ענף הנדל"ן נמצא בצומת דרכים משמעותי. מצד אחד ניתן לראות היקפי מכירות נמוכים מאוד, בעיקר של דירות חדשות. מצד שני לכולם ברור שהביקוש לדירות לא נעלם לשום מקום. האם אנחנו בעיצומו של שינוי משמעותי בתחום, שעתיד להוביל למציאות אחרת? או שמדובר בעצירה זמנית, גל של שפל, שצפוי להסתיים בעתיד הלא רחוק. את השאלות הללו הפנינו לאנשי ענף הנדל"ן, והדעות חלוקות.
"הביקוש לדיור בישראל רק ימשיך לגדול ולגדול", פותח ומסביר רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "כיום אנחנו עדים לתופעה מדאיגה שבה הציבור 'יושב על הגדר' ומחכה לבשורה על ירידת מחירים, בשורה שאני מעריך שפשוט לא תגיע במציאות הנוכחית. המנועים המסורתיים של הענף לא נעלמו, הם פשוט נחנקים תחת עלויות מימון כבדות, מחסור חמור בכוח אדם ובירוקרטיה שעדיין תוקעת עשרות אלפי יחידות דיור.
רוני בריקצילום: דנה קופללדעתי, מי שממתין לירידת מחירים טועה בקריאת המפה; כשעלויות הבנייה מזנקות וההיצע נשחק בגלל קשיי ביצוע, המחירים לא יכולים לרדת. אנחנו חייבים להבין שמנוע הצמיחה החדש של ישראל חייב להיות שחרור חסמים אגרסיבי. הציבור זקוק לדירות כאן ועכשיו, וההמתנה הזו רק תגרום לכך שבעוד שנה-שנתיים נמצא את עצמנו מול שוק רותח עוד יותר, עם מחסור עמוק בהרבה. הגיע הזמן להפסיק להמתין לניסים ולהתחיל לייצר פתרונות ביצועיים".
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשטרום מגורים, סבור שכבר אפשר להרגיש התאוששות בענף: "שוק הנדל״ן בישראל נשען במשך שנים על מנועי צמיחה ברורים, גידול דמוגרפי מתמשך, העדפת הישראלים לרכישת דירה, אפשרויות רבות של תנאי מימון ועוד. כיום מתחילים להרגיש את ההתאוששות לאחר תקופה מורכבת וחסרת ודאות. עם זאת הריבית עדיין גבוהה, השפעות המצב הביטחוני יצרו האטה וזהירות טבעית מצד הרוכשים, אך הביקוש הבסיסי למגורים לא נעלם.
ארנון פרידמןצילום: יח"צ אשדרכל הסממנים מצביעים על כך שהשוק צפוי להשתנות ולחזור לרמת ביקושים גבוהה, גם אם הדרגתית. מנועי הצמיחה העתידיים יישענו גם על השבחת מחירים באזורים מסוימים, ובנוסף על העדפת תכנון מדויק, ודאות רגולטורית, ניהול סיכונים אחראי ויצירת ערך לאורך זמן. זו אינה תקופה של קיפאון, אלא של מעבר, שבה מי שיידע לפעול באחריות ובראייה ארוכת טווח, ימצא גם הזדמנויות לצמיחה".
ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, מתייחס למציאות בשטח ומסביר, כי: "ירידות המחירים הן נקודתיות בלבד, כשנדמה כי הבעיה הרצינית היא אולי באזור תל־אביב, שבה המחירים עלו בחדות הרבה ביותר בשנים האחרונות. צריך להבין שיזמים לא יכולים להוריד מחיר של דירה, כי הם מחויבים לדו"ח אפס. המבצעים שראינו ב־2025 משקפים ירידה של עד 5% בממוצע ולא יותר. אומנם המחירים קפצו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, אבל אפילו האופטימים לא חושבים שנראה ירידה מעבר לכך.
ישי רוטצילום: פרטי"מצד שני המשק צומח ומראה חסינות ולכן, כדי שהשוק יתעורר הריבית צריכה להמשיך לרדת. לראיה העובדה שהספיקה ירידה קטנה בריבית, וכבר רואים התעוררות. אנחנו צופים שהמכירות יעלו ככל שהריבית תמשיך לרדת. צריך לזכור, שמי שאחראי למחירים היא המדינה בגלל מחירי מכרזים גבוהים של רמ"י, שמסנדלים את היזמים, הבירוקרטיה שאחראית לחלק גדול מההתייקרויות, מצוקת העובדים והתייקרות חומרי הגלם. שינוי יבוא כשהמדינה תשכיל לטפל בכל אלה. תפקיד הממשלה לדאוג לכך שישראלים לא יצטרכו למשכן את החיים שלהם לטובת דירה, וששוק הדיור יחזור להיות אטרקטיבי למשקיעים".
אסי לויתין בן עמרם, מנכ"לית אמד דן נדל"ן ייזום ומשנה למנכ"ל קבוצת דן מתייחסת לסוגיית המימון: "מנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל"ן שהם ביקוש דמוגרפי קשיח והעדפה תרבותית עמוקה לרכישת דירה על פני שכירות לא נעלמו. בישראל, בניגוד למרבית המדינות המערביות, שכירות לטווח ארוך אינה נורמה מקובלת, והביקוש הבסיסי לרכישה נותר יציב. בפרט בולט הביקוש לדירות עם ממ"ד, שמאז המלחמה הפכו למבוקשות במיוחד. לצד זאת, פתרונות המימון הפכו בשנים האחרונות למנוע הצמיחה המרכזי של השוק. בסביבת ריבית גבוהה, הגמישות הפיננסית היא הטריגר המשמעותי ביותר לסגירת עסקאות ובעיקר עבור משפרי הדיור, המהווים נתח משמעותי בשוק.
אסי לויתן בן עמרםצילום: טניה שיןלנוכח התארכות זמני השיווק, הגמישות בתנאי המימון היא שמסייעת להסיר את החסם המרכזי עבור משפרי הדיור, ומהווה כיום מנוע צמיחה קריטי לענף כולו. אני חושבת שכל עוד נגיד בנק ישראל לא ימשיך בהורדת הריבית תעשה טוב המערכת הפיננסית אם תגלה גמישות נוספת ותרחיב מעט יותר את האפשרויות לטובת השוק על כל קהליו".
גם יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, סבור שהמציאות תישאר כפי שהיא: "לעניות דעתי, מנועי הצמיחה בענף הנדל"ן לא ישתנו בקרוב, כך שהמציאות תישאר כמו שהיא. כל עוד יש ילודה גדולה בארץ וכל עוד יש עלייה יותר מירידה, הביקושים לרכישת דירות יישארו קשיחים".
"צרכים יסודיים שאינם נעלמים"
גם גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מביט על המציאות בשטח ועל הביקוש הקיים ומסביר שהנתונים היבשים מספרים את כל הסיפור: "הבסיס של הענף נשען על ביקושים קשיחים ועל אזורי ביקוש מבוססים, שלעיתים אף מתרחבים עם שינויי תכנון, תשתיות ותחבורה. זוגות צעירים ממשיכים לשאוף לרכוש דירה ראשונה, ומשפחות מבקשות לשפר דיור – אלו צרכים יסודיים, שאינם נעלמים גם בתקופות מאתגרות. בשנה וחצי האחרונות נוצרה מציאות מורכבת, שבה מנועי הצמיחה הללו מתקשים לבוא לידי ביטוי בפועל. סביבת הריבית הגבוהה והקשיים המימוניים, לצד עליית מחירי הדיור, מצמצמים משמעותית את יכולת הרכישה. מעגל הרוכשים הפוטנציאליים הולך ומתכווץ, וגם אוכלוסיות ממעמד הביניים, שבעבר יכלו להרשות לעצמן לרכוש דירה, מתקשות כיום להתחייב להחזרי משכנתה על רקע יוקר המחיה.
גל קסטלצילום: יח"צחוסר הוודאות הפוליטית, הביטחונית והמדינית מוסיף רובד נוסף של זהירות. אנשים חושבים פעמיים לפני קבלת החלטות ארוכות טווח. החשש מאובדן הכנסה קיים, והשירות במילואים עבור רבים אינו מאפשר פניות נפשית וכלכלית לתכנון עתידי. כל אלו יוצרים קיפאון יחסי בביקוש, גם באזורים שבעבר נחשבו לחזקים וליציבים.
"באשר למנועי הצמיחה העתידיים, אני מעריך כי שינוי בסביבת הריבית יהיה גורם מכריע. ירידה בריבית והקלה בתנאי המימון, ובעיקר חזרה של ריבית המשכנתאות לרמות ששררו לפני כחמש שנים, עשויות להחזיר לשוק קהלים רחבים ולהניע מחדש את גלגלי הביקוש".
אבי רוזן, מנכ״ל חברת יוסי אברהמי, מסכים עם הטיעונים הנ"ל, אבל מוסיף שרוח חדשה מנשבת, וגורמים שונים מובילים לשינוי העדפות בקרב הציבור: "מנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל״ן ממשיכים לעמוד בבסיס הפעילות גם היום. לאורך שנים הענף צמח בהתאם לגידול באוכלוסייה, אם דרך ילודה טבעית, עלייה או הגירה פנימית של תושבים לאזורים מסוימים, והעקרונות הללו עדיין מהווים את ליבת הביקוש. עם זאת אי אפשר להתעלם מכך שההקשר משתנה, ומגמות חברתיות, פיננסיות וטכנולוגיות מחייבות התאמות ועדכונים. כך למשל, התרחבות של חברות גדולות והמעבר שלהן לאזורים שונים משפיעים על העדפות המגורים.
אבי רוזןצילום: יח"ציש ערים שמושכות יותר סטודנטים, ואחרות שמושכות אוכלוסיית הייטק בזכות קרבה למרכזי תעסוקה שהתפתחו עם השנים. במקביל היכולת של רוכשים לעמוד בהחזרי המשכנתה משפיעה ישירות על קצב הרכישות, וסביבת ריבית נמוכה, כפי שראינו בעבר, מגדילה באופן טבעי את מספר הקונים. נוסף על כך האפשרות של ענפים מסוימים לעבודה מרחוק מצמצמת את התלות בלוקיישן מרכזי אחד, ומשפיעה גם היא על דפוסי הביקוש. בסיכומו של דבר תנאי הבסיס של הענף לא נעלמו, אך הם פועלים היום בתוך מציאות מורכבת יותר".
ד"ר גלי אינגבר, ראש המחלקה למימון וכלכלה בפקולטה למינהל עסקים, המסלול האקדמי במכללה למינהל, סבורה כי: "שוק הנדל"ן בישראל נמצא כיום בנקודת מפנה היסטורית, שהופכת אותו לשוק בוגר ומורכב יותר מבעבר. בעוד מנועי הצמיחה הישנים עדיין קיימים בבסיסם, הרי שבשנתיים האחרונות הם עוברים טרנספורמציה עמוקה המשנה את פני הענף. כך למשל, אומנם הביקוש הקשיח לדירות, הנובע מהגידול הטבעי של האוכלוסייה, עדיין כאן, אך הוא נתקל במחסום כלכלי משמעותי. הפער בין מחירי הדירות לשכר הממוצע במשק הגיע בשנה האחרונה לשיא, מה שהופך את המנוע הדמוגרפי ל'רדום' עבור חלק גדול מהאוכלוסייה, שפשוט אינו מסוגל עוד לגשר על הפער. גם האתוס הישראלי המושרש, המעדיף רכישת דירה על פני שכירות, השתנה בלחץ הנסיבות. המציאות הכלכלית החדשה, המאופיינת בריבית גבוהה וביוקר מחיה מאמיר, מאלצת רבים לעבור למודל של 'שכירות כבחירה מחוסר ברירה'. לאור שינויים אלה בתנאי היסוד, ענף הנדל"ן החל לחפש מנועי צמיחה חדשים, שיאפשרו לו להתגבר על המבוי הסתום של המחירים הגבוהים והמחסור בידיים עובדות. בראש ובראשונה בולטת ההתחדשות העירונית, דהיינו תמ"א 38 ופינוי־בינוי. אם בעבר פרויקטים אלו נחשבו ל'בונוס' בלבד, הרי שהיום הם הפכו למנוע הצמיחה המרכזי של השוק. בשנת 2025 כל דירה שלישית שנמכרת היא מפרויקט התחדשות עירונית, כאשר הצורך הדחוף במיגון בעקבות המלחמה העניק למגמה זו דחיפה ביטחונית וקיומית. נדבך קריטי נוסף המעצב את הענף הוא המענה למחסור החמור בפועלים. מצוקה זו דוחפת את הענף לעבר מנוע צמיחה טכנולוגי, הכולל מעבר לבנייה מתועשת, שימוש ברובוטיקה והדפסות תלת־ממד. חברות שישכילו לאמץ טכנולוגיות אלו, יוכלו לבנות מהר יותר ובעלויות נמוכות יותר, ובכך לבסס את מעמדן כמובילות השוק החדש".
צחי סופרין, יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מציין שהענף מתחיל להסתגל: "כמו בכל מדינה אחרת, גם בישראל ענף הנדל״ן יודע להסתגל לשינויים המאקרו־כלכליים, להתאים ולהמציא את עצמו מחדש. לצד כל הקשיים, הגידול הטבעי בישראל הינו מהגבוהים בעולם המערבי. הצמיחה הגבוהה וריבוי משקי הבית המשפחתיים מייצרים מדי שנה צורך באלפי יחידות דיור חדשות. בנוסף ההעדפה של רכישת דירה על פני שכירות מושרשת כנורמה תרבותית-משפחתית, בדומה לביטחון כלכלי והעברת הון בירושה. יחד עם זאת הדור הצעיר מתחיל לפתח גמישות מחשבתית לשכירות באזורים יקרים. אני חושב שאחד ממנועי הצמיחה של השנים הבאות יהיה נדל״ן מוטה תשתיות תחבורה - ההשבחה המואצת סביב תחנות המטרו והרכבות טרם החלה להשפיע על הענף באופן גורף, אלא רק במספר מוקדים בודדים".
"שוק הנדל"ן התפכח מהתפיסה"
אבל יש גם מי שמשמיע קולות אחרים. עומר אלפרן, שותף בחברת רובי קפיטל, מציין כי דברים אכן משתנים, ואנחנו צפויים לפגוש מנועי צמיחה חדשים: "שוק הנדל"ן הישראלי התפכח מהתפיסה שתמיד יהיה כאן ביקוש קשיח לנדל"ן. הביקוש קיים, אך כדי לפגוש אותו, נדרשת סבלנות וניהול חכם של מקורות ההון, לא כהמלצה אלא כצורך ממשי.
עומר אלפרןצילום: ראובן קפוצ'ינסקילצד הדמוגרפיה החזקה והמוכרת, מנועי הצמיחה בצד הביקוש צפויים להיות הרווחים האדירים של המשקיעים הפרטיים בשוק ההון, בדומה למרוויחי ההייטק שניתבו את כספם לנדל"ן. לצד זה, אין לשוק הדירות למכירה אלטרנטיבה אמיתית בשוק השכירות. בצד ההיצע, מנועי הצמיחה יישענו על טיב התכנון ואיכות המוצר שיציעו היזמים".
דני מור, מנכ"ל חברת אדוארדס ישראל, מצטרף לדעה שדברים משתנים: "שוק הנדל"ן נמצא בפני נקודת מפנה. מנועי הצמיחה המסורתיים – ובראשם הביקוש הקשיח לרכישת דירות, הגידול באוכלוסייה, הקרקע המוגבלת – עדיין קיימים, אך חדלו מלהיות גורמים מכריעים בפני עצמם. במקומם עולה פרמטר חדש – כושר הספיגה של הביקוש. ענף הנדל"ן הופך להיות שוק סלקטיבי, רגיש ומחזורי יותר - שוק שמחייב תכנון, יזמות ומדיניות זהירים ומפוכחים.
דני מורצילום: סיון פרג'המשמעות היא מעבר משוק של ודאות אוטומטית לשוק של תנודתיות גבוהה יותר – תקופות של קיפאון יחסי ולאחריהן התעוררות נקודתית, לרוב באזורים שבהם שיווי המשקל בין היצע לביקוש נשמר, ובאזורים ובמוצרים שמצליחים לעבור את מסנני היכולת הכלכלית. התוצאה אינה בהכרח ירידת מחירים, אלא ירידה בקצב העסקאות, רגישות גוברת לציפיות להורדות ריבית ולפסיכולוגיית השוק".
אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, מנתח מהלכים שהתרחשו בשנתיים האחרונות ומביט קדימה באופטימיות: "יזמים שהיו עד היום בשוק המניבים או בנייה לא למגורים, נכנסים לתחום המגורים. שוק המשרדים נמצא בעודף של שטחים, והרבה חברות מגלות עניין מחודש במגורים. לדוגמה קבוצת עזריאלי שרכשו לא מזמן חברת נדל"ן יזמית המתמחה במגורים, קרן ריאליטי ועוד. כולן מרחיבות את החשיפה שלהן לתחום המגורים. יש הבנה כי בעתיד תחום המגורים לא יפחת, אלא דווקא ימשיך לצמוח. זו הצבעת אמון ברורה במנועי הצמיחה המסורתיים של הענף, במיוחד בביקוש הדמוגרפי המתמשך, שאולי פחות מורגש היום בכמות העסקאות בשטח".
גבי אטר, סמנכ"ל שיווק ומכירות של חברת קטה גרופ, מתייחס לשינוי בתפיסה של החברות והרוכשים: "ההנחה שמחירי הדירות תמיד ימשיכו לעלות כבר לא נתפסת כאקסיומה, אלא כמשתנה שצריך לנהל. חוסר היציבות שאפיין את השוק בשנים האחרונות הוביל אותנו לפתח מבצעים ומנגנונים שמעניקים לרוכשים ביטחון כלכלי, כמו הבטחת מחיר והגנות מפני תנודתיות. יחד עם זאת ההיסטוריה של שוק הנדל"ן בישראל מלמדת שהמציאות לא פעם הפתיעה גם את הסקפטים ביותר, ושבנקודות יציאה ממשברים נרשמו לא אחת שיאים חדשים. לא מן הנמנע שגם לאחר תקופת הפוסט־מלחמה נראה חזרה לדינמיקה של עליות, במיוחד באזורים שבהם מתפתח ביקוש אמיתי. מנועי הצמיחה העתידיים, להערכתנו, יהיו שילוב של ודאות פיננסית לרוכשים, התחדשות עירונית בהיקפים רחבים ופיתוח תשתיות ומוקדי תעסוקה שמייצרים ביקוש למגורים, ולא רק להשקעה פיננסית".
"בנדל"ן לא מסתכלים על אופק של חודשים אלא של שנים"
רוני כהן, מנכ"ל ושותף אלדר שיווק נדל"ן, מתייחס לכמה נקודות יסוד בענף: "שלושה מתוך ארבעת מנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל"ן ימשיכו בוודאות לתת את הטון גם בשנים הקרובות. הגידול הדמוגרפי בישראל נותר משמעותי, ההעדפה לרכישת דירה על פני שכירות עדיין עמוקה, בעיקר לנוכח היעדר שוק שכירות מוסדר ויציב לטווח ארוך וכלי המימון שממשיכים להשתכלל ולהציע פתרונות מגוונים, במיוחד בדירות חדשות. צריך לזכור שאנחנו עוסקים בנדל"ן ולא בהשבחות קצרות טווח. מי שרוכש דירה היום לא מסתכל על אופק של חודשים, אלא של שנים, ובפרספקטיבה כזו קשה לראות תרחיש שבו בעוד ארבע שנים שווי הדירה יהיה נמוך יותר. השבחת הערך אולי תהיה מתונה יותר מאשר בעבר, אך מגמת העלייה ארוכת הטווח נותרת בעינה".
רז שרייבר, מבעלי אינהאוס שיווק פרויקטים, מצביע על נקודה נוספת שמשפיעה על הביקוש: "צריך לזכור שמנוע הצמיחה העיקרי היה השבחה של מחיר הדירה. הגל האחרון המשמעותי של משקיעי הנדל״ן עבר, ואנחנו רואים דשדוש ואפילו ירידת מחירים קלה. הכספים של המשקיעים הוסטו לטובת ערוצי השקעות אחרים כגון שוק ההון. אני מעריך שהסקטור הזה צפוי לחזור למשחק בקרוב, יחד עם הכותרות הראשונות שמצביעות על התאוששות ורמיזה לעליית מחירים, מחסור בדירות להשכרה ומחירי השכירות שממשיכים לטפס. ממחירי הקרקעות ומתוצאות המכרזים האחרונים ניתן להעריך שהרגע הזה יגיע בקרוב. מחירי הזכיות במכרזים האחרונים מצביעים על אמון מלא בהשבחת מחיר מצד היזמים בעתיד הקרוב, כאשר יחד עם התפוגגות תחושת אי הוודאות הביטחונית והמשך הורדות ריבית, צפויים לפגוש שוב שוק עולה וכנראה בחדות. השוק עדיין זהיר, אך המגמה העתידית ברורה - עליית מחירים וצמיחה מבוססת".
אורית גבאי טירר, סמנכ"לית שיווק ומכירות של קבוצת גבאי, מוסיפה עוד נקודה: "סוגיית הביטחון הפיזי הפכה לשיקול מרכזי, עם העדפה ברורה לדירות חדשות וממוגנות, הכוללות מרחבים מוגנים וסטנדרט בנייה עדכני. גם תחום המימון ממשיך להוות מנוע חשוב: לצד הבנקים, נכנסו בשנים האחרונות גופים מוסדיים, כמו חברות ביטוח ובתי השקעות, שמציעים פתרונות מגוונים ומותאמים לרוכשים. עם זאת תנאי המעטפת הם שמקשים כיום על מימוש הביקוש.
אורית גבאי טיררצילום: רועי בריוקר המחיה והשחיקה בהכנסה הפנויה מקטינים את היכולת לייצר הון עצמי ולצאת לעסקה, גם כאשר הרצון קיים. לא מדובר בהיעלמות הביקוש אלא בדחייה ובזהירות".
עו"ד ושמאי המקרקעין עידו שחם, מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית: "אנחנו בעידן שבו שוק הדיור מקבל תפנית, כפי שלא קרה מעולם. משנה לשנה מנועי הצמיחה הקלאסיים של שוק הדיור הולכים ומשתנים והופכים להיות פחות ופחות רלוונטיים. אם בשנות ה־90 של המאה הקודמת לשלושה מתוך ארבעה ישראלים הייתה דירה בבעלות, כיום ההיקף עומד על כ־63% אחוזים בלבד. עובדה זו מאששת את ההנחה שמנועי הצמיחה הקלאסיים הולכים ומשתנים במהירות, והיא בולטת במיוחד בקרב צעירים, שאחוז גבוה מהם מעדיפים להימנע מכניסה להרפתקה הכלכלית של הצורך בהון עצמי ומשכנתה ענקית".
צאלה רוזנבלום עמור, מנכ"לית קבוצת הנדל"ן הציבורית מ. אביב: "מנועי הצמיחה של שוק הדיור נותרו עם השנים כפי שהיו, ומה שהשתנה בעיקר זה הצורך ההולך וגדל ביותר הון עצמי ועלות משכנתה חודשית שגדלה בממוצע פי שלושה במהלך שני העשורים האחרונים. עד כה כשלו כל הניסיונות לייצר אלטרנטיבה לרכישת דירה בדמות דיור להשכרה ממשלתי. על מנת שסיר הלחץ הזה של הצורך בהון עצמי של כמיליון שקל בקירוב ועוד כ־11 אלף שקל לחודש החזר ממוצע של משכנתה, לא יתפוצץ לכולנו בפנים, על מקבלי ההחלטות לעשות מהלכים שישנו את המצב הקיים".
רו"ח רוני זוהר, יו"ר קבוצת קפיטל פלטינום: "השוק הנוכחי מתנהל בתוך 'אנומליה זמנית': מנוע הצמיחה שהחזיק את המכירות בשנה האחרונה היה פתרונות המימון היצירתיים ('שלם 20/80'), שבהם היזמים נכנסו בפועל לנעלי הבנקים כדי לגשר על הריבית הגבוהה. אבל חשוב להבין – זהו חלון הזדמנויות שייסגר. הקומבינציה של ירידת הריבית הצפויה, יחד עם היצע דירות שהולך ומתכווץ דרמטית, תוביל לכך שבמחצית השנייה של 2026 נחזור לראות את כוחות השוק המסורתיים פועלים בעוצמה, עם צפי ברור לעליות מחירים. מי שיושב על הגדר וממתין ל'תזמון מושלם', עלול לגלות שהשוק ברח לו".
נתי גלבוע, מנכ"ל גפן מגורים, מסכם את הנושא: "העידן שבו הנדל"ן נשען על רוח גבית של ריבית אפסית ועליות מחירים אוטומטיות הסתיים. כיום מנוע הצמיחה האמיתי הוא היכולת לייצר פרויקטים מורכבים בלב אזורי הביקוש, ומי שלא יידע לנהל ביצוע יעיל, לא יוכל להסתמך רק על ה'מנטליות' הישראלית שתציל אותו. לכן גם כשהריבית מאתגרת הביקוש נותר קשיח, כיוון שהוא נובע מצורך קיומי ולא ספקולטיבי. כדי לתמוך במנוע הזה המדינה חייבת להכניס את היד לכיס".
איך צריך לפעול במציאות החדשה
במציאות חדשה צריך לגבש אסטרטגיה שתאפשר לחברות הנדל"ן להמשיך לפעול. אריק גלעד, מנכ"ל הייזום והנכסים המניבים בקבוצת י.ד. ברזאני מסביר כיצד: "מנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל״ן כבר אינם מספקים תשובה מלאה למציאות הנוכחית. הביקוש הדמוגרפי והשאיפה לבעלות על דירה עדיין נטועים עמוק בתרבות הישראלית, אך תנאי השוק בו אנו פועלים השתנו והם מושפעים מסביבת ריבית אחרת, עלויות מימון וביצוע גבוהות יותר, ורוכשים זהירים ומודעים יותר לסיכונים שבוחנים היום אפשרויות נוספות מעבר לנדל"ן המסורתי.
אריק גלעדצילום: שירלי בראמליולכן, המציאות הנוכחית מחייבת מעבר מחשיבה של רווח מהיר לניהול סיכונים חכם, המבוסס על פיזור, יציבות והימנעות מתלות במסלול אחד בלבד. בעולם המגורים, המשמעות היא פיזור מושכל של פעילות: שילוב בין פרויקטים באזורי ביקוש יקרים, פרויקטים באזורים שבהם קל יותר לרכוש דירה ולקחת משכנתא סבירה, פרויקטים של מחיר למשתכן שמייצרים ודאות גבוהה יותר, לצד פעילות בהתחדשות עירונית. השילוב הזה לא נועד לייצר קפיצה חדה ומהירה בנפח הפעילות של החברה, אלא צמיחה יציבה, מבוקרת ובת קיימא. מעבר לכך, לחברות שלהן התמחויות נוספות כגון: נכסים מניבים או ביצוע תשתיות, יש יתרון מהותי בתקופה כזו. פעילות רב-תחומית מספקת רגליים יציבות נוספות, מפחיתה תלות במנוע צמיחה אחד ומייצרת מנגנוני הגנה טובים יותר מפני תנודתיות בשוק".
תומר צבר , מנכ"ל חברת שלום את נתן יזמות מוסיף: "מנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל”ן לא נעלמו – אך הם חדלו מלהיות מובנים מאליהם. הביקוש למגורים בין אם בבעלות או בשכירות היה ותמיד יהיה פונקציה של היצע וביקוש והוא ילך ויצמח כתוצאה מכך שאנחנו מדינה ברוכת ילדים.
תומר צברצילום: יח"צלתפיסתי אנו ניצבים בפתחו של עידן שבו הצלחה יזמית נשענת על יצירת ערך אמיתי: תכנון איכותי, פתרונות מימון חדשניים, ניהול ארוך טווח ואמון הרוכשים. זהו מעבר מענף שהכל בו נע באופן טבעי לענף שמבוסס על מצוינות, יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסא".
יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק של חברת אביסרור משה ובניו מסכם: "כדי להפוך את 2026 לשנה טובה יותר בנדל״ן, נדרשת חזרה ליסודות: ודאות תכנונית וקיצור לוחות זמנים הן בבירוקרטיה והן מבחינת תהליכי הבנייה עצמם.
יורם אביסרורצילום: דיאגו מיטלברגבנוסף, סיום המלחמה ומצב הרוח הלאומי שמשתנה לטובה, מביאים איתם התאוששות למשק כולו, דבר שאנחנו מרגישים כבר כעת. במקביל, עלינו להמשיך לפתח פתרונות דיור מגוונים, לחזק את שיתופי הפעולה בין המדינה ליזמים, ולהעמיד במרכז את הרוכשים".
מנועי הצמיחה החדשים: תושבי חוץ וכסף מהייטק
בזמן שמנועי הצמיחה בישראל ייתכן שנשחקו, יש מי שמוצא אחרים מעבר לים. "מנוע הצמיחה היחיד שאני צופה שייכנס לשוק הנדל"ן בשנים הקרובות, הוא תושבי חוץ המחפשים להשתקע בארץ, להשקיע בנכס, או לרכוש נכס שיהיה להם בית בישראל לעת צרה", כך סבור ניב רום, מנכ"ל ובעלים קבוצת כנען. "בנוסף מנועי הצמיחה המסורתיים לא נעלמו, אלא משתנים: הביקוש הדמוגרפי נשאר חזק, אך מתלווים אליו שיקולי ביטחון וצורך בהגנה.
ניב רוםצילום: תומר חומפסגם העדפת הבעלות על פני השכירות נותרת רלוונטית, אך כיום היא מקבלת משנה תוקף בשל הצורך באוטונומיה ובביטחון אישי".
גם דורון נמרוד, מנכ"ל קבוצת רם אדרת, מציין מגמה זהה: "אנחנו רואים ביקושים גבוהים מצד תושבי חוץ, עדים לקהילות שלמות שמעוניינות לעלות לארץ. בפרויקט שלנו בירושלים, בגבעת המטוס, אנחנו ממש עדים לתופעה של חבר מביא חבר ומשפחה מביאה משפחה בשל הרצון לייצר קהילות שלמות בשכונה החדשה. אני מניח שזאת תופעה שתלך ותתעצם בשנים הקרובות. בשנה האחרונה הייתה תחושה שמנועי הצמיחה המסורתיים של ענף הנדל"ן משתנים, שמלאי הדירות גדל והביקושים יורדים, אבל בפועל מנועי הצמיחה המסורתיים רק הולכים ומתחזקים.
דורון נמרודצילום: יוהנס פלטןהאוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול, והביקוש לדירות קיים. ראינו את זה במספר הזכאים שהתמודדו בהגרלות של דירה בהנחה. עשרות אלפי זוגות חסרי דיור לא זכו בהגרלה האחרונה, והם יחזרו לשוק כי הם צריכים מקום לגור בו".
מורן צ'מסי, שותף מנהל ב־Amplefields Investments, מתייחס למנוע צמיחה נוסף שהולך ותופס תאוצה: "2021 הייתה שנת שיא בענף ההייטק, עם השפעה ישירה ומהותית גם על ענף הנדל"ן. רמות שכר גבוהות, אקזיטים והנפקות יצרו גלי נזילות, שהיתרגמו להיקפי רכישה חריגים, בעיקר בפלח הנדל"ן היוקרתי. ברבעון הראשון של אותה שנה בלבד הכנסות המדינה ממיסים על עסקאות נדל"ן יוקרתיות הגיעו לכ־1.6 מיליארד שקל – נתון שממחיש עד כמה ההייטק שימש מנוע צמיחה מרכזי גם לענפים נלווים. צמיחה מחודשת בענף בשנה הנוכחית צפויה להגיע דרך יזמי ועובדי ההייטק, שצפויים לשוב ולהניע את השוק.
מורן צ'מסיצילום: מירב בן לולותהליך זה יושפע בעיקר מהבשלה של מימושים דרך קרנות סקנדרי, מאירועי נזילות בדמות M&A (ואולי קצת הנפקות) וכמובן, מהצורך של יזמים ועובדים לגוון את מבנה ההון האישי, לאזן חשיפה לשוק הפרטי ולהעביר חלק מהנזילות שנוצרה לנכסים ריאליים ארוכי־טווח. עם זאת השאלה המהותית היא כיצד ניתן להבטיח שחלק משמעותי מהנזילות החוזרת לענף ימשיך להיות מושקע גם בשוק המקומי. יציבות רגולטורית, ודאות מיסויית וסביבה עסקית תומכת יכולות להפוך את ישראל ליעד מועדף להשקעות ארוכות טווח בנכסים ריאליים - ולהבטיח שמנועי הצמיחה של ההייטק ימשיכו להזין את הכלכלה הישראלית גם קדימה".
בענף צריכים להכיר מנועי צמיחה חדשים
בזמן שיש מגוון טיעונים שמסבירים מדוע הביקוש לא נעלם וגורסים כי במוקדם או במאוחר הענף יחזור לעצמו וכך גם רמת המכירות של השנים הקודמות, יש מי שמביט על הדברים אחרת. ליאת דנינו, משנה למנכ"ל אלמוגים, מסכימה כי הביקוש קשיח ואורב מעבר לפינה, אבל גם מסבירה שהמצב הנוכחי מחייב את חברות הנדל"ן לפעול בצורה אחרת ולאמץ מנועי צמיחה חדשים. "מנועי הצמיחה המסורתיים של הענף לא נעלמו, אך הם כבר אינם יכולים לעמוד לבדם", כך דנינו, "הדמוגרפיה עדיין מייצרת ביקוש, והשאיפה לבעלות על דירה נטועה עמוק בתרבות הישראלית, אך תנאי השוק השתנו: סביבת ריבית אחרת, עלויות מימון וביצוע גבוהות יותר, ורוכשים זהירים ומודעים הרבה יותר לסיכונים. במציאות הזו תנאי הבסיס של הענף השתנו ומחייבים חשיבה חדשה. אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים כיום הוא התאמה אישית. אין יותר עסקה אחת שמתאימה לכולם. לכל רוכש צרכים שונים: במימון, במיקום, בגודל הדירה, בתמהיל ובסגנון.
ליאת דנינוצילום: אוהד דיין"יזם שלא יודע לבנות ולהציג הצעה מותאמת אישית, פשוט יתקשה לפעול בשוק הנוכחי. הגמישות המחשבתית והיכולת לבצע התאמות מדויקות הן שהבדילו בין מי שצלח את השנה המאתגרת ובין מי שנותר מאחור. מנוע צמיחה נוסף הוא המודל של יזם שהוא גם קבלן ביצוע. כאשר הרווחיות נשחקת, יש לעיתים פיתוי לפגוע ברמת הביצוע כדי לשמור על השורה התחתונה. לעומת זאת, כשאותו גוף אחראי גם ליזמות וגם לביצוע, האינטרס הוא לייצר מוצר איכותי, יעיל ועמיד לאורך זמן, כזה שמייצר ערך אמיתי לדיירים ולסביבה, ולא רק רווח נקודתי.
"הענף חייב לאמץ מנגנוני צמיחה חדשים ובראשם ההתחדשות העירונית. זהו כבר לא תחום נישה, אלא ליבת הפעילות העתידית של שוק הדיור המקומי. יזמים שלא יידעו לפעול במרחב המורכב הזה - תכנונית, קהילתית ופיננסית - פשוט יישארו מאחור. ולבסוף למדינה יש תפקיד מכריע. הרוכשים כבר מבינים שעליהם להתגמש - במיקום, בגודל, בתמהיל הדירה - אך ללא קידום משמעותי של תהליכים בירוקרטיים, קיצור לוחות זמנים והסרת חסמים תכנוניים, גם הגמישות הזו לא תספיק. מנועי הצמיחה החדשים של הענף תלויים לא רק ביזמים, אלא ביכולת של המערכת כולה להתאים את עצמה למציאות המשתנה".
חגי רזניק, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון לשעבר וראש מכון ריפמן לפיתוח הנגב, מוסיף: "המציאות משתנה. הריבית כבר אינה אפסית, הסיכון הכלכלי גבוה יותר, היזמים פועלים בסביבה רגולטורית ומימונית מורכבת יותר, והציבור מבין שעליית מחירים אינה אוטומטית. גם יכולת המימון של משקי הבית נשחקה, והפער בין שכר למחירי דיור מקשה על המשך אותו דפוס צמיחה. עם זאת מנוע הביקוש הבסיסי, הדמוגרפיה, נותר חזק.
חגי רזניקצילום: ראובן קפוצ'ינסקי"ישראל ממשיכה לצמוח בקצב גבוה, ולכן הצורך בדיור לא ייעלם. השאלה היא לא אם יהיה ביקוש, אלא היכן ואיך הוא יתממש. להערכתי, אנחנו בפתחה של תקופה שבה מנועי הצמיחה ישתנו: פחות הסתמכות על השבחה ספקולטיבית במרכז, ויותר צמיחה מבוססת פיתוח אזורי אמיתי. המרכז הגיע לרמות מחיר שמגבילות את פוטנציאל ההתרחבות. לעומת זאת בנגב ובאזורים נוספים בפריפריה קיים פער מחירים משמעותי, מלאי קרקע גדול, ויכולת ממשלתית להשפיע דרך תשתיות, תעסוקה ותכנון ארוך טווח. אני סבור שהשלב הבא של שוק הנדל"ן הישראלי לא יגיע מהמשך עליית מחירים במרכז, אלא מיצירת מטרופולינים חזקים נוספים".
