ישראלי המתגורר בחו"ל שרכש זכויות בקרקע בגבעת שמואל, הכוללות הסכם להזמנת שירותי בנייה, ניצח את רשות המיסים: יו"ר ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בלוד, השופט שמואל בורנשטין, קבע לאחרונה שמדובר שלא מדובר ברכישת דירת מגורים, ולכן טעה מנהל המיסוי כשהנפיק שומת מס כאילו מדובר במכר דירה.
במאי 2020 רכש העורר זכויות שהיו לבעל קרקע בגבעת שמואל מכוח הסכם קומבינציה ושירותי בנייה, תמורת כ-1.77 מיליון שקל. התוכנית, שאושרה לפני חתימת ההסכם, עניינה בהקמת בניין עם 111 יחידות דיור, והמוכר - אשר הרוכש בא בנעליו - היה זכאי ל-2.94 מהן.
חודש לאחר הרכישה הצהיר הקונה בפני מנהל מס שבח מקרקעין מרכז על רכישת הקרקע בהתאם לשווי המכירה. בהתאם הועמד שיעור מס הרכישה על 6%, כך שסכום המס הינו 106,434 שקל. מנהל המיסוי לא קיבל את שווי המכירה המוצהר, והעמיד אותו על כ-2.56 מיליון שקל - קביעה שבינתיים הפכה חלוטה.
אלא שבהמשך החליט מנהל מס השבח לתקן מיוזמתו את השומה, ולחייב את הקונה במס רכישה גבוה בהרבה, בגין רכישת דירות מגורים מוגמרות, על בסיס שווי מכירה של כשישה מיליון שקל. הוא נימק זאת בכך שהוא רכש אגד זכויות המהוות דירות מגורים, ולא זכויות לרכישת קרקע, מאחר שנקבע בהסכם כי "נכנס בנעלי המוכר" לכל דבר, ובפרט לעניין הזכאות בדירות.
בערר שהגיש הרוכש הוא שהוא - ולא המוכר - לקח על עצמו התחייבות להשלמת הבנייה, כך שבעת הרכישה לא היה מדובר ב"דירת מגורים" כפי הגדרתה בחוק - הדורשת מחויבות מצד המוכר להשלמת הבנייה. מנגד טען מנהל המיסוי שמכלול ההסכמים יוצר אגד זכויות שבמהותו שקול לרכישת דירה "על הנייר", בדומה לעסקת קומבינציה.
אבל השופט בורנשטין קבע שיש להבחין בין עסקת קומבינציה - שבה בעל הקרקע מקבל דירה מבלי לשלם סכום נוסף לקבלן - לבין עסקת שירותי בנייה, שבה בעל הזכויות נושא בסיכונים, בעלויות, במימון ובהתקדמות הפרויקט. העובדה שהרוכש נכנס בנעלי המוכר אינה הופכת את העסקה לרכישת דירה, במיוחד כשהמוכר עצמו לא התחייב לסיים את הבנייה ואף הצהיר במפורש כי אינו ערב להשלמת הפרויקט.
ואכן, צוין בפסק הדין, עיון בהסכם עם הקבלן ובזה שכרתו העורר והמוכר מעלה ש"מדובר במכירה על ידי המוכר של חלקו במקרקעין לעורר, ובהעברת הזכויות והחובות הנובעות מהסכם הזמנת שירותי הבנייה שנחתם בין המוכר לקבלן - ואין המדובר במכירה של זכויות הנובעות מעסקת קומבינציה".
הודגש שהעורר נדרש לפעול אקטיבית על מנת שתהא בידיו דירה מוגמרת. כך למשל, הוא היה צריך לדאוג להשגת המימון בעצמו ולשלם לקבלן את התמורה בגין שירותי הבניה, בהתאם למחירונים שנקבעו.
יו"ר הוועדה הדגיש לקראת סיום כי המחוקק ידע להרחיב במפורש את הגדרת "דירת מגורים", למשל ביחס לקבוצות רכישה, והבהיר שאין מקום לעשות זאת בדרך פרשנית. במקרה זה, נקבע, מדובר ברכישת קרקע בלבד, ולפיכך הוחלט על ביטול השומה הגבוהה, בד בבד לקביעת שווי העסקה לצורכי מס רכישה על 2.56 מיליון שקל. מנהל מס השבח חויב לשלם לרוכש הוצאות משפט בסך 35 אלף שקל.
• לקריאת פסק הדין המלא – לחצו כאן
• הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
• ב"כ העורר: עו"ד ליאור רצון ועו"ד שרון ויצמן
• ב"כ המשיב: עו"ד טל זוהר
• עו"ד דולב זורע עוסק במיסים
• הכותב לא ייצג בתיק
• בהכנת הכתבה לקח חלק צוות העורכים של אתר פסקדין
• ynet הוא שותף באתר פסקדין
