"עוד כזוג צעיר, חלמנו על הרגע שניקח פסק זמן מהחיים ונטייל בעולם. לאחר שפרשנו, כשהיינו בני קרוב ל-70, החלטנו שזה הזמן", מספרת ניבה (שם בדוי). "במקביל, החלטתי שהגיע הזמן לניתוח ליפטינג, ורצינו גם לתת סכום של כמה עשרות אלפי שקלים לכל אחד משני ילדינו. לאחר חשבון פשוט הבנו שמדובר בסכום של כרבע מיליון שקל. לא בשמיים, אבל לא היה לנו סכום כזה נזיל, ולא רצינו להוציא חסכונות. לאחר בדיקות ומחשבה החלטנו לקחת משכנתה הפוכה, שתאפשר לנו להפוך את הרצונות למציאות".
ניבה ובן זוגה הם דוגמה אחת לתופעה שהולכת ומתרחבת בקרב בני הגיל השלישי, לקחת הלוואה מימונית - לא לצורך רכישת נכס, אלא למטרות אחרות, שקשורות באורח החיים. העלייה בתוחלת החיים והרצון לאיכות חיים גם בגיל מבוגר יחסית, הובילו את הבנקים וחברות מימוניות להציע לגיל הזה אפשרויות הלוואה ייעודיות. נכון להיום מדובר בשני סוגי הלוואה עיקריים: הלוואה ללא מטרה ומשכנתה הפוכה, שהופכת לאחרונה למוצר יותר ויותר מבוקש, סוג של 'כוכב עולה', אבל שנוי במחלוקת. יש שמזהירים מפניה וטוענים, שלקיחתה היא אופציה אחרונה כפתרון מימוני, ויש המדגישים יתרונות שלה ואף טוענים, שככל שיעברו השנים קדימה, יהיה לה יותר ביקוש.
יש להדגיש: לקיחת משכנתה הפוכה לא מגיעה למטרת רכישת דירה. לשם כך קיימת משכנתה רגילה. אמנם, ככל שעולה הגיל, הרצון הוא לסיים את החובות והמשכנתאות, ועדיין, יש לא מעט מבני הגיל השלישי שמבקשים לרכוש דירה שניה או שלישית. אלא שפה צצות שאלות כמו עד איזה גיל אפשר לקחת משכנתה, ובאילו תנאים אפשר לקבל אישור למשכנתה גם בגיל השלישי? למעשה, מבחינה חוקית, בישראל אין הגבלת גיל על לקיחת משכנתה. עם זאת, מרבית הבנקים מאפשרים לקחת משכנתה עד גיל 70-75 לערך, כלומר, הגיל בו ההלוואה מסתיימת לא יעבור את הרף הזה.
הבנקים נוטים לאשר משכנתה כזו לבני הגיל השלישי כשההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה של הלווה, ושתקופת הפרעון המבוקשת לא ארוכה מדי. עם זאת, יש לציין, שיש חריגות בתחום זה, ויתכן שהבנק יאשר להם לקיחת משכנתה של אחוז גבוה יותר מההכנסה הפנויה וליותר שנים, הכל בהתאם למצבו הכלכלי של הלווה.
לעומת זאת, הלוואה לכל מטרה ומשכנתה הפוכה לא מגיעות במטרה לרכישת נכס, אלא למטרות אחרות, בתמורה לשעבוד נכס קיים. מכיוון שהלוואה לכל מטרה ניתנת ללא צורך בהסבר על מטרת הכסף, יש שמשתמשים בה לצורך רכישת נכס נדל"ני בחו"ל. מי שמציע את ההלוואות האלו הם הבנקים, חברות כרטיסי אשראי וחברות חוץ-בנקאיות, כשכל בקשה נבדקת לפי היסטוריית האשראי ומצבו הכלכלי של הלווה.
כאמור, לאחרונה יש יותר ויותר בקשות לקבלת משכנתה הפוכה/פנסיונית, שעד לאחרונה ניתנה ללווים מעל גיל 60, והיום ללווים מעל גיל 55, בתמורה לשעבוד נכס קיים, כבטוחה להלוואה. לרוב, מדובר בגובה מימון של עד 45% משווי הנכס הקיים, כשהמשכנתה ניתנת לכל מטרה כגון סילוק חובות, סיוע לילדים, הוצאות רפואיות, שמירה על רמת חיים נאותה לאחר פרישה לגמלאות ואפילו כאפשרות מעבר לדיון מוגן.
יש להדגיש, שככל שהגיל מבוגר יותר, כך אחוז המימון גבוה יותר. הבנקים, ככפופים לרגולציה של בנק ישראל, מציעים הלוואה כשמקסימום השנים להחזר הוא 30 שנה, כשגיל הלווה הצעיר לא יעבור את גיל 85 עד לסיומה. בחברות הביטוח זו הלוואה ללא מועד פירעון, עד למות הלווה. הבדלים נוספים הם, שהבנק חייב לבדוק הכנסה של הלווה, חברות הביטוח לא, וכשלוקחים הלוואה בבנק, צריך להצהיר על מטרתה, בגלל כל נושא הלבנת הון, בחברות הביטוח לא.
האפשרויות להחזר ההלוואה שונות. ניתן להחזיר את הריבית בתקופת ההלוואה, ואז תישאר רק הקרן, אפשר להחליט על הלוואת בלון ולא לשלם שקל לאורך כל התקופה, אבל אז סכום ההחזר הסופי יכול לטפס והריבית תהיה גבוהה יותר בכל מקרה מריבית שמשולמת מדי חודש. אם יש יכולת החזר, אפשר גם לבקש לשלם חלק מהקרן במסגרת ההחזרים החודשיים ולהיפרע מרוב הכסף בשוטף.
היורשים חייבים לתת הסכמתם או את ידיעתם לתהליך
"משכנתה הפוכה היא קודם כל משכנתה, ויש לה משמעות בכל גיל", אומרת נופר יעקב, כלכלנית בכירה, יועצת משכנתאות פרטית ויו"ר איגוד יועצי המשכנתאות. "בחמש השנים האחרונות רואים עלייה משמעותית בבקשה לקבלתה בקרב בני הגיל השלישי. זה מתחבר לעלייה בתוחלת החיים הממוצעת וברצון לחיות טוב בכל גיל. להערכתי, העלייה בבקשות לקבלתה בקרב בני הגיל הזה תלך ותגדל. בתיקים שאני טיפלתי ומטפלת, עיקר הבקשות הן של הורים שמבקשים לסייע לילדיהם. בנוסף, יש בקשות שמטרתן הקלה על העומס הכלכלי בגילאים אלו, כשכבר לא עובדים ואין הכנסה קבועה".
יו"ר איגוד יועצי המשכנתאות נופר יעקב. "עיקר הבקשות הן של הורים שמבקשים לסייע לילדיהם"
(צילום: ישראל פנחסוב)
יש לציין, שמשכנתה הפוכה ניתנת בבנקים ובחברות הביטוח, כשיש הבדלים גדולים בתנאי ההלוואה בין הגופים, בעיקר בשל העובדה שעל הבנקים מוטלת הרגולציה של בנק ישראל. בנק מזרחי טפחות היה חלוץ הבנקים בנתינת משכנתה הפוכה, תחת הכינוי 'משכנתה פנסיונית', וחברת הביטוח כלל הייתה חלוצת חברות הביטוח בהקשר זה. נכון להיום גם בנקים נוספים וחברות ביטוח נוספות מאפשרות משכנתה הפוכה. הבעיה הגדולה של משכנתה הפוכה היא היורשים, שחייבים לתת הסכמתם או את ידיעתם לתהליך. מכיון שכיורש, לעולם ערך הנכס שיקבל על הנכס המשועבד למשכנתה יהיה נמוך מהערך הריאלי שלו, לולא נלקחה המשכנתה, כמעט בכל משפחה החלטה כזו מצד ההורים מעלה סימני שאלה וחששות מצד היורשים.
יש לציין שהסכנה לקרע במשפחה גדל. למשל, כשההורים אומרים שהם לא רוצים לשלם את הריבית, אלא הכל ישולם לאחר מותם, או שהם ממשכנים את הבית שלהם בתמורה למעבר לדיור מוגן. הילדים באים בטענות ש"אוכלים להם את הירושה". בנוסף, בחברות הביטוח, מרגע מות הלווים, יש ליורשים שנה למכור את הבית או לשלם את ההלוואה
יועצי משכנתאות מדגישים כי הדבר החשוב הוא לשים לב לבדיקת המסלולים והריביות המוצעות להחזר המשכנתה, למשל לבדוק מה כדאי, מסלול פריים, מסלול ריבית קבועה לא צמודה או קבועה צמודה, מוצעים בהתאם לרגולציה הקיימת היום בבנק ישראל. הריביות שהבנקים דורשים מהלווים נמוכות יחסית מהריביות שדורשות חברות הביטוח. בנוסף, יש לקחת בחשבון את העלויות הנלוות ללקיחת המשכנתא, כמו שמאות ופתיחת תיק וביטוחים נדרשים. גם כאן יש לערוך סקרי שוק ולהתמקח בין החברות השונות, כדי לקבל את העלות הזולה ביותר עבור אותו מוצר.
"ידע שווה כסף", אומרת יועצת משכנתאות באחד הבנקים המובילים. "כדוגמה, לדעת שבגיל מסוים יש סעיפים שאינם נחוצים עוד ולא צריך לשלם עליהם. למשל, מעל גיל 67 אין ביטוח לאובדן כושר עבודה. אני ממליצה לבדוק את תנאי ותשלומי המשכנתה מדי שנה, בדיוק כמו שבודקים כשמחדשים ביטוח רכב בכל שנה. הבנקים וחברות הביטוח, מן הסתם, לא נותנים את כל המידע. אם מצטיידים בידע אז אין טענות, יודעים הכל וההחלטה מגיעה משיקול דעת. זה תמיד חשוב, בוודאי בגיל השלישי".
"אני משערת שעד סוף 2026, לא תהיה חברת ביטוח אחת שלא תציע מסלול למשכנתה הפוכה, מה שיגביר את התחרות וזה טוב ללקוחות מבחינת התנאים והמסלולים", אומרת יעקב. "העיקרון הוא קודם כל לבדוק ולהשוות בין הצעות שונות ממקומות שונים, בעיקר כי גם בתחום זה יש לא מעט הונאות פיננסיות".
מאיזה דברים צריך להיזהר?
"ידוע שבגיל השלישי כושר ההתנגדות נמוך יותר, ויש שמנצלים זאת. יש חברות שמציעות כספים בקלות ובמהירות ובליווי קל ונגיש. צריך להיזהר מזה. בתהליך בחירת יועץ משכנתה, אני ממליצה לא לחתום ברגע הפגישה, וגם לקבל כמה עצות מגופי מימון שמתמחים בנושא. עלות של ייעוץ סטנדרטי נעה בין 8,000 שקל ל-12 אלף שקל, ואם מבקשים יותר, לבדוק את היועץ או החברה המייעצת. חשוב להבין לעומק ובמדויק מה קורה ביום שאחרי לקיחת המשכנתה. למשל, חשוב לדעת עם מי מדברים כשעולה שאלה או צצה בעיה לאחר לקיחת המשכנתה".
מדוע יש המעדיפים להשאיר משכנתה הפוכה כאופציה אחרונה למימון?
"יש כאלה שעדיין תופסים את ההלוואה הזאת במושגים ישנים, בזמן שהמוצר השתכלל. לדעתי, החשש מיותר, בתנאי שבודקים בציציות את המוצר ומבינים את התהליך של ההחזר לעומק. יותר מהכל צריך לזכור, שמה שמאפיין משכנתה הפוכה הוא שהחוב פוגש בסופו של דבר את היורשים. גם הבנקים וגם חברות הביטוח מבקשות יידוע של היורשים, כשהם נותנים משכנתה הפוכה ללווים. כאן גם מונח אחד ההבדלים המשמעותיים בסוג זה של משכנתה בין הבנקים לחברות הביטוח. חברת הביטוח תמיד גובה את החוב מהנכס, שיימכר לאחר מות הלווה. בבנקים תשלום המשכנתה מוגבל עד 30 שנה. יכולים לזרום עם המסלולים אבל יש סוף להלוואה, כי הם תחת המפקח של הבנקים, אבל אפשר להעביר אותה ליורשים. במעבר בין מסלולים, הגמישות של הבנקים פחותה משל חברות הביטוח, שוב, בגלל הרגולציה. בחברות הביטוח עוברים בין מסלולים ללא בעיה. בנקים צריך לעשות מיחזור של הלוואה כדי לשנות מסלול וכל התהליך של החיתום מתחיל מחדש ועולה כסף. ועדיין, יש לבדוק הכל בציציות, בעיקר את גובה הריבית וכן מה קורה לאחר מות הלווה, כדי שהיתרון לא יהפוך לחסרון".
מאיר וידר. הגיל הוא פקטור משמעותי בהחלטה
(צילום: יח"צ)
"בעיניי, בגילאים 60 עד 65, שהם יחסית גילאים צעירים, עדיף לא לקחת משכנתה הפוכה. אפשר לקחת הלוואה לכל מטרה, שהיא הלוואה פחות קשוחה, ולקחת את הילדים כערבים", אומר מאיר וידר, בעלים של חברת הייעוץ וידר משכנתאות. "אבל בהמשך, עם העלייה בגיל, אפשר לשקול זאת".
וידר מצביע דווקא על היתרונות של לקיחת משכנתה הפוכה בחברת ביטוח. "אין צורך להציג הכנסות מעבר לתעודת זהות ונסח טאבו של הבית. מחליטים על אפשרות התשלום, כשרוב הלווים מעדיפים לשלם רק את הריבית, כל עוד הם חיים. יש יתרון בלקחת משכנתה הפוכה בעיקר בחברות הביטוח, כי שם ילדים חותמים רק על הסכמה, שחייבים אותה כדי למנוע בלאגן עם ירושה. יש חברות הביטוח שנותנות היום משכנתה הפוכה גם בלי חתימת היורשים. היום גם מקובל שלווים הולכים לרופא והוא רושם שהם בכשרות מלאה וצלולים לא צריך את אישורי הילדים. כמובן שכל מקרה לגופו".
רק שדווקא פה הסכנה לקרע במשפחה גדל. למשל, כשההורים אומרים שהם לא רוצים לשלם את הריבית, אלא שהכל ישולם לאחר מותם, או שהם ממשכנים את הבית שלהם בתמורה למעבר לדיור מוגן. הילדים באים בטענות ש"אוכלים להם את הירושה". בנוסף, בחברות הביטוח, מרגע מות הלווים, יש ליורשים שנה למכור את הבית או לשלם את ההלוואה.
"אני מכיר את החששות. בצד החשש לא למשכן את הבית, כדי לא לאבד אותו, יש חשש מגובה הקרן שצריך לשלם לאחר מות הלווה וכמה יישאר מערך הבית הריאלי היורשים, שחוששים מאיבוד ירושה מלא או חלקי, כי משכנתה הפוכה נושאת ריבית גבוהה יחסית, הפוגעת ברווח על הנכס לו היו מוכרים אותו מבלי לקחת משכנתא. לכן, אני ממליץ לקחת את המשכנתא הזו, אבל לזכור שיש לזה מחיר. לכן גם ההכרח לבדוק את התנאים של חברות הביטוח, שנותנות הלוואות צמודות מדד. רק לאחרונה הגיעו אליי בני זוג שלקחו משכנתא הפוכה לפני כחמש שנים. הם שילמו בכל חודש את הריבית ובתקופה הזו הקרן עלתה. הם לקחו מיליון שקל משכנתא ועכשיו הקרן היא מיליון ו-100 אלף שקל, מלבד תשלומי הריבית. אני ממליץ לא להסכים לתנאים חברות ביטוח להצמיד למדד, זה מעלה את הקרן. עדיף לקחת את ההלוואה בריבית קצת יותר גבוהה, אבל לא צמודה. כך בכל זמן יודעים את היתרה והקרן לא תעלה. אפשר להתווכח על זה עם חברת הביטוח, עד שתאשר".
נטלי אביעד. "משכנתא הפוכה רק כפתרון אחרון"
(צילום: מרטין חמי)
"בשנים בהן אני בתחום, ליוויתי קהל לקוחות מגוון. הצעיר ביניהם היה בן 19, היו גם בני 80", אומרת נטלי אביעד, הבעלים של 'משכנתה בתבונה', שעוסקת בתחום מימון ומשכנתאות. "מבחינתי, משכנתה הפוכה היא פתרון טוב לגיל השלישי, אבל רק כפתרון אחרון, בגלל הריביות. אני תמיד ממליצה לאנשים בני 70 שיש להם יכולות בגלל הכנסה פאסיבית, לקחת הלוואה לא פנסיונית. בהלוואה רגילה אפשר לפרוש ליותר תשלומים ולמתוח את השנים, אפילו לקחת את אחד הילדים כלווה נוסף. גילאי 60 פלוס של היום זה ה-40 הקודם, הרבה עובדים ועסוקים בהנאות החיים, שעולים הרבה כסף. הם מבקשים לכסות את כל אלו במשכנתה הפוכה או בהלוואה לכל מטרה, רק לא למכור את הבית אלא לשעבד אותו. עדיין בתרבות הישראלית ההורים לא אומרים אחריי המבול אלא מתיימרים להשאיר לילדים. צריך לזכור שצריך להחזיר את ההלוואות האלו ולכן לחשוב על הריביות וההחזרים.
"בעיני, רק לקוח שלא עובד ואין לו נכסים והכנסות ממקורות אחרים, והוא שקוע בחובות או בבעיה תזרימית, או חייב סכום כסף למטרה חשובה, כמו לבנות ממ"ד בבית, שייקח משכנתה הפוכה. אפילו למעבר לדיור מוגן אפשר להעמיד את הכסף בדרך אחרת. החשש הוא הריביות, שהן גבוהות יותר במשכנתה הפוכה. עם זאת, משכנתה כזו יכולה לפעמים להציל בתים שלמים. חלק לא מבוטל ממקרים בהם פגשתי, מבקשים הלוואה לכל מטרה או משכנתה הפוכה כדי לכסות חובות, כשהבנק כבר לא מעמיד להם הלוואה רגילה. רק לאחרונה טיפלתי בלקוח, שהיה זקוק נואשות לסכום לא מבוטל כדי לסגור חוב, לאחר שסגר את העסק שלו. מכיוון שאי אפשר לקחת משכנתה פנסיונית על נכס מסחרי, המלצתי לבן שלו לקחת משכנתה, כשהוא היה הלווה, והצלנו את הנכס שהרעיון המקורי היה למכור אותו. אחרי כמה ימים הוא חתם עם יזם על פינוי בינוי והוא יקבל בעתיד הקרוב בזכות זה שלוש דירות במקום מבוקש בת"א. אפשר לעשות זאת באמצעות משכנתה הפוכה ואפילו לבנות עסק חדש, זה מצדיק כזו הלוואה".
הסכמה גורפת יש בין יועצי המשכנתאות כולם. תהיה המטרה שתהיה, בגיל השלישי עדיף להיות ריאליים כשמביאים כסף מהבית, חשוב לבצע תכנון פיננסי מוקדם, להשוות הצעות ולוודא שהחזר ההלוואה מתאים ליכולת הכלכלית. בחירה נכונה בין בנק, חברת ביטוח או גוף חוץ-בנקאי, יכולה לחסוך אלפי שקלים בריבית ומונעת סיכונים מיותרים, שלא כדאי להיכנס אליהם בגיל המדובר.
