עוד לפני פגישה עם בנקאי או סיור בנכס, יותר ויותר רוכשי דירות בישראל כבר מגיעים עם תשובות, או לכל הפחות תמונת מצב ריאלית, להחלטה הפיננסית הגדולה בחייהם - לקיחת משכנתא ורכישת דירה. בשנים האחרונות נכנסים לשוק כלים מבוססי בינה מלאכותית, שמאפשרים לדמות תרחישים, להשוות בין מסלולי משכנתא ולבחון את רמת הסיכון של עסקה.
עבור רבים מדובר בשינוי משמעותי. מידע שהיה בעבר נחלתם של יועצים בלבד הופך לנגיש בלחיצת כפתור. אבל דווקא ההתפתחות הזו מציפה בעיה עמוקה יותר בשוק: תחום ייעוץ המשכנתאות בישראל עדיין אינו מוסדר סופית, ובפועל כל אדם יכול לפעול כיועץ ללא רישוי מחייב, פיקוח מקצועי או סטנדרט אחיד.
מדובר בסיכון לא מבוטל, שכן בהיעדר אסדרה של התחום וקביעת רף מינימלי ותנאים מוגדרים לפעילות כיועץ, נוצר שוק פרוץ שבו, לצד אנשי מקצוע מנוסים, פועלים גם גורמים חסרי הכשרה מספקת. בשוק הקיים יש הבדלים משמעותיים בין היועצים, הן ברמת הידע והניסיון והן בשאלת האינטרסים שמאחורי ההמלצות. התוצאה היא שלא פעם רוכשים מקבלים החלטות קריטיות על בסיס ייעוץ לא מספיק מקצועי או מוטה, מבלי שהם מודעים לכך בזמן אמת.
שלום אמויאלצילום: רמי זרנגר"המצב שבו כל אחד יכול להציג את עצמו כיועץ משכנתאות בלי רישוי ובלי פיקוח הוא בעייתי במיוחד בשוק שבו מקבלים אנשים פרטיים, ללא התמחות פיננסית, החלטות של מיליוני שקלים", אומר שלום אמויאל, מנהל מערך משכנתאות בבנק ירושלים. לדבריו, "הציבור לא תמיד מודע לכך שלעיתים יש חברות שמתגמלות יועצים בעמלות, וזה עלול להשפיע על ההמלצות שהם מקבלים".
לכן, מוסיף אמויאל שאחד הדברים הקריטיים ביותר הוא שקיפות – "שהרוכש יבין מה ההכשרה של האדם שמייעץ לו, מה הניסיון שלו והאם מעורבים בתהליך אינטרסים זרים. אסדרה של התחום היא לא רק שאלה מקצועית אלא מהלך הכרחי שנועד להגן על הצרכן. היא יכולה לצמצם פערים, להגדיר חובות גילוי ולייצר רף מקצועי ברור יותר, בדומה לתחומים פיננסיים אחרים".
לאחרונה אישרה עדת הכלכלה של הכנסת את קידום הצעת החוק להסדרת תחום ייעוץ המשכנתאות, אך הליך החקיקה הסופי טרם הושלם. מדובר במהלך שנועד להסדיר לראשונה את פעילות יועצי המשכנתאות בישראל באמצעות קביעת סטנדרטים מקצועיים, פיקוח וכללי אתיקה מחייבים. הצעת החוק קודמה על ידי חברי הכנסת ולדימיר בליאק ויעקב אשר, ובתמיכת יו"ר ועדת הכלכלה ח"כ דוד ביטן. מטרתה להבטיח לציבור ייעוץ מקצועי, אחראי והוגן באחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי המשפחה בישראל.
לדברי נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, "הסדרת המקצוע היא צעד היסטורי, שיבטיח כי מי שמלווה את אחת ההחלטות הכלכליות החשובות בחיי המשפחה הישראלית יעמוד בסטנדרטים מקצועיים, אתיים וציבוריים ברורים, ויפעל מתוך אחריות, ידע ומחויבות אמיתית לטובת הלקוח. נמשיך לעבוד, לקדם, להוביל ולפעול בנחישות עד להשלמת הליך החקיקה, מתוך אמונה בחשיבות המקצוע ומתוך מחויבות עמוקה לציבור הישראלי".
כניסת ה-AI
בינתיים, שוק המשכנתאות בישראל נכנס לשלב חדש גם עם כניסת כלי בינה מלאכותית לתהליך קבלת ההחלטות. מדובר, בסופו של דבר, באחת ההתחייבויות הפיננסיות הגדולות ביותר של משקי הבית, אך בפועל רבים מהרוכשים מגיעים אליה עם מידע חלקי, השוואות לא מסודרות ותלות גבוהה בגורמים שונים ולעתים גם בעלי אינטרס לאורך הדרך.
המורכבות אינה נמצאת רק בהחזר החודשי או בריבית. החלטת משכנתא מושפעת מצירוף גורמים רבים, בהם שווי הנכס, ההון העצמי, ההכנסה הפנויה, התחייבויות קיימות, רמת המינוף, תקופת ההלוואה, רגישות לשינויי ריבית ויכולת ההחזר לאורך זמן. עבור רוב הציבור, קשה לחבר את כל המשתנים האלה לתמונה אחת ברורה לפני שמתחייבים לעסקה.
רון נובוטניצילום: עוז מועלם"לתוך הפער הזה נכנסים כלי AI, שמטרתם אינה להחליף יועץ משכנתאות או בנקאי, אלא לאפשר בדיקה ראשונית מסודרת יותר", אומר רון נובוטני, מייסד פלטפורמת PROPLY המבוססת על AI. לדבריו, "מערכת כזו יכולה לרכז נתונים, לבדוק גבולות יכולת, להצביע על סיכונים, להראות מה אפשרי ומה גבולי, ולעיתים גם לסמן שהעסקה מסוכנת מדי עבור המשתמש".
"המשמעות המעשית עבור הציבור היא שינוי בנקודת הפתיחה", הוא ממשיך. "במקום להתאהב בנכס, ואז לנסות להבין אם אפשר לממן אותו, ניתן להתחיל מהיכולת הפיננסית האמיתית. בתוך זמן קצר המשתמש מקבל טווח רכישה ריאלי, הבנה של מגבלות המימון, רמת החזר אפשרית ונקודות שדורשות בדיקה לפני התקדמות".
עם זאת, גם לכלי AI יש מגבלות. הם אינם מחליפים שיקול דעת אנושי ובדיקת בנק ואינם נושאים באחריות להחלטה הסופית. הם יכולים לסדר את הנתונים, להציף סיכונים ולהגדיר גבולות, אך ההחלטה עצמה עדיין מחייבת בדיקה מקצועית ואחריות אישית של הרוכשים.
רועי מינקובצילום: יח"צרועי מינקוב, מנכ"ל חברת המידע העסקי CofaceBDi, מסביר כי "בין אם לוקחי משכנתא משתמשים ביועץ משכנתאות או בכלים דיגיטליים מתקדמים כדי לסייע בקבלת החלטות, חשוב להבין שאם יש שוק פרוץ ללא רגולציה או פיקוח, אין תחליף להבנה פיננסית עמוקה של מצבו האישי של הלווה".
"בין אם לוקחי משכנתא משתמשים ביועץ או בכלים דיגיטליים, אין תחליף להבנה פיננסית עמוקה של מצבו האישי של הלווה"
מינקוב אומר שנתוני אשראי איכותיים, היסטוריה פיננסית ודירוג אשראי מהימן הם הבסיס שעליו צריכה להיבנות כל המלצה. "במידה ולא, הרוכש נמצא בסיכון לשלם את המחיר בלקיחה של התחייבות שאינה תואמת את היכולות שלו. ההשלכה יכולה להיות פגיעה ארוכת טווח בהיסטוריית ובדירוג האשראי שלו ולהשפיע על אפשרות קבלת אשראי בתנאים טובים בעתיד", הוא מסכם.
לירן סלעצילום: עידן מעוזלדברי לירן סלע, יועץ משכנתאות ומנכ"ל ומייסד סלע השקעות, משכנתאות ופיננסים, לשעבר בנקאי בכיר בבנק לאומי, "שוק המשכנתאות הפך בשנים האחרונות למערב פרוע - כל אדם ללא רקע ראוי יכול לקרוא לעצמו מומחה. הבטחות על חקיקה חדשה או כניסת כלי AI שיעשו סדר בבלאגן אמנם נשמעות נהדר, אבל הן טומנות בחובן סכנה אמיתית לרוכשים. בינה מלאכותית היא כלי עצמתי לעיבוד נתונים, אבל בשוק מורכב ודינמי כמו משכנתאות, הסתמכות עיוורת עליה עלולה לייצר נזק כלכלי כבד".
סלע מדגיש כי "אלגוריתם, חכם ככל שיהיה, פועל על בסיס סטטיסטיקה יבשה מהעבר. הוא לא מסוגל לחזות שינויים דרמטיים ברמת המאקרו, הוא לא מבין את הרגישות שלכם לסיכון, והוא לא בהכרח יודע לשאול את השאלות הנכונות על התוכניות העסקיות והמשפחתיות שלכם לחמש השנים הקרובות. תמהיל משכנתא שנראה מושלם באופטימיזציה של מחשבון, עלול להתברר כמלכודת ריבית במציאות משתנה".
