האם בעלי דירות בפרויקטים בשכונות ישנות שעוברות שיקום זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה, גם במקרה של מכירת הנכס? ואם כן, מהו היקף הפטור? סוגיה זו, שהגיעה עד לבית המשפט העליון, הוכרעה לאחר שהרכב של שלושה שופטים קבע כי תושבי שכונת התקווה בדרום תל אביב יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה, גם בעת מכירת הדירה שלהם. פסק הדין לא חל על דירות חדשות שייבנו אלא רק על דירות קיימות שיורחבו או יימכרו.
מדובר בבקשת רשות ערעור שהגישה עיריית תל אביב-יפו על פסק דין של בית המשפט המחוזי תל אביב. פסק הדין קבע כי הפטור מהיטל השבחה שניתן לבתים בשכונת התקווה, אשר הוכרזה על ידי הממשלה כשכונת שיקום, ניתן גם במקרה של מימוש זכויות על דרך מכירת הדירה.
העירייה לא הסכימה עם פסק הדין, וטענה שהפטור מוגבל אך ורק להרחבת דירה קיימת ואינו קיים במקרה של מכירת דירה. העירייה קיבלה חיזוק לטענותיה, לאחר שהיועצת המשפטית לממשלה התנגדה לפטור בטענה כי החלתו על מימוש זכויות בעת מכירת נכס תוביל לפגיעה משמעותית בקופה הציבורית ובאיתנות הכלכלית של הרשויות המקומיות.
השאלה שבמחלוקת עוסקת בפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק, לפיו בהשבחה של מקרקעין בשיקום שכונות לא יחול היטל השבחה. בעלי הדירות בשכונת התקווה דרשו לקבל את הפטור מהיטל ההשבחה לאחר שמכרו את נכסיהם. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב התנגדה, וטענה כי הפטור ניתן רק במקרה של מתן היתר בנייה. עוד טענה כי קיים כבר פסק דין של העליון, שקבע כי הפטור לא יחול במקרים של הקמת מבנים חדשים, אלא רק כשמדובר בדירות שנמצאות במבנים קיימים.
ועדת הערר לתכנון ובנייה קיבלה את עמדת התושבים, וקבעה כי הם זכאים לפטור. העירייה (הוועדה המקומית) ערערה על פסק דין זה לבית המשפט המחוזי, שגם הוא דחה את עמדתה וקבע כי שלילת הפטור תפגע באוכלוסייה החלשה המתגוררת כיום בשכונה, שאין לה את האמצעים הכלכליים הנדרשים לבצע הרחבה בדירות הקיימות ולכן מעדיפה למכור אותן.
בעירייה לא אמרו נואש והגישו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. בית המשפט העליון (השופט עופר גרוסקופף אליו הצטרפו גם הנשיא עמית והשופט כשר) לא קיבל את עמדת העירייה וקבע הלכה חדשה, לפיה אם קיימת אפשרות להרחיב את הדירות בפרויקט שיקום, הרי שאין מקום לשלול את הפטור, גם אם מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכירת הדירה, אלא יש להעניק את הפטור לאותן זכויות בניה שנועדו להרחבת הדירה.
לעומת זאת, אם ההשבחה נובעת מהאפשרות לבנות בנייה חדשה, כגון תוספת יחידות דיור, אז הפטור לא יחול ויש לחייבן בהיטל השבחה. לפיכך, כאשר מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, "על הוועדה המקומית להבחין בין השבחה שמקורה באפשרות לשפר את הקיים, לגביה יחול הפטור, ובין השבחה שמקורה באפשרות לבצע בנייה חדשה - לגביה לא יחול הפטור".
"מסר נוקב וברור"
בית המשפט דחה את טענות העירייה והיועמ"שית וקבע: "קבלת עמדה זו, לפיה אין מקום לפטור בעת מימוש הזכויות בדרך של מכירה, תתמרץ את אותם אנשים לוותר על מכירת הנכס, ולהמתין עד שיוכלו לממש את ההשבחה בדרך של היתר בנייה.
"מעבר לכך, הבחנה גורפת בין דרכי המימוש עלולה להוביל לכך שרק תושביה האמידים של שכונת השיקום יוכלו ליהנות מהוראת הפטור, שכן הם יכולים לשפר את תנאי מגוריהם ולאחר מכן אף למכור את דירתם מבלי לשאת בהיטל ההשבחה, ואילו תושבים שידם אינה משגת יתקשו לשפר את תנאי מגוריהם בתוך השכונה ואף מחוצה לה. תוצאה זו אינה מניחה את הדעת ודומה כי היא אף לא עולה בקנה אחד עם התכליות של פרויקט שיקום שכונות, אשר עומדות בבסיס הוראת הפטור".
החשש: "רק תושביה האמידים של שכונת השיקום יוכלו ליהנות מהוראת הפטור, שכן הם יכולים לשפר את תנאי מגוריהם ולאחר מכן אף למכור את דירתם מבלי לשאת בהיטל ההשבחה, ואילו תושבים שידם אינה משגת יתקשו לשפר את תנאי מגוריהם"
בית המשפט קבע לבסוף כי "הוראת הפטור תחול גם כשהמימוש נעשה בדרך של מכירה, אך היקפה יוגבל להשבחה המרבית היכולה להתייחס לרכיב שיפור הבנייה הקיימת, כשיתרת ההשבחה תחויב בתשלום היטל השבחה בעת מכירת הדירה... אין מקום להבחין באופן גורף בין מימוש בדרך של היתר בנייה ובין מימוש בדרך של מכר, אלא יש לנסות להשוות, ככל הניתן, בין שתי דרכי המימוש".
עו"ד מוטי איצקוביץ צילום: ניר קופרמןחלק מבעלי הנכסים יוצגו על ידי עורכי הדין מוטי איצקוביץ ואלירן חליבה ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI), שמסרו: "בית המשפט העליון מעביר בפסק הדין מסר נוקב וברור, לפיו אין להפלות בין אוכלוסייה בעלת יכולת כלכלית לבין אוכלוסייה שידה אינה משגת. ההלכה החדשה, לפיה יש להבחין בין השבחה ליצירת בנייה חדשה לבין השבחה להרחבת דירה קיימת, מהווה מסר חברתי חשוב וצודק. העובדה שהזכאות לפטור בגין הרחבת דירה נשמרת גם במקרה של מכירת הדירה, מקלה על תושבי שכונות השיקום ומביאה להגשמת עקרונות הצדק".
עיריית תל אביב מסרה בתגובה: "בניגוד לאופן הצגת הדברים, בית המשפט העליון קיבל חלקית את ערעורה של הוועדה המקומית, תוך שקבע כי פטור מהיטל השבחה לנכס בשכונת שיקום יחול במכר באופן חלקי בלבד, כך שההשבחה הנובעת מהאפשרות להקים יחידות דיור נוספות, לא תהיה פטורה".
