ב־18 בנובמבר האחרון, בשעות הערב, נשמעה אזעקה בגוש דן. טיל שנורה מלבנון התפוצץ וגרם לנזק כבד במבנה משרדים ישן על גבול שתי ערים גדולות ובסמיכות לקניון ולמתחם תעסוקה גדול. בשל השעה המקום היה ריק יחסית, אך עדיין היו פצועים באירוע. סביר להניח שאם הפיצוץ היה מתרחש בשעות היום העמוסות, התוצאה הייתה שונה לגמרי.
1 צפייה בגלריה
חידוש מבני תעסוקה ישנים. "הפיתרון - הטבות לבעלי הקרקע וליזמים"
(צילום: rasika108 ,shutterstock)
בישראל יש לא מעט מבנים ישנים, שאינם ממוגנים או מחוזקים מפני פגיעה של טילים או רעידת אדמה. בעוד למבני המגורים יש מספר מסלולים שמאפשרים חיזוק או הריסה ובנייה מחדש עם מתווה כלכלי, עבור מבני משרדים, מבני ציבור, מסחר וכיוב' אין מענה דומה. בשנים האחרונות ניתן מענה נקודתי בחלק מהמקומות, אך הוא אינו רחב היקף ורחוק מלהיות מספק. ניסינו לברר עם אנשי הענף כדי ניתן לשנות את המצב.
פגיעה עסקית ופגיעה במוניטין
גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מסכים שהמצב בעייתי אך מסביר שיש להפריד בין המבנים והייעודים השונים: "יש להפריד בין מבני ציבור הזקוקים להתחדשות עירונית לבנייני משרדים, שם האתגר מורכב יותר. ככלל מבני ציבור הם חלק כמעט אינטגרלי כיום מהתב"ע המתוכננת בפרויקטים שונים. במתחמי משרדים הבעיה מורכבת שבעתיים. הדרישה לשטחי המשרדים הולכת ומצטמצמת, ככל שגובר המעבר לעבודה היברידית או לעבודה שכולה מהבית. לכן במרביתם המכריע של המקרים והגדלת היצע משמעותי של שטחי המשרדים, פרויקטים אלה לא יהיו בעלי כדאיות כלכלית או בעלי סיכון שיווקי, ולכן לא יתממשו. כדי לקדם התחדשות של מבני משרדים יש חובה לכלול עירוב שימושים וגם לשלב מסה משמעותית מאוד של יחידות דיור למגורים. אחרת הסבירות שפרויקט כזה יתממש - נמוכה עד אפסית".
לדעת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין המציאות מורכבת יותר: "בתחילת הדרך תחום ההתחדשות העירונית שם דגש בעיקר על תחום המגורים, אולם מהר מאוד התעורר הצורך בהתחדשות גם בפרויקטים עם שימושים אחרים. כמי שמטפלת במרכזי מלאכה, קניונים עם שימושים מסחריים ועוד, נדרשת הבנה אחרת לצרכים שלהם. בפינוי דירת מגורים משלמים את דמי השכירות בתקופת הבנייה וזה מספיק, כשמדובר בפינוי עסקים צריך להתחשב בגורמים נוספים כדוגמת הפגיעה במוניטין, הפגיעה העסקית בעקבות המעבר ועוד".
נחמה בוגיןצילום: ניר שהרבניעם זאת בוגין מציינת, כי יש התייחסות למבנים שאינם למגורים בתקן 21, המשמש את מוסדות התכנון באישור מיזמי התחדשות, אולם הוא אינו מספק: "בגרסה המקורית של תקן 21 לא הייתה כלל התייחסות לנכסים מסחריים. השינוי התחיל בתקן 21.1 המעודכן, שבו הוכנסה התייחסות לנכסים מסחריים בדגש על ההיבטים של הנכס המסחרי, אבל לא על ההיבטים העסקיים. אלא שלעיתים דווקא הפן העסקי הופך לחסם של הפרויקט. הקריטריונים לתהליך ההתנהלות הכלכלית בנכסים מסחריים הם ייחודיים ושונים מאוד מהמגורים, וחשוב להכיר את הצרכים והמגבלות שיש לנכסים מהסוג הזה כדי שהפרויקט יהפוך למעשי ולכלכלי. כפתרון לנושא ניתן לקדם דווקא באזורים הללו בינוי־פינוי ובכך להקל את הפגיעה העסקית, מכיוון שהנכס נשאר באזור שהוא מכיר ושלקוחותיו מכירים. כיום הלשכה החלה לקדם ביחד עם גורמי ממשל רלוונטיים עדכון למדדים שיש לקחת בחשבון גם בתחום המסחרי בהליכי התחדשות עירונית".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, פסימי לגבי התקדמות אמיתית בתחום המבנים שאינם למגורים: "התחדשות עירונית שלא במסגרת הקמת בנייני מגורים נועדת לכישלון, בטח בזמן שבו אנו מצויים. כיום ישנם מאות תוכניות מאושרות עם מיליוני מטרים של תעסוקה, שאינם יכולים להתממש, במיוחד בשל העובדה שהשוק רווי במתחמי תעסוקה.
יוסי פרשקובסקיצילום: טל גבעונישנית במצב הריבית הגבוהה אין כל כדאיות כלכלית להקמת מיזמים אלו. הדרך הנכונה בעתיד לפתור את נושא הקמת מתחמי תעסוקה היא במתן הטבות לבעלי הקרקע והיזמים, לדוגמה ביטול היטל ההשבחה. בחלק ניכר מהמתחמים גם ביטול היטלי השבחה לא יתרום לשינוי מהותי, ולבטח לא בשנים הקרובות".
תמר פוריה, מהנדסת העיר באר שבע, מציינת כי מדובר באחד הנושאים הבוערים המונחים היום על שולחנה: "לצד התוכניות הרבות שהעירייה מקדמת להתחדשות שכונות המגורים במרכז העיר, אנחנו פועלים גם לחידוש מתחמי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים עירוניים מעורבי שימושים. כך לדוגמה הוועדה המקומית באר שבע אישרה לפרסום מסמך מדיניות לרובע המלאכה בעיר.
תמר פוריהצילום: יח"צהמסמך מתווה מדיניות להקמת רובע ייחודי, מעורב שימושים, המשלים את רצף הבינוי מהעיר העתיקה עד לנחל באר שבע. כיום רובע המלאכה הוא מתחם שרובו בייעוד מלאכה ותעשייה זעירה. מסמך המדיניות מאפשר תוספת של כ־2,000 יחידות דיור, לרבות דירות למשפחות צעירות בשילוב עם יח"ד קטנות לצעירים, אזרחים ותיקים ואחרים, המעוניינים להתגורר בשכונה ייחודית בסמוך לעיר העתיקה, שבה כל השירותים נמצאים במרחק הליכה".
הפתרון - עירוב שימושים
אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, מציין שלמרות המורכבות בתכנון וקידום פרויקטים הכוללים פינוי של שטחים מסחריים, הרי שזהו צו השעה ויש להפוך את זה לכלכלי. "בשכונות ותיקות, שיש בהן בנייני מגורים ישנים מעל קומות מסחר או מרכזים שכונתיים קטנים, יש לתת מענה גם לחידוש של שטחי המסחר. בפרויקטים האלו יש מורכבות, כי פינוי עסק אינו דומה לפינוי דירה ומעבר לדירה שכורה. לעסק יש מוניטין, הפסקת פעילותו פוגעת כלכלית בבעלים, ולכן נדרשים פתרונות יצירתיים כמו בינוי-פינוי או העתקת העסקים למקום קרוב וכן מתן פיצוי גבוה יותר לבעלי החנויות. קידמנו מספר פרויקטים שכללו פינוי שטחי מסחר, ובימים אלו אנחנו לקראת אישור של תוכנית לפינוי־בינוי של המרכז המסחרי הישן בשכונת נווה שרת בתל אביב, שבמסגרתה המרכז המסחרי הישן ייהרס וייבנה מחדש בפרויקט מעורב שימושים, הכולל מסחר, תעסוקה ומגורים".
גיל שנהב, שותף־מייסד במשרד כנען־שנהב אדריכלים, מציע את פתרון עירוב השימושים: "בכל מתחם התחדשות עירונית שאנחנו מקדמים, אנחנו משלבים בית ספר, אשכול גנים, מתנ"סים וכדומה. ברגע שיהיו די פרויקטים כאלה, נוכל לבנות את כל המוסדות החדשים, מה שיאפשר להרוס את המבנים הישנים. כשבונים מחדש בית ספר בן 50 שנה, אפשר לעיתים לבנות שני בתי ספר, או בית ספר ומעליו עוד מוסדות חינוך. כך נוכל לאפשר לעירייה להקים מבני השכרה מעל מוסדות החינוך והציבור שלה".
ערן לשם וערן שקד, בעלי CityBee אדריכלים, תומכים בעירוב שימושים כפתרון, אך מדגישים שהוא חייב לכלול גם מגורים: "אין הצדקה לעירוב שימושים ללא מגורים. מגורים זה המנוע הכלכלי לקידום הפרויקט כולו, וזאת באמצעות מכירה מוקדמת של שטחי מגורים. במגורים יש ערך כלכלי שדרכו ניתן למכור דירות, ונדרש לכך אחוז משמעותי מסך השטחים בפרויקט".
"נדרשת התערבות של הרגולטור להיתכנות כלכלית"
קבוצת צרפתי שמעון מקדמת שני פרויקטים בבת ים ובאשדוד, שבהם יחודשו אזורי תעשייה ומסחר מסורתיים או לא פעילים, ובמקומם ייבנו אזורים מעורבי שימושים.
במתחם האורגים בבת ים החברה תחדש אזור תעשייה עם מוסכים, נגריות ומפעלים קטנים, על שלוש המגרשים סמוכים בשטח של כשישה דונם. החברה תבנה במקום מתחם חדש ובו כ־225 יח"ד בשני מגדלים בני 30 קומות ושטחי משרדים ומסחר של כ־20 אלף מ"ר בבניין נוסף. ברובע ה' שבמרכז אשדוד החברה הרסה את קניון לב אשדוד הוותיק, ובמקומו תבנה ארבעה מגדלי מגורים ו־532 יח"ד, וכ־15 אלף מ"ר בשטחי מסחר, תעסוקה ומרפאות, במסחר מלווה רחוב ובבניין משרדים.
לדברי ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, "חידוש אזור תעשייה או מסחר והפיכתם למתחמים פעילים עם מגוון שימושים הם מוצר תכנוני מתפתח, שעונה על צרכים עירוניים וארציים בפתרונות דיור. פרויקטי התחדשות עירונית כאלה עונים על הצרכים הארציים ביצירת יח"ד חדשות לשוק, ועונים על הצרכים העירוניים בכך שהם יוצרים מקורות הכנסה חלופיים לרשויות המקומיות, ללא הצורך בתקצוב ממשלתי, הודות לארנונה שתיגבה משטחי המסחר והתעסוקה".
ורד צרפתי זבולון. מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעוןצילום: אבי רוקחצרפתי זבולון מוסיפה, כי "יחד עם זאת ההתנהלות מול בעלי נכסים של מסחר – חנויות, או 'יחידות פרנסה' קטנות יותר כמו דוכן בשוק למשל, יכולה להיות מאתגרת. בעלי הנכסים עלולים לעמוד בפני פגיעה במוניטין או בהכנסות כתוצאה מפינוי ומעבר למקום אחר, ולכן יש לתת להם פיצוי הולם מבחינה זו, מיקום חלופי וגם מטראז' במתחם החדש. אלה פתרונות שצריכים להגיע בד בבד עם פתרונות מיסוי ותמיכה של הרשות להתחדשות עירונית, כי הן יכולות להסתכם בעשרות מיליוני שקלים. בחידוש מתחמי תעסוקה ומסחר אין התייחסות מיסוי ספציפית עבור יזמים, בדומה למתחמי מגורים, ולכן נדרשת התערבות של הרגולטור כדי לאפשר היתכנות כלכלית. גם התמורות הקבועות בחוק לבעלי הדירות לא בהכרח מתיישבות עם הצרכים כלפי בעלי הנכסים, וגם זו סוגיה שיש לתת עליה את הדעת. בסופו של דבר, כשהשכונות מתחדשות במתחמי מגורים חדשים, לא ניתן להשאיר את מרכזי המסחר והתעסוקה הישנים כאבן שאין לה הופכין, ויש לטפל גם בהם".
