האם החזרת משקיעי הנדל"ן לשוק תוכל לסייע בבלימת העלייה במחירי השכירות ובהוצאת שוק הדיור מהקיפאון? המהנדס חיים נחמן, בעלי קבוצת נחמן, הפועלת בתחומי המגורים, ההתחדשות העירונית והנדל"ן המניב, סבור שכן. בראיון ל-ynet הוא מציג יוזמה שגיבש יחד עם שותפו, רואה החשבון דורון שגיב, שבמרכזה הפחתה דרמטית במס הרכישה למשקיעים: מ-8% כיום ל-0.5% בלבד בתמורה להתחייבות להשכיר את הדירה במשך עשר שנים לפחות.
לפי ההצעה, המדינה תקדם הוראת שעה למשך שנתיים, שבמסגרתה יוכלו משקיעים פרטיים לרכוש דירות חדשות או דירות מיד שנייה במס רכישה מופחת, בדומה להטבה שמקבלות קרנות ריט למגורים. לפי נחמן, בשנה הראשונה יעמוד מס הרכישה על 0.5%, ובשנה השנייה יעלה ל-1%, כדי לעודד את המשקיעים להקדים את הרכישות.
בתמורה להטבה יידרשו הרוכשים להתחייב שהדירה תשמש להשכרה במשך עשר שנים לפחות, כאשר ההתחייבות תירשם בטאבו. לדברי נחמן, ניתן יהיה לקבוע גם תקופת התחייבות ארוכה יותר, של 12 או 15 שנים, בהתאם להחלטת המדינה.
הרעיון נשען על מודל קרנות הריט (REIT), הנהנות בתנאים הקבועים בחוק מהטבות מס ברכישת נכסים המיועדים להשכרה. פקודת מס הכנסה קובעת מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% לקרנות להשקעות במקרקעין הרוכשות נכסים העומדים בהגדרות החוק לדיור להשכרה.
הטבה ומגבלה
ההטבה כפופה לשורה של תנאים, ובמסלולים מסוימים חלות גם הוראות הנוגעות להשכרת הדירות לתקופה של 20 שנה ולהשלכות של מכירתן לפני תום התקופה. נחמן מבקש להרחיב את עקרון ההטבה גם למשקיעים פרטיים, מבלי שיידרשו לפעול באמצעות קרן השקעות, ובתמורה להתחייבות להשכרה לתקופה קצרה יותר. לדבריו, אין הצדקה להגביל את התמריץ לגופים מוסדיים בלבד, כאשר גם משקיעים פרטיים יכולים להתחייב להעמיד דירות להשכרה לטווח ארוך.
המשמעות הכלכלית עבור הרוכשים עשויה להיות משמעותית. כך, למשל, ברכישת דירה להשקעה במחיר של 2.5 מיליון שקל, מס רכישה בשיעור של 8% מסתכם ב-200 אלף שקל. לפי המתווה שמציע נחמן לשנה הראשונה, הרוכש ישלם 12,500 שקל בלבד - חיסכון של 187,500 שקל. אם בשנה השנייה יעמוד שיעור המס על 1%, ישלם הרוכש 25 אלף שקל.
אלא שההטבה תגיע עם מגבלה: המשקיע יידרש להעמיד את הדירה להשכרה לאורך תקופת ההתחייבות. אם ירצה למכור אותה לפני תום התקופה, יעמדו בפניו, לפי ההצעה, שתי אפשרויות: למכור את הנכס לרוכש שיקבל על עצמו את יתרת ההתחייבות להשכרה, או לשלם את מס הרכישה הרגיל בהתאם להסדר שייקבע ולמכור את הדירה ללא המגבלה.
כדי למנוע ניצול לרעה של ההטבה, מציעים יוזמי המתווה לקבוע מנגנוני דיווח, פיקוח ואכיפה, לרבות רישום ההתחייבות בטאבו, דיווח על הכנסות השכירות והגבלות על השכרת הדירה לצד קשור, למשל לבן משפחה או לגורם בעל זיקה למשקיע. כמו כן, מוצע לקבוע כללים להעברת ההתחייבות במקרה של מכירה מוקדמת ולהפרת תנאי ההסדר.
חיים נחמן, בעלים קבוצת נחמן גרופ
(צילום: יח"צ)
נחמן סבור כי מדובר במנגנון פשוט יחסית ליישום. לדבריו, רוכש שלא ירצה להתחייב להשכרה ארוכת טווח יוכל להמשיך לרכוש דירה להשקעה בתנאי המס הרגילים, בעוד שמי שיבקש ליהנות מההטבה יידרש לעמוד בתנאים שתקבע המדינה.
"תקופה קשה"
נחמן, שפועל זה יותר מ-18 שנה ומקדם, בין היתר, פרויקטים למגורים ברמת אביב, גבעתיים, ראשון לציון ונתניה, אינו מסתיר את הקשיים שחווים כיום היזמים. לדבריו, ההאטה במכירות, הריבית הגבוהה והתחייבויות המימון מכבידות על השוק כולו, אך הפגיעה אינה מסתכמת בחברות הבנייה.
"התקופה קשה. אין מכירות, אין הכנסות למדינה. יש ריבית גבוהה והתחייבויות גדולות להרבה מאוד יזמים ולהרבה מאוד משקיעים בתחום הנדל"ן", הוא אומר. לטענתו, אחת הבעיות המרכזיות היא הקיפאון בשוק הדירות מיד שנייה. בעוד שקבלנים יכולים להציע מבצעי מימון והטבות לרוכשי דירות חדשות, למוכרי הדירות מיד שנייה אין אפשרות להציע תנאים דומים. כתוצאה מכך, לדבריו, עסקאות רבות אינן יוצאות לפועל, וגם משפרי דיור מתקשים להתקדם לרכישת דירה חדשה.
נחמן מעריך שהטבת המס תעודד משקיעים לרכוש דירות, הן בשוק היד השנייה והן בפרויקטים חדשים. רכישת דירות קיימות תוכל לאפשר לבעליהן להתקדם לעסקאות נוספות, ואילו רכישת דירות חדשות תסייע ליזמים לצמצם את מלאי הדירות הלא מכורות ולהמשיך לקדם פרויקטים.
לדבריו, חידוש הפעילות בשוק הדירות מיד שנייה עשוי להניע שרשרת של עסקאות, שכן בעלי דירות שיצליחו למכור את נכסיהם יוכלו להתקדם לרכישת דירה אחרת, לעיתים דירה חדשה מקבלן. במקביל, הוא מעריך כי כניסת משקיעים נוספים לשוק תגדיל את מספר הדירות המיועדות להשכרה לטווח ארוך.
"אם יש לך 100 אלף דירות להשכרה היום, בעוד שנה יהיה לך 200 אלף, מה יקרה לדמי השכירות? ירדו", הוא טוען. לדבריו, מי שעשויים ליהנות מהמהלך הם בעיקר זוגות צעירים, סטודנטים וחיילים משוחררים המתקשים להתמודד עם מחירי השכירות.
המדינה תרוויח?
עם זאת, ההצעה אינה כוללת הגבלה על גובה שכר הדירה שייגבה מהשוכרים, וגם אינה מחייבת את המשקיעים להשכיר את הנכסים במחיר נמוך ממחיר השוק. יתרה מכך, רכישת דירה קיימת בידי משקיע אינה בהכרח מגדילה את היצע הדירות להשכרה, שכן ייתכן שהדירה כבר מושכרת כיום.
לפיכך, ההשפעה על מחירי השכירות תהיה תלויה במספר הדירות שיתווספו בפועל לשוק, במיקומן ובביקוש באותם אזורים. גם נחמן ושגיב מציינים כי ההשפעה על מחירי השכירות אינה מובטחת, ומציעים לקבוע יעדים מדידים לבחינת מספר העסקאות, היקף הדירות להשכרה והשינוי בדמי השכירות בעקבות יישום המתווה.
ומה המדינה תרוויח מהפחתת המס? אחת השאלות המרכזיות שעולות מההצעה היא מדוע שהמדינה תוותר על חלק ניכר מהכנסותיה ממס רכישה, דווקא בתקופה שבה היא זקוקה להכנסות ממסים. נחמן סבור שההפסד מכל עסקה עשוי להתקזז, לפחות בחלקו, באמצעות גידול במספר העסקאות. "המהלך הזה יניע את גלגלי המשק מחדש", הוא אומר.
לדבריו, הגדלת מספר העסקאות עשויה לתרום להכנסות המדינה לא רק ממס רכישה, אלא גם ממע"מ על מכירת דירות חדשות, לצד הרחבת הפעילות בענף הבנייה ובענפים הנלווים אליו. עם זאת, יוזמי המתווה מבהירים כי אין ודאות שההכנסות הנוספות יפצו במלואן על אובדן ההכנסות מהפחתת מס הרכישה, וכי יש לבחון את ההשלכות הכלכליות של המהלך לפני יישומו.
שאלה נוספת היא כיצד תשפיע חזרתם של המשקיעים לשוק על רוכשי דירה ראשונה, שעשויים למצוא את עצמם מתחרים על אותן דירות מול משקיעים הנהנים מהטבת מס משמעותית. נחמן סבור שהיתרונות עולים על החסרונות. לדבריו, הגבלת ההטבה לשנתיים בלבד נועדה לעודד משקיעים לפעול במהירות, מבלי להפוך את הפחתת מס הרכישה להסדר קבוע. נחמן מדגיש כי הוא מודע לכך שגם יזמי הנדל"ן, ובהם גם החברה שייסד, עשויים ליהנות מהמהלך, אך טוען כי התועלת תהיה רחבה יותר.
