שוק הדיור רשם בחודש יוני עלייה במספר העסקאות, אך מאחורי הנתון מסתתרת תמונה מורכבת בהרבה: רמת הפעילות בשוק החופשי עדיין נמוכה יחסית בראייה היסטורית, מכירות הקבלנים נמוכות לעומת יוני 2024, ובמקביל נרשמה עלייה משמעותית במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות שבוטלו. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש יוני 2026 שפרסם היום (ד') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
אחד הנתונים הבולטים בסקירה מתייחס לעסקאות רכישה מקבלנים בשוק החופשי שנחתמו בשנים 2023-2025 ובוטלו לאחר מכן. באגף הכלכלן הראשי עדכנו את הניתוח שפורסם בסוף השנה שעברה, והתמונה מצביעה על עלייה משמעותית במספר הביטולים. על פי הנתונים, נכון לינואר 2026 נקלטו ברשות המיסים 1,294 ביטולי עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025. באוגוסט הגיע מספרם ל-1,821 – עלייה של 41%. באוצר מדגישים כי לא בהכרח נקלטו עדיין כל הביטולים, אם כי להערכתם סביר שמרביתם כבר נקלטו.
אתר בנייה
(צילום: דנה קופל)
הנתון הבולט במיוחד נוגע לעסקאות שנחתמו בשנת 2024 – השנה שבה צברו תאוצה מבצעי המימון של הקבלנים. מספר הביטולים של עסקאות מ-2024 עלה מ-495 בינואר ל-738 באוגוסט. שיעור העסקאות מ-2024 שבוטלו הגיע כבר ל-2.3%, לעומת 1.5% בתחילת השנה – זינוק של 53% בשכיחות היחסית של הביטולים. לשם השוואה, שיעור הביטולים של עסקאות שנחתמו ב-2023 גדל באותה תקופה ב-18% בלבד.
ההשוואה לשנים קודמות מחדדת את התופעה: שיעור הביטולים של עסקאות שנחתמו ב-2021 עמד על 0.5% בלבד כשנתיים לאחר תום אותה שנה. לעומת זאת, שיעור הביטולים של עסקאות 2024 כבר עומד על 2.3%, אף שטרם חלפו שנתיים מתום השנה, ושיעור הביטולים של עסקאות 2023 הגיע ל-4.3%.
עם זאת, באוצר מדגישים כי מוקדם לקבוע מה יהיה שיעור הביטולים הסופי, בין היתר משום שרבות מהדירות שנרכשו עדיין לא נמסרו: רק ב-40% מעסקאות 2024 שלא בוטלו כבר אמורה הייתה הדירה להימסר, וברבע מהעסקאות מועד המסירה החוזי הוא בשנת 2028 ואילך.
באר שבע מובילה בפער במספר הביטולים: 475 עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025 בוטלו באזור עד אוגוסט. באר שבע וטבריה מובילות גם בשיעור הביטולים היחסי, עם ממוצע של 3.4% מהעסקאות שנחתמו בשנים אלה. מתוך העסקאות שנחתמו בבאר שבע ב-2023 כבר בוטלו 7%.
אלא שבאוצר מצביעים גם על התפתחות בתל אביב ובירושלים. שיעור הביטולים של עסקאות שנחתמו ב-2024 הגיע ל-2.8% בירושלים ול-2.7% בתל אביב, לעומת 2.9% בבאר שבע. מדובר בשינוי ביחס לעסקאות שנחתמו ב-2023, שבהן שיעורי הביטול בתל אביב ובירושלים היו נמוכים משמעותית מבבאר שבע.
הקבלנים מכרו פחות מאשר לפני שנתיים
על פי הנתונים, ביוני האחרון נרכשו בישראל 8,757 דירות חדשות ויד שנייה, כולל דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי. מדובר בזינוק של כ-50% לעומת יוני אשתקד ובעלייה של כ-6% לעומת מאי. אולם ההשוואה ליוני 2025 חריגה, שכן בחלק ניכר מאותו חודש התנהל מבצע "עם כלביא", שהביא לרמה נמוכה מאוד של עסקאות. בהשוואה ליוני 2024, העלייה במספר העסקאות מסתכמת ב-7% בלבד.
כאשר מנכים את הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות, התמונה מתמתנת עוד יותר. בשוק החופשי בוצעו ביוני 7,550 עסקאות – עלייה של 42% לעומת יוני אשתקד ושל 7% לעומת מאי, אך ללא שינוי כלל לעומת יוני 2024. בהשוואה רב-שנתית של חודשי יוני, נמצאת רמת העסקאות בשוק החופשי השנה בשליש התחתון מאז תחילת שנות האלפיים. החולשה בולטת במיוחד בשוק היד השנייה.
מכירות הקבלנים הסתכמו ביוני ב-3,593 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי – זינוק של כ-84% לעומת יוני 2025. גם כאן, ההשוואה מושפעת מאוד מהמלחמה ביוני אשתקד. לעומת מאי השנה אף נרשמה ירידה קלה של כ-1% במכירות הדירות החדשות.
בניכוי הדירות המסובסדות מכרו הקבלנים בשוק החופשי 2,386 דירות בלבד. מדובר בעלייה של כ-66% לעומת יוני אשתקד, אך בירידה של 18% לעומת יוני 2024 ובירידה של כ-1% לעומת מאי. כלומר, למרות הזינוק, מכירות הקבלנים בשוק החופשי טרם חזרו לרמה שנרשמה לפני שנתיים.
גם הפילוח הגיאוגרפי ממחיש את הפערים. אזור באר שבע ממשיך לבלוט בחולשתו: ביוני נמכרו בו בשוק החופשי 336 דירות חדשות בלבד, ובהשוואה ליוני 2024 מדובר בירידה של 34% – הירידה החדה ביותר בין האזורים. מנגד, אזור תל אביב היה היחיד שבו מכירות הקבלנים בשוק החופשי עלו גם ביחס ליוני 2024, בשיעור של 10%. כ-40% ממכירות הקבלנים באזור תל אביב ביוני התרכזו בשני פרויקטים.
עוד עולה מהסקירה כי 57% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי ביוני היו דירות "על הנייר" – דירות שמועד מסירתן צפוי לפחות שנתיים לאחר החתימה על החוזה. שיעור זה נותר דומה למאי, אך נמוך בשלוש נקודות אחוז לעומת יוני אשתקד. באוצר מציינים כי מאז השיא במרץ 2025, אז הגיע שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" ל-67% ערב כניסת מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון לתוקף, נרשמה ירידה בשיעורן. באזור תל אביב, לעומת זאת, שיעור המכירות "על הנייר" הגיע ביוני ל-84%.
הטבות המימון עדיין נוכחות בשוק
לצד זאת, הקבלנים ממשיכים להשתמש בהטבות מימון כדי לעודד מכירות. בחמשת האזורים שבהם אגף הכלכלן הראשי עוקב אחר הנתונים – המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע – דווח על הטבת מימון ב-23% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי שבהן מועד המסירה הוא בעוד שנה לפחות. מדובר בעלייה של שלוש נקודות אחוז לעומת מאי, אך בירידה של 14 נקודות אחוז לעומת יוני 2025.
אזור המרכז ממשיך לבלוט עם הטבות מימון ב-36% מהמכירות הרלוונטיות, ובנתניה הגיע השיעור ל-32%. בתל אביב נרשמה עלייה מחודשת ושיעור העסקאות עם הטבות מימון הגיע ל-20%. בבאר שבע, לעומת זאת, ירד השיעור מ-43% ביוני אשתקד ל-19% ביוני השנה. במחצית הראשונה של 2026 נמכרו בשוק החופשי באזור באר שבע 1,663 דירות חדשות בלבד – ירידה של 26% לעומת המחצית המקבילה אשתקד.
תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, לפני ניכוי תשומות, הסתכם ביוני ב-8.3 מיליארד שקל – עלייה ריאלית של 35% לעומת יוני אשתקד. אלא שהנתונים מצביעים גם על ריכוזיות גבוהה: שמונה חברות בלבד ריכזו כחמישית מהתזרים. לאחר ניכוי תשומות עמד התזרים על 1.4 מיליארד שקל, לעומת תזרים שלילי של 1.7 מיליארד שקל ביוני אשתקד, ושמונה חברות ריכזו מחצית מהתזרים נטו.
יד שנייה: רמה נמוכה היסטורית
בשוק היד השנייה נמכרו ביוני 5,164 דירות – עלייה של 33% לעומת יוני אשתקד ושל כ-12% לעומת מאי. בהשוואה ליוני 2024 מדובר בעלייה של 12%. למרות זאת, באוצר מדגישים כי עדיין מדובר באחת הרמות הנמוכות ביותר של עסקאות יד שנייה שנרשמו בחודש יוני לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
באזור חיפה ניכרת חולשה מיוחדת: במרץ-יוני נרשמה ירידה של 8% במספר עסקאות היד השנייה, לעומת עלייה מתונה של 2% ברמה הארצית. באזור תל אביב הייתה הירידה באותה תקופה חדה אף יותר והגיעה ל-15%. באוצר מעלים אפשרות שלפיה "שאגת הארי" והמשך המתיחות מול איראן הם בין הגורמים שהשפיעו על הפעילות בשני האזורים, שהיו במוקד התקיפות.
אשר למשקיעים, אלה רכשו ביוני 1,392 דירות, זינוק של 64% לעומת יוני אשתקד. אלא שגם כאן ההשוואה ליוני 2024 מציגה שינוי מתון בהרבה – עלייה של 5% בלבד. גם לעומת מאי נרשמה עלייה של כ-5%. משקל המשקיעים מכלל העסקאות עמד על 16%.
במקביל מכרו המשקיעים 1,487 דירות, ולכן מספר הדירות שבידי משקיעים ירד נטו ב-94 דירות ביוני. מאז אוקטובר 2021, ערב העלאת מס הרכישה למשקיעים, נגרעו לפי חישובי האוצר 8,435 דירות מ"מלאי" המשקיעים – כמות שבאגף הכלכלן הראשי מגדירים כלא משמעותית ביחס למלאי הדירות להשכרה.
גם תושבי החוץ הגבירו פעילות: הם רכשו ביוני 153 דירות, לעומת 101 ביוני אשתקד. ירושלים המשיכה להוביל עם 61 דירות – 40% מכלל רכישות תושבי החוץ – ואחריה תל אביב עם 29 דירות. 56% מרכישות תושבי החוץ בישראל ביוני בוצעו בידי בעלי דרכון אמריקאי.
רכישות דירה ראשונה הסתכמו ביוני ב-5,044 דירות, כולל עסקאות בסבסוד ממשלתי – זינוק של 60% לעומת יוני אשתקד ועלייה של 8% לעומת יוני 2024 ומאי השנה. עם זאת, בניכוי תוכניות הסבסוד הממשלתי נרכשו בשוק החופשי 3,837 דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה – עלייה של 45% לעומת יוני אשתקד, אך ירידה של 6% לעומת יוני 2024. 1,207 דירות נרכשו ביוני במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתיות, לעומת 513 בלבד ביוני אשתקד. בין הערים הבולטות ברכישות המסובסדות היו קריית גת, אלעד, חיפה ואופקים.
משפרי הדיור רכשו 2,321 דירות – עלייה של 26% לעומת יוני אשתקד, השיעור המתון ביותר מבין הסגמנטים שנבדקו. בהשוואה ליוני 2024 מדובר בעלייה של 5% בלבד, ולעומת מאי בעלייה של 3%. כרבע ממשחלפי הדיור ביוני היו "מצמצמי דיור", כלומר רכשו דירה זולה יותר מזו שמכרו.
