בשלוש השנים האחרונות בוטלו 1,300 עסקאות לרכישת דירות מקבלנים ומאז 2021 כמעט 2,000 – כך עולה מניתוח ראשוני שערך אגף הכלכלן הראשי באוצר. על פי הניתוח, שהתמקד במספר עסקאות הנדל"ן בשוק החופשי שבוטלו בין השנים 2021-2023, בשנת 2023 חל גידול בשיעור ביטולי העסקאות, כאשר נכון לעכשיו הוא עומד על 3.6% מסך העסקאות. זאת לעומת שיעור ביטולים של חצי אחוז בלבד שנרשם מעסקאות 2021.
באוצר מסבירים כי על רקע התרחבות התופעה של הטבות מימון שמעניקים הקבלנים לרוכשים, שככל הנראה החלה להתרחב במהלך שנת 2023 ותפסה תאוצה בשנת 2024 - עד להטלת מגבלות בנק ישראל על היקף הטבות אלו באפריל 2025 - עלתה השאלה עד כמה ודאית השלמת עסקאות אלו, כאשר יגיע מועד המסירה של הדירה. במועד מסירת הדירה משולם חלק הארי של מחיר הדירה, זאת לפחות בחלק גדול מעסקאות מסוג זה (20/80, 10/90 וכדומה). בכך הם רומזים על כך שהביטולים מגיעים על רקע הטבות המימון.
שכיחות ביטולי העסקאות משנת 2023 גבוהה במיוחד באזור באר שבע (6.5% ובמונחים כמותיים – 240 דירות). באזור רחובות נרשם שיעור ביטול של קרוב ל-4% (כ-90 ביטולים). בשני שליש מהביטולים באזור באר שבע, ההסבר שניתן לרשות המיסים היה "קשיים כלכליים". בחלק מאותם ביטולים צוינו סיבות ספציפיות, כגון אי קבלת אישור למשכנתא, אי עמידה בלוחות התשלומים לקבלן וכו'.
בחלק גדול מאותם ביטולים לא שולם כל פיצוי לקבלן, זאת "לפנים משורת הדין". בחלק אחר שולמו פיצויים של עשרות אלפי שקלים בודדים. במיעוט מהעסקאות שולמו דמי ביטול מקובלים בעסקאות מסוג זה, העומדים על 10% ממחיר הדירה. באוצר מציינים כי ניתן לראות שנרשם גידול בקצב ביטולי העסקאות גם באזור תל אביב. כך למשל, שיעור זה עומד כיום על 1.8%, נמוך בחצי אחוז בלבד בהשוואה לשיעור הביטולים מעסקאות 2023 באזור זה כעבור שנתיים מתום אותה שנה.
צניחה במכירות הקבלנים
עוד עולה מהנתונים כי בחודש נובמבר 2025 נרכשו 7,377 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 3% בהשוואה לנובמבר 2024 וזינוק של 63% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם (אוקטובר 2025), בין היתר על רקע חגי תשרי. הנתונים מתיישבים עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום לגבי עסקאות נדל"ן בחודש זה.
על פי הנתונים, בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, שהיו גבוהות יחסית, הסתכם מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר ב-6,328 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לנובמבר 2024 וקפיצה של 74% בהשוואה לחודש הקודם. בדומה לממצאים בחודשים הקודמים, פלח השוק שמוביל את הירידה בעסקאות הוא זה של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, שהוסיף לרדת בשיעור חד בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.
בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר נמצא כי רמה זו בנובמבר 2025 היא מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר הוא מקדים רק את חודשי נובמבר של האינתיפאדה השנייה (2002,2003) וזה שלאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" בשנת 2023.
מכירות הקבלנים הסתכמו ב-2,922 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לנובמבר 2024 זהו גידול מתון של 1%, אולם הוא מתרכז כולו במכירות בסבסוד ממשלתי. כך, בניכוי מכירות אלו, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,873 דירות בלבד, ירידה של 18% בהשוואה לנובמבר 2024, בהמשך לירידות חדות מאז תחילת 2025.
בסיכום החודשים ינואר-נובמבר 2025, סך הדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי עומד על 19,911 דירות - ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. בהתבסס על אומדנים ראשוניים למכירות הקבלנים בדצמבר 2025, מסתמן כי סך מכירות אלו בשנה כולה יהיה גבוה באחוזים בודדים בלבד מהרמה הנמוכה שנרשמה ב-2023, ודומה לרמת מכירות אלו לפני 20 שנה.
שיעור הדירות החדשות שנרכשו "על הנייר" בחודש נובמבר עמד על 60%, בדומה לרמתו בחודש הקודם ונמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2024. מאז דצמבר 2024, אז עמד שיעור הדירות שנמכרו "על הנייר" על 68%, קרוב לרמת השיא שנרשמה בנובמבר 2022, נרשמת ירידה בשיעור זה, אשר עשויה להיות מוסברת בין היתר במגבלות בנק ישראל על הטבות המימון.
באוצר ביצעו ניתוח של הטבות המימון המדווחות של הקבלנים ומצאו כי בחודש נובמבר 2025 עמדה שכיחות זו על 25%, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. שיעור זה נמוך משמעותית בהשוואה לנובמבר 2024, אז עמדה רמתו על 40%. באוצר מזכירים כי במרץ 2025 הגיעה שכיחות הטבות אלו למחצית ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. יצוין כי באפריל 2025 נכנסו לתוקף מגבלות בנק ישראל על הטבות אלו.
בניתוח תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, נמצא כי תזרים זה, לפני ניכוי תשומות, עמד בנובמבר האחרון על 6.6 מיליארד שקל - גבוה ב-19% ריאלית בהשוואה לנובמבר 2024, זאת חרף ירידה של 8% שנרשמה בתזרים הפוטנציאלי.
ממצאים אלו, בדומה לממצאים דומים בחודשים קודמים, מוסברים בין היתר בהטבות המימון שמעניקים הקבלנים, המביאים לדחייה ארוכה מהרגיל של קבלת התשלום העיקרי מהרוכשים במסגרת מבצעי המימון. בניכוי תשומות עמד תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים על 1.3 מיליארד שקל, לאחר שבחודשיים הקודמים עמד על רמה חודשית של כ-400 מיליון שקל בלבד.
סך מכירות יד שנייה בחודש נובמבר עמד על 4,455 דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר 2024. בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם זהו זינוק של 71%.
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,210 דירות, גידול של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה, לאחר ירידות רצופות ברכישות אלו מאז פברואר 2025. במונחים כמותיים זו תוספת רכישות ארצית של 123 דירות, אשר ברובה מתרכזת באזור תל אביב.
ניתוח רמות המחירים של הדירות החדשות שרכשו המשקיעים באזור זה מצביע על רמות מחירים נמוכות מאלו שנרשמו בחודשים הקודמים. מכירות המשקיעים הסתכמו ב-1,296 דירות, ללא שינוי בהשוואה לנובמבר 2024. כך, סך הרכישות נטו של משקיעים הוסיף להיות שלילי גם בחודש נובמבר.
רכישות דירה ראשונה הסתכמו ב-4,104 דירות, כולל בסבסוד ממשלתי, גידול מתון של 1% בהשוואה לנובמבר 2024. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות דירה ראשונה בחודש נובמבר ב-3,055 דירות, ירידה של 10% בהשוואה לנובמבר 2024.
