תמונת נוף של דירות בישראלתמונת נוף של דירות בישראל
אתר בנייה
(צילום: אוראל כהן)
במשך שנים דירות 5-4 חדרים נחשבו ליחידות הדיור הנבנות והנמכרות ביותר בענף הנדל"ן למגורים בישראל. בפרויקטים חדשים נבנו מעט דירות בנות 3 חדרים, ודירות בנות 2 חדרים כמעט שלא נבנו. אלא שבשנה החולפת נראה כי המגמה החלה להשתנות. לפי נתוני התחלות בנייה שפורסמו לאחרונה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ועובדו עבור ynet ו"ממון" על ידי לשכת שמאי המקרקעין, בשנת 2020 היוו דירות קטנות בנות 3-2 חדרים כ-16% מכלל התחלות הבנייה (בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה). לשם השוואה, לפני חמש שנים הן היוו רק 10% מהתחלות הבנייה.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי הנתונים, דירות 3 חדרים לבדן היוו 9% מכלל התחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2020 (3,351 יחידות דיור). דירות 4 חדרים היוו 43% מכלל התחלות הבנייה (15,298 יחידות דיור) ודירות 5 חדרים היוו 24% מכלל התחלות הבנייה (8,514 יחידות דיור). דירות 6 חדרים היוו 17% מכלל התחלות הבנייה (6,157 יחידות דיור).
העלייה חלה בעיקר בבנייה של דירות 2 חדרים. בשלושת הרבעונים הראשונים החלה בנייתן של 2,368 דירות בנות 2 חדרים, והן לבדן היוו 7% מכלל התחלות הבנייה מתחילת השנה שחלפה. לשם השוואה, בכל שנת 2019 החלה בנייתן של 2,227 דירות בנות 2 חדרים - 4% בלבד מכלל התחלות הבנייה. שיעור דומה נרשם ב-2018 ובשנים 2017 ו-2016 היוו דירות בנות 2 חדרים רק 2% מכלל התחלות הבנייה.
כאשר בודקים היכן התחילו לבנות דירות 2 חדרים, ניתן לראות כי תל אביב מובילה את הרשימה ואחריה מדורגות באר שבע וראשון לציון. גם בבנייה של דירות 3 חדרים תל אביב מדורגת בראש הטבלה, ואחריה קריית גת, בית שמש, ירושלים ורמת גן.
"הגידול בבנייה של דירות קטנות נובע, בין היתר, מהמהלך הממשלתי המחייב תכנון של דירות קטנות בפרויקטים חדשים בשיעור של כ-20% מכלל הדירות הנבנות", מציין חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "נתוני התחלות הבנייה של 2020 מבוססים על בקשות להיתר של יזמים שהשתמשו בהקלות שבס-כחלון עוד לפני שתוקפן פג ביוני אשתקד. הקלות אלה מאפשרות ליזמים לבנות יותר דירות קטנות במסגרת הפרויקטים שהם מקימים, בעיקר בתוכניות של מחיר למשתכן. בסופו של דבר, הביקוש בשוק לדירות קטנות מגיע גם מצד משפחות קטנות - הורים יחידניים, גרושים וגרושות, בני הגיל השלישי ועוד".
בשורה התחתונה, אומר מסילתי, ככל שמחירי הדירות עולים, בעיקר באזורי הביקוש ובמרכזי הערים הגדולות, כך יותר משפחות מוכנות לצמצם את מרחב המגורים על מנת להמשיך להתגורר במרכז. עם זאת, העובדה שמדובר בדירות קטנות אינה מעידה בהכרח כי הן בנות השגה. "אמנם תל אביב מובילה בבניית דירות של 3-2 חדרים, אבל כיום זוגות צעירים אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות אותן. מי שרוכש שם את הדירות הללו הם בעיקר משקיעים", אומרת טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת שפיר מגורים.
לדבריה, "העובדה שמשפחות צעירות מתקשות לרכוש דירה מחייבת טיפול, והמדינה נדרשת להניע מהלכים כדי שיותר יזמים יבנו דירות קטנות, לא רק באזורי הביקוש. יש ביקוש לדירות כאלה מחוץ למרכז הארץ, גם של משפחות צעירות וגם של מצמצמי דיור - הורים שילדיהם עזבו את הבית ומחפשים דירות קטנות. אנחנו רואים את הביקושים האלה, למשל, בפרויקט שאנחנו בונים בשכונת צוותא בחריש - כל הדירות הקטנות כבר נרכשו. הקהל הזה מתקשה למצוא מענה בלא מעט פרויקטים חדשים, שכן רוב הדירות שנבנות בהם הן בנות 4 חדרים ומעלה".
"ת"א מובילה בבניית דירות 3-2 חדרים, אך זוגות צעירים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות אותן. רוכשי דירות אלה הם בעיקר משקיעים"
"יש ביקוש לדירות קטנות בכל הארץ, בפרט במרכז, שם ההיצע קטן ולא מספק", מוסיף גיל גורביץ, סמנכ"ל שיווק בחברת אזורים. "השילוב של היצע נמוך עם ביקוש הולך וגובר יוצר עליית מחירים. בפרויקט Exchange שאנחנו בונים ברמת גן, למשל, המחירים טיפסו ליותר מ-40 אלף שקל למ"ר. לפני חמש שנים באזור הבורסה והשכונות הסמוכות, המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים עמד על 30-25 אלף שקל למ"ר".
תזכורת: הערים שצפויות לשנות את פניהן
(צילום: אורי דוידוביץ)

ראשי הרשויות בעד

למרות המצוקה במספר הדירות הקטנות בישראל, בשנה האחרונה חל, כאמור, שינוי מגמה ויש יותר התחלות בנייה של דירות כאלה. "אם בעבר ראשי הערים עודדו בניית דירות גדולות, הרי שהיום הם מודעים לדרישה ההולכת וגוברת למגורים בדירות קומפקטיות במרכזי הערים", אומר האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים.
לדבריו, "כיום יש דרישה למה שאנחנו מגדירים 'מיקרו דירות' - נכסים בשטח של 40-30 מ"ר בלבד - שמיועדים בעיקר לסטודנטים, לרווקים, לגרושים ולפנסיונרים. ברשויות מבינים שמשפחות צורכות שירותים רבים וזקוקות למבני ציבור שמעמיסים עלויות על קופת העירייה. האוכלוסייה שאליה מיועדות המיקרו דירות צורכת הרבה פחות משאבים מהעיר. השוק זקוק לדירות האלה, וגם מהצד היזמי יש רווח גדול יותר על כל מ"ר בנוי".
בתל אביב, לדוגמה, החלו בחודשים האחרונים לעדכן את תוכנית המתאר העירונית, בין היתר בעקבות התוכניות החדשות שמקדמת המדינה - כגון הקמת הרכבת הקלה, תכנון קווי המטרו וקידום החוק החליפי לתמ"א 38. כל אלה הובילו את העירייה לקדם מדיניות לצמצום מכסת החניות בעיר, לצד הפחתת השימוש בכלי רכב פרטיים והרחבת השטחים הציבוריים על מנת להגביר את צפיפות הבנייה - מה שיאפשר יותר בנייה של דירות קטנות.
דירות קטנות עיצובדירות קטנות עיצוב
שיטת מיקרו ליבינג בפרויקט מיקרו אבן גבירול תל אביב. סטודיו xs אדריכלים
(הדמיה: סטודיו בונסאי)
"בניית דירות קטנות בערים הגדולות מהווה חלק מההתמודדות עם העומס התחבורתי, כמו גם עם מחירי הדירות המאמירים", אומרת מיכל גליק, מנהלת שיווק בחברת קרסו נדל"ן, שמקימה את פרויקט מיקרו אבן גבירול תל אביב המבוסס על שיטת מיקרו ליבינג ונשען על המדיניות העירונית החדשה. "הרעיון הוא להגביר את הצפיפות במתחם באמצעות בניית דירות קטנות, ובמקביל להגדיל את השטחים המשותפים לטובת התושבים. בערים כמו שנגחאי, טוקיו ומנהטן כבר מזמן אימצו את שיטת המיקרו ליבינג".