאות יש תפקיד קריטי ככלי אסטרטגי. "יזמים מבינים שהמשחק השתנה - מה שהיה רווחי אתמול, לא בהכרח רווחי היום", מסביר ז'אק. "תפקידנו הוא לא רק להעריך שווי, אלא להכווין את היזמים, הרשויות ובעלי הקרקע, כך שהפרויקטים יתאימו למציאות החדשה ויוכלו לצאת לדרך".
לדבריהם, זו גם הסיבה שהם מבקשים להציב סטנדרט חדש בתחום – כזה שמשלב מקצועיות, שקיפות וחדשנות בכל עסקה. "בלי שמאות מקצועית ומפורטת, יהיה קשה לראות תמונה בהירה," מסכם ליבלינג. "המטרה שלנו היא לאפשר ליזמים ולבעלי נכסים להפוך רעיונות נדל״ן למציאות כלכלית בת־קיימא – בעידן המטרו וגם אחריו".
