"הסמכת רשויות מקומיות כ'ועדה עצמאית מוסמכת' היא צעד נכון עקרונית, אך הצלחתו תלויה באופן שבו הרשויות משתמשות בסמכות שניתנה להן", כך פותח ומשיב גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, לשאלה האם המהלך שנועד להפוך ועדות מקומיות לעצמאיות, ולאפשר להן לקבל החלטות שלא יכלו לקבל בעבר, מסייע לקידום מיזמי נדל"ן או דווקא מעכב.
קסטל מסביר: "בעבר, כאשר תוכניות עברו דרך הוועדות המחוזיות, נוצרה בירוקרטיה כבדה ולעיתים מחלוקות בין הרשויות לוועדות על חשבון הדיירים והיזמים וכן עיכוב פרויקטים משמעותיים. העברת הסמכויות לרשות המקומית אמורה לייצר קיצור תהליכים, ריכוז החלטות והבנה טובה יותר של הצרכים המקומיים, במיוחד בהתחדשות עירונית.
גל קסטלצילום: ליה יפהאך בפועל, כאשר רשויות אינן מייעלות את המנגנונים הפנימיים או ממשיכות לפעול בגישה בירוקרטית, הכוח הנוסף לא מקצר תהליכים ואף יוצר 'צוואר בקבוק' חדש בתוך הרשות עצמה. כדי שהמהלך יצליח, על הרשויות לייעל תהליכים, לקצר זמני טיפול, להגדיר מדיניות ברורה ושקופה, לצמצם חסמים ולפעול בגישה פרואקטיבית שמקדמת פרויקטים. המטרה היא יצירת מסלול מהיר, יעיל וצפוי, שמעניק ודאות ליזמים. אם הרשויות יאמצו זאת, נראה האצה אמיתית, ואם לא, נקבל ריכוז סמכויות ללא שיפור. בסופו של דבר לא הסמכות קובעת, אלא אופן השימוש בה".
ניצן פלדמן, מנהלת אגף יזמות ובנייה ומשנה למנכ״ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ, פחות אופטימית ולדבריה, המצב בשטח בעייתי: "הניסיון להציג את הוועדות העצמאיות כפתרון פלא לבירוקרטיה הוא זריית חול בעיני הציבור. בפועל המנגנון הזה הפך לעוד שכבה של סחבת ואי־ודאות. אנחנו רואים יותר ויותר רשויות מקומיות שמשתמשות בסמכויות המורחבות שלהן כדי להערים קשיים על יזמים, במיוחד בתקופה המורכבת הזו, של אחרי מלחמה, כשסדרי העדיפויות העירוניים משתנים.
ניצן פלדמןצילום: יח"צחוסר התיאום בין הוועדות המקומיות למחוזיות יוצר מצבים אבסורדיים שבהם פרויקטים תקועים שנים בגלל פרשנויות משפטיות שונות. המדינה חייבת להבין: סמכויות ללא אחריות וללא תקצוב למחלקות ההנדסה הן מתכון לאסון. ללא פיקוח הדוק של מינהל התכנון שיבטיח עמידה בלוחות זמנים וימנע גחמות של פוליטיקאים מקומיים, ה'וועדה העצמית' תישאר פלסטר על פצע פתוח ומדמם של ענף שמשווע ליציבות".
עדי לוסקי, סמנכ״לית תכנון באפריקה ישראל מגורים, מעניקה תמונת מצב מהשטח: "הסמכת רשויות מקומיות כוועדות עצמאיות היא צעד משמעותי, המגלם פוטנציאל אמיתי לקיצור הליכי תכנון ולהאצת קידום תוכניות – במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית. עם זאת לאחר כמעט עשור של יישום, ניתן לומר כי התמונה בפועל מורכבת יותר. מעבר ליכולת המקצועית ולמשאבים, קיימים פערים מהותיים בין רשויות – בהיקף הדרישות והתנאים המוטלים על יזמים, בעומסי העבודה ובאיזון בין אינטרסים מקומיים ובין ראייה מטרופולינית רחבה. ברשויות שבהן קיים מערך תכנוני חזק וראייה מערכתית, הסמכות אכן מתורגמת לייעול תהליכים. מנגד במקומות אחרים היא מובילה לחוסר אחידות, חוסר ודאות ולעיתים אף לעיכובים".
לוסקי מסכמת ואומרת כי: "הניסיון המצטבר מלמד שהסמכה כשלעצמה אינה מספיקה. נדרש חיזוק של סטנדרטים מקצועיים אחידים, לצד מנגנוני בקרה ותמיכה, כדי להבטיח שהסמכויות יתורגמו להאצת תהליכים, ולא ליצירת צווארי בקבוק חדשים".
"ניתן לקדם תוכניות מהר יותר"
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים, מסביר מה היתרונות בוועדה מוסמכת: "הסמכת ועדות מקומיות כוועדות עצמאיות מוסמכות אכן יכולה לקצר משמעותית תהליכי אישור תב"ע ולהפחית בירוקרטיה. כאשר הסמכות לאישור תוכניות, כולל בהתחדשות עירונית, נמצאת בידי הוועדה המקומית, ניתן לקדם תוכניות מהר יותר בסמכות המקומית, ללא הצורך לעבור את כל שלבי האישור פעם נוספת בוועדה המחוזית. כך למשל, בפרויקט תב"ע שאנחנו מקדמים בגבעתיים, התכנון קודם מול מהנדס העיר ובתיאום עם הוועדה המחוזית, והתוכנית אף קיבלה המלצה להפקדה.
עומר גוגנהייםצילום: יח"צאולם בפועל, מאחר שהוועדה המקומית אינה ועדה עצמאית מוסמכת, ההליך לתיאום התוכנית ארך מספר שנים מול הוועדה המקומית, וממשיך לדיון נוסף בוועדה המחוזית. אילו הייתה לוועדה המקומית סמכות מלאה, היה ניתן כבר באותו דיון להמלצת התוכנית להפקדה במחוז פשוט לקדם את התוכנית להפקדה לאחר החלטת הועדה המקומית, ובכך לחסוך זמן יקר. לכן, כאשר הסמכות מנוהלת נכון, מדובר בכלי יעיל שיכול להאיץ תהליכים ומאפשר לרשויות לקדם פרויקטים בקצב גבוה יותר, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית".
גם יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני, סבור שיש יתרון גדול להסמכת הוועדות המקומיות: "ההרחבה של סמכויות הוועדות המקומיות, כולל ועדות עצמאיות מוסמכות, היא צעד נכון שמכוון לייעל את תהליכי התכנון ולקצר את משכי הזמן הארוכים שמאפיינים פרויקטים של התחדשות עירונית. העברת הסמכויות מהוועדה המחוזית לרשות המקומית מקרבת את קבלת ההחלטות לשטח ומאפשרת התאמה מדויקת יותר לצורכי העיר והקהילה, לצד צמצום שרשרת האישורים והפחתת שלבי ביניים מיותרים. בניגוד לוועדה המחוזית שפועלת מתוך ראייה רחבה ואחידה, הוועדה המקומית נהנית מהיכרות עמוקה עם המרקם העירוני, מה שמאפשר גמישות תכנונית ושיפור התיאום בין מדיניות עירונית, תשתיות וצרכים בפועל".
יונתן אזרצילום: ניב קנטורעם זאת גם אזר מסביר, שבפועל "התמונה מורכבת יותר". לדבריו, "לצד רשויות מקצועיות ומובילות שמצליחות לנהל תהליכים יעילים ומהירים, יש גם רשויות שבהן ריבוי השיקולים המקומיים – פוליטיים, תכנוניים וקהילתיים – דווקא יוצר עומס, ולעיתים אף מאריך את התהליך במקום לקצר אותו. כאשר האחריות והסמכות מרוכזות בידי גורם אחד ללא מנגנוני איזון מספקים, מתקבלת לעיתים זהירות יתר או חלים עיכובים הנובעים מחוסר אחידות בקבלת החלטות. בסוף כדי שהמהלך יצליח באמת, נדרש לא רק להעצים את הסמכויות המקומיות, אלא גם לייצר סטנדרטיזציה, לוחות זמנים מחייבים ושיתוף פעולה הדוק בין כלל הדרגים התכנוניים. רק כך יתאפשר להפוך את הפוטנציאל של הוועדות העצמאיות לכלי שמאיץ בנייה ולא ליצירת צווארי בקבוק חדשים."
"לרשות המקומית יש היכרות עמוקה עם צורכי העיר"
יתרון נוסף למתן סמכויות נרחבות יותר לוועדות המקומיות נעוץ בעובדה שהעירייה יותר טוב יותר מהוועדה המחוזית מהם צורכי העיר. עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, מרחיב: "מתן סמכויות לוועדות מקומיות לאשר תוכניות משמעותיות, לרבות בתחום ההתחדשות העירונית, הוא מהלך נכון עקרונית. לרשות המקומית יש היכרות עמוקה עם צורכי העיר, התשתיות והמאפיינים הייחודיים של כל אזור, ולכן היא יכולה לקבל החלטות מדויקות יותר". עם זאת גם עו"ד שוב מסבי,ר שעל אף היתרון, זה לא תמיד המצב בפועל. "אנו רואים שלא תמיד מתקבלת התוצאה המיוחלת: ברבות מהרשויות קיים מחסור בכוח אדם מקצועי, עומסי עבודה ולעיתים גם פערים באיכות ובניסיון, מה שמוביל לעיכובים ואף לחוסר אחידות בקבלת ההחלטות. כדי שהמהלך הזה אכן יביא לייעול ולא יהפוך לצוואר בקבוק נוסף, יש צורך ללוות אותו במנגנונים משלימים לקביעת לוחות זמנים מחייבים להכרעה בתוכניות, יצירת סטנדרטים מקצועיים ברורים והטמעת כלים שיבטיחו עמידה בהם. רק שילוב של סמכות יחד עם אחריות ומדידה אפקטיבית יאפשר לממש את הפוטנציאל ולהאיץ את קצב קידום הפרויקטים".
אדריכל קובי גל, שותף בגל מצליח אדריכלים (GMA), מוסיף: "ועדה מקומית עצמאית מוסמכת יכולה להיות מהלך נכון מאוד, אבל רק אם היא מייצרת ודאות ולא רק מעבירה סמכות מדרג אחד לאחר. על הנייר, הרעיון הוא פשוט, לקצר את הדרך, להפחית תלות בוועדה המחוזית, ולאפשר לרשות שמכירה את השטח לקבל החלטות מהר יותר. בפועל זה עובד רק כשיש מדיניות ברורה, מערך מקצועי חזק, ויכולת לקבל החלטות בזמן אמת. כשזה קורה, היזם מקבל מסלול תכנוני צפוי יותר, הדיירים מבינים טוב יותר לאן הפרויקט הולך, ונחסכים חודשים ארוכים של המתנה, תיקונים ופרשנויות. אבל כשסמכות רחבה ניתנת בלי סטנדרט עבודה אחיד, בלי כוח אדם מתאים ובלי מחויבות אמיתית ללוחות זמנים, נוצר מצב הפוך, במקום בירוקרטיה מחוזית אחת מקבלים כמה שכבות של בדיקות, עצירות וחוסר החלטה. לכן השאלה האמיתית איננה אם לתת יותר כוח לרשויות המקומיות, אלא איך לוודא שהכוח הזה מתורגם ליעילות, לאחריות ולוודאות תכנונית".
עו"ד עידו שמואלי מדגיש אף הוא את הצורך בתקנים ועוד כוח אדם כדי להפוך את המהלך לישים: "העובדה שהורידו סמכויות לוועדות המקומיות היא מצוינת; זה בהכרח משחרר חסמים ונותן לוועדות יכולת טובה יותר לקצר את לוחות הזמנים. אך יחד עם זאת המהלך הזה חייב להגיע עם הקצאת משאבים של כוח אדם לטיפול בבקשות להיתרים ברשויות - וזה לא קרה במקביל".
עו"ד שמואלי מוסיף, שכדי לקדם את הנושא כדאי גם להפעיל מודל נוסף: "המדינה והוועדות המחוזיות צריכות לתמרץ את הוועדות המקומיות. זה יכול להיות תמרוץ כספי או 'תמרוץ עונשי' - הן חייבות לעמוד ביעדים של התחדשות עירונית והוצאת היתרי בנייה. כיום רשויות רבות נמנעות מקידום התחדשות עירונית כי זה מורכב יותר ודורש יותר תשומות, וקל להן יותר לפתח שכונות קיימות. יש כאן עניין של מה ראשי הערים מוכרים לבוחרים: מצד אחד התחדשות, מצד שני כעס על צפיפות ועומסים. זה אירוע אלקטורלי מורכב, וראינו את זה בפתח תקווה שקידמה התחדשות עירונית ואז הקשיחה עמדות, וראינו את זה בעבר גם עם רמת גן, גבעתיים וראשון לציון. לכן אין ברירה, צריך להתמודד עם הבעיות האלו. ראשי ערים לא צריכים לפחד מהתחדשות עירונית גם כשקשה בטווח הקצר, כי בסוף צריך להסתכל בראייה ארוכת טווח קדימה - זה ישתלם להם".
עו"ד יוספה כהנא וינקלר, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות', מסכמת: "הסמכת ועדות מקומיות לאשר תוכניות רחבות היקף נועדה, בצדק, לייעל הליכים ולקצר זמנים, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. אכן בחלק מהמקרים ניכרת תרומה ממשית לקיצור לוחות הזמנים. עם זאת ברשויות מסוימות התמונה מורכבת יותר: לצד יתרונות של קירבה לשטח והיכרות עם צורכי הרשות, ריכוז הסמכויות בידי הוועדה המקומית עלול להוביל לזהירות יתר, עומס מקצועי, שיקולים פוליטיים ולחצים ציבוריים, המאריכים את משך הטיפול, זאת בניגוד לוועדה המחוזית, שהינה גוף מקצועי מובהק. האתגר האמיתי אינו רק בהעברת הסמכות, אלא ביצירת מנגנוני בקרה ואיזון שיבטיחו ודאות, יעילות ושקיפות, במיוחד לנוכח העובדה שבחלק מהוועדות המקומיות טרם קיימים הכלים המקצועיים הנדרשים להתמודדות עם תוכניות מורכבות".
