"קרקעות הכנסייה היוונית הן המעניינות והנחשקות בירושלים. במשך שנים הציעו לי לבנות בישראל אבל לא מצאתי עסקה משתלמת כדי לבוא לכאן, הייתי צריך משהו מבוסס ומשמעותי מספיק". כך הגדיר הערב (ראשון) איש העסקים היהודי-אמריקני גארי ברנט, נשיא ומייסד חברת פיתוח הנדל"ן אקסטל מארה"ב, את העסקה שביצע בינואר השנה, במסגרתה רכש את אדמת הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית במרכז ירושלים תמורת סכום של 750 מיליון שקל.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש" ב-ynet radio
הקרקעות, המשתרעות על פני שטח של כ-520 דונם, כוללות כ-1,000 יחידות דיור בנויות בשכונות רחביה, טלביה וניות בעיר, וכן בתי מלון מוכרים כגון מלון ענבל, מלון פרימה ומלון דן פנורמה, מבני ציבור כגון חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל, שטחים פתוחים ויותר מ-12 מגרשים לפיתוח. שווי עסקת הענק מתבסס על פוטנציאל פיתוח המגרשים בשטח הקרקעות.
ב-2011 קבוצת ניות קוממיות ביצעה את העסקה הראשונה מול הכנסייה היוונית, ורכשה ממנה את זכות החכירה למשך 110 שנים. ב-2016 ביצעה עסקה נוספת, והפעם רכשה את הבעלות המלאה בטאבו על הקרקעות, ולמעשה נכנסה בנעלי הכנסייה. בעקבות זאת המשיכה הקבוצה לקיים את ההסכם של הכנסייה כלפי החוכרים, ואף הציעה לדיירים המעוניינים בכך לרכוש את הבעלות המלאה על דירותיהם. עד היום, בוצעו מספר עסקאות ובהן גם עסקת וילה שרובר ברחוב דובנוב, מלון הנשיא ובעלי דירות פרטיים נוספים. כעת, משנכנס ברנט לתמונה, הוא נכנס לנעליה של ניות קוממיות והפך לבעלי הקרקע.
בשיח עם כתבים ממשרדו שבארה"ב התייחס ברנט לבעיות המרכזיות שגלומות בעסקה המורכבת: מדובר בקרקעות שהוחכרו לקרן קיימת לישראל (קק"ל) בשנות ה-50 של המאה הקודמת לתקופה של עד 99 שנה, עד שנת 2052, עם אופציה להארכה בתנאי השכרה מחודשת על בסיס שווי השוק, וקק"ל החכירה אותן בחכירת משנה לדיירים. מאחר שלקק"ל זכויות חכירה ל-30 השנים הקרובות, ויש באפשרותה להאריך את חוזה החכירה, ייקח זמן עד שברנט יוכל לפעול בשטח.
אשר לדיירים, שהם חוכרי המשנה, הם מחזיקים בהסכמים מול קק"ל, חלקם שילמו עבור הדירות מחיר מלא למרות מעמדם כחוכרים. ככל שיסתיים חוזה החכירה, ייתכן כי יוצע להם להאריך את החוזה או לרכוש את הזכויות המלאות על הדירות. כך או כך, על פי הערכות מדובר בסכומים לא מבוטלים שיאלצו לשלם, ובכל מקרה ככל שנוקף הזמן כך ערך הדירות יורד.
ברנט התייחס לעניין וסיפר כי הוא ושותפיו לעסקה נפגשו עם קבוצות דיירים שמייצגות כ-500 בעלי דירות שבהן בעלי הזכויות מתגוררים, מתוך כ-900 דיירים בשכונות המצויות על אדמות הפטריארכיה היוונית, בהם גם שוכרים. "נפגשנו גם עם נציגי קק"ל וכולם הבהירו שהדאגה המרכזית היא שהדיירים יקבלו עסקה הגיונית. זה לא אומר שניתן להם את הקרקע בחינם, אבל אין לנו כוונה להוציא אותם מביתם. שמנו הצעה על השולחן: בעלות מלאה וקבועה על הדירות תמורת תשלום של כ-5,000 שקל למ"ר".
ירידת ערך או השבחה
ברנט הוסיף כי מבדיקה שערך עולה כי בשוק החופשי מחיר למ"ר של דירות דומות בסביבת השכונות המדוברות עומד על סכום ממוצע של כ-45 אלף שקל למ"ר, אולם מחירי הדירות בשכונות רחביה, טלביה וניות משקפים סכום של כ-25 אלף שקל למ"ר בלבד, כך ששווי הדירות נחתך בכ-45% בשל אי הוודאות בצל הסכם החכירה. הוא אף העריך כי שווי הנכסים עלול לצלול עד לשיעור של 60%.
מצד שני, הבהיר כי בעוד הדיירים ישלמו כ-5,000 אלף שקל למ"ר – הם יהיו בעלי דירה שמשקפת מחיר של כ-25 אלף שקל למ"ר – כך שישביחו אותה במאות אחוזים. בנוסף, ציין כי בכוונתו לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, שעל מנת לקדמם יש צורך בהסדרת הבעלות על הנכסים. "אני חושב שזאת הצעה הגיונית, זה מצב של win-win לכל הצדדים", אמר.
יצוין כי ברקע הדברים שמסר ברנט, ביום ג' צפויים תושבי השכונות ניות, טלביה, רחביה, ראש רחביה, אבו טור וגבעת אורנים, שמצויות על הקרקעות שרכש ברנט, לערוך הפגנה בכניסה למלון ענבל בירושלים, היושב גם הוא על שטח אדמות הפטריארכיה שנרכשו, נגד מה שהם מגדירים "הכוונה לגרשם בשנים הקרובות מבתיהם על ידי קבלנים שביצעו ספסור בקרקעות, וזאת ללא התערבות המדינה". התושבים חוששים, כאמור, כי יאלצו לצאת מדירותיהם בעקבות עסקת הענק.
ממטה מאבק התושבים נמסר: "תושבי השכונות הפכו בני ערובה בבתיהם, זאת לאחר שלחכירת הקרקע של התושבים נותרו תקופות קצרות יחסית של מספר שנים, והקבלנים אשר רכשו את הקרקעות מאיימים לא לחדש אותם אם התושבים לא ישלמו סכומי עתק. התושבים, מנגד, מבקשים לאשר טיוטת חוק אשר הוגשה לכנסת ומעגנת ומגינה על התושבים מפני דרישות הקבלנים. הצעת חוק זו היא בדומה להצעות חוק דומות שכבר הועברו באירופה ובארה"ב, כגון הצעת חוק חכירת קרקעות בבריטניה שעודכן לאחרונה, והיא הושלמה בהתייעצות ישירה עם מנהלי מפתח במשרד המשפטים בבריטניה".
