פחות פארקים, יותר שטחי מגורים: מינהל התכנון מקדם מדיניות מהפכנית שתאפשר לצופף פי שלושה ויותר את הערים הגדולות בארץ. עד היום לא ניתנה שום הוראה הנוגעת לשיעור השטח שישמש למגורים בתוכניות הבנייה. בחודש הבא יוצגו לציבור עקרונות הציפוף החדשים שנוסחו בשנה האחרונה, לאחר שבאוגוסט אשתקד המועצה הארצית לתכנון ובנייה הורתה למינהל התכנון להכין את ההנחיות החדשות, שנחשפו לראשונה בכלכליסט.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עקרונות התכנון החדשים יוטמעו בתוכנית המתאר הארצית המרכזית (תמ"א 35), במטרה לאפשר בנייה של כ-1.5 מיליון דירות ברחבי המדינה בתוך 20 שנה, כאשר יותר מ-500 אלף ייבנו באזור תל אביב והמרכז הצפוף. המספרים הללו הוגדרו לראשונה בתוכנית האסטרטגית לדיור שהממשלה אישרה ב-2017, שהתבססה על תחזית גידול האוכלוסייה עד שנת 2040.
דירות בישראלדירות בישראל
דירות בישראל
(צילום: אוראל כהן)
תוכנית העל תמ"א 35 מגדירה את עקרונות התכנון בארץ. עקרונות צפיפות המגורים הוגדרו במסמך בתמ"א 35 שנקרא לוח 1, תחת הכותרת "צפיפות נטו ממוצעת למגורים". כעת מבקשים לשנות את העקרונות הללו במטרה להשיג ניצול יעיל יותר של הקרקע וצמצום הזליגה לשטחים פתוחים. על רקע זאת מינהל התכנון מבקש להוסיף שלושה תנאי סף שיחייבו מעתה כל תוכנית בנייה למגורים.

הגדלת שטח המגורים

תנאי מרכזי ודרמטי הוא שיעור מינימלי מחייב של שטח המיועד למגורים בכל תוכנית בנייה למגורים. במינהל התכנון מצאו כי בממוצע רק 28% מתוך כלל השטח העירוני בישראל מיועד למגורים, 30% משמשים לפארקים, 25% לשימושי רכב (חניות, כבישים וכדומה) והיתר למבני ציבור ותעסוקה.
על פי התיקון, תוכניות גדולות ברמה של רובע עירוני חייבות להקצות לפחות 50% מהשטח למגרשים המיועדים למגורים; תוכניות ברמה של שכונות יחויבו להקצות 80%-50% מהשטח למגרשים למגורים; ותוכניות קטנות, שבהן אפשר לבנות עד 200 דירות, יחויבו להקצות 100%-80% מהשטח למגורים. המטרה היא לצמצם הקצאת שטחים לפארקים, לכבישים ולמוסדות ציבור.
גן סאקר בירושלים ריק מאדםגן סאקר בירושלים ריק מאדם
פחות פארקים, יותר שטחי מגורים. גן סאקר בירושלים
(צילום: מאיר בינקוביץ, צילום רחפן)
על פי המסמך, את היעד ניתן להשיג על ידי "ייעול השטח המיועד לצורכי ציבור וכבישים באמצעות עירוב שימושים, שימוש אינטנסיבי בקרקע הציבורית וצמצום שטחים שאינם כוללים מגורים". במילים אחרות, בניין ציבורי אחד יוכל לשמש לכמה ייעודים, למשל מבנה שבו יהיו גני ילדים, מתנ"ס, ספרייה ציבורית, בית כנסת או כל שימוש ציבורי אחר. בנוסף לכך בימנהל התכנון מכוונים להפחית את הנטייה של ראשי ערים להשאיר שטחים פתוחים במחשבה כי זהו תכנון המשפר את איכות החיים של התושבים. בפועל ערים רבות סובלות מכתמים לא מפותחים, לא מטופחים ולא מנוצלים.

יותר מתגוררים בכל קמ”ר

שנית, מינהל התכנון מציע גם להוסיף הגדרה לצפיפות ברוטו לאנשים בקמ"ר, כלומר כמה אנשים יגורו בשטח התוכנית. לחישוב מכניסים את כל שטח התוכנית, כולל מגרשים שמיועדים לשימושים שאינם מגורים. הגדרה כזו, שאינה קיימת היום, נועדה להגדיל את רמת הצפיפות לרמה המקובלת בערים גדולות בעולם המערבי. לשם ההמחשה, הצפיפות בתל אביב עומדת כיום על 8,500 איש לקמ”ר, בעוד במנהטן היא מגיעה ל-28 אלף איש לקמ"ר.
על פי התיקון המוצע, התוכניות החדשות יצטרכו לעמוד ברף צפיפות גבוה בהרבה מהמצב הנוכחי. במרכזי המטרופולינים תוכניות יצטרכו לעמוד ברף של 30 אלף איש לקמ"ר. תוכניות בערים גדולות שבהן עד 500 אלף תושבים יצטרכו לעמוד ברף של 25 אלף איש לקמ"ר, בערים קטנות יותר 20 אלף איש לקמ"ר וכך הלאה. חישוב מספר הנפשות יתבסס על גודל משק בית ממוצע ביישוב. כך הצפיפות בתוכנית תותאם למאפיינים דמוגרפיים של כל עיר. למשל בעיר חרדית, שבה מספר נפשות ממוצע גדול למשק בית, נדרשות פחות דירות כדי לעמוד ברף המינימום למספר אנשים לקמ"ר.

יותר דירות בכל מגרש

שלישית, מינהל התכנון מבקש הגדלה חדה של מספר הדירות המינימלי בכל מגרש שמיועד למגורים. כיום הרף עומד על מינימום 12 דירות לדונם בערים תל אביב וירושלים, כאשר על פי התיקון החדש הרף יגדל שם פי 2.5, ובערים הגדולות הוא יעמוד על 30 דירות לדונם. זאת באזורים שמוגדרים מרכז עסקים עירוני, ליד נתיבי הסעת המונים, ובאזורים שמיועדים להתחדשות עירונית. בערים שבהן עד 500 אלף תושבים הצפיפות המינימלית נטו תגיע ל-20 דירות לדונם, בערים קטנות 18 דירות לדונם. כאמור, זהו רף מינימום ומוסדות התכנון יוכלו לאשר בנייה צפופה יותר. באזורים העירוניים המיועדים לשימור מוסדות התכנון יוכלו לאשר מספר נמוך יותר של דירות.
מחברי המסמך שואפים להוביל לשינוי לא רק בצפיפות המגורים, אלא גם במרקמי הערים. רף צפיפות אוכלוסין מינימלי, הגדלה דרמטית של מספר הדירות במגרש והחובה לנצל את רוב שטח התוכנית למגורים, כל אלה אמורים לאלץ את המתכננים והעיריות להציע טיפוסי בניינים מגוונים, ולא רק מגדלים או צמודי קרקע. במקום הרבה דירות במגדל בתא שטח אחד ושממה מסביב, נראה הרבה דירות בהרבה תאי שטח, לצד חנויות ומשרדים.

מלכודת צפופה ומאיימת

המתכנן מוטי קפלן, שערך את תמ"א 1 והיה בצוות שערך תיקון קודם בלוח 1 של תמ"א של 35, אמר כי הכיוון שאליו מושך מינהל התכנון מתבקש: "אוכלוסיית ישראל תתמיד ותגדל בקצב מהיר. הרוויה וציפוף הערים אמנם דורשים אסטרטגיה מורכבת יותר, מחייבים כלים כלכליים, תכנוניים, חברתיים, אך שכרם רב מאוד. התוצאה: ערים רוויות, איכותיות ומתפקדות היטב, מוקפות בשפע שטחים פתוחים, ריאות ירוקות ו'מגרש משחקים' לאוכלוסייה הצפופה".
עם זאת, קפלן מזהיר כי הגדלת הצפיפות ללא הקמת תשתיות מתאימות, ובמיוחד פיתוח תחבורה ציבורית נאותה, תגרום נזק: "אין די בהחלטות על הגדלת הצפיפות. ערים צפופות ללא תשתיות מתאימות תהיינה מלכודת צפופה, רעשנית, דחוסה ומאיימת. מערכת הסעת המונים היא תנאי ראשון להרוויה וציפוף, בשמירה על חיים ברווחה ובאיכות חיים גבוהה. בכל עיר גדולה בעולם תמצאו רכבת קלה, כבדה, תחתית, עילית. מטרופולין ללא רכבת היא המצאה ישראלית, אין כמותה בכל העולם".
 תור לקו 480 מתל אביב לירושלים תור לקו 480 מתל אביב לירושלים
צפיפות ללא תשתיות תחבורה ציבורית מתאימה תגרום נזק. תור לקו 480 מתל אביב לירושלים
(צילום: 15 דקות)
במינהל התכנון מקווים שהגדלת צפיפות המגורים תוביל ליצירת מערכת הסעת המונים. "צפיפות של 30–20 אלף תושבים לקמ"ר מהווה הצדקה להקמת מערכות תחבורה מסילתיות", נכתב במסמך. כלומר בנייה צפופה תספק הצדקה כלכלית למטרו ולמערכת הסעת המונים ותאיץ את התוכניות הממשלתיות.
אסף זנזורי, רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע: "החברה להגנת הטבע מברכת על המהלך, שמטרתו ייעול השימוש בקרקע. ישראל מתאפיינת במצוקת קרקע חמורה הנובעת ממגבלות שטח בהיותה אחת מהמדינות המפותחות הצפופות ביותר, מגידול מהיר של האוכלוסייה ומשימוש בזבזני בקרקע. בשל מדיניות רבת שנים של צריכה גבוהה של שטח פתוח, למטרות ביטחון לאומי והתיישבות, דגם הפיתוח של ישראל מאופיין בריבוי יישובים ומוקדי פיתוח רבים, עם בנייה נמוכה, המתפרשים על שטחים נרחבים ומסתמכים על פריסת תשתיות נרחבת.
"המחסור החריף במשאבי הקרקע והנוף הפתוח והעובדה כי פיתוח של משאב הקרקע איננו הפיך מחייבים שימוש במשאבים אלה וניהולם בדרך חסכונית וביעילות מרבית והענקת עדיפות לשמירה על משאבי הקרקע והשטחים הפתוחים. הצעת מינהל התכנון לעדכן את הצפיפויות חשובה ביותר להבטחת הניצול היעיל של משאב הקרקע, ריכוז עיקר הפיתוח בערים, תוך ביסוס מערכת הסעת המונים ושמירה על רצפים של שטחים פתוחים".