למרות ששוק הדיור ממשיך להציג רמת פעילות נמוכה יחסית, היקף המשכנתאות ממשיך לזנק: בחודש יולי נטלו הישראלים משכנתאות בהיקף של 11.563 מיליארד שקל, כך עולה מנתוני בנק ישראל שפורסמו היום (ד').
מדובר בעלייה של כ-8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ובאחד מהיקפי הביצועים החודשיים הגבוהים שנרשמו בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות. מתחילת השנה הסתכם היקף המשכנתאות שנלקחו בכ-68.7 מיליארד שקל. לפי נתוני התאחדות יועצי המשכנתאות מדובר בעלייה של כ-13% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.
אתר בנייה
(ערן גרנות)
בהתאחדות מעריכים כי אם קצב הביצועים הנוכחי יישמר, שנת 2026 עשויה להסתיים עם משכנתאות בהיקף של כ-118 מיליארד שקל. לשם השוואה, בשנת 2025 הסתכם היקף המשכנתאות בכ-105 מיליארד שקל, ב-2024 הסתכם היקף המשכנתאות בכ-93 מיליארד שקל, ב-2023 בכ-71 מיליארד שקל וב-2022 בכ-117 מיליארד שקל. כלומר רק לפני 4 שנים עמד היקף המשכנתאות השנתי על סכום דומה לסכום הצפוי השנה.
הנתון של יולי בולט במיוחד לנוכח החולשה שנרשמה בחודשים האחרונים במספר העסקאות בשוק הדיור. אלא שחלק מהמשכנתאות שנלקחות כיום אינן קשורות לעסקאות שנחתמו בחודשים האחרונים, אלא לרכישות של דירות חדשות שבוצעו לפני שנתיים ואף שלוש שנים ורק עכשיו מגיעות לשלב התשלום העיקרי.
"המספרים הגדולים של היום מספרים בעיקר את סיפור העסקאות של אתמול", מסרו בהתאחדות יועצי המשכנתאות. "כדי להבין מה באמת קורה כיום בשוק הדיור, חייבים להפריד בין היקפי האשראי בבנקים לבין מצב הביקושים האמיתי בשטח".
בהתאחדות מצביעים בעיקר על עסקאות קבלן שנחתמו בשנים 2023 ו-2024 במסגרת מבצעי מימון ומועדי תשלום נדחים. בעסקאות מסוג זה הרוכש שילם במועד החתימה רק חלק ממחיר הדירה, ואילו יתרת התמורה נדחתה למועד מאוחר יותר. לכן, העסקה עצמה כבר נספרה לפני שנים בנתוני מכירת הדירות, בעוד המשכנתא שנדרשת למימונה מופיעה בנתוני בנק ישראל רק כעת.
"התחייבויות עבר"
הקשר בין מועד רכישת הדירה לבין מועד נטילת המשכנתא אינו חדש. בנק ישראל עצמו הצביע בעבר על התופעה: בניתוח שפרסם ב-2019 בנוגע לגידול בביצועי המשכנתאות הסביר הבנק כי קיים פער בין מועד חתימת חוזה לרכישת דירה לבין מועד נטילת המשכנתא, משום שהתשלומים מתבצעים בהדרגה בהתאם להתקדמות הבנייה. באותה עת הדברים נאמרו ביחס לרוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן, אך הם ממחישים מדוע נתוני המשכנתאות אינם בהכרח תמונת ראי של מספר העסקאות שנחתמות באותו חודש.
"נתון השיא של 11.56 מיליארד שקל אינו מעיד על גל ביקושים חדש, אלא מבוסס במידה רבה על התחייבויות עבר, בעיקר עסקאות קבלן במבצעי מימון ומועדי תשלום נדחים שנחתמו בשנים 2023 ו-2024, ומגיעות רק עכשיו לשלב נטילת המשכנתא בפועל", מסרו בהתאחדות.
לצד היקף הביצועים הגבוה, בהתאחדות מצביעים על שינוי בתמהיל ההלוואות. לפי ניתוח ההתאחדות, חלקם של המסלולים הצמודים למדד ירד לכ-9%, בעוד מסלול הפריים עלה לכ-22%, וגם המסלול בריבית משתנה שאינה צמודה למדד המשיך להתחזק. עוד עולה מהניתוח כי חלקן של משכנתאות לכל מטרה עמד על 4.7%, בעוד האשראי לדיור לטווח ארוך היווה כ-82% מהביצועים.
בהתאחדות מזהירים כי היקפי המשכנתאות הגבוהים עלולים ליצור תמונה אופטימית מדי של מצבו הנוכחי של שוק הדיור. "האשליה האופטית שמייצרים המספרים האלה עלולה להוביל לשאננות מסוכנת", מסרו. "משבר הדיור מכה בציבור בעוצמה, ואנו קוראים למנהיגי המדינה ומקבלי ההחלטות להמשיך לטפל בשוק הדיור גם לפני בחירות, ממש כמו בנושאים הביטחוניים. משבר הדיור הוא האתגר הכלכלי המאיים על עתיד הזוגות הצעירים בישראל".
נזכיר כי היום פרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר נתונים לחודש יוני המצביעים אמנם על עלייה בהיקף העסקאות למכירת דירות, אולם ההשוואה היא ביחס לנתונים נמוכים באופן חריג ביוני 2025, אז התקיים מבצע עם כלביא. בנוסף, הנתונים הצביעו על עלייה באוגוסט האחרון בביטולי עסקאות שנחתמו עם קבלנים בשנים 2023-2025 ומחזקים את ההערכות על קושי אמיתי בשוק הדיור הנוכחי.
